特許 6387067 不動産評価システムおよび不動産評価方法

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B2)

(11)【特許番号】6387067

(24)【登録日】2018年8月17日

(45)【発行日】2018年9月5日

(54)【発明の名称】不動産評価システムおよび不動産評価方法

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20180827BHJP

【ＦＩ】

   G06Q50/16

【請求項の数】8

【全頁数】17

(21)【出願番号】特願2016-207585(P2016-207585)

(22)【出願日】2016年10月24日

(65)【公開番号】特開2018-72868(P2018-72868A)

(43)【公開日】2018年5月10日

【審査請求日】2017年5月10日

【新規性喪失の例外の表示】特許法第３０条第２項適用 平成２８年９月２８日に第２８回汎太平洋不動産鑑定士・カウンセラー会議にて発表

(73)【特許権者】

【識別番号】516318961

【氏名又は名称】有限会社村上不動産鑑定士事務所

(74)【代理人】

【識別番号】100080724

【弁理士】

【氏名又は名称】永田 久喜

(74)【代理人】

【識別番号】100174816

【弁理士】

【氏名又は名称】永田 貴久

(74)【代理人】

【識別番号】100192692

【弁理士】

【氏名又は名称】谷 昌樹

(72)【発明者】

【氏名】近藤 光男

(72)【発明者】

【氏名】村上 幸二郎

【審査官】 関 博文

(56)【参考文献】

【文献】 特開２００２−１０９０１１（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００９−２１１３２４（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００３−１９６３６９（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００１−１１７９７３（ＪＰ，Ａ）

【文献】 米国特許出願公開第２０１１／００６６５６１（ＵＳ，Ａ１）

【文献】 村上幸二郎他，地方都市都心部における住宅地導入の可能性評価に関する研究，日本建築学会計画系論文集，日本建築学会，２０１５年 １月，第80巻,第707号，p.107-114

(58)【調査した分野】（Int.Cl.，ＤＢ名）

Ｇ０６Ｑ １０／００−９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

不動産を評価する不動産評価システムであって、
ユーザのうち、不動産を借用可能な所定以上の収入が見込める需要者および貸与対象の不動産を所有する供給者の適格を有するかを判定するとともに、当該需要者からの需要者情報および当該供給者からの供給者情報を取得する需要供給情報取得手段と、
前記需要者情報および前記供給者情報に基づいて、前記需要者および前記供給者それぞれが所望する少なくとも住宅用または商業用を含む用途に応じた不動産の需要賃料と需要者数と供給賃料と供給者数とをエリア毎に集計する需要供給情報集計手段と、
前記需要賃料と前記需要者数とから需要曲線を算出し、前記供給賃料と前記供給者数とから供給曲線を算出し、当該需要曲線と供給曲線とから導かれる需給均衡点に基づいて、前記用途に応じた不動産の評価値を前記エリア毎に算出する不動産評価値算出手段と、
前記用途に応じた不動産の評価値を前記エリア毎に出力する不動産評価値出力手段とを備え、
前記需要者情報および前記供給者情報それぞれは、エリア情報と、不動産の使用目的を示す用途情報と、需要賃料または供給賃料とを含むことを特徴とする、不動産評価システム。

【請求項2】

前記需要者および前記供給者それぞれが所望する用途とは、前記不動産が属するエリアを、少なくとも住宅用または商業用として利用することを特徴とする、請求項１に記載の不動産評価システム。

【請求項3】

前記供給者は、実際に貸与している不動産か貸与していた不動産を所有していることを特徴とする、請求項１または２に記載の不動産評価システム。

【請求項4】

前記不動産評価値算出手段は、前記需給均衡点を同一エリアにおいて用途毎に相対評価することによって、前記不動産の評価値をエリア毎に算出することを特徴とする、請求項１乃至３のいずれかに記載の不動産評価システム。

