特開 2017-27158 不動産管理システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】特開2017-27158(P2017-27158A)

(43)【公開日】2017年2月2日

(54)【発明の名称】不動産管理システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20170113BHJP

【ＦＩ】

   G06Q50/16

【審査請求】未請求

【請求項の数】11

【出願形態】ＯＬ

【全頁数】12

(21)【出願番号】特願2015-142402(P2015-142402)

(22)【出願日】2015年7月16日

(71)【出願人】

【識別番号】315004513

【氏名又は名称】株式会社Ｋ’ｓコーポレーション

(74)【代理人】

【識別番号】100174805

【弁理士】

【氏名又は名称】亀山 夏樹

(72)【発明者】

【氏名】樋爪 克好

【テーマコード（参考）】

5L049

【Ｆターム（参考）】

5L049CC27

(57)【要約】      （修正有）

【課題】不動産物件の賃貸のＰＲについての機会損失を抑えた不動産管理システムを提供する。
【解決手段】記憶部５１には、不動産管理業者情報、不動産物件リストや、不動産仲介業者リスト等が記憶される。不動産物件リストには、複数の不動産物件の各種情報が含まれる。不動産仲介業者リストには、複数の仲介業者の各種情報が含まれる。アクセス部５４は、不動産仲介業者リストに含まれる複数の不動産仲介業者へ物件情報を配信する。
【選択図】図３

【特許請求の範囲】

【請求項1】

第１の不動産物件の内容を表す第１の物件情報と第２の不動産物件の内容を表す第２の物件情報とを有する物件リストと、第１の不動産仲介業者の内容を表す第１の不動産仲介業者情報と第２の不動産仲介業者の内容を表す第２の不動産仲介業者情報とを有する仲介業者リストと、を記憶する記憶手段に対して、アクセス可能なアクセス手段を備え、
前記アクセス手段は、前記仲介業者リストに含まれる複数の前記不動産仲介業者へ前記物件情報を配信する配信ステップを行うことを特徴とする不動産管理システム。

【請求項2】

前記配信ステップの配信先は、配信元とは独立した前記不動産仲介業者であることを特徴とする請求項１記載の不動産管理システム。

【請求項3】

第３の不動産物件の入居者の退去希望が出された後であって、前記第３の不動産物件が新たな入居者の入居が可能な状態になる前に、前記第３の不動産物件に関する前記配信ステップが行われることを特徴とする請求項１または２記載の不動産管理システム。

【請求項4】

前記配信ステップでは、前記仲介業者リストに含まれる複数の前記不動産仲介業者へ、前記物件情報を同時配信することを特徴とする請求項１ないし３のうちいずれか１項記載の不動産管理システム。

【請求項5】

前記配信ステップが複数回行われる場合、最初の配信は、前記仲介業者リストに含まれる複数の前記不動産仲介業者への同時配信であることを特徴とする請求項１ないし４のうちいずれか１項記載の不動産管理システム。

【請求項6】

前記配信ステップでは、配信可能状態となっている全ての前記物件情報を、前記仲介業者リストに含まれ配信可能な全ての前記不動産仲介業者へ配信することを特徴とする請求項１ないし５のうちいずれか１項記載の不動産管理システム。

【請求項7】

物件を提供する物件提供者から支払われる提供者側仲介手数料のうち不動産管理業者が受け取る管理業者側手数料を表す管理業者側手数料情報と、前記提供者側仲介手数料のうち不動産仲介業者が受け取る仲介業者側手数料を表す仲介業者側手数料情報と、を有する手数料管理情報を記憶する記憶手段を備えたことを特徴とする不動産管理システム。

【請求項8】

物件が提供される物件被提供者から支払われる被提供者側仲介手数料のうち不動産管理業者が受け取る管理業者側手数料を表す管理業者側手数料情報と、前記被提供者側仲介手数料のうち不動産仲介業者が受け取る仲介業者側手数料を表す仲介業者側手数料情報と、を有する手数料管理情報を記憶する記憶手段を備えたことを特徴とする不動産管理システム。

