特許 6132513 不動産取引支援システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B2)

(11)【特許番号】6132513

(24)【登録日】2017年4月28日

(45)【発行日】2017年5月24日

(54)【発明の名称】不動産取引支援システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20170515BHJP

   G06F 17/30 20060101ALI20170515BHJP

【ＦＩ】

   G06Q50/16

   G06F17/30 320D

   G06F17/30 340A

【請求項の数】7

【全頁数】30

(21)【出願番号】特願2012-237382(P2012-237382)

(22)【出願日】2012年10月29日

(65)【公開番号】特開2014-86061(P2014-86061A)

(43)【公開日】2014年5月12日

【審査請求日】2015年10月22日

(73)【特許権者】

【識別番号】512279578

【氏名又は名称】株式会社オーシャン企画

(74)【代理人】

【識別番号】100094536

【弁理士】

【氏名又は名称】高橋 隆二

(74)【代理人】

【識別番号】100129805

【弁理士】

【氏名又は名称】上野 晋

(72)【発明者】

【氏名】竹中 正之

【審査官】 梅岡 信幸

(56)【参考文献】

【文献】 特開２００３−３４６０１１（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２０１１−１４１５８８（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２０１１−１７０６２０（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００２−１３２８９３（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２０１１−００８３６６（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００３−０８５４０２（ＪＰ，Ａ）

【文献】 個人投資家情報と売却物件情報のマッチングプレイヤー 個人投資家ニーズは十人十色 豊富な情報量を活かし 高い満足度を提供する，月刊プロパティマネジメント，日本，綜合ユニコム，２００９年 ８月 １日，第１０巻，第８号，第２８−２９頁

(58)【調査した分野】（Int.Cl.，ＤＢ名）

Ｇ０６Ｑ １０／００−９９／００

Ｇ０６Ｆ １７／３０

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

不動産取引を検討している顧客のユーザ端末及び不動産を取り扱う業者が利用する業者端末とネットワークを介して接続されている不動産取引支援システムであって、
前記顧客を識別する顧客ＩＤ毎に、その顧客名及び顧客の連絡先を示す顧客情報と、その顧客が検討している不動産物件の希望条件とを対応付けて格納したユーザ情報データベースと、
未公開の不動産物件である未公開物件を識別する物件ＩＤ毎に、その不動産物件を取り扱う業者の業者名及び連絡先を示す業者情報と、その物件ＩＤにより特定される未公開物件の内容を示す未公開物件情報とを対応付けて格納した物件情報データベースと、
前記ユーザ端末からの要求に応じ、該ユーザ端末に未公開物件を取り扱っている業者を紹介するための情報を提供する情報提供部とを有し、
前記未公開物件情報は、建築確認取得前の物件の内容を示す情報、或いは決済処理完了前の不動産物件の内容を示す情報であり、
前記情報提供部は、前記ユーザ端末からの前記要求を受け付けると、前記ユーザ情報データベース及び前記物件情報データベースを参照し、前記物件情報データベースに格納された未公開物件毎に、前記要求をした顧客の希望条件に対する適合値を算出し、該顧客のユーザ端末に対して、所定値以上の適合値が算出された未公開物件毎に、該未公開物件情報の内容を提示せずに前記算出された適合値を示したＷｅｂページを提供し、さらに、前記ユーザ端末から前記Ｗｅｂページ上で未公開物件の選択を受け付けると、該選択を受け付けた未公開物件に対応付けられた業者情報により特定される業者の業者端末に対して、前記Ｗｅｂページ上で未公開物件の選択を行った顧客の顧客情報を提供することを特徴とする不動産取引支援システム。

【請求項2】

不動産取引を検討している顧客のユーザ端末とネットワークを介して接続されている不動産取引支援システムであって、
前記顧客を識別する顧客ＩＤ毎に、その顧客名及び顧客の連絡先を示す顧客情報と、その顧客が検討している不動産物件の希望条件とを対応付けて格納したユーザ情報データベースと、
未公開の不動産物件である未公開物件を識別する物件ＩＤ毎に、その不動産物件を取り扱う業者の業者名及び連絡先を示す業者情報と、その物件ＩＤにより特定される未公開物件の内容を示す未公開物件情報とを対応付けて格納した物件情報データベースと、
前記ユーザ端末からの要求に応じ、該ユーザ端末に未公開物件を取り扱っている業者を紹介するための情報を提供する情報提供部とを有し、
前記未公開物件情報は、建築確認取得前の物件の内容を示す情報、或いは決済処理完了前の不動産物件の内容を示す情報であり、
前記情報提供部は、前記ユーザ端末からの前記要求を受け付けると、前記ユーザ情報データベース及び前記物件情報データベースを参照し、前記物件情報データベースに格納された未公開物件毎に、前記要求をした顧客の希望条件に対する適合値を算出し、該顧客のユーザ端末に対して、所定値以上の適合値が算出された未公開物件毎に、該未公開物件情報の内容を提示せずに前記算出された適合値を示したＷｅｂページを提供し、さらに、前記ユーザ端末から前記Ｗｅｂページ上で未公開物件の選択を受け付けると、該ユーザ端末に対して該選択を受け付けた未公開物件に対応付けられた業者情報を提供することを特徴とする不動産取引支援システム。

【請求項3】

前記業者端末から送信される業者情報及び未公開物件情報を受信し、その受信した未公開物件情報に前記物件ＩＤを割り当て、該割り当てた物件ＩＤに、前記受信した業者情報及び未公開物件情報を関連付けて前記物件情報データベースに格納する情報登録部を備え、
前記未公開物件情報には、その未公開物件情報の公開予定日が含まれており、
前記情報登録部は、前記業者端末から、前記物件ＩＤに関連付けた未公開物件情報の削除要求を受け付けると、前記物件情報データベースから受け付けた前記未公開物件情報を削除し、さらに、所定のタイミングで前記物件情報データベースを参照し、前記公開予定日が現在日時を経過している未公開物件情報と、前記公開予定日が現在日時から所定期間後となっている未公開物件情報とを抽出し、その抽出した未公開物件情報に関連付けられている業者の業者端末に対し、その未公開物件情報の現状を確認する問い合わせ情報を送信することを特徴とする請求項１に記載の不動産取引支援システム。

【請求項4】

前記顧客の希望条件には、不動産物件の物件種別と、複数項目の物件条件と、それぞれの項目を顧客が重要度で順位付した優先順位とが含まれており、
前記未公開物件情報には前記希望条件に含まれる物件種別及び複数項目の物件条件に対応する情報が含まれており、
前記情報提供部は、顧客の希望条件を満たす未公開物件情報を検索する場合、前記物件情報データベースにアクセスし、その顧客の希望条件に含まれる物件種別の未公開物件情報を抽出し、該抽出した未公開物件情報毎に、前記項目毎の物件条件及び前記優先順位を用いて、前記未公開物件情報と前記顧客の希望条件との適合値を算出し、前記希望条件を満たす未公開物件情報として、所定以上の適合値の未公開物件情報を抽出することを特徴とする請求項１又は３に記載の不動産取引支援システム。

【請求項5】

前記顧客の希望条件には、不動産物件の物件種別と、複数項目の物件条件とが含まれている共に、複数項目の各物件条件には、第１希望条件と、第２希望条件と、第３希望条件とが含まれており、
前記未公開物件情報には前記希望条件に含まれる物件種別及び複数項目の物件条件に対応する情報が含まれており、
前記情報提供部は、顧客の希望条件を満たす未公開物件情報を検索する場合、前記物件情報データベースにアクセスし、その顧客の希望条件に含まれる物件種別の未公開物件情報を抽出し、該抽出した未公開物件情報毎に、前記複数項目の物件条件を用いて、前記未公開物件情報と前記顧客の希望条件との適合値を算出し、前記希望条件を満たす未公開物件情報として、所定以上の適合値の未公開物件情報を抽出するようになっており、
さらに、前記情報提供部は、前記適合値として、前記未公開物件情報に含まれる前記複数項目の物件条件に対応する情報と、前記顧客の希望条件に含まれている前記第１希望条件との一致率と、前記未公開物件情報に含まれる前記複数項目の物件条件に対応する情報と前記顧客の希望条件に含まれている前記第１〜第３希望条件との一致率とを算出することを特徴とする請求項１又は３に記載の不動産取引支援システム。

【請求項6】

前記複数項目の物件条件は、少なくとも、物件の予算・立地を示すグループと、物件内容を示すグループとに分類されており、
前記適合値には、前記物件の予算・立地を示すグループの第１適合値と、前記物件内容を示すグループの第２適合値とが含まれており、
前記情報提供部は、前記物件の予算・立地を示すグループに分類された物件条件から前記第１適合値を算出すると共に、前記物件内容を示すグループに分類された物件条件から前記第２適合値を算出することを特徴とする請求項５に記載の不動産取引支援システム。

【請求項7】

前記情報提供部は、前記希望条件の項目毎に該項目に類似する類似項目を保持しており、前記物件情報データベースから前記所定値以上の適合値が算出された未公開物件以外の未公開物件を読み出し、該読み出した未公開物件毎に、該類似項目と一致する項目があるか否かを判定し、所定数以上、一致する項目がある未公開物件を類似物件と判定し、前記ユーザ端末に対して、前記類似物件毎に、該類似物件の内容を提示せずに前記類似項目を示した情報が提示された前記Ｗｅｂページを提供し、さらに、前記ユーザ端末から前記Ｗｅｂページ上で類似物件の選択を受け付けると、該選択を受け付けた類似物件である未公開物件に対応付けられた業者情報により特定される業者の業者端末に対して、前記Ｗｅｂページ上で前記選択した顧客の顧客情報を提供することを特徴とする請求項４に記載の不動産取引支援システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、不動産取引支援システムに関し、例えば、不動産の購入や賃貸契約を検討しているユーザに対して、そのユーザが所望する不動産物件であって、所謂「未公開物件」といわれている不動産物件を取り扱っている業者を紹介する不動産取引支援システムに関する。

【背景技術】

【0002】

近年、インターネット等のネットワークに接続したサーバにより、顧客（ユーザ）の情報端末（パソコン、携帯電話等の情報端末）に対し、ネットワーク経由で不動産情報を提供するシステムが実用化されており、このようなシステムが、例えば、特許文献１に開示されている。

【0003】

特許文献１に記載のシステム（不動検索サイト）は、不動産登録データベースと、不動産検索サーバとを備えている。前記システムでは、不動産検索サーバが、情報端末（ユーザ端末）から入力された不動産物件の検索条件を受信し、この検索条件で設定された検索エリア内に位置する不動産物件のデータを不動産登録データベースから読み出してユーザ端末に送信する。ユーザ端末には、不動産検索サーバからの不動産物件の情報が表示される。このシステムにより、ユーザは、店舗まで行かなくても、各業者が提供する不動産検索サイトにアクセスして、ネットワーク上で所望する不動産情報を参照して検討することができる。