【請求項5】

前記不動産評価値出力手段は、地図上に表示された前記エリアに対応して、前記用途に応じた不動産の評価値を表示することを特徴とする、請求項１乃至４のいずれかに記載の不動産評価システム。

【請求項6】

前記需要供給情報取得手段は、ユーザのうち、不動産を購入可能な所定以上の収入が見込める需要者および売却対象の不動産を所有する供給者の適格を有するか判定するとともに、当該需要者からの第２の需要者情報および当該供給者からの第２の供給者情報を取得し、
前記需要供給情報集計手段は、前記第２の需要者情報および前記第２の供給者情報に基づいて、前記不動産の需要価格と需要者数と供給価格と供給者数とをエリア毎に集計し、
前記不動産評価値算出手段は、前記需要価格と前記需要者数とから第２の需要曲線を算出し、前記供給価格と前記供給者数とから第２の供給曲線を算出し、当該第２の需要曲線と第２の供給曲線とから導かれる第２の需給均衡点に基づいて、前記不動産の第２の評価値を前記エリア毎に算出し、
前記不動産評価値出力手段は、前記不動産の第２の評価値を前記エリア毎に出力し、
前記第２の需要者情報および前記第２の供給者情報は、エリア情報と、需要価格または供給価格とを含むことを特徴とする、請求項１乃至５のいずれかに記載の不動産評価システム。

【請求項7】

前記不動産評価値算出手段は、前記エリア毎に算出された前記用途に応じた不動産の評価値と前記不動産の第２の評価値とに基づいて、前記不動産の総合評価値を算出することを特徴とする、請求項６に記載の不動産評価システム。

【請求項8】

不動産を評価する不動産評価システムが実行する不動産評価方法であって、
ユーザのうち、不動産を借用可能な所定以上の収入が見込める需要者および貸与対象の不動産を所有する供給者の適格を有するかを判定するとともに、当該需要者からの需要者情報および当該供給者からの供給者情報を取得する需要供給情報取得ステップと、
前記需要者情報および前記供給者情報に基づいて、前記需要者および前記供給者それぞれが所望する少なくとも住宅用または商業用を含む用途に応じた不動産の需要賃料と需要者数と供給賃料と供給者数とをエリア毎に集計する需要供給情報集計ステップと、
前記需要賃料と前記需要者数とから需要曲線を算出し、前記供給賃料と前記供給者数とから供給曲線を算出し、当該需要曲線と供給曲線とから導かれる需給均衡点に基づいて、前記用途に応じた不動産の評価値を前記エリア毎に算出する不動産評価値算出ステップと、
前記用途に応じた不動産の評価値を前記エリア毎に出力する不動産評価値出力ステップとを含み、
前記需要者情報および前記供給者情報それぞれは、エリア情報と、不動産の使用目的を示す用途情報と、需要賃料または供給賃料とを含むことを特徴とする、不動産評価方法。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、土地などの不動産を評価する不動産評価システムおよび不動産評価方法に関し、より特定的には、不動産の需要者および供給者からの情報に基づいて、不動産を評価する不動産評価システムおよび不動産評価方法に関する。

【背景技術】

【0002】

一般的に、土地などの不動産を評価する場合、当該不動産に類似する事案の売買取引実績に基づいて算出する。その際、市場全体の動向、売買取引の時期、類似する事案との相違点、およびその他個別実情などを考慮しながら、当該不動産を評価する。

【0003】

しかし、近年、土地などの不動産売買の取引件数が減少し、当該不動産に類似する事案の売買取引実績に基づいて算出することが困難となっている。例えば、当該不動産に類似する事案の売買取引そのものが存在しない、または売買取引が存在していたとしても一昔前（数十年前など）の売買取引である。

【0004】

そもそも参考とする売買実績の件数が少ない上に、一昔前の売買取引実績を参考にしようとしても、市場全体が大きく変化していたり、周辺環境なども大きく変化していたりして、現在の当該不動産を適正に評価することは非常に難しい。さらには、一昔前と現在とでは、人々の価値観なども変化しており、その嗜好性なども反映するには、多面的な情報を取り入れる必要があるかもしれない。