【請求項9】

前記管理業者側手数料が無料であることを特徴とする請求項７または８記載の不動産管理システム。

【請求項10】

前記記憶手段に記憶された前記手数料管理情報に対するアクセスを制限するアクセス制限手段を備え、
前記アクセス制限手段は、前記物件提供者からの閲覧要求に対し、当該物件提供者が提供した前記物件に係る前記管理業者側手数料情報又は前記仲介業者側手数料情報の閲覧を許可することを特徴とする請求項７ないし９のうちいずれか１項記載の不動産管理システム。

【請求項11】

不動産物件の内容を表す物件情報を記憶する記憶手段と、
前記記憶手段に対して、アクセス可能なアクセス手段と、
前記アクセス手段による前記記憶手段へのアクセスに関する情報を、当該物件情報に関連付けるアクセス情報関連付け手段と、
前記アクセスに関する情報を集計する集計手段と、を備えたことを特徴とする不動産管理システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、不動産管理システムに関する。

【背景技術】

【0002】

不動産仲介業は、仲介の依頼を受けた不動産物件について、借主を探す（例えば、特許文献１）。そして、賃貸借契約が成立すると、仲介業者は、大家からの手数料と借り手からの手数料との双方を受け取るといった商慣習がある。このため、仲介業者は、借り手からの手数料をもらうべく、当該不動産のＰＲを、自社のチャネルのみで行う、または、自社のチャネルを一定期間行い、当該期間が経過した後、他社のチャネルを利用しようとする動機が生まれやすい。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0003】

【特許文献1】特開平７−２７１８５４号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

しかし、このような仲介業者による当該不動産物件のＰＲの方法は、多くの借り手候補へ行き届かず、結果、機会損失が生まれやすい。かかる事態は、大家にとってはデメリットである。

【0005】

本発明は、斯かる実情に鑑み、不動産物件の賃貸に対する機会損失を抑えた不動産管理システムを提供しようとするものである。

【課題を解決するための手段】

【0006】

本発明の不動産管理システムは、第１の不動産物件の内容を表す第１の物件情報と第２の不動産物件の内容を表す第２の物件情報とを有する物件リストと、第１の不動産仲介業者の内容を表す第１の不動産仲介業者情報と第２の不動産仲介業者の内容を表す第２の不動産仲介業者情報とを有する仲介業者リストと、を記憶する記憶手段に対して、アクセス可能なアクセス手段を備え、前記アクセス手段は、前記仲介業者リストに含まれる複数の前記不動産仲介業者へ前記物件情報を配信する配信ステップを行うことを特徴とする。

【0007】

前記配信ステップの配信先は、配信元とは独立した前記不動産仲介業者であることが好ましい。また、第３の不動産物件の入居者の退去希望が出された後であって、前記第３の不動産物件が新たな入居者の入居が可能な状態になる前に、前記第３の不動産物件に関する前記配信ステップが行われることが好ましい。

【0008】

前記配信ステップでは、前記仲介業者リストに含まれる複数の前記不動産仲介業者へ、前記物件情報を同時配信することが好ましい。また、前記配信ステップが複数回行われる場合、最初の配信は、前記仲介業者リストに含まれる複数の前記不動産仲介業者への同時配信であることが好ましい。らに、前記配信ステップでは、配信可能状態となっている全ての前記物件情報を、前記仲介業者リストに含まれ配信可能な全ての前記不動産仲介業者へ配信することを特徴とする請求項１ないし５のうちいずれか１項記載の不動産管理システム。

【0009】

本発明の不動産管理システムは、物件を提供する物件提供者から支払われる提供者側仲介手数料のうち不動産管理業者が受け取る管理業者側手数料を表す管理業者側手数料情報と、前記提供者側仲介手数料のうち不動産仲介業者が受け取る仲介業者側手数料を表す仲介業者側手数料情報と、を有する手数料管理情報を記憶する記憶手段を備えたことを特徴とする。

