特許 5956495 取引支援システムおよび取引支援プログラム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B2)

(11)【特許番号】5956495

(24)【登録日】2016年6月24日

(45)【発行日】2016年7月27日

(54)【発明の名称】取引支援システムおよび取引支援プログラム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 30/06 20120101AFI20160714BHJP

   G06Q 50/16 20120101ALI20160714BHJP

【ＦＩ】

   G06Q30/06 312

   G06Q50/16

【請求項の数】12

【全頁数】42

(21)【出願番号】特願2014-73197(P2014-73197)

(22)【出願日】2014年3月31日

(65)【公開番号】特開2015-194957(P2015-194957A)

(43)【公開日】2015年11月5日

【審査請求日】2014年5月2日

(73)【特許権者】

【識別番号】315011843

【氏名又は名称】株式会社エイム プレイス

(74)【代理人】

【識別番号】100083725

【弁理士】

【氏名又は名称】畝本 正一

(74)【代理人】

【識別番号】100140349

【弁理士】

【氏名又は名称】畝本 継立

(74)【代理人】

【識別番号】100153305

【弁理士】

【氏名又は名称】畝本 卓弥

(72)【発明者】

【氏名】河上 隼人

(72)【発明者】

【氏名】戸谷 太祐

(72)【発明者】

【氏名】鶴岡 啓司

【審査官】 木方 庸輔

(56)【参考文献】

【文献】 特開２００２−０９２０８５（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００２−１８９７９０（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００３−０４４７１０（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００３−２７１８３７（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】（Int.Cl.，ＤＢ名）

Ｇ０６Ｑ １０／００ − ９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

コンピュータネットワークにより複数の情報処理端末が接続されたサーバーコンピュータを含む取引支援システムであって、
前記サーバーコンピュータから前記情報処理端末に対して提供され、前記情報処理端末から少なくとも取引物件、該取引物件の所有者を含む取引物件情報が入力される第１の入力画面と、
前記サーバーコンピュータから前記情報処理端末に対して提供され、前記取引物件情報から少なくとも前記取引物件の概要を表す一次情報の開示に基づき、前記情報処理端末から前記取引物件を扱える業者により、前記取引物件情報の取引条件を含む二次情報の開示を要求する入札金額が業者情報に関係付けて入力される第２の入力画面と、
前記取引物件情報から前記一次情報および前記二次情報を抽出する処理、前記業者にアクセス権限を付与する処理、前記アクセス権限を持つ前記業者に前記一次情報をサイト上で公開する処理、前記取引物件毎に入札した前記業者の前記業者情報から前記入札金額の多寡によりランク付けを行う処理、前記ランク付けされた前記業者の上位ランク側の業者を選定する処理、選定された前記業者に前記二次情報を開示する処理を行う処理部と、
を備える取引支援システム。

【請求項2】

前記処理部は、前記二次情報を開示した前記業者に対し、前記取引物件の前記所有者との交渉権限を付与する処理を行う請求項１に記載の取引支援システム。

【請求項3】

前記処理部は、前記二次情報を開示した前記業者に対し、前記業者が前記第２の入力画面に入力した入札金額を請求する処理を行うことを特徴とする請求項１または請求項２に記載の取引支援システム。

【請求項4】

前記アクセス権限は、少なくとも前記取引物件の閲覧を可能にするサーチ権限と、前記二次情報の開示を求める入札権限とを含み、
前記処理部は、該入札権限に基づいて、前記二次情報の開示を求める前記入札を行使可能にすることを特徴とする請求項１ないし請求項３のいずれか１項に記載の取引支援システム。

【請求項5】

さらに前記第１の入力画面には、前記取引物件の取引種別情報が含まれ、
前記処理部は、前記二次情報を開示する前記業者が選定されなかった場合、前記取引種別情報を変更した前記第１の入力画面に基づいて新たな前記一次情報および前記二次情報を抽出することを特徴とする請求項１ないし請求項４のいずれか１項に記載の取引支援システム。

【請求項6】

コンピュータに実行させるための取引支援プログラムであって、
少なくとも取引物件、該取引物件の所有者情報を含む取引物件情報が入力され、
前記取引物件情報から少なくとも該取引物件の概要を表す一次情報と、取引条件を含む二次情報を抽出し、
前記取引物件を扱える業者にアクセス権限を付与し、
前記アクセス権限を持つ前記業者に前記一次情報をサイト上で公開し、
前記二次情報の開示のための入札金額が前記業者を表す業者情報に関係付けて入力され、
前記取引物件毎に入札した前記業者を表す業者情報から前記入札金額の多寡によりランク付けを行い、
前記ランク付けされた前記業者の上位ランク側の前記業者を選定し、
選定された前記業者に前記二次情報を開示する
処理を前記コンピュータに実行させるための取引支援プログラム。

【請求項7】

前記二次情報を開示した前記業者に対し、前記取引物件の所有者との交渉権限を付与する処理を含む請求項６に記載の取引支援プログラム。

【請求項8】

前記コンピュータは、少なくとも前記取引物件情報、業者情報を格納したデータベースを備え、前記取引物件情報および前記取引物件情報に関係付けられた前記所有者情報および前記業者情報を格納して、該データベースを更新する処理を含む請求項６または請求項７に記載の取引支援プログラム。

【請求項9】

前記アクセス権限は、少なくとも前記取引物件の閲覧を可能にするサーチ権限と、前記二次情報の開示を求める入札権限とを含み、該入札権限に基づいて、前記二次情報の開示を求める前記入札を行使可能にする処理を含む請求項６ないし請求項８のいずれか１項に記載の取引支援プログラム。

【請求項10】

前記コンピュータは、業者情報に前記サーチ権限をもつ業者と前記入札権限をもつユーザを関連付けて登録し、
前記サーチ権限をもつ業者による物件情報の指定および入札予定金額の提案に対し、前記入札権限をもつ前記ユーザの承認に応じて前記入札予定金額を入札金額に設定する処理を含む請求項９に記載の取引支援プログラム。

【請求項11】

前記二次情報を開示された前記業者に対し、前記業者が入力した入札金額を請求する処理を含むことを特徴とする請求項６ないし請求項１０のいずれか１項に記載の取引支援プログラム。

【請求項12】

さらに、前記二次情報を開示する前記業者が選定されなかった場合、前記取引物件の取引種別情報の変更入力に基づいて新たな前記一次情報および前記二次情報を抽出する処理を含むことを特徴とする請求項６ないし請求項１１のいずれか１項に記載の取引支援プログラム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、土地や建物などの不動産、絵画や骨董品などの動産、その他各種取引物件の売買などの取引に用いられる情報支援技術に関する。

【背景技術】

【0002】

不動産、動産などの各種取引物件は、物件の所有者が業者に取引を委託して行うのが一般的である。たとえば、不動産では、業者が売却を希望する不動産を募り、不動産の売却物件の媒介、仲介などにより売却が行われている。

【0003】

この不動産の取引に関し、概要情報データベースと詳細情報データベースとを備え、Ｗｅｂページに公開された概要情報に関連する詳細情報を有償にて販売することが知られている（たとえば、特許文献１）。

【0004】

不動産の広告や契約支援に関し、売主と仲介業者が探した買主との間で売買契約が成約した段階で売主が仲介業者に支払う媒介手数料の情報を設定し、それを提示することが知られている（たとえば、特許文献２）。

【0005】

不動産の競りに関し、売却希望者が入力した不動産情報の競り価格を演算し、購入希望者が所望の不動産に対して入札を行うことが知られている（たとえば、特許文献３）。

【0006】

また、不動産などのオークション、その運営、その取引き情報の仲介に関し、ユーザ端末から入札申込みを行えること（たとえば、特許文献４）、入札の参加者がオークション費用を支払い、最高価格で入札した参加者を落札者とすること（たとえば、特許文献５）、コンピュータネットワークを通じて商品またはサービスに関する情報を提供し、仲介装置が端末からの検索条件に応じて最も適したユーザ端末を選択し、その端末に自身が提供する商品またはサービスに関する情報を送ること（たとえば、特許文献６）が知られている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0007】

【特許文献1】特開２００２−３４２４４５号公報

【特許文献2】特開２００１−３３１７２９号公報

【特許文献3】特開２００１−２５６３２８号公報

【特許文献4】特開２００８−１５８７９８号公報

【特許文献5】特開２０１３−０４１３５８号公報

【特許文献6】特開２００９−１９３５６６号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0008】

土地や建物などの不動産取引では、業者が主として広告紙などの頒布媒体を利用している。業者はたとえば、「売ってください」などの表記をした広告を印刷し、その広告を無差別に配付する。このような広告媒体では、紙代、印刷代、頒布の人件費などの経費が掛かる。度重なる広告媒体の利用は、業者に無駄なコストを生じさせるという課題があるし、それによって有効な取引物件に出会えるという保証はない。

【0009】

また、不動産の所有者などの不動産を売る側では、その不動産を扱う業者を選択することが必要である。売主側からすれば、限られた範囲から不動産会社を選択せざるを得ず、その業者が買手を見つけたとしても、売主の希望金額で取引きされるとは限らない。業者の手腕や熱意が取引の状態に反映する。取引する業者が最適であるかどうか、扱える業者の範囲に限界がある。

【0010】

このような課題について、上記特許文献１〜特許文献６ではその課題や解決手段についての開示がない。

【0011】

斯かる取引上の課題は不動産に限らず、動産などその他の物件取引においても同様の課題がある。

【0012】

そこで、本開示の発明の目的は上記課題に鑑み、取引物件の周知性を高め、取引物件に係わる業者の範囲を拡大し、当該取引物件と選択された複数の業者のマッチングを容易化することにある。