【0004】

ところで、不動産物件には、所定の業者（売主や仲介業者）が閲覧できるレインズ（Real Estate Information Network System）等の不動産データベースに登録されていない「未公開物件」といわれている物件が存在している。
この「未公開物件」には様々な種類のものがある。例えば、新築物件は、宅地建物取引業法により、建築確認取得前の売買契約の締結や建築確認取得前の広告が禁止されているため、建築確認取得前の物件が「未公開物件」となる。尚、建築確認取得前の新築物件は、レインズ等の不動産データベースに登録することができないようになっている。また、決済処理完了前の不動産物件は、その内容をオープンにできないため「未公開物件」として扱われている。また、業者がレインズ等の不動産データベースにあえて登録せずに営業活動するケースがあり、このような物件も「未公開物件」といわれている。

【0005】

また、現状の不動産取引では、業者（売主や仲介業者）は、早期に不動産契約締結の見通しを立てたいため、「未公開物件」についても、直接問い合わせしてきたユーザや懇意にしているユーザ等に対して、その内容（「未公開物件」の内容）を知らせている。そして、ユーザの要望を満たす条件の良い物件が、「未公開物件」情報を知らされたユーザに販売される傾向が強くなっており、このことは、不動産の購入や賃貸契約を検討しているユーザにも知られている。そのため、ユーザは、不動産の購入や賃貸契約を検討する際、希望している内容の「未公開物件」情報を探すために、数多くの業者に問い合わせを行っている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0006】

【特許文献1】特開２００１−２１６４０４号公報

【発明の概要】

【0007】

しかしながら、上述した従来技術による不動産取引では、ユーザが多数の業者に問い合わせをして「未公開物件」を探しており、ユーザの負担（労力負担や精神的な負担）が非常に大きかった。例えば、ユーザは、業者が「未公開物件情報」を持っているか否かを知らない状態で業者探しを行っており、その効率が非常に悪かった。また、ユーザは、未公開物件情報を得るために、業者毎に問い合わせをして、業者毎に、「自身の個人情報（住所、氏名、連絡先）」や「希望物件内容」を登録しており、非常に面倒であった。尚、ユーザは、業者に個人情報を登録したことにより、業者からの執拗な電話営業を受けるケースも報告されている。また、従来技術の不動産取引においては、未公開物件を入手できず、既存の公開物件のだけで不動産契約を検討するユーザも数多く存在しており、未公開物件を入手できたユーザと、未公開物件を入手できないユーザとの間で不公平が生じていた。すなわち、従来技術の不動産取引においては、不動産契約を検討しているユーザ間の公平性が確保されない現象が生じていた。

【0008】

さらに、従来技術の不動産取引では、業者毎に未公開物件情報が保持されている。そして、各業者は、不動産の購入を検討しているユーザから問い合わせがあった場合に、自身が取り扱っている未公開物件情報を提供している。すなわち、従来技術の不動産取引は、業者が不動産の購入や賃貸契約を検討しているユーザに対して、効率的に未公開物件情報を提供することができず契約締結の見通しが付きにくいという課題もあった。

【0009】

そのため、不動産の購入や賃貸契約を検討しているユーザに対して、そのユーザが所望する条件の未公開物件情報を取り扱っている「業者を紹介するシステム」があれば、ユーザ及び業者の不動産契約の手間や負担を軽減できるが、現在のところ、そのようなシステムは知られていない。尚、上述した特許文献１に記載の不動検索サイトは、業者毎に、自身が取り扱える不動産情報を提供するシステムであり、「未公開物件情報を持っている業者を紹介する」ものではない。

【0010】

本発明は、上記課題に鑑みてなされたものであり、その目的は、不動産の購入や賃貸契約を検討しているユーザ及び不動産業者の不動産契約の負担を軽減する不動産取引支援システムを提供することにある。

【課題を解決するための手段】

【0011】

上記課題を解決するためになされた本発明は、不動産取引を検討している顧客のユーザ端末及び不動産を取り扱う業者が利用する業者端末とネットワークを介して接続されている不動産取引支援システムであって、前記顧客を識別する顧客ＩＤ毎に、その顧客名及び顧客の連絡先を示す顧客情報と、その顧客が検討している不動産物件の希望条件とを対応付けて格納したユーザ情報データベースと、未公開の不動産物件である未公開物件を識別する物件ＩＤ毎に、その不動産物件を取り扱う業者の業者名及び連絡先を示す業者情報と、その物件ＩＤにより特定される未公開物件の内容を示す未公開物件情報とを対応付けて格納した物件情報データベースと、前記ユーザ端末からの要求に応じ、該ユーザ端末に未公開物件を取り扱っている業者を紹介するための情報を提供する情報提供部とを有し、
前記未公開物件情報は、建築確認取得前の物件の内容を示す情報、或いは決済処理完了前の不動産物件の内容を示す情報であり、前記情報提供部は、前記ユーザ端末からの前記要求を受け付けると、前記ユーザ情報データベース及び前記物件情報データベースを参照し、前記物件情報データベースに格納された未公開物件毎に、前記要求をした顧客の希望条件に対する適合値を算出し、該顧客のユーザ端末に対して、所定値以上の適合値が算出された未公開物件毎に、該未公開物件情報の内容を提示せずに前記算出された適合値を示したＷｅｂページを提供し、さらに、前記ユーザ端末から前記Ｗｅｂページ上で未公開物件の選択を受け付けると、該選択を受け付けた未公開物件に対応付けられた業者情報により特定される業者の業者端末に対して、前記Ｗｅｂページ上で未公開物件の選択を行った顧客の顧客情報を提供することを特徴とする。
また、上記課題を解決するためになされた本発明は、不動産取引を検討している顧客のユーザ端末とネットワークを介して接続されている不動産取引支援システムであって、
前記顧客を識別する顧客ＩＤ毎に、その顧客名及び顧客の連絡先を示す顧客情報と、その顧客が検討している不動産物件の希望条件とを対応付けて格納したユーザ情報データベースと、未公開の不動産物件である未公開物件を識別する物件ＩＤ毎に、その不動産物件を取り扱う業者の業者名及び連絡先を示す業者情報と、その物件ＩＤにより特定される未公開物件の内容を示す未公開物件情報とを対応付けて格納した物件情報データベースと、前記ユーザ端末からの要求に応じ、該ユーザ端末に未公開物件を取り扱っている業者を紹介するための情報を提供する情報提供部とを有し、前記未公開物件情報は、建築確認取得前の物件の内容を示す情報、或いは決済処理完了前の不動産物件の内容を示す情報であり、前記情報提供部は、前記ユーザ端末からの前記要求を受け付けると、前記ユーザ情報データベース及び前記物件情報データベースを参照し、前記物件情報データベースに格納された未公開物件毎に、前記要求をした顧客の希望条件に対する適合値を算出し、該顧客のユーザ端末に対して、所定値以上の適合値が算出された未公開物件毎に、該未公開物件情報の内容を提示せずに前記算出された適合値を示したＷｅｂページを提供し、さらに、前記ユーザ端末から前記Ｗｅｂページ上で未公開物件の選択を受け付けると、該ユーザ端末に対して該選択を受け付けた未公開物件に対応付けられた業者情報を提供することを特徴とする。

【0012】

本発明は、上記構成により、不動産の購入や賃貸を検討している顧客（ユーザ）に対し、希望条件を満たす未公開物件情報を検索し、「条件を満たす未公開物件情報を保持している業者を紹介する」ことができる。すなわち、本発明は、顧客の希望条件と、未公開物件情報とをマッチングして、「顧客の所望する条件に合う未公開物件情報を保持している業者」を紹介している。そのため、本発明の不動産取引支援システムを利用することにより、顧客は、多数の業者に未公開物件情報の問い合わせをする作業から開放され、不動産購入や賃貸契約を検討する際の手間や負担が軽減される。
また、本発明によれば、従来技術の不動産取引（業者毎に未公開物件情報を提供する取引）と比べ、顧客に未公開物件情報が提供される機会が増えるため、不動産の早期契約締結に貢献する。
また、本発明によれば、従来技術の不動産取引と比べ、ユーザが、所望する条件の未公開物件情報を取得できる可能性を高めることができ、不動産契約を検討しているユーザ間での公平性が確保される。
尚、本発明の不動産取引支援システムは、ユーザ端末に、未公開物件の具体的な内容ではなく、未公開物件情報を保持している業者情報を提供している。このように構成したのは、レインズ等の不動産データベースに登録されていない未公開物件には、建築確認取得前のものも含まれており、建築確認取得前の未公開物件の具体的な内容が広告されることを防止するためである。

【0013】

また、上記の構成により、建築確認取得前においても、顧客と業者との間において、新築物件に関する情報交換を行うことができるようになる。尚、建築確認取得前においても、既に、物件の概要（建設予定の住所（沿線名、最寄り駅からの距離）、面積、間取り、予定価格）はおよそ決まっている。したがって、顧客は、新築物件の検討に有用な情報を簡単に得られる。また、業者は、建築確認取得前においても、顧客に物件内容を紹介することができ、早期に契約できる可能性を高めることができる。

【0014】

また、上記の構成により、決済処理完了前においても、顧客と業者との間において、不動産物件に関する情報交換を行うことができるようになる。したがって、顧客は、販売や賃貸契約予定の不動産物件の情報を簡単に得ることができるようになる。また、業者は、決済処理完了前においても、顧客に物件内容を紹介することができ、早期に契約できる可能性を高めることができる。

【0015】

また、前記業者端末から送信される業者情報及び未公開物件情報を受信し、その受信した未公開物件情報に前記物件ＩＤを割り当て、該割り当てた物件ＩＤに、前記受信した業者情報及び未公開物件情報を関連付けて前記物件情報データベースに格納する情報登録部を備え、前記未公開物件情報には、その未公開物件情報の公開予定日が含まれており、前記情報登録部は、前記業者端末から、前記物件ＩＤに関連付けた未公開物件情報の削除要求を受け付けると、前記物件情報データベースから受け付けた前記未公開物件情報を削除し、さらに、所定のタイミングで前記物件情報データベースを参照し、前記公開予定日が現在日時を経過している未公開物件情報と、前記公開予定日が現在日時から所定期間後となっている未公開物件情報とを抽出し、その抽出した未公開物件情報に関連付けられている業者の業者端末に対し、その未公開物件情報の現状を確認する問い合わせ情報を送信することを特徴とすることが望ましい。

【0016】

この構成により、物件情報データベースに未公開物件情報ではない不動産物件の情報が登録されたままになることを防止することができる。

【0017】

また、前記顧客の希望条件には、不動産物件の物件種別と、複数項目の物件条件と、それぞれの項目を顧客が重要度で順位付した優先順位とが含まれており、前記未公開物件情報には前記希望条件に含まれる物件種別及び複数項目の物件条件に対応する情報が含まれており、前記情報提供部は、顧客の希望条件を満たす未公開物件情報を検索する場合、前記物件情報データベースにアクセスし、その顧客の希望条件に含まれる物件種別の未公開物件情報を抽出し、該抽出した未公開物件情報毎に、前記項目毎の物件条件及び前記優先順位を用いて、前記未公開物件情報と前記顧客の希望条件との適合値を算出し、前記希望条件を満たす未公開物件情報として、所定以上の適合値の未公開物件情報を抽出することが望ましい。

【0018】

このように構成したのは以下の理由による。すなわち、不動産を探している顧客は、顧客毎に異なる希望条件を持っていると共に、重要視する希望条件の項目が異なっている。例えば、ある顧客が「沿線・駅、予算、土地面積」を最重視し、他の顧客が「入居予定、予算、土地面積」を最重視する等のように、顧客毎に重要視する希望条件の項目が異なっている。そのため、本発明では、上記のように希望条件の項目を、重要度で順位付した優先順位を用いて、顧客の希望条件を満たす未公開物件情報を検索する構成を採用し、顧客の重要視している項目を反映させるようにした。これにより、その顧客の希望条件に合った情報を高精度に提供できる。