【0010】

本発明の不動産管理システムは、物件が提供される物件被提供者から支払われる被提供者側仲介手数料のうち不動産管理業者が受け取る管理業者側手数料を表す管理業者側手数料情報と、前記被提供者側仲介手数料のうち不動産仲介業者が受け取る仲介業者側手数料を表す仲介業者側手数料情報と、を有する手数料管理情報を記憶する記憶手段を備えたことを特徴とする。

【0011】

前記管理業者側手数料が無料であることが好ましい。また、前記記憶手段に記憶された前記手数料管理情報に対するアクセスを制限するアクセス制限手段を備え、前記アクセス制限手段は、前記物件提供者からの閲覧要求に対し、当該物件提供者が提供した前記物件に係る前記管理業者側手数料情報又は前記仲介業者側手数料情報の閲覧を許可することが好ましい。

【0012】

本発明の不動産管理システムは、不動産物件の内容を表す物件情報を記憶する記憶手段と、前記記憶手段に対して、アクセス可能なアクセス手段と、前記アクセス手段による前記記憶手段へのアクセスに関する情報を、当該物件情報に関連付けるアクセス情報関連付け手段と、前記アクセスに関する情報を集計する集計手段と、を備えたことを特徴とする。

【発明の効果】

【0013】

本発明によれば、不動産物件のＰＲをより多くの借り手候補へ行き届かせ、不動産賃貸の機会損失を抑制することができる。

【図面の簡単な説明】

【0014】

【図1】不動産管理システムの概要を示すシステム構成図である。

【図2】不動産管理システムの概要を示すハードウェア構成図である。

【図3】不動産管理システムの概要を示す機能ブロック図である。

【図4】記憶部に記憶されるデータの概要を示す説明図である。

【図5】管理業者情報の概要を示す説明図である。

【図6】物件リストの概要を示す説明図である。

【図7】物件情報の概要を示す説明図である。

【図8】各種フラグと、アクセス規制との相関を示すチャート図である。

【図9】仲介業者リストの概要を示す説明図である。

【発明を実施するための形態】

【0015】

図１に示すように、不動産管理システム２は、大家（物件提供者）１０Ａ〜１０Ｃが所有する賃貸用不動産物件の管理や仲介を行うためのものであり、不動産管理業者３０が所有する管理側情報処理装置３１を備える。管理側情報処理装置３１は、通信回線４０と接続しているため、大家１０Ａ〜１０Ｃが所有する大家側情報処理装置１１Ａ〜１１Ｃや、不動産仲介業者２０Ａ〜２０Ｃが所有する仲介側情報処理装置２１Ａ〜２１Ｃと、通信可能となっている。ここで、不動産管理業者３０は、不動産仲介業者２０Ａ〜２０Ｃとは、提携関係にはない独立した業者である。

【0016】

なお、不動産管理システム２は、管理側情報処理装置３１に加えて、大家側情報処理装置１１Ａ〜１１Ｃや仲介側情報処理装置２１Ａ〜２１Ｃを含めてもよい。

【0017】

図２に示すように、管理側情報処理装置３１は、ＣＰＵ３１Ａと、ＲＡＭ３１Ｂと、ＲＯＭ３１Ｃと、外部記憶装置３１Ｄと、入力装置３１Ｅと、表示装置３１Ｆと、入出力インターフェース３１Ｇと、バス３１Ｈと、を備えている。

【0018】

ＣＰＵ３１Ａは、いわゆる中央演算処理装置であり、各種プログラムが実行されて管理側情報処理装置３１の各種サービスを実現する。ＲＡＭ３１Ｂは、いわゆるＲＡＭ（ランダム・アクセス・メモリ）であり、ＣＰＵ３１Ａの作業領域として使用される。ＲＯＭ３１Ｃは、いわゆるＲＯＭ（リード・オンリー・メモリ）であり、ＣＰＵ３１Ａで実行される基本ＯＳや各種プログラム（例えば、不動産管理プログラム）を記憶する。