【課題を解決するための手段】

【0013】

上記目的を達成するため、本発明の取引支援システムの一側面によれば、コンピュータネットワークにより複数の情報処理端末が接続されたサーバーコンピュータを含む取引支援システムであって、前記サーバーコンピュータから前記情報処理端末に対して提供され、前記情報処理端末から少なくとも取引物件、該取引物件の所有者を含む取引物件情報が入力される第１の入力画面と、前記サーバーコンピュータから前記情報処理端末に対して提供され、前記取引物件情報から少なくとも前記取引物件の概要を表す一次情報の開示に基づき、前記情報処理端末から前記取引物件を扱える業者により、前記取引物件情報の取引条件を含む二次情報の開示を要求する入札金額が業者情報に関係付けて入力される第２の入力画面と、前記取引物件情報から前記一次情報および前記二次情報を抽出する処理、前記業者にアクセス権限を付与する処理、前記アクセス権限を持つ前記業者に前記一次情報をサイト上で公開する処理、前記取引物件毎に入札した前記業者の前記業者情報から前記入札金額の多寡によりランク付けを行う処理、前記ランク付けされた前記業者の上位ランク側の業者を選定する処理、選定された前記業者に前記二次情報を開示する処理を行う処理部を備える。

【0014】

上記取引支援システムにおいて、前記処理部は、前記二次情報を開示した前記業者に対し、前記取引物件の前記所有者との交渉権限を付与する処理を行ってもよい。

【0015】

上記取引支援システムにおいて、前記処理部は、前記二次情報を開示した前記業者に対し、前記業者が前記第２の入力画面に入力した入札金額を請求する処理を行ってもよい。

【0016】

上記取引支援システムにおいて、前記アクセス権限は、少なくとも前記取引物件の閲覧を可能にするサーチ権限と、前記二次情報の開示を求める入札権限とを含み、前記処理部は、該入札権限に基づいて、前記二次情報の開示を求める前記入札を行使可能にしてもよい。

【0017】

上記取引支援システムにおいて、さらに前記第１の入力画面には、前記取引物件の取引種別情報が含まれ、前記処理部は、前記二次情報を開示する前記業者が選定されなかった場合、前記取引種別情報を変更した前記第１の入力画面に基づいて新たな前記一次情報および前記二次情報を抽出してもよい。

【0018】

上記目的を達成するため、本発明の取引支援プログラムの一側面によれば、コンピュータに実行させるための取引支援プログラムであって、少なくとも取引物件、該取引物件の所有者情報を含む取引物件情報が入力され、前記取引物件情報から少なくとも該取引物件の概要を表す一次情報と、取引条件を含む二次情報を抽出し、前記取引物件を扱える業者にアクセス権限を付与し、前記アクセス権限を持つ前記業者に前記一次情報をサイト上で公開し、前記二次情報の開示のための入札金額が前記業者を表す業者情報に関係付けて入力され、前記取引物件毎の入札した業者を表す業者情報から前記入札金額の多寡によりランク付けを行い、前記ランク付けされた前記業者の上位ランク側の前記業者を選定し、選定された前記業者に前記二次情報を開示する処理を前記コンピュータに実行させる。

【0019】

上記取引支援プログラムにおいて、前記二次情報を開示した前記業者に対し、前記取引物件の所有者との交渉権限を付与する処理を含んでもよい。

【0020】

上記取引支援プログラムにおいて、前記コンピュータは、少なくとも前記取引物件情報、業者情報を格納したデータベースを備え、前記取引物件情報および前記取引物件情報に関係付けられた前記所有者情報および前記業者情報を格納して、該データベースを更新する処理を含んでもよい。

【0021】

上記取引支援プログラムにおいて、前記アクセス権限は、少なくとも前記取引物件の閲覧を可能にするサーチ権限と、前記二次情報の開示を求める入札権限とを含み、該入札権限に基づいて、前記二次情報の開示を求める前記入札を行使可能にする処理を含んでもよい。

【0022】

上記取引支援プログラムにおいて、前記コンピュータは、業者情報に前記サーチ権限をもつ業者と前記入札権限をもつユーザを関連付けて登録し、前記サーチ権限をもつ業者による物件情報の指定および入札予定金額の提案に対し、前記入札権限をもつ前記ユーザの承認に応じて前記入札予定金額を入札金額に設定する処理を含んでもよい。

【0023】

上記取引支援プログラムにおいて、前記二次情報を開示された前記業者に対し、前記業者が入力した入札金額を請求する処理を含んでもよい。

【0024】

上記取引支援プログラムにおいて、前記二次情報を開示する前記業者が選定されなかった場合、前記取引物件の取引種別情報の変更入力に基づいて新たな前記一次情報および前記二次情報を抽出する処理を含んでもよい。

【発明の効果】

【0025】

以上説明したように、本開示の発明によれば、次のいずれかの効果が得られる。

【0026】

(1) 広告紙などによる広告媒体では取引物件を広く知れ渡らせることは困難であったが、取引物件の周知性をより高めることができる。

【0027】

(2) 取引物件の周知性と相まって、取引物件に係わることのできる業者を広く求めることができ、取引物件に対する業者の範囲を拡大することができる。取引物件と業者とが遭遇する機会を増大させることができる。

【0028】

(3) 取引物件に対して取引きを望む業者を複数の業者から選択でき、取引物件と取引きを望む複数の業者とのマッチングが容易化し、取引物件の取引きの迅速化や高額売買に寄与することができる。

【0029】

(4) 取引きされた取引物件やその業者を管理し、その管理情報を次の売買などの取引きに活用することが可能となる。

【図面の簡単な説明】

【0030】

【図1】取引支援システムの構成例を示す図である。

【図2】取引支援処理の一例を示すフローチャートである。

【図3】取引支援サーバのハードウェアの一例を示す図である。

【図4】端末装置のハードウェアの一例を示す図である。

【図5】取引支援システムの構成例を示す図である。

【図6】顧客側に提供されるサービスの内容例を示す図である。

【図7】入力ページの一例を示す図である。

【図8】「マイ・ステータス」ページの一例を示す図である。

【図9】「詳細ページ」の一例を示す図である。

【図10】取引種別の変更を行う状態例を示す図である。

【図11】業者側に提供されるサービス内容例を示す図である。

【図12】業者のログイン画面の一例を示す図である。

【図13】業者に関連付けられたトップページの一例を示す図である。

【図14】アラート設定画面の一例を示す図である。

【図15】アラートの条件テーブルの一例示す図である。

【図16】抽出された物件を含む案件一覧テーブルの一例を示す図である。

【図17】入札の入力画面の一例を示す図である。

【図18】入札金額の設定状態の一例を示す図である。

【図19】落札結果の一例を示す図である。

【図20】物件の詳細情報画面の一例を示す図である。

【図21】利用明細の一例を示す図である。

【図22】支援管理サーバに登録された物件の管理情報の一例を示す図である。

【図23】落札情報画面の一例を示す図である。

【図24】顧客管理画面の一例を示す図である。

【図25】業者管理画面の一例を示す図である。

【図26】業者毎の請求管理画面の一例を示す図である。

【図27】Ｑ＆Ａ管理画面の一例を示す図である。

【図28】アンケート管理画面の一例を示す図である。

【図29】取引支援システムの処理手順の一例を示すシーケンス図である。

【図30】顧客の会員登録処理例を示すフローチャートである。

【図31】顧客の会員登録エラー判別例を示すフローチャートである。

【図32】取引物件情報の登録処理の一例を示すフローチャートである。

【図33】取引物件情報の登録処理エラー判別例を示すフローチャートである。

【図34】取引物件情報の公開設定処理例を示すフローチャートである。

【図35】取引物件情報の公開の変更設定処理例を示すフローチャートである。

【図36】業者の会員登録処理例を示すフローチャートである。

【図37】業者の会員登録エラー判別処理例を示すフローチャートである。

【図38】ログイン・ログアウト処理例を示すフローチャートである。

【図39】アラート設定処理の一例を示すフローチャートである。

【図40】アラート閲覧処理の一例を示すフローチャートである。

【図41】次週公開物件の閲覧処理の一例を示すフローチャートである。

【図42】入札処理の一例を示すフローチャートである。

【図43】落札処理の一例を示すフローチャートである。

【図44】落札処理の一例を示すフローチャートである。

【図45】利用明細の表示処理例を示すフローチャートである。

【図46】取引種別を変更する場合のシーケンス図である。

【図47】取引種別変更処理の一例を示すフローチャートである。

【図48】通報処理の一例を示すフローチャートである。

【図49】Ｑ＆Ａ情報の表示処理例を示すフローチャートである。

【図50】業者の登録管理画面の一例を示す図である。

【図51】入札決済の一覧画面の一例を示す図である。

【図52】入札決済の申請画面の一例を示す図である。

【図53】入札決済の依頼画面の一例を示す図である。

【図54】承認確認画面の一例を示す図である。

【図55】入札決済処理の一例を示すフローチャートである。

【図56】入札決済承認処理の一例を示すフローチャートである。

【図57】金額を変更して決済する場合の処理例を示すフローチャートである。

【発明を実施するための形態】

【0031】

〔第１の実施の形態〕

【0032】

図１は、第１の実施の形態に係る取引支援システムの概要を示している。この取引支援システム２には、支援管理サーバ４および複数の端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎが含まれる。支援管理サーバ４はたとえば、インターネット８に接続されたサーバーコンピュータである。端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎは情報処理端末の一例であり、インターネット８に有線または無線で接続されるコンピュータである。インターネット８はコンピュータネットワークの一例である。

【0033】

この取引支援システム２には、取引物件、顧客、業者およびサーバ管理者が存在しており、インターネット８上の支援管理サーバ４において、取引物件の仲介の交渉権限や所有権などについて取引を支援する。

【0034】

取引物件は、不動産などの取引の対象であり、顧客が所有権を有するものである。取引支援システム２では、取引物件に関する物件情報を利用して取引が行われる。この物件情報にはたとえば一次情報および二次情報が含まれる。一次情報は、顧客から提供され、取引物件に関する物件情報の概要であって、登録業者や他の顧客に対して開示を許可された情報である。二次情報は、取引支援システム２によって選定された特定の業者に開示される取引物件の取引条件などを含む情報の一例である。

【0035】

顧客は、取引物件の所有者の一例であり、不動産などの取引物件を所有する法人または個人である。業者は、取引支援システム２に登録され、取引物件の仲介や買取りを希望する法人である。端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎは、これらの顧客または業者が所持して、取引支援システム２における入出力が行われる。

【0036】

管理者は、取引支援システム２を管理している。この取引支援システム２の管理は、具体的に支援管理サーバ４によって行われる。業者は、取引物件の仲介、媒介などの売買を行う法人または個人である。