【0019】

また、前記顧客の希望条件には、不動産物件の物件種別と、複数項目の物件条件とが含まれている共に、複数項目の各物件条件には、第１希望条件と、第２希望条件と、第３希望条件とが含まれており、前記未公開物件情報には前記希望条件に含まれる物件種別及び複数項目の物件条件に対応する情報が含まれており、前記情報提供部は、顧客の希望条件を満たす未公開物件情報を検索する場合、前記物件情報データベースにアクセスし、その顧客の希望条件に含まれる物件種別の未公開物件情報を抽出し、該抽出した未公開物件情報毎に、前記複数項目の物件条件を用いて、前記未公開物件情報と前記顧客の希望条件との適合値を算出し、前記希望条件を満たす未公開物件情報として、所定以上の適合値の未公開物件情報を抽出するようになっており、さらに、前記情報提供部は、前記適合値として、前記未公開物件情報に含まれる前記複数項目の物件条件に対応する情報と、前記顧客の希望条件に含まれている前記第１希望条件との一致率と、前記未公開物件情報に含まれる前記複数項目の物件条件に対応する情報と前記顧客の希望条件に含まれている前記第１〜第３希望条件との一致率とを算出することが望ましい。
また、前記複数項目の物件条件は、少なくとも、物件の予算・立地を示すグループと、物件内容を示すグループとに分類されており、前記適合値には、前記物件の予算・立地を示すグループの第１適合値と、前記物件内容を示すグループの第２適合値とが含まれており、前記情報提供部は、前記物件の予算・立地を示すグループに分類された物件条件から前記第１適合値を算出すると共に、前記物件内容を示すグループに分類された物件条件から前記第２適合値を算出することが望ましい。

【0020】

また、前記情報提供部は、前記希望条件の項目毎に該項目に類似する類似項目を保持しており、前記物件情報データベースから前記所定値以上の適合値が算出された未公開物件以外の未公開物件を読み出し、該読み出した未公開物件毎に、該類似項目と一致する項目があるか否かを判定し、所定数以上、一致する項目がある未公開物件を類似物件と判定し、前記ユーザ端末に対して、前記類似物件毎に、該類似物件の内容を提示せずに前記類似項目を示した情報が提示された前記Ｗｅｂページを提供し、さらに、前記ユーザ端末から前記Ｗｅｂページ上で類似物件の選択を受け付けると、該選択を受け付けた類似物件である未公開物件に対応付けられた業者情報により特定される業者の業者端末に対して、前記Ｗｅｂページ上で前記選択した顧客の顧客情報を提供することが望ましい。

【0021】

このように構成することにより、顧客が所望する希望条件と異なる条件であるものの、類似している条件の未公開物件情報を顧客に紹介することができる。すなわち、この構成によれば、顧客自身が入力した希望条件では見つけることができない物件が紹介されることもあり、顧客が不動産を検討する際の視野を広げることができる。

【発明の効果】

【0022】

本発明によれば、不動産の購入や賃貸契約を検討しているユーザ及び不動産業者の不動産契約の負担を軽減する不動産取引支援システムを提供することができる。

【図面の簡単な説明】

【0023】

【図1】本実施形態の不動産取引支援システムの機能ブロック図である。

【図2】本実施形態のユーザ情報データベースのデータ構造の一例を示した模式図である。

【図3】図２に示すユーザ情報データベースに登録される希望条件を説明するための模式図である。

【図4】本実施形態の物件情報データベースのデータ構造の一例を示した模式図である。

【図5】図４に示す物件情報データベースに登録される物件詳細情報を説明するための模式図である。

【図6】本実施形態の不動産取引支援システムが提供するトップページの一例を示した模式図である。

【図7】本実施形態の不動産取引支援システムが提供する顧客用Ｗｅｂページの一例を示した模式図である。

【図8】本実施形態の不動産取引支援システムが提供する未公開物件登録用の業者用Ｗｅｂページの一例を示した模式図である。

【図9】本実施形態の不動産取引支援システムが提供する仮登録完了を通知するＷｅｂページの一例を示した模式図である。

【図10】本実施形態が行う業者紹介処理の手順を示したフローチャートである。

【図11】本実施形態の不動産取引支援システムが提供する業者選択用Ｗｅｂページの一例を示した模式図である。

【図12】本実施形態の不動産取引支援システムが提供するエリア別顧客傾向情報を提示するＷｅｂページの一例を示した模式図である。

【図13】本実施形態の物件情報データベースに登録されるデータのうち物件種別が中古戸建の物件詳細情報を示した模式図である。

【図14】本実施形態の物件情報データベースに登録されるデータのうち物件種別が中古マンションの場合の物件詳細情報を示した模式図である。

【図15】本実施形態の物件情報データベースに登録されるデータのうち物件種別が土地の場合の物件詳細情報を示した模式図である。

【図16】本実施形態のユーザ情報データベースに登録される希望条件の変形例を示す模式図である。

【発明を実施するための最良の形態】

【0024】

以下、本発明の実施形態の不動産取引支援システムについて図面に基づいて説明する。

【0025】

先ず、本実施形態の不動産取引支援システムの構成について、図１〜５を参照しながら説明する。尚、本実施形態で用いている未公開物件情報とは、レインズ等の所定要件を満たす不動産データベースに登録されていない不動産物件の情報のことをいう。また、所定要件を満たす不動産データベースとは、業者だけがアクセス可能に構成され且つ登録されている情報を利用できる不動産データベースのことをいう。

【0026】

図１に示すように、本実施形態の不動産取引支援システムは、インターネット等の通信ネットサークＮＷに接続された不動産情報提供サーバ１（以下、単に「サーバ１」という）１と、サーバ１に接続された出力部２と、サーバ１に接続された入力部３とを備えている。尚、出力部２は、液晶ディスプレイ装置やプリンタ等により構成され、入力部３は、キーボードやマウス等により構成されている。

【0027】

また、通信ネットワークＮＷには、不動産取引を検討している顧客が利用するユーザ端末ＵＴと、不動産物件を取り扱う業者（売主、仲介業者）が利用する業者端末ＧＴとが接続されている。

【0028】

ユーザ端末ＵＴ及び業者端末ＧＴは、いずれも、Ｗｅｂブラウザ機能を有する制御部と、液晶ディスプレイ等で構成される表示部と、キーボードや操作ボタン等で構成される入力部とを備えた情報処理装置（パソコン、ＰＤＡ、スマートフォン、携帯電話等の情報処理装置）により構成されている。尚、ユーザ端末ＵＴ及び業者端末ＧＴは、いずれも、周知技術により実現されるものであるため、詳細な説明を省略する。

【0029】

次に、サーバ１の構成を説明する。サーバ１は、通信ネットワークＮＷを介して、ユーザ端末ＵＴとの間でデータ通信が行えるようになっており、ユーザ端末ＵＴからの要求に応じて、ユーザ端末ＵＴに対して不動産に関する各種情報を提供する。例えば、サーバ１は、ユーザ端末ＵＴからのアクセス要求を受け付けると、ユーザ端末ＵＴに対して、所望する「未公開物件（未公開の不動産物件）」の希望条件を入力するためのＷｅｂページを提供する。また、サーバ１は、ユーザ端末ＵＴが前記Ｗｅｂページ上で希望条件を入力すると、その希望条件を受け付け、その希望条件を満たす未公開物件情報を検索し、ユーザ端末ＵＴに、検索された「未公開物件情報を取り扱っている業者の情報」を送信する。

【0030】

また、サーバ１は、通信ネットワークＮＷを介して、業者端末ＧＴとの間でデータ通信が行えるようになっており、業者端末ＧＴに対して、「未公開物件」を登録するためのＷｅｂページを提供する。また、サーバ１は、業者端末ＧＴから未公開物件情報の入力を受け付けると、物件情報データベース３０に、前記受け付けた未公開物件情報を格納するように構成されている。尚、後述するが、業者端末ＧＴから入力された未公開物件情報は、サーバ１の管理者により承認作業が行われるまで仮登録状態として扱われ、管理者に承認され本登録となった未公開物件情報を保持している業者情報だけが、顧客に紹介されるようになっている。このように運用することで、不適切な未公開物件情報を登録した業者が紹介されることが防止される。

【0031】

具体的には、サーバ１は、装置全体の動作を制御する制御部１１と、各端末（ユーザ端末ＵＴ、業者端末ＧＴ）から各種情報の入力を受け付ける情報登録部１２と、各端末に各種情報を提供する情報提供部１３と、メール処理部１４と、記憶部１５とを有している。また、記憶部１５には、ユーザ情報データベース２０と、物件情報データベース３０とが格納されている。

【0032】

尚、本実施形態では、サーバ１のハードウェア構成について特に限定しない。例えば、サーバ１は、ＣＰＵ、主記憶装置、補助記憶装置、通信インタフェース及びＩ／Ｏインタフェースを有するコンピュータにより構成される。この場合、前記補助記憶装置には、上記各部（制御部１１、情報登録部１２、情報提供部１３、メール処理部１４）の機能を実現するプログラムが格納されている。また、記憶部１５は、前記主記憶装置及び前記補助記憶装置の所定領域に形成される。そして、各部（制御部１１、情報登録部１２、情報提供部１３、メール処理部１４）の機能は、前記ＣＰＵが前記プログラムを前記主記憶装置にロードし実行することにより実現される。以下、各部の内容を具体的に説明していく。

【0033】

先ず、記憶部１５に格納されたデータベースを説明する。
ユーザ情報データベース２０は、図２に示すように、顧客を識別する顧客ＩＤを登録するフィールド２０１と、顧客情報を登録するフィールド２０２と、顧客が探している不動産の希望条件を登録するフィールド２０３と、顧客の家族構成等の参考情報（備考）を登録するフィールド２０４とを有するレコードにより構成されている（複数のレコードにより構成されている）。

【0034】

ここで、上記のフィールド２０１に登録される「顧客ＩＤ」とは、顧客毎に割り当てた一意の識別情報であり、例えば、複数桁の英数字（或いは英数字及び記号）により形成されている。また、フィールド２０２に登録される「顧客情報」とは、顧客の氏名及び連絡先（住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス）を示す情報をいう。また、フィールド２０３に登録される「希望条件」とは、顧客が探している不動産物件の内容を示したものである。本実施形態においては「希望条件」は、不動産物件の物件種別と、複数項目の物件内容と、それぞれの項目を顧客が重要度で順位付した優先順位とにより構成されている（図３参照）。また、フィールド２０４に登録される「参考情報」とは、顧客が探している不動産への「入居予定者数」、「家族構成」、「購入の動機」等の情報のことをいう。

【0035】

次に、上記の「希望条件」の一例について図３を参照しながら説明する。尚、図３では、説明の便宜上、物件種別が新築の場合の希望条件の構成を示している。
図示するように、「希望条件」には、「（Ａ）物件種別」、「（Ｂ）沿線・駅」、「（Ｃ）駅からの距離」、「（Ｄ）予算」、「（Ｅ）土地面積」、「（Ｆ）延床面積」、「（Ｇ）間取り」、「（Ｈ）道路付」、「（Ｉ）完成予定（入居予定）時期」、「（Ｊ）フリー項目」及び「（Ｋ）優先順位」が含まれている。