【0019】

外部記憶装置３１Ｄは、各種プログラムの演算結果などを記憶するものであり、内蔵型の記憶装置（例えば、ハードディスクドライブ）、着脱可能な記憶装置（例えば、メモリーカード等）がある。なお、外部記憶装置３１Ｄとしては、ＮＡＳ（ネットワークアタッチストレージ）のように、通信回線４０経由で接続されるものでもよい。

【0020】

入力装置３１Ｅは、入力キーやキーボード、マウスであり、各種情報を入力する。表示装置３１Ｆは、ディスプレイであり、各種動作状態を表示する。

【0021】

入出力インターフェース３１Ｇは、通信回線４０（図１）とにおける通信を可能にするものである。バス３１Ｈは、ＣＰＵ３１Ａ、ＲＡＭ３１Ｂ、ＲＯＭ３１Ｃ、外部記憶装置３１Ｄ、入力装置３１Ｅ、表示装置３１Ｆ、入出力インターフェース３１Ｇなどを一体的に接続して通信を行う配線となる。

【0022】

ＲＯＭ３１Ｃに記憶された基本ＯＳや各種プログラムがＣＰＵ３１Ａによって実行されると、図３に示すように、管理側情報処理装置３１は、各種データを記憶可能な記憶部５１と、各種情報を出力する出力部５２と、要求信号を受け付ける受付部５３と、要求信号に基づいて、記憶部５１への書き込み処理や読み取り処理を行うアクセス部５４と、アクセス部５４による処理を許可するか否かを判断するアクセス規制部５５と、記憶部５１に記憶された各種データを集計する集計部５６と、集計結果を分析する分析部５７と、その他の制御を行う制御部５９と、を備える。

【0023】

記憶部５１は、各種データを記憶するためのものであり、各種データとしては、図４に示すように、不動産管理業者情報１００、不動産物件リスト２００や、不動産仲介業者リスト３００等がある。

【0024】

図５に示すように、不動産管理業者情報１００は、管理業者の名称及びＩＤ、管理業者の所在地、管理業者の連絡先、管理業者の振込先口座番号、管理担当者の氏名及びＩＤ、システム内のデータに対するアクセス権限の有無など、不動産管理業者に関する各種データが含まれる。

【0025】

図６に示すように、不動産物件リスト２００は、大家から不動産管理を委託された物件の各種情報が含まれるものであり、不動産物件ごとに割り振られる物件ＩＤ２１０と、物件情報２２０とが関連付けられている。

【0026】

物件情報２２０は、不動産物件の詳細情報であり、図７に示すように、不動産物件の所有者情報２２１（所有者の氏名及びＩＤ、住所、連絡先、振込先口座番号等）、業務管理委託契約情報２２２、ステータス情報２２３、募集条件情報２２４、仲介手数料の分配情報２２５や、賃貸借契約情報２２８等を備える。

【0027】

業務管理委託契約情報２２２としては、管理業者の名称、担当者の氏名及びＩＤ、管理内容、管理費用、システム登録日などの各種データが含まれる。ここで、システム登録日時とは、物件情報が不動産管理システム２の記憶部５１に記憶された日時である。

【0028】

ステータス情報２２３は、当該物件が、空状態等であるか否かを表すものであり、空状態と満状態のいずれかに属する。賃貸借契約が締結されると、ステータス情報２２３は、満状態となる。一方、賃貸借契約の更新がなく期限を迎えると、ステータス情報２２３は、空状態となる。

【0029】

募集条件情報２２４としては、大家が支払う仲介手数料の金額を表す第１仲介手数料情報２２４Ａ、借主が支払う家賃を表す家賃情報２２４Ｂ、借主が支払う敷金・礼金を表す敷金礼金情報２２４Ｃや、借主が支払う仲介手数料の金額を表す第２仲介手数料情報２２４Ｘ等がある。

【0030】

仲介手数料の分配情報２２５としては、第１仲介手数料の分配情報２２５Ａと、第２仲介手数料の分配情報２２５Ｘとがある。仲介手数料の分配情報２２５のアクセスは、当該不動産物件の所有者の大家であれば、自由に行うことができる。なお、仲介手数料の分配情報２２５のアクセスを、すべての仲介業者に対して許可してもよい。