【0037】

支援管理サーバ４は、顧客と業者との取引支援について、たとえば次のような処理１０を処理部で行う。

【0038】

ａ 取引物件情報から一次情報および二次情報を抽出する情報抽出処理１０−１
ｂ 業者にアクセス権限を付与する権限付与処理１０−２
ｃ アクセス権限を持つ業者に一次情報をＷｅｂ（World Wide Web）サイト上に公開する一次情報公開処理１０−３
ｄ 取引物件毎に入札した業者の業者情報から入札金額の多寡によりランク付けを行う ランク付け処理１０−４
ｅ ランク付けされた業者の上位ランク側から複数の業者を選定する業者選定処理１０ −５
ｆ 選定された複数の業者に二次情報を開示する二次情報公開処理１０−６

【0039】

端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎの処理１２には支援管理サーバ４のアクセスに基づき、第１の入力画面１２−１、第２の入力画面１２−２の提供を受ける処理が含まれる。第１の入力画面１２−１は、取引物件や取引物件の所有者を含む取引物件情報が入力される画面の一例である。第２の入力画面１２−２は、取引支援システム２内で公開された取引物件情報の一次情報に基づき、業者により取引物件情報の二次情報の開示を要求する入札金額が入力される画面の一例である。図中、実線または破線で示した入力画面１２−１、１２−２は、端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎのステイトに応じて表示される。

【0040】

図２は、取引支援処理の処理手順例を示している。この処理手順は、本発明の取引支援プログラムの一例であって、コンピュータの一例である既述の支援管理サーバ４により実行される。

【0041】

この処理手順では、支援管理サーバ４には、少なくとも取引物件、該取引物件の所有者情報を含む取引物件情報が入力される（Ｓ１１）。この支援管理サーバ４では、入力された取引物件情報から少なくとも該取引物件の概要を表す一次情報と、取引条件を含む二次情報を抽出し（Ｓ１２）、取引物件を扱える業者にアクセス権限を付与する（Ｓ１３）。アクセス権限を持つ業者に一次情報を取引支援システム２のＷｅｂサイト上で公開する（Ｓ１４）。

【0042】

支援管理サーバ４には、二次情報の開示のための入札金額が業者を表す業者情報に関係付けて入力される（Ｓ１５）。この入力は、端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎのうち、業者として登録されたＩＤ(登録情報：Identification)を利用すればいずれの端末で行ってもよい。

【0043】

支援管理サーバ４では、取引物件毎の入札した業者を表す業者情報から入札金額の多寡によりランク付けを行い（Ｓ１６）、ランク付けされた業者の上位ランク側から設定された数の業者を選定する（Ｓ１７）。そして、支援管理サーバ４から選定された複数の業者に二次情報を開示する（Ｓ１８）。この情報開示はアクセス権限を取得した業者、この実施の形態では、たとえば図１の端末装置６−２である。

【0044】

＜第１の実施の形態の効果＞

【0045】

以上説明したように、第１の実施の形態によれば、次の効果が得られる。

【0046】

(1) 広告紙などによる広告媒体では取引物件を広く知れ渡らせることは困難であったが、Ｗｅｂサイトを用いて取引物件を広く知らしめることができ、取引物件の周知性をより高めることができる。

【0047】

(2) この周知性によって、取引物件に係わることのできる業者を広く求めることができ、取引物件に対する業者の範囲を拡大できる。取引物件と業者とが遭遇する機会を増大させることができる。

【0048】

(3) 取引物件に対して取引を望む業者を複数の業者から選択できる。この結果、取引物件と取引を望む複数の業者とのマッチングが容易化し、取引物件の取引きの迅速化や高額売買に寄与することができる。

【0049】

〔第２の実施の形態〕

【0050】

＜ハードウェアの一例＞

【0051】

図３は、支援管理サーバ４のハードウェアの一例を示している。この支援管理サーバ４では、プロセッサ１４、メモリ１６、データ通信部１８、入力操作部２０および情報提示部２２が含まれる。

【0052】

プロセッサ１４は、メモリ１６にあるＯＳ（Operating System）や取引支援プログラムなどの各種のソフトウェアプログラムを実行し、情報処理を行う。

【0053】

メモリ１６は、プログラム記憶部２４、データ記憶部２６およびＲＡＭ（Random-Access Memory）２８が含まれる。プログラム記憶部２４はたとえば、ハードデバイス装置などの記録媒体で構成され、既述のＯＳや取引支援プログラムなどの各種のソフトウェアプログラムを格納する。データ記憶部２６は、取引支援プログラムを実行するための支援情報を格納する。このデータ記憶部２６には各種支援情報を格納するデータベースが構築される。

【0054】

ＲＡＭ２８は、ＯＳや取引支援プログラムを展開し、ＯＳや取引支援プログラムのための情報処理を行うワークエリアを構成する。支援管理サーバ４は、ＲＡＭ２８に展開された取引支援プログラムをプロセッサ１４で演算処理することで、本開示の取引支援システム２における処理部として機能する。

【0055】

データ通信部１８は、プロセッサ１４の制御によりデータ通信を行い、インターネット８を通じて接続中の端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎに対して入力画面を提供するとともに、端末装置６−１、６−２、・・・６−Ｎから入力情報を取り込む。

【0056】

入力操作部２０はタッチパネルやキーボードなどにより情報の入力操作を行う。

【0057】

情報提示部２２はたとえば、ＬＣＤ（Liquid Crystal Display）で構成され、支援管理サーバ４の情報処理により既述の第１および第２の入力画面１２−１、１２−２を提示する。

【0058】

図４は、端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎのハードウェアの一例を示している。この端末装置６−１、６−２・・・６−Ｎには、プロセッサ３４、メモリ３６、データ通信部３８、入力操作部４０および情報提示部４２が含まれる。またメモリ３６には、たとえばプログラム記憶部４４、入力された情報やその更新履歴などを格納するデータ記憶部４６、プログラムの処理領域であるＲＡＭ４８が含まれる。これらの構成は支援管理サーバ４と同様であるので、各部の説明を割愛する。

【0059】

＜取引支援処理の概要＞

【0060】

図５は、取引支援システムにおける顧客、サーバ管理者および業者の関連状態例を示している。図５に示す取引支援システム２では、たとえば不動産を取引物件として取引を行っている。

【0061】

取引支援システム２では、たとえば支援管理サーバ４が、所有する不動産の売却を仲介する業者を探している売主であるＵＳＥＲ（以下、「顧客」と称する。）の情報の一部を公開し、この仲介を希望する業者の入札金額を基準に業者を選定する。

【0062】

顧客は、端末装置６−１によりＷｅｂ上でサーバ管理者（Ａｄｍｉｎ）側の支援管理サーバ４に対して取引情報や希望条件などを登録する。支援管理サーバ４は、顧客が登録した情報の内、一定の範囲の情報（一次情報）を、登録した不動産業者が閲覧可能な状態で公開する。

【0063】

不動産業者は、登録情報を利用し、各端末装置６−２、６−３、・・・６−Ｎにより公開された情報を閲覧する。そして仲介を希望する不動産業者は、取引支援システム２に、対象不動産に関する取引条件などの情報（二次情報）を得るための入札金額を提示する。この入札金額は、選定された場合にサーバ管理者側に対して支払う金額であり、仲介を希望する不動産およびその二次情報に対する評価金額を表している。すなわち、この金額が、対象不動産の仲介に対する不動産業者の意欲として捉えることもできる。

【0064】

そして、サーバ管理者は、入札された金額の多寡に基づいて特定の不動産業者を選定し、二次情報を提示し、顧客との交渉権限を付与する。選定する不動産業者は、たとえば設定により１社でもよく、または金額が上位の複数社であってもよい。

【0065】

＜顧客側に提供されるサービス内容について＞

【0066】

図６は、支援管理サーバから顧客の端末装置に対して提供されるサービス内容の一例であって、顧客による入力操作によって遷移するＷｅｂサイトの画面構成例を示している。

【0067】

顧客側の端末装置６−１には、たとえば物件である対象不動産の情報登録前と情報登録後で提供されるサービスが異なる。情報登録前の端末装置６−１には、取引支援システム２のＷｅｂサイトのトップページ５０が表示される。トップページ５０には、たとえば「早く売る」の選択表示５２、「高く売る」の選択表示５４、「秘密」の選択表示５６が表示され、登録した物件に対する入札希望条件や公開時期の設定などが行える。

【0068】

顧客がはじめて取引支援システム２にアクセスする場合、会員登録画面６０に進み、顧客情報を入力し、その登録情報がサーバ管理者側にメール配信される。顧客が会員登録されている場合には、たとえば入力ページ６２に進み、仲介や売却を希望する物件情報について、物件入力画面６４、個人情報入力画面６６に入力する。そして物件や個人情報を登録すると、プレビュー画面６８に進み、確認処理が済むと完了ページ７０が配信され、登録情報が支援管理サーバ４にメール配信されて登録が完了する。

【0069】

情報登録後の端末装置６−１には、ログイン画面８０が配信され、ＩＤとＰＷ（Pass Word）を確認の後、「Ｍｙ Ｐａｇｅ」画面８２に進む。「Ｍｙ Ｐａｇｅ」画面８２は、たとえば支援管理サーバ４に形成された顧客のＩＤに関係付けられた登録エリアであり、登録した「物件情報」、「Ｑ＆Ａ」、「会員情報」などが登録されている。

【0070】

「Ｍｙ Ｐａｇｅ」画面８２の「物件情報」は、たとえば「マイステータス」ページ８４が関連付けられており、登録した物件に対する入札状態などを示す物件ステータスが表示される。そして「マイステータス」ページ８４は、たとえば取引の種別情報として「買取入札」や「再出品」などの選択ページ８６が関連付けられている。そのほか「Ｍｙ Ｐａｇｅ」画面８２は、「Ｑ＆Ａ一覧」画面９０、「Ｑ＆Ａ入力」画面９２が関連付けられている。