【0036】

「（Ａ）物件種別」とは、「新築戸建（建築確認取得予定）」、「中古戸建（売主が業者）」、「中古戸建（売主が個人）」、「中古マンション（売主が業者）」、「中古マンション（売主が個人）」「土地（売主が業者）」、「土地（売主が個人）」、及び「賃貸物件」等の物件の種類を示す情報のことをいう。
また、「（Ｂ）沿線・駅」及び「（Ｃ）駅からの距離」は、顧客が検討している不動産物件の立地条件に関する項目である。例えば、「（Ｂ）沿線・駅」とは、「東横線・代官山」等の沿線情報であり、「（Ｃ）駅からの距離」とは、「最寄り駅から徒歩１５分以内」等の情報である。尚、「（Ｂ）沿線・駅」には、複数の内容が登録できるようになっている（図示する例では３件）。
また、「（Ｄ）予算」とは、不動産物件の購入している顧客の予算情報のことをいい、例えば、「２００万単位」で予算が設定できるようになっている。

【0037】

また、「（Ｅ）土地面積」、「（Ｆ）延床面積」、「（Ｇ）間取り」及び「（Ｈ）道路付」とは、顧客が購入を検討している不動産物件の具体的な内容を示す情報である。
また、「（Ｉ）完成予定（入居予定）時期」とは、不動産物件の購入を検討している顧客が所望する入居予定時期を示す情報のことをいう。
また、「（Ｊ）フリー項目」とは、不動産物件に関する任意の要望であり、例えば、「オール電化」、「床暖房」等の不動産物件の設備に関する内容等のことをいう。尚、図示する例では、「（Ｊ）フリー項目」として、（Ｊ１）〜（Ｊ５）までの５項目の条件を登録できるように構成されている。

【0038】

また、「（Ｋ）優先順位」とは、「（Ｂ）沿線」、「（Ｃ）駅からの距離」、「（Ｄ）予算」、「（Ｅ）土地面積」、「（Ｆ）延床面積」、「（Ｇ）間取り」、「（Ｈ）道路付」、「（Ｉ）完成予定（入居予定）時期」及び「（Ｊ）フリー項目」に対して、顧客が重要度で順位付けした情報のことをいう。このように、各項目の優先順位を登録することにより、顧客毎に、希望に合う未公開物件情報を保持する業者を紹介することができる。尚、本実施形態では、（Ｂ）〜（Ｊ５）の１３項目について順位付けをする例を示している。

【0039】

また、記憶部１５に格納されている物件情報データベース３０は、図４に示すように、不動産物件を識別する物件ＩＤを登録するフィールド３０１と、業者（売主）を識別する業者ＩＤを登録するフィールド３０２と、業者情報を登録するフィールド３０３と、顧客への紹介先を登録するフィールド３０４と、専任の有無を示す情報を登録するフィールド３０５と、専任業者情報を登録するフィールド３０６と、物件詳細情報を登録するフィールド３０７と、物件が承認されたか否かを示す情報を登録するフィールド３０８とを有するレコードにより構成されている（複数のレコードにより構成されている）。

【0040】

ここで、上記のフィールド３０１に登録される「物件ＩＤ」とは、未公開物件毎に割り当てた一意の識別情報のことをいい、例えば、複数桁の英数字（或いは英数字及び記号）により形成されている。また、フィールド３０２に登録される「業者ＩＤ」とは、業者（売主、仲介業者）毎に割り当てられる一意の識別情報のことをいい、例えば、複数桁の英数字（或いは英数字及び記号）により形成されている。また、フィールド３０３に登録される「業者情報」とは、「業者名（企業名、支店名）、担当者」及び連絡先（住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス）を示す情報をいう。

【0041】

また、フィールド３０４に登録される「顧客への紹介」とは、顧客に紹介する業者を指定する情報のことをいい、ここには、「売主」及び「専任業者（仲介業者）」のいずれかが登録されるようになっている。すなわち、フィールド３０４に「売主」が登録されていれば、顧客に対して未公開物件情報を保持している売主が紹介され、フィールド３０４に「専任業者」が登録されていれば、顧客に対して未公開物件情報を保持している専任業者が紹介されるようになっている。

【0042】

また、フィールド３０５に登録される「専任の有無」とは、対応する物件に専任が設定されているか否かを示す情報のことをいい、「有」及び「無」のいずれかが登録されるようになっている（専任が設定されている物件には「有」が登録され、専任が設定されていない物件には「無」が登録される）。
また、フィールド３０６に登録される「専任業者情報」とは、「専任業者名（企業名、支店名）、担当者」及び連絡先（住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス）を示す情報をいう。尚、専任業者が設定されていない場合（フィールド３０５に「無」が登録されている場合）、フィールド３０６に「ＮＵＬＬ」が登録される。

【0043】

また、フィールド３０７に登録される「物件詳細情報」とは、物件ＩＤにより特定される物件の具体的な内容を示す情報をいう。
また、フィールド３０８に登録される「承認・未承認」とは、「物件の正当性が承認されたか否かを示す情報」のことをいい、デフォルトで「未承認」が登録されている。そして、管理者により「適正であると判定された物件情報」が登録されているレコードのフィールド３０８に、「承認」が登録されるようになっている。

【0044】

ここで、上述したフィールド３０７に登録される「物件詳細情報」について、図５を参照しながら詳細に説明する。図示するように、「物件詳細情報」には、例えば、「物件種別」、「公開予定時期」、「工程予定」、「開発現場であるか否か」、「棟数」、「物件所在地」、「沿線」、「駅からの距離」、「現段階での予定（土地面積、延床面積、間取り、予定価格）」、「仕様（予定）」、「道路付け」、「再建築の可否」、「カラーセレクトの可否」とが含まれている。尚、図５では、物件種別が「新築戸建（建築確認取得予定）」である場合の物件詳細情報を示している。

【0045】

尚、「物件種別」、「沿線・駅」、「駅からの距離」、「現段階での予定」及び「道路付け」は、ユーザ情報データベース２０に登録される「希望条件」の「物件種別」、「沿線・駅」、「駅からの距離」、「予算」、「土地面積」、「延床面積」、「間取り」、「道路付け」及び「完成予定時期」と同種の情報である。
また、「公開予定時期」とは、レインズ等の不動産データベースに、対応する物件を登録する予定時期を示す情報をいう。また、「工程予定」とは、「元地主との決済予定時期、開発許可取得予定時期、建築確認許可取得予定時期、完成予定（入所可能）時期」等の工程予定情報のことをいう。また、「工程予定」の「完成予定（入所可能）時期」がユーザ情報データベース２０の希望条件の「完成予定（入居予定）」と対比される。
また、「仕様（予定）」、「再建築の可否」、「カラーセレクトの可否」は、ユーザ情報データベース２０の希望条件の「フリー項目」と対比されるようになっている。

【0046】

図１に戻り、サーバ１の説明を続ける。
制御部１１は、サーバ１全体の動作を制御する機能に加え、サーバ１の管理者（オペレータ）が入力部３を操作して入力する各種情報を受け付けたり、出力部２に各種情報を出力したりする。

【0047】

具体的には、制御部１１は、管理者が行う入力部３の操作に応じ、出力部３に、物件情報データベース３０に登録されたレコードを表示させることができるようになっている。
また、制御部１１は、前記操作に応じて出力部２に、仮登録の物件情報（フィールド３０８に「未承認」が登録されたレコードの物件情報）を承認するか否かを受け付ける画像情報を表示する。尚、管理者は、対応する物件情報が所定要件を満たす適正なものであると判断したときには、入力部３を操作し、制御部１１に承認を示す情報を入力し、適正ではないと判断したときには、承認しない旨を示す情報を入力する。制御部１１は、承認を示す情報を入力された場合には、物件情報データベース３０の対応するレコードのフィールド３０８を「未承認」から「承認」に更新する。また、制御部１１は、承認しない旨を示す情報が入力された場合には、物件情報データベース３０の対応するレコードのフィールド３０８をデフォルトのままにしておく（未承認のままにしておく）。

【0048】

尚、物件情報が所定要件を満たす適正なものであるか否かは、物件情報を仮登録した業者が、管理者に対して、ファクシミリ、電子メール、郵送などで送る書類（物件仕入れの契約書のコピー等）などで判断される。

【0049】

次に、情報登録部１２の機能を説明する。
情報登録部１２は、通信ネットワークＮＷを介して、顧客がユーザ端末ＵＴから入力する顧客情報（顧客名、連絡先）及び希望条件（探している不動産の内容）を受け付ける。

【0050】

具体的には、情報登録部１２は、通信ネットワークＮＷを介して、ユーザ端末ＵＴ（或いは業者端末ＧＴ）からのアクセス要求を受け付けると、ログインや新規登録を受け付けるためのトップページ（Ｗｅｂページ）を生成し、ユーザ端末ＵＴ（或いは業者端末ＧＴ）に対し、このトップページを送信する。これにより、ユーザ端末ＵＴ（或いは業者端末ＧＴ）の表示部には、例えば、図６に示すトップページ（Ｗｅｂページ）が表示される。尚、図６は、本実施形態の不動産取引支援システムが提供するトップページの一例を示した模式図である。

【0051】

図示するように、トップページ１００には、顧客から「新規登録」や「登録した物件内容の確認・変更」を受け付けるための領域１００ａと、業者から「新規登録」や「登録した物件内容の確認・変更」を受け付けるための領域１００ｂと、新着の未公開物件情報があることを知らせる領域１００ｃとが設けられている。

【0052】

顧客は、新規登録を行う場合、ユーザ端末ＵＴを操作し、領域１００ａにある新規登録ボタン１００ａ３をクリックする。情報登録部１２は、新規登録ボタン１００ａ３がクリックされると、顧客用Ｗｅｂページを生成し、ユーザ端末ＵＴに送信する。これにより、顧客のユーザ端末ＵＴの表示部には、例えば、図７に示す顧客用Ｗｅｂページ１０１が表示される。尚、図７は、本実施形態の不動産取引支援システムが提供する顧客用Ｗｅｂページの一例を示した模式図である。

【0053】

図示する顧客用Ｗｅｂページ１０１には、顧客情報（氏名、連絡先（住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス）の入力を受け付ける領域１０１ａと、顧客が探している不動産の希望条件の入力を受け付ける領域１０１ｂとが設けられている。また、顧客用Ｗｅｂページ１０１には、登録を受け付ける登録ボタンと、入力した情報のキャンセルを受け付けるキャンセルボタンとが配置された領域１０１ｃが設けられている。

【0054】

尚、領域１０１ｂは、上述した図３に示した項目（「（Ａ）物件種別」、「（Ｂ）沿線・駅」、「（Ｃ）駅からの距離」、「（Ｄ）予算」、「（Ｅ）土地面積」、「（Ｆ）延床面積」、「（Ｇ）間取り」、「（Ｈ）道路付」、「（Ｉ）完成予定（入居予定）時期」、「（Ｊ）フリー項目」及び「（Ｋ）優先順位」）の入力を受け付けることができるように構成されている。尚、顧客用Ｗｅｂページ１０１では、希望条件のなかの「（Ｊ）フリー項目」以外は、プルダウンボタンが設けられている。そして、顧客がプルダウンボタンを操作することで、各項目では、複数の条件が表示され、その表示された複数条件から所望の条件を選択できるようになっている。また、図中では、説明の便宜上、領域１０１に「（Ａ）物件種別」が「新築」が入力された場合の項目を例示している。