【0031】

第１仲介手数料の分配情報２２５Ａは、大家が支払う仲介手数料のうち、不動産管理業者が受け取る割合と仲介業者が受け取る割合を定義したものである。図７に示す第１仲介手数料の分配情報２２５Ａは、「仲介業者が受け取る割合＝大家が支払う仲介手数料のＡ％」と、「不動産管理業者が受け取る割合＝大家が支払う仲介手数料の（１００−Ａ）％」と、「Ａ＝１００」といった定義情報を含む。なお、Ａは、０以上１００以下の間の任意の値を取ることができる。すなわち、Ａは、１００以外の値でもよい。

【0032】

第２仲介手数料の分配情報２２５Ｘは、借主が支払う仲介手数料のうち、不動産管理業者が受け取る割合と仲介業者が受け取る割合を定義したものである。図７に示す第２仲介手数料の分配情報２２５Ｘは、「仲介業者が受け取る割合＝借主が支払う仲介手数料のＸ％」と、「不動産管理業者が受け取る割合＝借主が支払う仲介手数料の（１００−Ｘ）％」と、「Ｘ＝１００」といった定義情報を含む。なお、Ｘは、０以上１００以下の間の任意の値を取ることができる。すなわち、Ｘは、１００以外の値でもよい。

【0033】

第１仲介手数料の分配情報２２５Ａの値や、第２仲介手数料の分配情報２２５ＸのＸの値は、不動産物件ごとに個別に設定できる。なお、不動産管理システム２に登録された物件情報において、ＡやＸの値は、全て一定であることが好ましい。

【0034】

賃貸借契約情報２２８としては、借主の氏名、住所、連絡先、家賃、敷金、礼金、更新時期、更新料、などの各種データが含まれる。

【0035】

さらに、物件情報２２０は、募集のための配信を行うか禁止するかを表す募集可否フラグ２３１、物件の予約の有無を表す予約フラグ２３２、入居者が退去希望を出しているか否かを表す退去希望フラグ２３４等の各種フラグ情報が含まれる。なお、募集可否フラグ２３１の初期状態は「募集禁止」、予約フラグ２３２の初期状態は「予約無し」、そして、退去希望フラグ２３４の初期状態は、「退去希望無し」となっている。

【0036】

アクセス規制部５５は、ステータス情報２２３や各種フラグ情報に基づき、所定の制御を行う。アクセス規制部５５による、仲介業者への情報の照会制御パターンの一例を、図８に示す。

【0037】

図７に戻って、さらに、物件情報２２０は、仲介業者からの問い合わせ数情報２４１と、問い合わせ履歴を表す問い合わせ履歴情報２４２と、問合せ履歴の集計結果を表す集計結果情報２４３と、問合せ履歴の分析結果を表す２４４と、が含まれていてもよい。

【0038】

図９に示すように、仲介業者リスト３００は、複数の仲介業者の各種情報が含まれるものであり、仲介業者ごとに振られる業者ＩＤ３１０と、仲介業者の詳細情報３２０とが関連付けられている。仲介業者の詳細情報３２０としては、仲介業者の名称、所在地、連絡先、担当者の氏名及びＩＤ，振込先口座番号など、仲介業者に関する各種データが含まれる。

【0039】

アクセス規制部５５は、管理業者情報１００、物件リスト２００、仲介業者リスト３００のそれぞれについて、アクセス要求をした要求元がアクセス可能な者であるか否かを判別し、要求元がアクセス可能な者である場合には、アクセスを許可し、そうでない場合にはアクセスを禁止する。不動産管理業者は、管理業者情報１００、物件リスト２００、仲介業者リスト３００のそれぞれに対し、読み込み・書き込み両方が可能となっている。大家及び仲介業者は、一定の情報についての読み込みについてのみ可能となっている。

【0040】

また、アクセス規制部５５は、要求元のＩＤと、物件情報に含まれる所有者のＩＤとを読み込み、両方のＩＤが一致する物件情報についてのみ、アクセスを許容し、それ以外はアクセスを禁止する。結果、大家は、物件リスト２００のうち自身が保有する不動産物件に関する物件情報２２０の閲覧が可能である。