【0071】

入力ページ６２は、たとえば図７に示すように「物件情報」として種別や住所その他の情報を含む物件入力画面６４と、「お客様情報」として顧客の情報を入力する個人情報入力画面６６で形成される。この入力ページ６２は、本開示の第１の入力画面の一例であり、その登録内容には、不動産業者に対して閲覧可能にする一次情報とともに、選別された不動産業者に対してのみ公開する二次情報が含まれる。登録された情報に対する一次情報または二次情報は、たとえば入力ページ６２の入力欄に基づいて支援管理サーバ４が自動抽出すればよく、または顧客が選択設定してもよい。このように物件情報および顧客情報を予め登録しておき、この情報の中から全ての業者に公開する情報と、落札業者にのみ公開する情報が分けることで、登録手続が煩雑化することがない。

【0072】

「マイステータス」ページ８４には、たとえば図８に示すように登録した物件情報や入札状態などの物件登録データテーブル７２が登録され、表示される。この物件登録データテーブル７２には、たとえば取引種別を示す「入札」情報７３、登録日や物件項目、面積などの情報が含まれる「物件内容」情報７４、「入札結果」７５、再出品や買取などに変更する「取引種別選択」欄７６が含まれる。この「取引種別選択」欄７６は、取引種別変更の選択ページ８６に関連付けられている。

【0073】

物件登録データテーブル７２は、たとえば図９に示すように物件毎の詳細内容が登録された詳細ページ８５に関連付けられている。詳細ページ８５には、たとえば物件登録で入力された詳細な物件の特定情報を含む「物件情報」欄７７や、この物件に対する仲介、買取りなどの交渉権を落札した不動産業者が登録される「落札情報」欄７８が形成される。

【0074】

「取引種別選択」欄７６は、たとえば図１０に示すように、顧客によって取引種別の「再出品」または「買取」のいずれかが選択操作されると選択ページ８６が表示され、取引種別の変更が可能となる。取引種別の変更は、たとえば登録した物件に対して落札業者がいない場合などに利用される。このように登録された物件情報に対して取引種別の変更を可能にすることで、希望条件に適合する意欲の高い業者を探すことができるほか、定期的に登録物件に対する業者側の評価を知ることができる。また、登録物件の物件登録データテーブル７２に取引種別を関連付けることで、取引種別を変更する場合に同一物件について新たに登録作業を行う必要が無く、利便性が高められる。

【0075】

＜業者側に提供されるサービス内容について＞

【0076】

図１１は、支援管理サーバから不動産業者の端末装置に対して提供されるサービス内容の一例であって、登録した業者の入力操作によって遷移するＷｅｂサイトの画面構成例を示している。

【0077】

業者側の端末装置６−２、６−２、・・・６―Ｎには、たとえば取引支援システム２のＷｅｂサイトにアクセスすると、会員登録１００またはログイン画面１０２が提供される。はじめてアクセスする場合や新たに業者のＩＤを登録する場合には、会員登録が行われる。ログイン画面１０２は、たとえば図１２に示すようにＩＤとＰＷが要求され、認証されたＩＤに関連付けて登録されたトップページ１０４が支援管理サーバ４から提供される。

【0078】

トップページ１０４は、たとえば図１３に示すように、業者情報に関連付けて登録された案件一覧テーブル１０６が表示される。案件一覧テーブル１０６には、たとえば入札を予定して閲覧する案件や入札を行った案件などが表示されており、物件情報欄１４０、公開（入札）期限１４１、入札状態欄１４２などが含まれる。

【0079】

また、トップページ１０４は、案件一覧テーブル１０６に対して物件毎の詳細画面１０８が関係付けられており、それぞれの「案件詳細」表示１１０が表示される。

【0080】

＜アラート設定について＞

【0081】

案件一覧テーブル１０６は、たとえばアラート設定画面１３６に関連付けられており、支援管理サーバ４に登録されている登録物件から、所定の条件に基づいて物件情報を抽出して登録させることができる。アラート設定画面１３６は、たとえば図１４に示すように、物件の区分や所在地、広さなどに基づいたアラート設定一覧画面１３７を備えている。

【0082】

アラートの設定１３８には、たとえば図１５に示すように、仲介を希望する条件や価格条件、間取りや最寄り駅条件などを設定する条件テーブル１３９を備えている。案件一覧テーブル１０６には、たとえば図１６に示すように、このアラート設定で抽出された案件が登録される。

【0083】

＜入札処理画面について＞

【0084】

不動産業者による入札処理では、詳細画面１０８の「案件詳細」表示１１０に示された内容を参照して入札金額の登録を行う。入札画面１１２は、たとえば図１７に示すように、案件一覧に登録された物件のうち、選択した登録物件の「案件詳細」表示１１０とともに入札手続の選択表示１１３が表示される。

【0085】

入札画面１１２は、たとえば図１８に示すように、選択表示１１３の選択操作が行われると、入札手続入力画面１１４が表示される。この入札手続入力画面１１４は、本開示の第２の入力画面の一例であり、対象物件に関する詳細情報の開示および交渉権限を要求するための入札金額が入力される。

【0086】

支援管理サーバ４は、業者により入札金額が入力されると、入力画面１１２に関連付けられた物件情報に対して入札金額を登録するとともに、業者の案件一覧テーブル１０６に対して「入札中」または入札金額を表示させる。

【0087】

＜落札結果の画面について＞

【0088】

支援管理サーバ４は、物件毎に設定された公開期限が経過すると落札条件を判断し、その特定物件に対する入札により関連付けられた特定の業者に対して落札結果画面１２０を提供する。落札結果画面１２０には、たとえば図１９に示すように、業者が登録した物件情報に関連付けて落札結果を表示した案件一覧テーブル１２２が含まれる。落札した登録案件については、たとえば図２０に示すように、詳細情報画面１２４が提供される。この詳細情報画面１２４には、登録物件に関する一次情報を含む物件詳細情報１５０や二次情報である顧客情報１５２が含まれる。

【0089】

＜利用明細について＞

【0090】

業者が入札した金額は、支援管理サーバ４のサーバ管理者に対する手数料として支払いを行う必要がある。支援管理システム２では、落札した物件情報に対する支払い請求処理が行われる。この支払い請求では、たとえば図２１に示すように、月毎の利用明細画面１３０が表示され、落札した案件一覧とともに、入札した金額を請求金額として記載した明細一覧テーブル１５４が提供される。

【0091】

なお、利用明細の表示および入札金額の請求は、月毎にまとめて行われる場合に限られず、落札した案件毎に行ってもよい。また落札した物件の詳細情報画面１２４は、利用明細の表示および請求金額の支払いを契機に公開してもよい。そのほか、取引支援システム２には、たとえば業者が顧客やサーバ管理者との間で問い合せやその応答処理を行える「Ｑ＆Ａ」ページ１３２などが提供される。

【0092】

＜支援管理サーバ４による管理について＞

【0093】

次に、取引支援システム２において、支援管理サーバ４が管理する内容について説明する。図２２は、支援管理サーバ４に登録された物件の管理情報の一例である。

【0094】

支援管理サーバ４では、たとえばサーバ管理者により物件情報や顧客情報、業者情報の登録状態、入札・落札状態、入札金額の請求およびその支払い状態などを監視している。支援管理サーバ４の物件管理画面１６０には、たとえば図２２に示すように、登録物件のうち、公開中、すなわち、業者による入札が可能な状態となっている物件を管理する物件情報テーブル１６２が表示されている。物件情報テーブル１６２には、たとえば登録された物件情報の概要情報１６３、業者のアクセス数カウント１６４、入札回数カウント１６５、入札金額および選定する業者数情報１６６などが管理されている。

【0095】

物件管理画面１６０は、たとえば支援管理サーバ４に対し、サーバ管理者として登録されたＩＤ、ＰＷによりログインすることで閲覧および管理操作を行うことができる。

【0096】

支援管理サーバ４は、たとえば図２３に示すように、登録物件毎に落札情報画面１７０が生成され、落札管理を行っている。落札情報画面１７０には、入札内容の詳細テーブル１７２、落札状況テーブル１７４、物件情報テーブル１７７、顧客管理テーブル１７８が関連付けて表示される。詳細テーブル１７２には、物件情報に対する業者のアクセスカウント情報や入札カウント情報、入札金額情報などが含まれる。落札状況テーブル１７４には、落札業者情報、落札順位情報、入札金額情報が含まれる。

【0097】

取引支援システム２に登録された顧客情報の管理として、支援管理サーバ４には、顧客管理画面１８０が生成される。顧客管理画面１８０には、たとえば図２４に示すように顧客情報の概要が列挙された顧客一覧テーブル１８２が表示される。

【0098】

また、取引支援システム２に登録された業者情報の管理として、支援管理サーバ４には、業者管理画面１９０が生成される。業者管理画面１９０には、たとえば図２５に示すように、業者名や住所などの業者情報を含む業者一覧テーブル１９２が表示される。

【0099】

支援管理サーバ４は、業者に対する請求管理として、請求管理画面２００が生成される。請求管理画面２００には、たとえば図２６に示すように、登録業者毎の請求情報を管理した請求一覧テーブル２０２が表示される。請求一覧テーブル２０２には、たとえば業者情報２０４に関連付けて落札件数情報２０６、合計金額情報２０８が含まれる。落札した業者に対する明細一覧テーブル１５４を含む利用明細画面１３０は、この請求一覧テーブル２０２に基づいて生成される。

【0100】

そのほか、支援管理サーバ４は、たとえば入札処理において業者と顧客との間でやりとりされる問い合せおよびその回答処理を管理する「Ｑ＆Ａ」管理画面２１０や顧客に対するアンケート処理を管理するアンケート管理画面２１４などが生成される。「Ｑ＆Ａ」管理画面２１０には、たとえば図２７に示すように、顧客情報に関連付けて問い合せの概要、業者からの回答の有無、その回答についての評価情報などが含まれる「Ｑ＆Ａ」一覧テーブル２１２が表示される。また、アンケート管理画面２１４には、たとえば図２８に示すように、顧客情報に関連付けて、アンケートの回答のステータス情報やアンケート回答に対する特典の付与情報などを含むアンケート管理一覧テーブル２１６が表示される。

【0101】

また、取引支援システム２には、たとえば顧客や業者からの通報機能を備えてもよい。この通報機能には、たとえば登録物件に対して選定された業者以外の業者からの問い合せなどに対する苦情やその他の報告事項などを通知することができる。サーバ管理者は、この報告事項に基づいて規定違反の顧客または業者に対して問い合せし、またはペナルティを与えるなどの処理を行うことができる。このような通報機能を備えることで、取引支援システム２を利用して選定された業者の交渉権限の保護を図ることができるほか、意図しない業者からの問い合せなどに顧客が煩わされるのを阻止することができる。