【0055】

また、情報登録部１２は、顧客がユーザ端末ＵＴを用いて顧客用Ｗｅｂページ１０１上において入力する「顧客情報」及び「希望条件」の入力を受け付けると、その受け付けた顧客情報の顧客を識別する顧客ＩＤを割り当て、割り当てた顧客ＩＤ毎に、受け付けた顧客情報及び希望条件を関連付けてユーザ情報データベース２０に格納する。
尚、本実施形態では、情報登録部１２による顧客情報の登録が完了すると、メール処理部１４が、その顧客のメールアドレス宛に「登録された情報（顧客ＩＤ、顧客情報及び希望条件）」を記載した電子メールを送信するようになっている。これにより、顧客は、登録内容を確認することができる。この顧客ＩＤは、顧客がユーザ端末ＵＴを用いてサーバ１にアクセスし、自分の登録した内容を確認したり、登録した希望条件を変更したりするときに利用するものである。

【0056】

また、未公開物件情報の新規登録は以下のように行われる。具体的には、業者は、業者端末ＧＴにトップページ１００（図６参照）を表示させ、領域１００ｂにある物件登録ボタン１００ｂ１をクリックする。情報登録部１２は、物件登録ボタン１００ｂ１がクリックされると、業者用Ｗｅｂページを生成し、業者端末ＧＴに送信する。これにより、業者の業者端末ＧＴの表示部には、例えば、図８に示す業者用Ｗｅｂページ１０２が表示される。尚、図８は、本実施形態の不動産取引支援システムが提供する未公開物件登録用の業者用Ｗｅｂページの一例を示した模式図である。

【0057】

図示するＷｅｂページ１０２には、業者情報の入力を受け付ける領域１０２ａと、顧客への紹介先や専任業者情報の入力を受け付ける領域１０２ｂと、物件詳細情報の入力を受け付ける領域１０２ｃとが設けられている。また、Ｗｅｂページ１０２には、登録を受け付ける登録ボタンと、入力した情報のキャンセルを受け付けるキャンセルボタンとが配置された領域１０２ｄが設けられている。

【0058】

また、領域１０２ａには、業者ＩＤを入力する入力欄と、業者情報（会社名、部署、担当者、住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス等のテキスト情報）を入力する入力欄とが設けられている。そして、業者ＩＤを保持している業者は（本システムに未公開物件情報を登録したことがある業者は）、自身の業者ＩＤを入力することにより、業者情報（会社名、部署、担当者、住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス）の入力が省略できるようになっている。一方、業者ＩＤを保持していない業者は（初めて、本システムに未公開物件情報を登録する業者）は、領域１０２ａにおいて、業者情報を入力する。

【0059】

また、領域１０２ｂには、顧客への紹介先を選定（売主と専任業者のいずれかを選定）するチェックボックスと、専任業者の有無を選定するチェックボックスとが設けられている。また、領域１０２ｂには、その専任業者に関する情報（会社名、部署、担当者、住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス）を入力する入力欄が設けられている（この入力欄は、前記チェックボックスで専任業者が有ると選択した場合に利用される）。

【0060】

また、領域１０２ｃには、上述した図５に示した項目（「物件種別」、「公開予定時期」、「工程予定」、「開発現場であるか否か」、「棟数」、「物件所在地」、「沿線」、「駅からの距離」、「現段階での予定（土地面積、延床面積、間取り、予定価格）」、「仕様（予定）」、「道路付け」、「再建築の可否」、「カラーセレクトの可否」）の入力を受け付けることができるように構成されている。

【0061】

そして、情報登録部１２は、業者が業者端末ＧＴを用いて、Ｗｅｂページ１０２上において入力する「業者情報」、「顧客への紹介先」、「専任業者に関する情報」及び「物件詳細情報」の入力を受け付けると、その受け付けた「物件詳細情報」の未公開物件を識別する物件ＩＤを割り当てる。

【0062】

尚、業者ＩＤを持っていない業者は、業者端末ＧＴを操作して物件詳細情報等を入力する際、領域１０２ａに、業者ＩＤ以外の会社名などのテキスト情報を入力する。この場合、情報登録部１２が、受け付けた業者名の業者を識別する業者ＩＤを割り当てる。そして、情報登録部１２は、上述した物件ＩＤに、割り当てた業者ＩＤと、入力された「業者情報、顧客への紹介先、専任業者に関する情報及び物件詳細情報」とを関連付けたレコードを作成し、物件情報データベース３０に当該レコードを格納する。これにより、未公開物件情報の仮登録が完了する。尚、上記格納されたレコードのフィールド３０８には未承認が設定されている。

【0063】

一方、業者ＩＤを持っている業者は、業者端末ＧＴを操作して物件詳細情報等を入力する際、領域１０２ａに、業者ＩＤを入力すれば、会社名などのテキスト情報を入力する必要がなくなる。具体的には、Ｗｅｂページ１０２上で物件詳細情報等と共に業者ＩＤが入力されると、情報登録部１２が物件情報データベース３０（図４参照）にアクセスし、入力された業者ＩＤが登録されているレコードを抽出し、そのレコードのフィールド３０３の業者情報を読み出す。そして、情報登録部１２は、前記物件ＩＤに、入力された業者ＩＤと、前記読み出した業者情報と、入力された「顧客への紹介先、専任業者に関する情報及び物件詳細情報」とを関連付けたレコードを生成し、物件情報データベース３０に当該レコードを格納する（未公開物件情報の仮登録が完了する）。尚、格納されたレコードのフィールド３０８には未承認が設定されている

【0064】

また、情報登録部１２は、前記仮登録が完了すると、仮登録完了を通知するＷｅｂページを生成し、対応する業者端末ＧＴに対して、Ｗｅｂページを送信する。これにより、業者端末ＧＴには、仮登録完了を通知するＷｅｂページが表示される。この仮登録完了を通知するＷｅｂページの構成は、特に限定されるものではないが、例えば、図９に示すように構成されている。尚、図９は、本実施形態の不動産取引支援システムが提供する仮登録完了を通知するＷｅｂページの一例を示した模式図である。

【0065】

図示するＷｅｂページ１０３には、「仮登録完了を示す情報、及び未公開物件の仮登録内容」を提示する領域１０３ａと、「本登録するための手続を示した情報」を提示する領域１０３ｂと、業者からの各種要求を受け付けるための領域１０３ｃとが設けられている。尚、領域１０３ｃには、仮登録された内容の修正を受け付けるボタンと、表示内容の印刷処理を受け付けるボタンと、処理終了を受け付けるボタンとが設けられている。

【0066】

このように、業者端末ＧＴにＷｅｂページ１０３が表示されることにより、業者に対して、未公開物件情報の仮登録が完了したことを通知することができる。また、業者に対して本登録に必用な手続を紹介することができる。業者は、Ｗｅｂページ１０３の領域１０３ｂに提示されている送り先に、必用書類を送付（郵送、ファクシミリ送信、電子メール送信等）することで、業者側の本登録の手続が完了する。尚、メール処理部１４は、未公開物件情報を仮登録した業者のメールアドレス宛に、Ｗｅｂページ１０３に提示された情報が記載された電子メールを自動送信するようになっている。

【0067】

尚、上述した図６のトップページ１００において、顧客ＩＤ（又は業者ＩＤ）を持っている顧客（又は業者）が、領域１００ａ（又は領域１００ｂ）の入力欄１００ａ１（又は入力欄１００ｂ２）にＩＤを入力し、修正・確認ボタン１０１ａ２（又は修正・確認ボタン１００ｂ３）をクリックすることにより、既に登録された希望条件の変更や確認（又は未公開物件情報の修正、変更、削除等）の処理ができるようになっている。すなわち、情報登録部１２は、ユーザ端末ＵＴからの要求に応じて、ユーザ情報データベース２０に登録された情報（レコード）の希望条件の変更や、その情報の削除を受け付ける。また、情報登録部１２は、業者端末ＧＴからの要求に応じて、物件情報データベース３０（図４参照）に登録された情報（レコード）の変更や削除を受け付ける。

【0068】

また、情報登録部１２は、所定のタイミングで物件情報データベース３０（図４参照）を参照し、フィールド３０７に登録されている公開予定時期が現在日時を経過しているレコードと、当該公開予定時期が現在日時から所定期間後（例えば、１０日後）に迫っているレコードとを検索する。情報登録部１２は、上記の検索で検索されたレコードを抽出し、そのレコードに登録された業者情報を利用し、対応する業者に対して、未公開物件情報の内容確認を行う。例えば、情報登録部１２は、メール処理部１４を介して、該当する業者のメールアドレス宛に、未公開物件情報の現状を確認する電子メールを送信する。この電子メールには、レインズ等に登録した場合には、早急に対応する未公開物件情報を削除する旨が記載されている。そして、情報登録部１２は、上記の電子メールの送信に対して、所定期間内に返信がなければ、対応するレコードのフィールド３０８を未承認に変更する。

【0069】

次に、情報提供部１３の機能を説明する。
情報提供部１３は、ユーザ端末ＵＴから業者の紹介要求を受け付け可能に構成されており、前記要求を受け付けると、ユーザ情報データベース２０及び物件情報データベース３０を用いて、顧客が入力した希望条件を満たす未公開物件情報を検索し、その顧客のユーザ端末ＵＴに対して、検索された未公開物件情報を有している業者の情報を送信する。以下、図１０を用いて、情報提供部１３が行う「未公開物件情報を保持している業者を紹介する処理」について詳細に説明する。図１０は、本実施形態が行う業者紹介処理の手順を示したフローチャートである。

【0070】

尚、図示する処理ステップは、ユーザ端末ＵＴから「業者の紹介要求」を受け付けた場合や、ユーザ端末ＵＴから「希望条件」の登録を受け付けた場合、或いはユーザ端末ＵＴから既登録の「希望条件」の変更を受け付けた場合に開始されるようになっている。また、以下の説明では、「新築物件（建築確認取得前）」を探している顧客に対する処理を例にしている。また、説明の便宜上、ユーザ情報データベース２０に登録されている「顧客Ａ」に対する業者紹介処理を例にする。

【0071】

先ず、情報提供部１３は、ユーザ情報データベース２０及び物件情報データベース３０を用いて、物件情報データベース３０に登録された未公開物件情報毎に、「顧客Ａ」の希望条件に対する適合値（マッチ度）を算出する（Ｓ１）。

【0072】

このマッチ度とは、未公開物件情報が顧客の希望条件を満たすものであるか否かを判断するための値（顧客の希望条件との適合値合いを示す値）であり、顧客の希望条件と、未公開物件の物件詳細情報とを対比して算出される。また、マッチ度の数値が大きい程、希望条件に合う不動産物件であることを示している。尚、本実施形態では、マッチ度の算出方法について特に限定されるものではないが、例えば、以下のようにマッチ度を算出する。