【0041】

さらに、アクセス規制部５５は、第１仲介手数料の分配情報２２５Ａや第２仲介手数料の分配情報２２５Ｘについて、仲介業者からの読み込みを許容してもよい。

【0042】

次に、不動産管理システム２の作用を説明する。

【0043】

（業務管理委託契約情報）
不動産管理業者３０は、大家１０Ａ〜１０Ｃが所有する不動産物件に対し、それぞれ業務管理委託契約を結ぶ。この業務管理委託契約に関する詳細情報が、不動産管理システム２の記憶部５１へ業務管理契約情報２２２として記憶される。これによって、業務管理委託契約が締結された不動産物件は、不動産管理システム２へ登録される。このとき、ステータス情報２２３は、当該不動産物件の入居者がいない場合には空状態に、当該不動産物件の入居者がいる場合には満状態に、それぞれ不動産管理業者３０の操作によって設定される。

【0044】

（募集の準備）
ステータス情報２２３が空状態の場合には、入居者の募集を行うことができる。借主を募集するための募集条件を募集条件情報２２４として不動産管理システム２へ登録する。不動産業者は、不動産管理システム２を操作して、募集条件情報２２４に対して、仲介手数料の分配情報２２５を設定する。ここでは、「Ａ＝１００」、「Ｘ＝１００」と設定される。

【0045】

（募集開始）
その後、不動産管理業者は、不動産管理システム２を操作して、募集可否フラグ２３１を「募集可能」に設定すると、仲介業者リスト３００に登録された複数の仲介業者へ、当該不動産物件の情報が配信される。この配信先は、仲介業者リスト３００に登録された全ての仲介業者であってもよいし、その一部であってもよい。これによって、仲介業者は、当該不動産物件について借主の募集を行うことができる。なお、当該不動産物件の情報配信を複数回行う場合には、最初の配信時において、複数の仲介業者へ配信することが好ましい。

【0046】

（問い合わせ）
借主の募集を行っている不動産物件について問い合わせがあった場合には、仲介業者は、問い合わせ内容（問い合わせ日時、問い合わせ内容、見学希望情報等）を不動産管理システム２へ送信する。受付部５３では、問い合わせ内容を受け付ける。次に、アクセス規制部５５は、物件情報２２０を読み取り、対応する物件情報の募集可否フラグ２３１及び予約フラグ２３２を読み取り、募集可否フラグ２３１が「募集可能」かつ予約フラグ２３２「予約なし」であれば、予約フラグ２３２が「予約可能状態」であれば、アクセス部５４による当該物件情報へのアクセスを許可する。それ以外であれば、アクセス部５４による当該物件情報へのアクセスを禁止する。

【0047】

（予約）
募集可否フラグ２３１が「募集可能」の場合において、仲介業者から予約の要求を受け付けた場合には、アクセス規制部５５は、当該不動産物件の予約フラグ２３２を「予約有り」にするとともに、予約フラグ２３２が「予約無し」となるまでの間、他の仲介業者は、当該不動産物件の詳細情報を照会できなくなる。なお、申し込みがないまま一定期間が経過すれば、制御部５９は、予約フラグ２３２を「予約無し」へ戻す。これ以降、他の仲介業者は、当該不動産物件の詳細情報を照会することができる。

【0048】

（賃貸借契約）
大家と借主との間で賃貸借契約が締結されると、当該賃貸借契約に関する情報が、賃貸借契約情報２２８として不動産管理システム２へ登録される。このとき、アクセス規制部５５は、募集可否フラグ２３１を「募集禁止」へ切り替える。その後、家賃や敷金・礼金の支払いが行われる。この実施形態では、第１〜２仲介手数料の分配情報２２５における「Ａ＝１００」、「Ｘ＝１００」となっているため、仲介業者は、大家及び借主からの手数料の総額を全部うけとることができる。