【0005】

そこで、不動産の適正な評価がなされる不動産評価システムおよび不動産評価方法が提案されている（例えば、特許文献１参照）。特許文献１に開示されている不動産評価システムおよび不動産評価方法は、過去の売買取引実績とユーザが当該不動産を評価したポイントとに基づいて、不動産を評価するものである。

【0006】

また、非特許文献１では、土地の売買に関するユーザへのアンケートに基づいて、需要関数および供給関数を導出し、用途別（住宅利用および商業利用として）の土地を評価することが開示されている。非特許文献１によれば、現在、国を挙げて推奨している「都心居住」について、地方再生や高齢者が歩いて暮らせる街づくりに向けて、どの地域を将来住宅用として整備すれば最も効率が良いかを把握することもできる。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0007】

【特許文献1】特開２００９−２１１３２４号公報

【非特許文献】

【0008】

【非特許文献1】村上幸二郎、近藤光男、渡辺公次郎著「地方都市都心部における住宅地導入の可能性評価に関する研究」日本建築学会計画系論文集 第８０巻 第７０７号、２０１５年１月、ｐ．１０７−１１４

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0009】

しかしながら、特許文献１に記載の不動産評価システムおよび不動産評価方法では、過去の売買取引実績または全国の流通機構などが保有している情報を用いているが、一昔前の実績である可能性があったり、他者のシステムで算出された情報であったりするため、現在の評価に際して適正なものでない可能性がある。

【0010】

さらに、ユーザが評価する項目が多岐に及んでいるため、全て正確に評価された情報を取得できれば信憑性は高まるが、ユーザにとっては非常に手間が掛かかる。また、多岐に及ぶ項目であるため、ユーザとしては全てを評価することが苦痛になることもあり、項目によっては、正確でない評価をしてしまう可能性も考えられる。

【0011】

非特許文献１に記載された評価方法では、過去の売買取引実績を用いることはなく、ユーザのアンケートに基づいて土地を評価しているが、おおよそ高額な取引となる土地の売買を想定したアンケートであるため、ユーザの中には現実味が湧かずにアンケートに回答していることも考えられる。

【0012】

それ故に、本発明は、上記のような課題に鑑みてなされたものであって、本発明の目的の１つは、信憑性の高い需要者情報および供給者情報に基づいて不動産の評価値を算出することによって不動産を適正に評価することができる不動産評価システムおよび不動産評価方法を提供することである。

【課題を解決するための手段】

【0013】

上記目的を達成するために、本発明は、少なくとも以下のような構成を備え、もしくは手順を実行する。なお、以下の説明において、本発明の理解を容易にするために図面に示されている符号等を付記する場合があるが、本発明の各構成要素は、図面に示されているものに限定されるものではなく、当業者が技術的に理解しうる範囲にまで広く解釈されるべきものである。

【0014】

本発明の一局面に係る不動産評価システムは、不動産を評価する不動産評価システムであって、不動産を借用可能な需要者からの需要者情報および貸与可能な不動産を有する供給者からの供給者情報を取得する需要供給情報取得手段と、前記需要者情報および前記供給者情報に基づいて、用途に応じた不動産の需要賃料と需要者数と供給賃料と供給者数とをエリア毎に集計する需要供給情報集計手段と、前記需要賃料と前記需要者数とから需要曲線を算出し、前記供給賃料と前記供給者数とから供給曲線を算出し、当該需要曲線と供給曲線とから導かれる需給均衡点に基づいて、前記用途に応じた不動産の評価値を前記エリア毎に算出する不動産評価値算出手段と、前記用途に応じた不動産の評価値を前記エリア毎に出力する不動産評価値出力手段とを備え、前記需要者情報および前記供給者情報は、エリア情報と、不動産の使用目的を示す用途情報と、需要賃料または供給賃料とを含むことを特徴とする。
かかる構成により、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、近年、不動産売買取引が少なくても（皆無であったとしても）、不動産を借用可能な需要者からの需要者情報および貸与可能な不動産を有する供給者からの供給者情報に基づいて、不動産の評価値を算出するため、不動産を適正に評価することができる。
換言すれば、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、信憑性の高い需要者情報および供給者情報に基づいて不動産の評価値を算出するため、不動産を適正に評価することができる。