【0073】

具体的には、情報提供部１３は、マッチ度の算出対象となる顧客Ａの希望条件に含まれる「（Ａ）物件種別」を抽出し、物件情報データベース３０から「抽出した物件種別」の未公開物件情報を読み出す。例えば、顧客Ａの希望条件の「（Ａ）物件種別」が「新築戸建（建築取得予定）」であれば、物件情報データベース３０にアクセスして、「物件種別」が「新築戸建（建築取得予定）」の未公開物件情報を読み出す。

【0074】

そして、情報提供部１３は、読み出した未公開物件情報毎に、「顧客Ａ」の希望条件の項目（（Ｂ）沿線・駅、（Ｃ）駅からの距離、（Ｄ）予算、（Ｅ）土地面積、（Ｆ）延床面積、（Ｇ）間取り、（Ｈ）道路付、（Ｉ）完成予定（入居予定）時期、（Ｊ）フリー項目）と一致する項目を抽出し、その一致する項目の割合（「一致する項目数」／「全項目数」）をマッチ度として算出する。また、情報提供部１３は、前記割合を算出する際、上記の一致する項目について「（Ｋ）優先順位」により重み付けをした上で加算し、その加算したポイントをマッチ度として算出するようにしても良い。或いは、情報提供部１３は、未公開物件情報毎に、「（Ｋ）優先順位」が上位の項目（上位５個の項目）の一致・不一致を判定し、上位項目の一致した項目の割合をマッチ度として算出しても良い。

【0075】

尚、マッチ度の算出において、顧客の希望条件（図３）の「（Ｂ）沿線・駅」が物件詳細情報（図５）の「沿線・駅」と比較され、顧客の希望条件（図３）の「（Ｃ）駅からの距離」が物件詳細情報（図５）の「駅からの距離」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｄ）予算、（Ｅ）土地面積、（Ｆ）延床面積、（Ｇ）間取り」が物件詳細情報（図５）の「現段階での予定」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｈ）道路付」が物件詳細情報（図５）の「道路付け」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｉ）完成予定（入居予定）時期」が物件詳細情報（図５）の「工程予定」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｊ）フリー項目」が物件詳細情報（図５）の「仕様、再建築の可否、カラーセレクトの可否」と比較される。

【0076】

次に、情報提供部１３は、所定以上のマッチ度の未公開物件情報があるか否かを判定し（Ｓ２）、所定以上のマッチ度の未公開物件情報があればＳ３の処理に進み、所定以上のマッチ度の未公開物件情報がなければＳ４の処理に進む。

【0077】

Ｓ３では、情報提供部１３は、物件情報データベース３０を参照して、Ｓ２で判定した所定以上のマッチ度の未公開物件情報が登録されたレコードを選択し、そのレコードから業者情報を抽出して、Ｓ４の処理に進む。

【0078】

Ｓ４では、情報提供部１３は、Ｓ３で選択された物件（顧客の希望条件に合う物件）以外の未公開物件情報（顧客Ａの希望条件に登録される物件種別の未公開物件情報）から、類似している内容の未公開物件情報を検索する。そして、情報提供部１３は、Ｓ４で類似している内容の未公開物件情報が検索された場合にＳ６に進み、検索されなければＳ７に進む（Ｓ５）。

【0079】

具体的には、記憶部１５に、「希望条件の項目毎に、その項目と類似する要件（類似要件）を関連付けて格納した類似判定テーブル（図示せず）」を格納しておく。この類似判定テーブルでは、例えば、希望条件の項目が「東横線」であれば、類似要件とし「小田急線」が関連付けられている。
そして、情報提供部１３は、希望条件として登録されている「（Ｋ）優先順位」が上位の項目（例えば、上位５個の項目）を選択し、前記類似判定テーブルから、選択した項目に関連付けられている項目を抽出（類似要件）する。情報提供部１３は、Ｓ３で選択された物件以外の未公開物件情報を読み出し、読み出した未公開物件情報毎に、「抽出した類似項目」と一致する項目があるか否かを判定し、所定数以上、一致する項目がある物件を類似物件と判定する。

【0080】

また、Ｓ６では、情報提供部１３は、物件情報データベース３０を参照し、Ｓ４で類似物件として検索された未公開物件情報が登録されたレコードを選択し、そのレコードから業者情報を抽出し、対応する類似要件に抽出した業者情報を関連付けして、Ｓ７の処理に進む。

【0081】

Ｓ７では、情報提供部１３は、Ｓ３及びＳ６のいずれかで、業者情報を抽出しているか否かを判定し、いずれかで業者情報を抽出していればＳ８に進み、業者情報を抽出していなければＳ１０の処理に進む。

【0082】

Ｓ８では、情報提供部１３は、「顧客Ａ」のユーザ端末ＵＴに、未公開物件を保持している業者を選択させる情報を送信し、ユーザ端末ＵＴから業者の選択を受け付ける。

【0083】

具体的には、Ｓ８では、情報提供部１３は、Ｓ３及びＳ６で抽出した業者情報を用いて、顧客の希望条件に合う未公開物件情報を保持している業者と、前記希望条件と類似している未公開物件情報を保持している業者とを匿名表示し、且つ匿名表示した業者の選択を受け付ける業者選択用Ｗｅｂページを生成する（例えば、図１１に示す業者選択用Ｗｅｂページ１０５を生成する）。また、情報提供部１３は、「顧客Ａ」のユーザ端末ＵＴに、生成した業者選択用Ｗｅｂページ１０５を送信する。これにより、「顧客Ａ」のユーザ端末ＵＴの表示部に、業者用Ｗｅｂページ１０５が表示される。尚、図１１は、本実施形態の不動産取引支援システムが提供する業者選択用Ｗｅｂページの一例を示した模式図である。

【0084】

図示する業者選択用Ｗｅｂページ１０５には、顧客の希望条件に合う未公開物件情報を保持している業者を選択させる領域１０５ａと、顧客の希望条件と類似している未公開物件情報を保持している業者の選択させる領域１０５ｂとが設けられている。また、領域１０５ａでは、未公開物件毎に、その物件のマッチ度と、その物件を取り扱っている業者の匿名とが提示されている。また、領域１０５ｂでは、類似物件毎に、顧客の希望条件と一致していない類似項目と、業者の匿名とが提示されている。また、業者選択用Ｗｅｂページ１０５では、提示された「未公開物件」及び類似物件のうちのいずれか１つを選択するチッェクボックス１０６が設けられている。
このように、業者選択用Ｗｅｂページ１０５において、未公開物件の具体的な内容ではなく、未公開物件情報を保持している業者の匿名と、マッチ度を表示するようにしているのは、以下の理由による。すなわち、本実施形態の未公開物件には、建築確認取得前のものも含まれている。そして、宅地建物取引業法により、建築確認取得前の未公開物件の広告が禁止されている。そのため、本実施形態では、業者選択用Ｗｅｂページ１０５において、未公開物件の具体的な内容を提示せずに、未公開物件情報を保持している業者情報を匿名で表示することで、宅地建物取引業法に違反することを防止している。また、顧客の希望条件との適合値を示すマッチ度を示すことにより、未公開物件の具体的な内容を提示せずに、顧客の希望条件に合う（或いは近い）の未公開物件をイメージさせるようにしている。

【0085】

そして、「顧客Ａ」がユーザ端末ＵＴを操作し、複数のチッェクボックス１０６のいずれか１つを選択すると、情報提供部１３に、「顧客Ａ」が希望する未公開物件情報を保持している業者を指定する指定情報が送信され、情報提供部１３が指定情報を受信する。これにより、情報提供部１３は、ユーザ端末ＵＴからの業者の選択を受け付ける。

【0086】

次に、Ｓ９の処理を説明する。
Ｓ９では、情報提供部１３は、Ｓ３及びＳ６で抽出した業者情報のなかから、Ｓ８で受け付けた業者の業者情報を選択し、「顧客Ａ」のユーザ端末ＵＴに、業者情報（会社名、部署、担当者、住所、電話番号、ファックス番号、メールアドレス）を送信する。
具体的には、情報提供部１３は、上記の受け付けた業者の業者情報を提示するＷｅｂページ（図示せず）を生成し、ユーザ端末ＵＴに、生成したＷｅｂページを送信する。これにより、「顧客Ａ」のユーザ端末ＵＴの表示部には、「顧客Ａ」の希望条件にあう（又は、希望条件に類似する）「未公開物件」を取り扱っている業者情報が提示される。また、情報提供部１３は、メール処理部１４を介して、「顧客Ａ」のメールアドレス宛に、に業者情報が記載された電子メールを送信する。このように、本ステップでは、「顧客Ａ」に、未公開物件情報を保持している業者が１社だけ紹介される。このように、業者を１社だけ紹介することで、業者が顧客になりすまして未公開物件情報を大量に不正取得することが防止される。

【0087】

さらに、Ｓ９では、情報提供部１３は、上記送信した業者情報の業者宛に、当該業者情報の送信先である「顧客Ａ」の情報（顧客情報）を送信する。具体的には、情報提供部１３は、メール処理部１４を介して、対応する業者のメールアドレス先に、「未公開物件」を紹介した「顧客Ａ」の情報を記載した電子メールを送信して処理を終了する。尚、Ｓ９において、情報提供部１３は、電話回線を利用してファクミリで、「未公開物件」を紹介した顧客の情報を記載した情報を送信するようにしてもよい。

【0088】

次に、Ｓ３及びＳ６のいずれにおいても業者情報を抽出しなかった場合、すなわち、「ユーザの希望条件に合う物件（マッチ度が高い物件）」及び「希望条件と類似する内容の物件」の両者が無かった場合に進むＳ１０について説明する。

【0089】

Ｓ１０では、情報提供部１３は、対象となるユーザ端末ＵＴに対して、「希望条件に合う「未公開物件」が無かったこと」と、「希望条件の変更を促す情報」とを提示しているＷｅｂページを生成して送信して処理を終了する。

【0090】

このように本実施形態の情報提供部１３は、不動産の購入を検討している顧客に対し、希望条件を満たす未公開物件情報を検索し、条件を満たす未公開物件情報を保持している業者を紹介する。その結果、顧客は、多くの業者に未公開物件情報の問い合わせをして希望する内容の「未公開物件」を探す必要がなくなり、不動産購入や賃貸契約を検討する際の手間や負担が軽減される。

【0091】

また、情報提供部１３は、業者端末ＧＴから分析エリアの指定を受け付け、ユーザ情報データベース２０に登録されている希望条件を用いて、受け付けた分析エリアにおける顧客が登録した希望条件を集計して分類した顧客傾向情報を生成し、業者端末ＧＴに、当該分析エリアの顧客傾向情報を提供するようになっている。

【0092】

具体的には、情報提供部１３は、業者端末ＧＴから分析エリアとして沿線（例えば、東横線）の指定を受け付ける。情報提供部１３は、ユーザ情報データベース２０に登録されている希望条件を用いて、受け付けた沿線の駅毎に、登録件数と、登録された価格帯と、登録された物件情報（土地面積、延床面積、間取り等の情報）とを対応付けたエリア別顧客傾向情報を生成し、業者端末ＧＴに提供する。例えば、情報提供部１３は、図１２に示すエリア別顧客傾向情報を提示するＷｅｂページを生成し、業者端末ＧＴに送信する。これにより、業者端末ＧＴの表示部には、業者が要求した分析エリアの希望条件の傾向を示したエリア別顧客傾向情報を提示するＷｅｂページが提示される。尚、図１２は、本実施形態の不動産取引支援システムが提供するエリア別顧客傾向情報を提示するＷｅｂページの一例を示した模式図である。