【0102】

＜取引支援処理について＞

【0103】

図２９は、取引支援システムの取引処理手順の一例を示すシーケンス図である。この取引処理手順は、本開示の取引支援プログラムの一例である。

【0104】

＜情報の登録および情報公開について＞

【0105】

取引支援システム２には、登録した顧客のうち、取引物件を登録して取引を申し込む申込者が操作する申込者の端末装置６−１、サーバ管理者が管理する支援管理サーバ４のサーバ装置、登録された業者の有する端末装置６−１、６−２、・・・６−Ｎが含まれる。登録された業者には、たとえば管理者と従業者が存在し、それぞれの有する権限が異なる。この管理者と従業者は、法人単位で関連付けられて登録されればよい。

【0106】

取引支援システム２への登録処理として、申込者は、支援管理サーバ４から提供される取引支援システム２の登録画面にて、取引の申込処理を行う（Ｓ２１）。この申込処理では、提供された入力ページ６２に申込者の顧客情報や物件情報が登録される。また、業者は、管理者および従業者がそれぞれ取引支援システム２に対して業者登録またはログインなどの申込処理を行う（Ｓ２２、Ｓ２３）。支援管理サーバ４では、申込者による入力情報や業者の申込内容についてデータベースに登録する（Ｓ２４）。取引対象である物件と取引業者が登録されることで、取引が開始される。

【0107】

支援管理サーバ４は、登録された物件情報や顧客情報のうち、登録業者の全てに閲覧を許可する情報（一次情報）を抽出すると、その一次情報を取引支援システム２のＷｅｂサイト上に公開する（Ｓ２５）。この一次情報は、たとえば公開期間および入札期間が設定されている。公開期間と入札期間は、同一期間に設定すればよい。

【0108】

業者は、管理者または従業者がそれぞれ公開された情報を閲覧すると（Ｓ２６、Ｓ２７）、取引物件の一次情報を取得する（Ｓ２８、２９）。業者では、得られた一次情報を検討した上で、入札するか否か、入札金額の検討を行う。

【0109】

＜入札から落札業者の決定について＞

【0110】

取引物件に対する売却の仲介、または取引物件の買取りを希望する業者は、取引物件に関する詳細な情報（二次情報）を得るための金額を取引支援システム２の入札手続入力画面１１４に入力する。支援管理サーバ４では、業者が入力した入札金額を対象物件に関連付けて登録する（Ｓ３０）。

【0111】

支援管理サーバ４では、取引物件について公開期間（入札期間）が過ぎると、業者による入札金額の多寡に基づいて選定処理を行い（Ｓ３１）、落札業者を決定する（Ｓ３２）。支援管理サーバ４は、落札結果を入札した業者に通知する（Ｓ３３）とともに、申込者に通知する（Ｓ３４）。

【0112】

支援管理サーバ４は、落札業者から入札金額に応じて金額を課金し（Ｓ３５）、支払いを受けると、その落札業者に対して取引物件の登録情報を通知する（Ｓ３６）とともに、申込者への交渉権限を付与する。落札業者は、提供された情報から取引物件に関する二次情報を取得し（Ｓ３７）、申込者との間で取引物件の売却仲介の交渉を開始する。

【0113】

このような取引支援システム２において、支援管理サーバ４によって公開する情報を分けることで、取引物件に対して意欲的に仲介手続を行いたい業者のみが入札し、業者が絞られ、申込者による仲介業者探しの手間を省略でき、希望に則した業者が選定し易くなる。

【0114】

＜顧客の会員登録について＞

【0115】

図３０は、顧客の会員登録処理例を示しており、図３１は、そのエラー判別例を示している。

【0116】

顧客の会員登録では、顧客の端末装置６−１が支援管理サーバ４にアクセスすると、会員情報の入力画面が表示され（Ｓ４１）、登録しなければならない項目について内容入力の要求がされる（Ｓ４２）。支援管理サーバ４は、顧客が入力した内容について、会員情報の登録処理で要求した項目内容が登録されたか否が判断される（Ｓ４３）。登録情報が要求された内容に適合した場合（Ｓ４３のＹＥＳ）、会員情報の入力の確認（Ｓ４４）により、会員情報の入力が完了したか否かが判断される。

【0117】

会員情報の入力が完了した場合（Ｓ４４のＹＥＳ）、支援管理サーバ４では、受信したデータを指定のデータベースに対し、顧客情報として保存する（Ｓ４５）。データベースへの保存が完了すると、その完了通知が支援管理サーバ４から申込者の端末装置６−１に配信される（Ｓ４６）。

【0118】

また会員情報の登録において、要求した内容が登録されていない場合（Ｓ４３のＮＯ）、エラーメッセージの表示などが行われる（Ｓ４７）。この登録内容の確認では、たとえば図３１に示すように、会員情報の入力内容の要求を申込者に行うと（Ｓ５１）、入力チェックとして必須項目が入力されているかを判断する（Ｓ５２）。必須項目は、たとえば顧客の名前や連絡先など、二次情報に該当するものが含まれており、支援管理処理を実行するために必要な情報である。

【0119】

必須項目の入力が無い場合（Ｓ５２のＮＯ）、支援管理サーバ４は、エラー表示を行う（Ｓ５３）。このエラー表示と共に、そのエラー内容を含む警告画面の生成やスピーカなどで通知してもよい。

【0120】

会員登録では、必須項目のほか、適切な箇所に必要な情報が入力されているか否かを判断する（Ｓ５４）。適切な箇所への情報入力がされていない場合（Ｓ５４のＮＯ）、エラーメッセージを顧客の端末装置６−１に表示させればよい。

【0121】

会員情報の入力が完了すると（Ｓ５４のＹＥＳ）、入力内容の再確認が行われ（Ｓ５６）、その内容が適切であれば、支援管理サーバ４は、自動で、または顧客の操作に応じて入力データを指定したデータベースに保存し（Ｓ５７）、データ登録の完了通知が登録した会員側に通知される（Ｓ５８）。入力内容の再確認がとれない場合（Ｓ５６のＮＯ）、支援管理サーバ４は、会員情報の入力要求を行う。

【0122】

＜取引物件情報の登録について＞

【0123】

図３２は、取引物件情報の登録処理例を示しており、図３３は、そのエラー判別例を示している。

【0124】

取引物件情報の登録では、顧客の端末装置６−１が支援管理サーバ４にアクセスすると、物件情報の入力画面（入力ページ６２）が表示され（Ｓ６１）、物件情報を登録するためにその内容の入力が要求される（Ｓ６２）。また、入力処理では、データ公開範囲を指定する（Ｓ６３）。データ公開範囲には、たとえば顧客が町名、番地、建物名、部屋番号の公開範囲を指定する。

【0125】

支援管理サーバ４は、顧客が入力した内容について、規定された正しい情報が登録されたか否かが判断される。（Ｓ６４）。登録情報が要求された内容に適合した場合（Ｓ６４のＹＥＳ）、入力内容の再確認（Ｓ６５）により、会員情報の入力が完了したか否かが判断される。

【0126】

物件情報の入力が完了した場合（Ｓ６５のＹＥＳ）、支援管理サーバ４では、登録された情報から公開する情報（一次情報）と、非公開データ（二次情報）を分別し、指定された場所（データベース）に自動登録する（Ｓ６６）。そして、支援管理サーバ４は、顧客に対し、物件情報、公開日、終了日などの情報の保存（登録）が完了したことを自動でメール配信する（Ｓ６７）とともに、業者専用画面に登録された物件情報を閲覧可能に公開する（Ｓ６８）。ここで公開する物件情報は、登録した情報の内、一次情報に限られる。

【0127】

また物件情報の登録において、要求した内容が登録されていない場合（Ｓ６４のＮＯ）、エラーメッセージの表示などが行われる（Ｓ６９）。この登録内容の確認処理（Ｓ６４）では、たとえば図３３に示すように、物件情報の入力内容の要求を顧客に行うと（Ｓ７１）、入力チェックとして必須項目が入力されているかを判断する（Ｓ７２）。必須項目の確認は、たとえば物件が存在すること、所有者と顧客の名前、連絡先などが一致することなどが含まれる。

【0128】

必須項目の入力が無い場合（Ｓ７２のＮＯ）、支援管理サーバ４は、エラー表示を行う（Ｓ７３）。このエラー表示と共に、そのエラー内容を含む警告画面の生成やスピーカなどで通知してもよい。

【0129】

物件情報登録では、必須項目のほか、適切な箇所に必要な情報が入力されているか否かを判断する（Ｓ７４）。適切な箇所への情報入力がされていない場合（Ｓ７４のＮＯ）、エラーメッセージを顧客の端末装置６−１に表示させればよい（Ｓ７５）。

【0130】

物件情報の入力が完了すると（Ｓ７４のＹＥＳ）、入力内容の再確認が行われ（Ｓ７６）、その内容が適切であれば（Ｓ７６のＹＥＳ）、支援管理サーバ４は、物件情報の公開設定（Ｓ７７）や登録処理（Ｓ７８）、顧客へのメール配信（Ｓ７９）を行う。

【0131】

＜取引物件情報の公開設定について＞

【0132】

図３４は、取引物件情報の公開設定処理例を示している。この設定処理は、たとえば物件情報を登録する顧客により行われる。

【0133】

顧客は、たとえば物件情報の登録画面において、物件登録日時を入力し、その情報を物件情報に関連付けてデータベースに格納する（Ｓ８１）。支援管理サーバ４では、登録された日時が取引支援システム２に設定された日時条件として、たとえば「月曜日９：００：００」以前か否かを判断する（Ｓ８２）。この条件に適合した場合（Ｓ８２のＹＥＳ）、支援管理サーバ４は、物件情報の公開日を「今週月曜９：００：００」に設定し、公開終了日を「今週金曜１５：００：００」に自動設定する（Ｓ８３）。また、登録された日時が取引支援システム２に設定された条件に適合しない場合（Ｓ８２のＮＯ）、支援管理サーバ４は、物件情報の公開日をたとえば「翌週月曜９：００：００」に設定し、公開終了日を「翌週金曜１５：００：００」に自動設定する（Ｓ８４）。この公開日時の設定は、たとえば取引支援システム２の更新設定日時を基準に設定されており、基準日の前後に基づいて１週間毎の条件が設定される。