【0049】

このように、その後、不動産管理業者は、不動産管理システム２に登録された不動産物件は、１つの仲介業者ではなく、複数の仲介業者に同時配信される。このため、大家が管理を委託した不動産物件は、多く人の目に触れることとなり、機会損失の低下を抑えることができる。

【0050】

また、第１仲介手数料の分配情報２２５Ａが、「Ａ＝１００」と設定されるため、大家が支払う仲介手数料は、全て、仲介業者へ渡る。すなわち、不動産管理業者は、仲介手数料のマージンをとらないため、仲介業者は、当該不動産物件の仲介に専念できる。このため、不動産物件のＰＲがより多くの人へ行われやすくなる結果、当該不動産物件の機会損失を抑えることができる。同様に、第２仲介手数料の分配情報２２５Ｘが、「Ｘ＝１００」と設定されるため、借主が支払う仲介手数料は、全て、仲介業者へ渡る。すなわち、不動産管理業者は、仲介手数料のマージンをとらないため、仲介業者は、当該不動産物件の仲介に専念することとなり、結果として、当該不動産物件の機会損失を抑えることができる。

【0051】

さらに、仲介手数料の分配情報２２５は、所有者である大家からはアクセス可能である。したがって、大家が支払う仲介手数料から不動産管理業者がマージンを取っていないか否か、または、相場よりも高い仲介手数料を借主から取ろうとしているか否かについて、大家自身が確認することができる。言い換えれば、仲介業者や借り手のインセンティブを削いでいないか否かを、大家自身が確認することができる。このため、大家が管理を委託した不動産物件が、仲介業者を経由して広くＰＲされる環境にあることを、大家自身が把握することができる。

【0052】

（問い合わせ）
募集可否フラグ２３１が「募集可能」となっている不動産物件に対し問い合わせがあった場合には、制御部５９は、仲介業者からの問い合わせのあった日時、問い合わせ者の属性などを当該不動産物件に係る問い合わせ数情報２４１として記憶してもよい。これにより、問い合わせの都度、問い合わせ数情報２４１が記憶部５１に追記されるため、結果として、記憶部５１には、問い合わせ履歴情報２４２が記憶されることとなる。集計部５６は、問い合わせ履歴情報２４２の集計し、分析部５７は、集計結果を分析する。このような分析結果から、募集をかけてから長い月日がたつにも拘らず、問い合わせが少ない場合には、募集条件を見直すなどのコンサルティングに用いることができる。

【0053】

（退去希望）
なお、入居者から退去希望が出された場合には、不動産管理業者は、不動産管理システム２を操作して、退去希望フラグ２３４を「退去希望有り」に設定する（図８参照）。これにより、制御部５９は、募集可否フラグ２３１を「募集可能」に設定する。そして、入居者の退去が完了したら、退去希望フラグ２３４を「退去希望無し」に設定するとともに、ステータス情報２２３を「満状態」から「空状態」へ切り替える。このように、このため、入居者から退去希望の通知後であれば、入居者募集を行うことができる。すなわち、クリーニングやリフォームといった新たな入居者の入居が可能になる前においても、入居者募集を行うことができる。結果、入居者募集を早く開始することができるため、不動産物件の賃貸に関し機会損失をより抑えることができる。

【0054】

上記実施形態では、当該不動産物件の情報配信先として、仲介業者リスト３００に登録された全ての仲介業者であるとしたが、仲介業者リスト３００に登録された仲介業者のうち、配信を禁止されている仲介業者が存在する場合には、配信が可能な仲介業者のすべてに対して配信するとしてもよい。また、上記実施形態では、不動産管理システムとして説明したが、不動産物件と入居希望者とのマッチングを行うマッチング支援システムとしても利用可能である。

【0055】

尚、本発明は、上記した実施の形態に限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において種々変更を加え得ることは勿論である。

【符号の説明】

【0056】

２ 不動産管理システム
１０Ａ〜１０Ｃ 大家
２０Ａ〜２０Ｃ 不動産仲介業者
３０ 不動産管理業者
３１ 管理側情報処理装置

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】