【0093】

図示するように、Ｗｅｂページ１０８では、領域１０８ａに沿線名が提示され、その沿線の駅毎に、顧客が希望条件として入力した件数（登録件数）と、前記入力した価格帯と、前記入力した物件情報（土地面積、延床面積、間取り等の情報）とが提示されている。業者は、業務端末ＧＴに表示されたＷｅｂページ１０８を参照することにより、顧客に人気がある不動産物件の希望エリアや、顧客が望む不動産の希望価格帯や、顧客が希望している不動産物件の内容を把握することができる。また、業者は、沿線毎のエリア別顧客傾向情報を参照することで、「どの沿線のどの駅の不動産に人気があるか等」の顧客の要望を把握することができる。このように、本実施形態は、業者に対して、顧客のニーズにあった物件を把握させることができるため、業者の業績向上に貢献する。

【0094】

また、上述した実施形態では、顧客が探している不動産の物件種別が「新築戸建（建築確認取得前）」である場合を例にしたが、新築戸建以外の不動産の未公開物件情報であっても同様の効果が得られる。但し、物件種別により、物件詳細情報は異なっており、顧客の希望条件についても、物件種別毎に設定される物件詳細情報の項目に対応するようになっている。

【0095】

尚、物件種別には、上述したように、「新築物件（建築確認取得前）」以外にも、「中古戸建（売主が業者）」、「中古戸建（売り主が個人）」、「中古マンション（売主が業者）」、「土地（売主が業者）」、「土地（売り主が個人）」、「賃貸」がある。以下、新築物件以外の不動産のうち、物件種別が「中古戸建（売主が業者）」、「中古マンション（売主が業者）」「土地（売主が業者）」の場合の物件詳細情報の例を説明する。

【0096】

先ず、物件種別が中古戸建（売り主が業者）である場合の物件詳細情報を説明する。尚、図１３は、本実施形態の物件情報データベースに登録されるデータのうち物件種別が中古戸建の物件詳細情報を示した模式図である。

【0097】

図示するように、物件種別が中古戸建（売主が業者）の場合の物件詳細情報には、「物件種別」、「公開予定時期」、「工程予定」、「物件所在地」、「沿線・駅」、「駅からの距離」、「土地面積、延床面積、間取り、価格」、「建築時期」、「リフォームの有無・内容」、「道路付け」、「接面道路の幅員、公道・私道（持分の有無）」、「建・容率（建ぺい率・容積率）」、「用途地域」、「再建築の可否」、「違反建築の有無」等とが含まれている。尚、中古戸建（売主が業者）の場合の物件詳細情報は、「工程予定」の内容が、図５に示した新築戸建のものと異なっており、中古戸建に対応させている。また、中古戸建（売主が業者）の物件詳細情報は、中古戸建に特有の項目（「建築時期」、「リフォームの有無・内容」、「違反建築の有無」）が設けられている。

【0098】

そして、物件種別が中古戸建（売主が業者）の場合、マッチ度を算出する際の「顧客の希望条件（図３）との比較」は以下のように行う。具体的には、希望条件（図３）の「（Ｂ）沿線・駅」が物件詳細情報（図１３）の「沿線・駅」と比較され、顧客の希望条件（図３）の「（Ｃ）駅からの距離」が物件詳細情報（図１３）の「駅からの距離」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｄ）予算、（Ｅ）土地面積、（Ｆ）延床面積、（Ｇ）間取り」が物件詳細情報（図１３）の「土地・面積・間取り・価格」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｈ）道路付」が物件詳細情報（図１３）の「道路付け」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｉ）完成予定（入居予定）時期」が物件詳細情報（図１３）の「工程予定」と比較される。また、また、顧客の希望条件の「（Ｊ）フリー項目」が物件詳細情報（図１３）の「リフォームの有無・内容、再建築の可否、違反建築有無」と比較される。

【0099】

次に、物件種別が中古マンション（売り主が業者）である場合の物件詳細情報を説明する。尚、図１４は、本実施形態の物件情報データベースに登録されるデータのうち物件種別が中古マンションの場合の物件詳細情報を示した模式図である。

【0100】

図示するように、物件種別が中古マンション（売主が業者）の場合の物件詳細情報には、「物件種別」、「公開予定時期」、「工程予定」、「物件所在地」、「沿線・駅」、「駅からの距離」、「土地面積、延床面積、間取り、価格」、「建築時期」、「リフォームの有無・内容」、「部屋の向き」、「管理体制」、「駐車場の有無」、「他施設」等が含まれている。尚、中古マンション（売主が業者）の場合の物件詳細情報は、「工程予定」の内容が、図５に示す新築戸建のものと異なっており、中古マンションに対応させている。また、中古マンション（売主が業者）の物件詳細情報は、中古マンションに特有の項目（「建築時期」、「リフォームの有無・内容」、「部屋の向き」、「管理体制」、「駐車場の有無」、「他施設」）が設けられている。

【0101】

そして、物件種別が中古マンション（売主が業者）の場合、マッチ度を算出する際の「顧客の希望条件（図３）との比較」は以下のように行う。すなわち、希望条件（図３）の「（Ｂ）沿線・駅」が物件詳細情報（図１４）の「沿線・駅」と比較され、顧客の希望条件（図３）の「（Ｃ）駅からの距離」が物件詳細情報（図１４）の「駅からの距離」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｄ）予算、（Ｅ）土地面積、（Ｆ）延床面積、（Ｇ）間取り」が物件詳細情報（図１３）の「土地・面積・間取り・価格」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｉ）完成予定（入居予定）時期」が物件詳細情報（図１４）の「工程予定」と比較される。また、また、顧客の希望条件の「（Ｊ）フリー項目」が物件詳細情報（図１３）の「リフォームの有無・内容、他施設」と比較される。

【0102】

また、物件種別が中古マンション（売主が業者）の場合、顧客の希望条件の項目として「道路付け」の代わりに、「部屋の向き、管理体制、駐車場の有無」が登録されるようになっており、マッチ度を算出する際に、これらの希望条件も比較される。

【0103】

次に、物件種別が土地（売り主が業者）の場合の物件詳細情報を説明する。尚、図１５は、本実施形態の物件情報データベースに登録されるデータのうち物件種別が土地の場合の物件詳細情報を示した模式図である。

【0104】

図示するように、物件種別が土地（売主が業者）の場合の物件詳細情報には、「物件種別」、「公開予定時期」、「工程予定」、「物件所在地」、「沿線・駅」、「駅からの距離」、「古家の有無（現状）、引き渡し条件」、「予定価格」、「土地面積」、「道路付け」、「接面道路の幅員、公道・私道（持分の有無）」、「建・容率（建ぺい率・容積率）」、「用途地域」、「再建築の可否」等が含まれている。

【0105】

そして、物件種別が土地（売主が業者）の場合、マッチ度を算出する際の「顧客の希望条件（図３）との比較」は以下のように行う。具体的には、希望条件（図３）の「（Ｂ）沿線・駅」が物件詳細情報（図１５）の「沿線・駅」と比較され、顧客の希望条件（図３）の「（Ｃ）駅からの距離」が物件詳細情報（図１５）の「駅からの距離」と比較される。また、顧客の希望条件（図３）の「（Ｄ）予算」が物件詳細情報（図１５）の「予定価格」と比較される。また、顧客の希望条件（図３）の「（Ｅ）土地面積」が物件詳細情報（図１５）の「土地面積」と比較される。また、顧客の希望条件（図３）の「（Ｈ）道路付」が物件詳細情報（図１５）の「道路付け」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｊ）フリー項目」が物件詳細情報（図１５）の「再建築の可否」と比較される。

【0106】

また、物件種別が土地（売主が業者）の場合、顧客の希望条件の項目として「（Ｉ）完成予定時期」の代わりに「引き渡し時期」が登録され、「（Ｆ）延床面積、（Ｇ）間取り」が項目から削除されている。また、希望条件の項目として「古家の有無・引き渡し条件」が登録されるようになっている。「引き渡し時期」及び「古家の有無・引き渡し条件」は、マッチ度の算出に利用される。

【0107】

以上説明したように、本実施形態によれば、不動産の購入や賃貸契約を検討しているユーザ及び不動産業者の不動産契約の負担を軽減する不動産取引支援システムを提供することができる。

【0108】

尚、本発明は、上述した実施形態に限定されるものではなく、その要旨の範囲内において種々の変更が可能である。

【0109】

例えば、上述した図１０のＳ８では、ユーザ端末ＵＴに提示した未公開物件（「所定以上のマッチ度の物件」及び「類似物件」）のなかのいずれか１つの選択を受け付けるように構成されているが、特にこれに限定されるものではない。Ｓ８において、ユーザ端末ＵＴが、情報提供部１３に対して、「希望物件が無い旨を示す情報」を送信できるように構成されていてもよい。この場合、情報提供部１３は、Ｓ８において、ユーザ端末ＵＴからの「希望物件が無い旨を示す情報」を受信すると、Ｓ９に移行することなく、Ｓ１０の処理を行う。

【0110】

また、上述した図１０のＳ８及びＳ９では、ユーザが選択した１件の未公開物件の情報を保持している業者を１社だけ紹介しているが、特に、これに限定されるものではない。例えば、Ｓ８及びＳ９において行う「ユーザ端末ＵＴからの選択を受け付けてから業者を紹介する処理」に代え、所定以上のマッチ度の未公開物件情報を保持している業者と、類似物件情報（類似している未公開物件情報）を保持している業者とを紹介するようにしてもよい。この場合、ユーザには、複数社の業者情報が知らされるようになる（例えば、マッチ度が上位３位の未公開物件情報を保持する業者情報と、類似度が上位３位の類似物件情報を保持する業者情報とが知らさせる）。

【0111】

また、図３に示した希望条件は、あくまでも一例に過ぎない。例えば、図３では、「Ｂ 沿線・駅」について、第１希望から第３希望までの３つの条件を受け付けるようにしているが、「Ｃ 予算」、「Ｇ 間取り」及び「Ｈ 道路付け」についても、第１希望から第３希望まで受け付けるようにしてもよい。この場合、マッチ度の算出において、第１希望から第３希望まで受け付けた「Ｂ 沿線・駅」、「Ｃ 予算」、「Ｇ 間取り」及び「Ｈ 道路付け」に対して、マッチした希望順位に応じた重み付けを行うようにしてもよい。

【0112】

また、情報登録部１２は、ユーザ端末ＵＴから、複数の希望条件（第１希望、第２希望、第３希望）の入力を受け付けた際、入力された希望条件毎の内容が大きく異なっていれば、そのユーザ端末ＵＴに対して、「入力した希望条件の内容確認を促す情報」を送信し、希望条件の再入力を促すようにしてもよい。