【0134】

支援管理サーバ４は、設定された公開日時条件と登録物件とを関連付けてデータベースの指定された場所に自動で保存し（Ｓ８５）、タイマーによる計時処理を開始する（Ｓ８６）。

【0135】

支援管理サーバ４は、顧客に対し、物件情報、公開日、終了日の保存が完了したことを自動でメール配信する（Ｓ８７）とともに、業者専用画に公開条件に基づいて物件情報を公開する（Ｓ８８）。

【0136】

また、サーバ管理者により取引物件情報の公開日を設定変更する場合について説明する。公開日時の設定変更は、たとえば図３５に示すように、サーバ管理者の端末装置に登録物件情報を呼び出して表示させる（Ｓ９１）。サーバ管理者の入力操作により登録した物件の公開日と終了日が変更される（Ｓ９２）。

【0137】

支援管理サーバ４では、入力された内容について、規定された正しい情報が登録されたか否かを判断する。（Ｓ９３）。入力内容が要求された条件に適合した場合（Ｓ９３のＹＥＳ）、入力内容の再確認（Ｓ９４）により、公開日時の変更入力が完了したか否かが判断される。

【0138】

変更入力が完了した場合（Ｓ９４のＹＥＳ）、支援管理サーバ４では、変更した物件情報の公開日と終了日をデータベースに設定し（Ｓ９５）、その情報を所定の場所に登録する（Ｓ９６）。そして、支援管理サーバ４は、顧客に対し、物件情報、公開日、終了日などの情報の保存（登録）が完了したことを自動でメール配信する（Ｓ９７）とともに、業者専用画面に登録された物件情報を閲覧可能に公開する（Ｓ９８）。

【0139】

また公開日の登録において、要求した内容が登録されていない場合（Ｓ９３のＮＯ）、エラーメッセージの表示などが行われる（Ｓ９９）。

【0140】

なお、公開日の設定変更は、たとえば物件登録した顧客が行ってもよい。

【0141】

＜業者の会員登録について＞

【0142】

図３６は、業者の会員登録処理例を示しており、図３７は、そのエラー判別例を示している。

【0143】

業者の会員登録では、業者の端末装置６−２、６−３、・・・６−Ｎが支援管理サーバ４にアクセスすると、会員情報の入力画面が表示され（Ｓ１０１）、登録内容の入力要求がされる（Ｓ１０２）。この業者の会員登録処理（Ｓ１０１〜Ｓ１０６およびＳ１１１〜Ｓ１１８）は、顧客の会員登録処理と同様の処理が行われるため、詳細な説明を省略する。

【0144】

また、業者の会員登録では、たとえば売却の仲介や買取りの対象となる取引物件について、専用の登録免許などの法的な資格が要求される場合、その資格の有無を示す情報が判断される。取引物件が不動産の場合、支援管理サーバ４は、たとえば宅地建物取引主任者の資格情報が入力されているか否かの判断処理を行う。

【0145】

＜取引支援システム２の利用処理について＞

【0146】

図３８は、ログイン・ログアウト処理例を示している。

【0147】

支援管理サーバ４は、利用する顧客および業者が取引支援システム２を利用する場合、またはサーバ管理者が取引支援システム２の管理を行う場合に、登録者情報毎に入出処理および管理を行う。取引支援システム２の利用を図る登録者の端末装置６−１、６−２、・・・６−Ｎやサーバ管理者の端末装置には、ログイン画面が表示され（Ｓ１２１）、ログインＩＤとＰＷの入力が要求される（Ｓ１２２）。

【0148】

支援管理サーバ４は、入力されたＩＤとＰＷがデータベースに保存された情報とマッチングするかを判断し（Ｓ１２３）、マッチングすれば（Ｓ１２３のＹＥＳ）、端末装置側にログイン成功として登録した会員の画面を表示させる。表示される画面は、顧客、業者またはサーバ管理者の登録された会員の種別に関連付けられた画面が表示される。

【0149】

支援管理サーバ４は、入力されたＩＤとＰＷが保存された情報とマッチングしない場合（Ｓ１２３のＮＯ）、エラーメッセージを表示し（Ｓ１２５）、ログインさせずにＩＤとＰＷの要求画面を表示させる。このとき支援管理サーバ４は、たとえばログインに失敗した端末装置の情報をデータベースに登録してもよく、または入力されたＩＤのデータベースにログイン失敗の履歴情報を関連付けて登録してもよい。

【0150】

また、支援管理サーバ４は、ログインしている利用者が取引支援システム２からの退出操作としてログアウトボタンを操作した場合（Ｓ１２６）、利用者の端末装置にログアウト成功のメッセージを表示し（Ｓ１２７）、利用していた登録データとの接続を遮断する。このとき支援管理サーバ４は、ログアウトしたことの履歴情報を利用している登録データに関連付けて登録してもよい。

【0151】

＜アラート処理の利用について＞

【0152】

図３９は、アラート設定処理例を示す図であり、図４０は、アラート閲覧処理例を示している。

【0153】

アラート設定処理では、業者側の端末装置６−２、６−３、・・・６−Ｎが支援管理サーバ４にアクセスすると、アラート入力画面（アラート設定画面１３６）が表示される（Ｓ１３１）。支援管理サーバ４は、アラート条件の設定や希望物件分類が入力されると（Ｓ１３２）、入力した内容の登録が適切に行われたか否かを判断し（Ｓ１３３）、適切に入力された場合（Ｓ１３３のＹＥＳ）、入力の完了通知として、入力内容の再確認を表示する（Ｓ１３４）。

【0154】

アラート条件の再確認がされると（Ｓ１３４のＹＥＳ）、支援管理サーバ４は、登録した物件分類と業者ＩＤを関連付けてデータベースに自動的に保存する（Ｓ１３５）。そして支援管理サーバ４は、アラート設定した業者の端末装置にアラート条件の設定がされた旨の表示画面を提供する（Ｓ１３６）。

【0155】

支援管理サーバ４は、図４０に示すように、設定されたアラート条件に基づき、登録物件を保管するデータベースをクロール（Crawl）し（Ｓ１４１）、登録データの収集を行う。データのクロール処理では、登録した物件分類とデータベース内の物件情報とがマッチングするか否かを判別し（Ｓ１４２）、マッチングする情報がある場合（Ｓ１４２のＹＥＳ）、業者の管理画面にアラート表示を行う（Ｓ１４３）。

【0156】

支援管理サーバ４は、希望の物件分類に適合すると判断した物件情報を業者側にメール配信し（Ｓ１４４）、業者側の端末装置６−２、６−３、・・・６−Ｎで該当物件の閲覧を可能にさせる（Ｓ１４５）。

【0157】

このようなアラート設定によって希望条件に合った物件情報の抽出を行うことで、業者側が物件を探す手間を軽減させるとともに、登録された物件について、業者に閲覧させる機会を増やせる。これにより、取引支援システム２の利便性が高められる。

【0158】

＜入札前の物件情報の閲覧について＞

【0159】

図４１は、次週公開物件の閲覧処理例を示している。

【0160】

取引支援システム２では、たとえば近日に入札の開始が設定されている登録物件について公開することもできる。支援管理サーバ４は、たとえば図４１に示すように、業者が閲覧可能な公開物件の一覧ページに対し、またはアラート設定に適合する条件がある場合、次週公開の物件情報を表示させる（Ｓ１５１）。そして支援管理サーバ４は、次週公開物件に対して業者からのアクセスがあった場合、詳細ページなどで一次情報を閲覧させることができる（Ｓ１５２）。

【0161】

このような次週公開設定された物件情報を予め入札可能な段階前に提供することで、入札期間よりも長く物件情報を公開し、業者の閲覧機会や入札検討の期間をとることができ、より多くの業者の入札の可能性を促すことで、取引支援システム２の利便性が高められる。

【0162】

＜入札処理について＞

【0163】

図４２は、入札処理の一例を示している。

【0164】

入札処理では、業者の端末装置６−２、６−２、・・・６−Ｎには、物件情報を選択することで、支援管理サーバ４から提供された公開中の物件ページが表示される（Ｓ１６１）。業者は、物件ページに対し入札手続の選択表示１１３を操作することで入札金額やコメントなどの入力が可能となる（Ｓ１６２）。

【0165】

支援管理サーバ４では、入力された金額が取引支援システム２で設定した最低入札額を満たしているかを判断し（Ｓ１６３）、この条件を満たしている場合（Ｓ１６３のＹＥＳ）、入札した情報について、物件ＩＤ、業者ＩＤ、物件情報を関連付けて自動記録する（Ｓ１６４）。また支援管理サーバ４は、業者専用画面において、該当物件情報の入札状況を表示させる（Ｓ１６５）。

【0166】

また入札金額が設定された条件を満たさない場合（Ｓ１６３のＮＯ）、支援管理サーバ４は、入札した業者側にエラーメッセージを含む画面を表示させ（Ｓ１６６）、入札手続入力画面１１４に戻す。

【0167】

＜落札処理について＞

【0168】

図４３は、落札処理に関し、業者に対する処理例を示しており、図４４は、落札処理に関し、顧客に対する処理例を示している。

【0169】

支援管理サーバ４は、図４３に示すように、物件情報の公開期間が満了すると（Ｓ１７１）、落札オークション（選定）に移行する物件情報を検知する（Ｓ１７２）。オークションに移行する物件情報の抽出は、たとえばタイマーを参照し、登録物件毎に設定された公開時刻に達したものがあるか否かを判断すればよい。

【0170】

支援管理サーバ４は、各物件情報に関連付けられた入札情報（物件ＩＤ、業者ＩＤ、入札金額、順位情報）を記録する（Ｓ１７３）。この記録処理では、たとえば入札金額に基づいて入札業者をランク付したテーブルを作成してもよい。支援管理サーバ４では、業者毎に、入札した金額の順位が顧客によって指定された落札順位に含まれるか否かを判断する（Ｓ１７４）。入札金額の順位が落札順位以内に含まれている場合（Ｓ１７４のＹＥＳ）、支援管理サーバ４は、業者に対して落札者として決定する（Ｓ１７５）。支援管理サーバ４は、落札者に決定した業者側に対し、閲覧画面表示を切替え、登録物件の一覧画面としてたとえば案件一覧テーブル１０６に落札情報を表示し、また顧客情報や物件の詳細情報を含む二次情報を表示させる（Ｓ１７６）。支援管理サーバ４は、落札業者に対して結果情報、物件情報を含むメールを自動で配信する（Ｓ１７７）。

【0171】

また、入札した金額が落札順位に含まれない場合（Ｓ１７４のＮＯ）、支援管理サーバ４は、この業者について落札不成立と判断し（Ｓ１７８）、物件情報の一覧画面の入札結果に落札不成立を表示させる（Ｓ１７９）。支援管理サーバ４は、業者に対して結果情報、物件情報を含むメールを自動で配信する（Ｓ１８０）。

【0172】

支援管理サーバ４は、たとえば図４４に示すように、落札結果について顧客側に対する通知処理を行う。物件情報に対する期間管理や落札判断（Ｓ１９１、Ｓ１９２）については、業者側に対する落札判断処理（Ｓ１７１、Ｓ１７２）と同様であるので、説明を省略する。支援管理サーバ４は、各物件の落札情報を記録する（Ｓ１９３）。

【0173】

支援管理サーバ４は、落札業者の有無を判断し（Ｓ１９４）、落札条件に適合した業者がある場合（Ｓ１９４のＹＥＳ）、顧客専用画面の物件情報に関連付けて落札業者情報（業者ＩＤ、プロフィール、コメントなど）を表示させる（Ｓ１９５）。支援管理サーバ４は、顧客に対して落札結果に関するメールを自動で配信する（Ｓ１９６）。

【0174】

また、落札した業者がいない場合（Ｓ１９４のＮＯ）、顧客専用画面に落札結果とともに、再出品または買取を確認する取引種別選択欄７６を表示させる（Ｓ１９７）。支援管理サーバ４は、顧客に対して落札結果に関するメールを自動で配信する（Ｓ１９８）。

【0175】

＜利用明細（請求）の表示処理について＞

【0176】

落札した業者は、落札した取引物件情報に対して提示した入札金額を取引支援システム２のサーバ管理者に対する支払い義務を負うことなる。支援管理システム４では、登録業者毎に利用明細情報を通知し、入札金額の支払い請求を行う。

【0177】

図４５は、利用明細の表示処理例を示している。

【0178】

支援管理サーバ４は、登録物件毎にオークション処理を行い、落札業者を決定する。落札業者の選定処理（Ｓ２０１、Ｓ２０２、Ｓ２０４）は、落札処理手順（Ｓ１７１、Ｓ１７２、Ｓ１７４）と同様であるので、説明を省略する。支援管理サーバ４は、落札情報を自動で記録する（Ｓ２０３）。

【0179】

支援管理サーバ４は、特定の業者が、入札した金額により落札した場合（Ｓ２０５）、その業者の専用管理画面に対し、落札金額の明細一覧テーブル１５４を表示させる。この明細一覧テーブル１５４には、物件情報に対して落札日情報や落札金額が関係付けられている。

【0180】

入札金額が条件に適合しない、または入札者がいない場合（Ｓ２０４のＮＯ）、支援管理サーバ４は、物件情報について不成立と判断し、その不成立情報をデータベースに登録する。

【0181】

＜取引種別の変更について＞

【0182】

図４６は、登録物件ついて、入札が不成立の場合の、取引種別変更処理に関する。図４６に示す処理手順のうち、顧客や業者のログイン状態や、支援管理サーバ４への申込処理、物件情報の公開処理は、説明を省略する。

【0183】

支援管理サーバ４は、落札が不成立となった場合、顧客に対して不成立の結果通知を送付する（Ｓ１９８）とともに、この登録物件について、再出品または買取を希望する取引種別の変更処理を促す画面を表示する。これに対し顧客は、再出品／買取による取引種別の変更操作が行われると、再出品／買取の物品公開日と終了日を登録する。支援管理サーバ４は、再出品／買取の物件公開日と終了日を自動で設定し（Ｓ２１２）、この取引物件情報を公開する。

【0184】

業者側からこの登録物件について入札金額が提示されると（Ｓ２１２）、落札処理を行い、その選定結果をデータベースに登録する（Ｓ２１４）とともに、支援管理サーバ４が顧客や業者に対して落札結果通知（Ｓ２１５、Ｓ２１６）を送付する。

【0185】

図４７は、取引種別変更処理例を示している。

【0186】

取引種別の変更処理では、支援管理サーバ４は、顧客の端末装置６−１に対して物件情報画面に「再出品」または「買取」を選択する操作ボタンを表示させる（Ｓ２２１）。支援管理サーバ４は、顧客により画面の取引種別選択として、「再出品」または「買取」のいずれかが押下されると（Ｓ２２２）、選択された種別での動作処理を開始する（Ｓ２２３）。

【0187】

支援管理サーバ４は、「再出品」または「買取」のいずれかが選択されると（Ｓ２２３のＹＥＳ）、物件の公開日および終了日を設定し（Ｓ２２４）、このデータをデータベース内に格納する（Ｓ２２５）。顧客には、再出品または買取で物件情報が登録され、公開されることが通知される（Ｓ２２６）。また支援管理サーバ４は、業者専用画面に物件情報を公開させる（Ｓ２２７）。

【0188】

また「再出品」または「買取」が選択されない場合（Ｓ２２３のＮＯ）、顧客の端末装置６−１には、たとえば物件情報の公開ページが表示されればよい。

【0189】

＜通報処理について＞

【0190】

図４８は、通報処理の一例を示している。この通報処理は、入札処理や落札後の交渉に関し、業者または顧客が取引支援システム２を介してサーバ管理者に問い合せを可能にしている。

【0191】

通報処理では、支援管理サーバ４は、顧客、業者またはサーバ管理者に対して通報情報を表示し（Ｓ２３１）、業者または顧客に対して通報情報への回答内容が要求される（Ｓ２３２）。支援管理サーバ４は、通報情報に対する回答内容について、回答が登録されたか否かを監視し（Ｓ２３３）、適切に登録された場合（Ｓ２３３のＹＥＳ）、入力の完了通知として、入力内容の再確認を表示する（Ｓ２３４）。

【0192】

回答の入力完了の再確認がされると（Ｓ２３４のＹＥＳ）、支援管理サーバ４は、登録した物件分類と業者ＩＤを関連付けてデータベースに自動的に保存する（Ｓ２３５）。そして支援管理サーバ４は、たとえば通報した顧客の専用画面に対して回答内容を表示させる（Ｓ２３６）。また、回答情報が登録されなかった場合、エラーメッセージを通知すればよい（Ｓ２３７）。

【0193】

＜Ｑ＆Ａ情報の表示処理について＞

【0194】

図４９は、問い合せ処理例を示している。支援管理サーバ４は、顧客または業者間で問い合せが所定の入力画面などに入力された場合、問い合せ対象の専用画面にＱ＆Ａの内容表示または通知処理を行う（Ｓ２４１）。このＱ＆Ａ情報の表示処理（Ｓ２４２〜Ｓ２４７）は、たとえば通報処理（Ｓ２３２〜Ｓ２３７）と同様の処理を行えばよく、その説明を省略する。

【0195】

＜第２の実施の形態の効果＞

【0196】

斯かる構成によれば、次のいずれかの効果が得られる。

【0197】

(1) 登録した物件情報、顧客情報に対し、支援管理サーバ４によって業者側に公開する一次情報と、落札業者にのみ公開する二次情報を選別することで、登録や公開設定操作が簡略化でき、利便性が高められる。

【0198】

(2) また、支援管理サーバ４による公開情報の選定により、公開される情報量が安定するので、業者側での入札判断の容易化が図れる。

【0199】

(3) 物件情報および顧客情報の登録、または業者登録において、必須項目の内容や入力位置の監視処理を行うことで、取引支援システム２で提供される業者情報や物件情報の信頼性が高められる。

【0200】

(4) 二次情報を得るための金額を入札させることで、公開した物件に対して仲介または買取に意欲の高い業者を絞ることができ、売主である顧客に対して有益な業者のみを選定できる。

【0201】

〔第３の実施の形態〕

【0202】

図５０は、業者の登録管理画面の一例を示している。

【0203】

取引支援システム２への業者情報として、法人毎にアクセスを許可する利用者毎にＩＤが登録される。それぞれの業者には、システムへのアクセス制限が設定される。このアクセス権限には、たとえば少なくとも公開物件情報の閲覧を可能にするサーチ権限、入札処理が可能な入札権限がある。そして、各利用者ＩＤには、図５０に示すように、サーチ権限と入札権限を有する「管理者」と、サーチ権限のみを有する「一般」の権限種別が設定登録される。

【0204】

業者登録ページ２３０には、たとえば法人毎に管理者設定一覧テーブル２３２が表示されており、利用者名などのＩＤ情報２３４に対してそれぞれの権限情報２３６が関連付けられている。

【0205】

サーチ権限のみを有する「一般」の利用者は、閲覧した物件情報について評価判断を行うと、入札の可否とともに入札予定金額を検討し、その検討内容を含む入札決済情報を支援管理サーバ４に登録する。入札決済情報は、入札権限を有する「管理者」によって決済されることで、正式な入札を行うことができる。

【0206】

業者専用のトップページ１０４には、たとえば図５１に示すように、入札決済一覧データテーブル２４０が表示される。この入札決済一覧データテーブル２４０には、登録された利用者２４１毎に物件情報と決済金額欄２４２や決済状態２４３が表示される。この決済金額欄２４２には、決済承認前の入札予定金額も含まれており、承認が得られると、入札金額となる。

【0207】

一般ＩＤでログインした端末装置には、たとえば図５２に示すように、サーチした物件情報の入札ページ１１２において、入札決済を選択すると、決済申請ページ２５０が表示される。この決済申請ページ２５０には、入札予定金額と管理者に対するコメントなどが入力できる。