【0113】

例えば、ユーザ端末ＵＴから情報登録部１２に対して、「Ｂ 沿線・駅」について、「第１希望が埼京線 板橋」、「第２希望が東武東上線 大山」、「第３希望が相鉄線 海老名」と入力されたとする。この場合、第１希望と第２希望とは、沿線に共通する駅があると共に、希望している駅が同じエリアにある（住所が近い）。しかし、第３希望は、第１、２希望の沿線と共通する駅がなく、且つ希望している駅があるエリアも離れている（別の都道府県の駅になっている）。このような場合、情報登録部１２は、ユーザ端末ＵＴに対して、「第３希望の内容が、第１、２希望と大きく異なっており、入力ミスではないかの確認を促す情報」を送信し、再入力を促すようにしてもよい。また、「Ｂ 沿線・駅」について、情報登録部１２は、駅のエリア（住所）が所定以上離れておらず（例えば、同じ都道府県内にある、数ｋｍ以内にある等）、且つ入力された沿線に共通する駅がある場合にだけ、複数の希望条件を受け付けるようにしてもよい（上記の場合、第１希望と、第２希望だけを受け付けるようにする）。

【0114】

また、「Ｃ 予算」については、第１から第３希望において、金額差が大きい場合（例えば、第１希望が３０００万以下、第２希望が５０００万以下、第３希望が６０００万以下のような場合）、「入力した希望条件の内容確認を促す情報」を送信し、希望条件の再入力を促すようにしてもよい。

【0115】

また、情報提供部１３は、未公開物件情報の適合値（マッチ度）を以下のように算出するようにしてもよい。具体的には、上述した図３で説明した顧客の希望条件を、図１６に示すようにグループ毎に分類して登録できるように構成する。そして、情報提供部１３は、未公開物件情報の適合値（マッチ度）をグループ毎に算出し、ユーザ端末ＵＴに提供する。

【0116】

図１６に示す「希望条件」では、「物件種別」毎に、グループ（ゴールドグループ（立地・予算項目グループ）、シルバーグループ（物件内容項目グループ）、フリー項目グループ（物件設備項目グループ））に分類され、グループ毎に複数の項目が登録されるようになっている。なお、説明の便宜上、図中では、「希望条件」の「（Ａ）物件種別」に「新築」が登録されている例を示している。

【0117】

また、図中では、ゴールドグループ（立地・予算項目グループ）に、「（Ｂ）沿線・駅」、「（Ｃ）予算」、「（Ｄ）駅からの距離」が登録できるように構成された例を示している。また、各項目について、第１希望から第３希望が登録できるようになっている。また、図示する例では、「（Ｂ）沿線・駅」の項目に、第１希望として「東武東上線・東武練馬」が登録され、第２希望として「三田線・高島平」が登録され、第３希望として「有楽町線・平和台」が登録されている。また、「（Ｃ）予算」の項目に、第１希望として「４２５１〜４５００万円」、第２希望として「４５０１〜４７５０万円」、第３希望として「４７５１〜５０００万円」が登録されている。また、「（Ｄ）駅からの距離」の項目に、第１希望として「１〜１０分」、第２希望として「１１〜１５分」、第３希望として「バス便」が登録されている。

【0118】

また、シルバーグループ（物件内容項目グループ）に、「（Ｅ）間取り」、「（Ｆ）土地面積」、「（Ｇ）延床面積」、「（Ｈ）階数」、「（Ｉ）道路付」が登録できるように構成されている。なお、シルバーグループの項目についても、上述したゴールドグループと同様、第１希望から第３希望が登録できるようになっている。

【0119】

また、フリー項目グループ（物件設備項目グループ）には、物件の設備に関するフリーワードが１０項目（（Ｊ）〜(Ｓ)）まで登録できるように構成されている。図中では、フリー項目として「（Ｊ）対面キッチン」、「（Ｋ）床暖房」「（Ｌ）食洗器」、「（Ｍ）１階に水回り」、「（Ｎ）２階に水回り」・・・「（Ｓ）太陽光発電」が登録されている。

【0120】

そして、情報提供部１３は、上述した図１０に示したＳ１において、上記希望条件を利用して、未公開物件情報の適合値をグループ毎に算出する。
なお、適合値の算出では、顧客の希望条件の「（Ｂ）沿線・駅」が物件詳細情報（図５）の「沿線・駅」と比較され、顧客の希望条件の「（Ｃ）予算」が物件詳細情報（図５）の「現段階での予定（予定価格）」と比較され、「（Ｃ）駅からの距離」が物件詳細情報（図５）の「駅からの距離」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｅ）間取り、（Ｆ）土地面積、（Ｇ）延床面積、（Ｈ）階数」が物件詳細情報（図５）の「現段階での予定」と比較される。また、顧客の希望条件の「（Ｉ）道路付」が物件詳細情報（図５）の「道路付け」と比較される。また、顧客の希望条件のフリー項目グループに登録された要件が物件詳細情報（図５）が「物件詳細情報（図５）の「仕様、再建築の可否、カラーセレクトの可否」と比較される。

【0121】

具体的には、情報提供部１３は、適合値の算出対象となる顧客の希望条件に含まれる「（Ａ）物件種別」を抽出し、物件情報データベース３０から「抽出した物件種別」の未公開物件情報を読み出す。
次に、情報提供部１３は、読み出した未公開物件情報毎に、グループ毎（ゴールドグループ、シルバーグループ、フリー項目グループ）の適合値を算出する。

【0122】

先ず、ゴールドグループの適合値を説明する。
具体的には、情報提供部１３は、未公開物件（図５参照）の「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」と、希望条件として登録されたゴールドグループの３項目（「（Ｂ）沿線・駅」、「（Ｃ）予算」、「（Ｄ）駅からの距離」）の「第１希望」との一致率（第１希望一致率）を算出する。また、情報提供部１３は、未公開物件の「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」と、希望条件として登録されたゴールドグループの３項目（「（Ｂ）沿線・駅」、「（Ｃ）予算」、「（Ｄ）駅からの距離」）の「第１希望」〜「第３希望」の一致率（第１〜第３希望一致率）を算出する。
また、情報提供部１３は、希望条件として登録されたゴールドグループに登録された３項目の第１〜第３希望と、未公開物件の「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」とを比較し、ゴールドグループに登録された３項目に、未公開物件の「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」に該当しない項目があれば、その項目を「不一致項目」として抽出する。なお、ゴールドグループに登録された３項目に、未公開物件の「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」に該当しない項目がなければ、不一致項目を「０」とする。以下、ゴールドグループのマッチ度について、ある未公開物件情報（未公開物件Ａ）の適合値（第１希望率、第１〜第３希望率、不一致項目）を算出する場合を例に説明する。

【0123】

例えば、未公開物件Ａの「沿線・駅」が「東武東上線・東武練馬」であり、未公開物件Ａの「予定価格」が「４３５０万円〜４５００万円」であり、未公開物件Ａの「駅からの距離」が「バス便」であったとする。また、ゴールドグループの希望条件が図１６に例示したものとする。
この場合、未公開物件の３項目（「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」）は、ゴールドグループの３項目の第１希望に対して、２項目（沿線・駅、予算（予定価格））が一致しているため、第１希望率が「６６％」になる。
また、未公開物件の３項目（「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」）は、ゴールドグループの各項目の第１〜第３希望のいずれかに該当しているため、第１〜第３希望率が「１００％」となる。また、ゴールドグループに登録された各項目に、未公開物件の「沿線・駅」、「予定価格」、「駅からの距離」に該当しない項目がないため、不一致項目が「０」となる。

【0124】

次に、シルバーグループの適合値を説明する。シルバーグループの適合値もゴールドグループの適合値と同様の手順で算出される。
具体的には、情報提供部１３が、未公開物件（図５参照）の「現段階での予定（土地面積、延床面積、間取り、階数）」及び「道路付け」と、シルバーグループの５項目（（Ｅ）間取り）、「（Ｆ）土地面積」、「（Ｇ）延床面積」、「（Ｈ）階数」、「（Ｉ）道路付」とを比較し、「第１希望一致率」、「第１〜第３希望一致率」及び「不一致項目」を算出する。以下、シルバーグループの適合値について、未公開物件Ａの適合値（第１希望率、第１〜第３希望率、不一致項目）（第１希望率、第１〜第３希望率、不一致項目）を算出する場合を例に説明する。

【0125】

例えば、未公開物件Ａの間取りが「４ＬＤＫ」、土地面積が「９１ｍ^２」、延床面積が「１３０ｍ^２」、階数が「２階建」、道路付けが「北道路」であったとする。また、シルバーグループの希望条件が図１６に例示したものとする。
この場合、シルバーグループの５項目の第１希望に対して、３項目（土地面積、延床面積、階数）が一致しているため、第１希望率が「６０％」になる。
また、この場合、未公開物件の５項目（土地面積、延床面積、間取り、階数、道路付け）のうち、２項目（延床面積、延床面積）が、シルバーグループの第１〜第３希望のいずれにも該当しないため、第１〜第３希望率が「６０％」となる。また、不一致項目として、「（Ｇ）延床面積、（Ｉ）道路付け」が抽出される。

【0126】

次に、フリー項目グループの適合値を説明する。
具体的には、情報提供部１３は、フリー項目グループに登録された１０項目と、未公開物件（図５参照）の「仕様、再建築の可否、カラーセレクトの可否」とを比較する。そして、情報提供部１３は、フリー項目グループに登録された１０項目のうち、未公開物件（図５参照）の「仕様、再建築の可否、カラーセレクトの可否」と一致する数（Ｎ）を算出して、マッチ度として、フリー項目一致率（Ｎ／１０）を算出する。
以下、フリー項目グループの適合値について、未公開物件Ａの適合値を算出する場合を例に説明する。

【0127】

例えば、未公開物件Ａの仕様（予定）が「対面キッチン」、「床暖房」、「食洗器」、「１階水回り」、「２階水回り」、「太陽光発電」であったとする。また、フリー項目の希望条件が図１６に例示したものとする。
この場合、フリー項目グループに登録された１０項目うち、未公開物件の仕様（予定）に６個の一致項目があるため、フリー項目グループの適合値として、フリー項目一致率（６／１０）が算出される。

【0128】

このように、グループ毎（ゴールドグループ、シルバーグループ、フリー項目グループ）の適合値が算出されると、上述した図１０と略同様の手順により、各適合値が所定以上の要件を満たす未公開物件が特定され、ユーザ端末ＵＴに対し、その特定された未公開物件を取り扱っている業者を選定させるための情報が提供される。また、ユーザ端末ＵＴに業者を選定させる際、グループ毎（ゴールドグループ、シルバーグループ、フリー項目グループ）の適合値が示される。そのため、顧客は、未公開物件の具体的な内容を提示されなくても、業者が取り扱っている未公開物件の内容をより具体的にイメージすることができ、自分が希望している条件の不動産を取り扱っている業者情報が得られる可能性を高めることができる。すなわち、この構成によれば、顧客に対して、建築確認取得前の未公開物件の広告をすることなく、顧客の希望条件に対応する未公開物件をイメージさせることができるので、顧客は、その詳細な内容を得たければ業者を紹介してもらうことにより、所望する未公開物件の詳細な内容が得られる。

【符号の説明】

【0129】

１…サーバ
１１…制御部
１２…情報登録部
１３…情報提供部
１４…メール処理部
１５…記憶部
２０…ユーザ情報データベース
３０…物件情報データベース
ＵＴ…ユーザ端末
ＧＴ…業者端末

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】

【図12】

【図13】

【図14】

【図15】

【図16】