【0208】

なお、一般ＩＤでログインした端末装置には、たとえば入札画面１１２において入札手続の選択欄が表示されない、または操作できないように設定される。

【0209】

管理者ＩＤでログインした端末装置には、たとえば図５３に示すように、入札決済一覧データテーブル２４０の１つを選択すると、入札決済依頼ページ２５２が表示される。入札決済依頼ページ２５２には、たとえば依頼した担当者のＩＤ情報２５４や物件詳細情報２５６とともに、「承認」または「却下」決定ボタン２５８が表示される。

【0210】

入札決済依頼ページ２５２の「承認」操作が行われると、端末装置６−２、６−３、・・・６−Ｎには、たとえば図５４に示すように、承認確認画面２６０が表示される。管理者は、たとえばこの承認確認画面２６０において入札金額を変更してもよい。

【0211】

＜入札決済処理について＞

【0212】

図５５は、入札決済処理の一例を示している。

【0213】

業者の入札決済処理では、一般ＩＤでログインした端末装置６−２、６−３、・・・６−Ｎが支援管理サーバ４にアクセスすると、業者専用画面に公開物件情報が表示される（Ｓ３０１）。入札を希望する物件情報に対し、担当者は、決済申請ページ２５０において、入札依頼として入札予定金額やコメントを含む備考を記入した入札依頼を行う（Ｓ３０２）。

【0214】

支援管理サーバ４は、決済申請ページ２５０にて入力された金額が設定された最低入札金額をクリアしているか否かを判断し（Ｓ３０３）、この条件をクリアしている場合（Ｓ３０３のＹＥＳ）、データベースに決済申請ページ２５０を格納する（Ｓ３０４）。そして支援管理サーバ４は、決済申請ページ２５０の依頼内容を管理者ＩＤ権限を有する担当者に自動でメール送信する（Ｓ３０５）とともに、業者画面（トップページ１０４）に対し、決済承認欄に情報を表示する（Ｓ３０入札依頼待ち一覧として６）。

【0215】

また、決済申請ページ２５０の金額が最低入札金額をクリアしていない場合（Ｓ３０３のＮＯ）、支援管理サーバ４は、エラーメッセージを表示する（Ｓ３０７）。

【0216】

＜入札決済承認処理について＞

【0217】

図５６は、入札決済承認処理例を示している。

【0218】

支援管理サーバ４は、管理者ＩＤでログインした端末装置６−２、６−３、・・・６−Ｎに対し、入札依頼物件の表示画面（入札決済依頼ページ２５２）を提供する（Ｓ３１１）。管理者ＩＤの担当者により依頼内容の確認が行われ、支援管理サーバ４は、承認操作が行われるか否かを判断し（Ｓ３１２）、承認された場合（Ｓ３１２のＹＥＳ）、入札した情報（物件ＩＤ、業者ＩＤ）を自動記録し（Ｓ３１３）、業者専用画面の入札状況画面（入札決済一覧データテーブル２４０）に入札した情報を表示させる（Ｓ３１４）。

【0219】

また依頼が却下された場合（Ｓ３１２のＮＯ）、支援管理サーバ４は、入札取消処理を行い（Ｓ３１５）、入札依頼待ちの一覧として、たとえば入札決済一覧データテーブル２４０に取消情報を表示させる（Ｓ３１６）。

【0220】

＜入札金額を変更して決済する場合について＞

【0221】

図５７は、金額を変更して決済する場合の処理例を示している。

【0222】

管理者ＩＤを有する担当者は、決済依頼に対して入札金額を変更して決済することができる。支援管理サーバ４は、管理者ＩＤの担当者が申請した決済依頼を変更して承認した場合（Ｓ３２２のＹＥＳ）、変更した金額での承認処理を行う（Ｓ３２３）。そして支援管理サーバ４は、入札状況画面として、入札決済一覧データテーブル２４０の決済金額欄２４２に対し、変更した金額情報を表示させる（Ｓ３２４）。

【0223】

入札依頼表示処理（Ｓ３２１）や承認確認処理（Ｓ３２２）、提案された内容で承認する場合の処理（Ｓ３２５、Ｓ３２６）は、Ｓ３１１〜Ｓ３１４と同様であるので、説明を省略する。

【0224】

斯かる構成によれば、複数の担当者を有する法人において、１つの物件に対して複数のＩＤによる入札が集中し、多数の業者との交渉を希望する顧客の期待に沿った落札結果を出すことができる。また、担当者によって提示金額が異なり、法人内で金額の多寡が生じるのを防止でき、取引支援システム２の信頼性を維持することができる。

【0225】

〔特徴事項〕

【0226】

本開示の技術の特徴事項を以下に列挙する。

【0227】

(1) 取引物件について売りたい人と、その売却物件の売却に対し、意欲的に取り組む業者を選択することができる。

【0228】

(2) 業者は、売却を仲介する取引物件を探すための広告費用、印刷代、配布スタッフ人件費などのコストを削減できる。

【0229】

(3) 不動産の売却のみなど、特定の業務に限られた業者のみ以外の業者も交渉対象として抽出できる、売主である顧客は、有利な売却条件を得ることができる。

【0230】

(3) 将来的に物件所有者だけに限定することなく、マンションの購入の際、今は売るつもりはないけど、いつか売るかもしれないという、潜在売却層も取り囲むことができる。

【0231】

〔他の実施の形態〕

【0232】

(1) 上記実施の形態では、不動産取引を例示しているが、本件発明は、不動産取引に限定されず、絵画や骨董品などの動産、その他各種取引物件の売買などの取引に用いることができる。

【0233】

(2) 上記実施の形態では、業者の登録情報において名称や住所などの情報が登録される場合を示したがこれに限られない。業者の登録情報には、たとえば取引支援システム２を利用して落札した件数や契約成立の件数を示す履歴情報や、この業者が取引物件の仲介や買取りを担当した顧客からの評価情報などを関連付けて登録し、業者情報として公開してもよい。このような履歴情報を公開することで、登録業者の評価価値の向上を図るとともに、顧客の登録業者に対する判断材料の提供を行うことができ、取引支援システム２の信頼性の向上や利便性の向上を図れる。

【0234】

(3) 上記実施の形態では、支援管理サーバ４において取引支援プログラムが実行されることで取引支援システム２が形成される場合を示したがこれに限られない。取引支援プログラムは、たとえば各端末装置６−１、６−２、・・・６−Ｎ上において実行され、それぞれのプログラムを協働（リンク）させることで取引支援システム２が形成されてもよい。

【0235】

以上説明したように、本発明の最も好ましい実施の形態等について説明した。本発明は、上記記載に限定されるものではない。特許請求の範囲に記載され、または明細書に開示された発明の要旨に基づき、当業者において様々な変形や変更が可能である。斯かる変形や変更が、本発明の範囲に含まれることは言うまでもない。

【産業上の利用可能性】

【0236】

本発明の取引支援システムおよびプログラムは、取引物件の周知性を高めることができ、取引物件に業者が出会うチャンスが拡大されるので、当該取引物件と複数の業者を容易にマッチングさせることができ、業者は、多くの取引物件に出会うことができ、売主は、意欲的に取り組む業者を通じて売却物件を売ることができ、有利な売却に寄与することができる。

【符号の説明】

【0237】

２ 取引支援システム
４ 支援管理サーバ
６−１、６−２・・・６−Ｎ 端末装置
８ インターネット
１２−１ 第１の入力画面
１２−２ 第２の入力画面
１４、３４ プロセッサ
１６、３６ メモリ
１８、３８ データ通信部
２０、４０ 入力操作部
２２、４２ 情報提示部
２４、４４ プログラム記憶部
２６、４６ データ記憶部
２８、４８ ＲＡＭ
５０ トップページ
５２ 「早く売る」の選択表示
５４ 「高く売る」の選択表示
５６ 「秘密」の選択表示
６０ 会員登録画面
６２ 入力ページ
６４ 物件入力画面
６６ 個人情報入力画面
６８ プレビュー画面
７０ 完了ページ
７２ 物件登録データテーブル
８０ ログイン画面
８２ 「Ｍｙ Ｐａｇｅ」画面
８４ 「マイステータス」ページ
８５ 詳細ページ
８６ 選択ページ
９０ 「Ｑ＆Ａ一覧」画面
９２ 「Ｑ＆Ａ入力」画面
１００ 会員登録
１０２ ログイン画面
１０４ トップページ
１０６ 案件一覧テーブル
１０８ 詳細画面
１１０ 「案件詳細」表示
１１２ 入札画面
１１３ 入札手続の選択表示
１１４ 入札手続入力画面
１２０ 落札結果画面
１２４ 詳細情報画面
１３０ 利用明細画面
１３６ アラート設定画面
１３９ 条件テーブル
１４０ 物件情報欄
１４１ 公開（入札）期限
１４２ 入札状態欄
１５０ 物件詳細情報
１５２ 顧客情報
１６０ 物件管理画面
１６２ 物件情報テーブル
１７０ 落札情報画面
１７２ 入札内容の詳細テーブル
１７４ 落札状況テーブル
１７７ 物件情報テーブル
１７８ 顧客管理テーブル
１８０ 顧客管理画面
１８２ 顧客一覧テーブル
１９０ 業者管理画面
１９２ 業者一覧テーブル
２００ 請求管理画面
２０４ 業者情報
２０６ 落札件数情報
２０８ 合計金額情報
２１０ 「Ｑ＆Ａ」管理画面
２１４ アンケート管理画面
２３０ 業者登録ページ
２３２ 管理者設定一覧テーブル
２３４ ＩＤ情報
２３６ 権限情報
２４０ 入札決済一覧データテーブル
２４２ 決済金額欄
２４３ 決済状態
２５０ 決済申請ページ
２５２ 入札決済依頼ページ
２５４ ＩＤ情報
２５８ 「承認」または「却下」決定ボタン
２６０ 承認確認画面

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】

【図12】

【図13】

【図14】

【図15】

【図16】

【図17】

【図18】

【図19】

【図20】

【図21】

【図22】

【図23】

【図24】

【図25】

【図26】

【図27】

【図28】

【図29】

【図30】

【図31】

【図32】

【図33】

【図34】

【図35】

【図36】

【図37】

【図38】

【図39】

【図40】

【図41】

【図42】

【図43】

【図44】

【図45】

【図46】

【図47】

【図48】

【図49】

【図50】

【図51】

【図52】

【図53】

【図54】

【図55】

【図56】

【図57】