【0015】

また、好ましくは、前記需要者は、所定以上の収入が見込めることを特徴とする。
かかる構成により、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、需要者を所定以上の収入が見込める需要者に絞ることによって、より信憑性の高い需要者情報を取得することができる。その結果、より信憑性の高い需要者情報および供給者情報に基づいて不動産の評価値を算出することができる。

【0016】

また、好ましくは、前記供給者は、実際に貸与している不動産か貸与していた不動産を所有していることを特徴とする。
かかる構成により、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、供給者を実際に貸与している不動産か貸与していた不動産を所有している供給者に絞ることによって、より信憑性の高い供給者情報を取得することができる。その結果、より信憑性の高い供給者情報および需要者情報に基づいて不動産の評価値を算出することができる。

【0017】

また、好ましくは、前記不動産評価値算出手段は、前記需給均衡点を同一エリアにおいて用途毎に相対評価することによって、前記不動産の評価値をエリア毎に算出することを特徴とする。
かかる構成により、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、需給均衡点を同一エリアにおいて用途毎に相対評価するため、どのエリアを将来どの用途として整備すれば最も効率が良いかを把握することができる。

【0018】

また、好ましくは、前記不動産評価値出力手段は、地図上に表示された前記エリアに対応して、前記用途に応じた不動産の評価値を表示することを特徴とする。
かかる構成により、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、地図上に表示された前記エリアに対応して不動産の評価値を表示するため、視覚的にも把握し易く、容易に周辺エリアの不動産の評価値とも比較することができる。

【0019】

また、好ましくは、前記需要供給情報取得手段は、不動産を購入可能な需要者からの第２の需要者情報および売却可能な不動産を有する供給者からの第２の供給者情報を取得し、前記需要供給情報集計手段は、前記第２の需要者情報および前記第２の供給者情報に基づいて、前記不動産の需要価格と需要者数と供給価格と供給者数とをエリア毎に集計し、前記不動産評価値算出手段は、前記需要価格と前記需要者数とから第２の需要曲線を算出し、前記供給価格と前記供給者数とから第２の供給曲線を算出し、当該第２の需要曲線と第２の供給曲線とから導かれる第２の需給均衡点に基づいて、前記不動産の第２の評価値を前記エリア毎に算出し、前記不動産評価値出力手段は、前記不動産の第２の評価値を前記エリア毎に出力し、前記第２の需要者情報および前記第２の供給者情報は、エリア情報と、需要価格または供給価格とを含むことを特徴とする。
かかる構成により、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、不動産を購入可能な需要者からの第２の需要者情報および売却可能な不動産を有する供給者からの第２の供給者情報に基づいて、不動産の第２の評価値を算出するため、不動産を適正に評価することができる。
換言すれば、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、不動産の売買を検討している需要者および供給者からの信憑性の高い第２の需要者情報および第２の供給者情報に基づいて第２の不動産の評価値を算出するため、不動産を適正に評価することができる。

【0020】

また、好ましくは、前記不動産評価値算出手段は、前記エリア毎に算出された前記用途に応じた不動産の評価値と前記不動産の第２の評価値とに基づいて、前記不動産の総合評価値を算出することを特徴とする。
かかる構成により、本発明の一局面に係る不動産評価システムによれば、賃貸借に応じた不動産の評価値と、売買に応じた不動産の第２の評価値とに基づいて、不動産の総合評価値を算出するため、不動産をより適正に評価することができる。

【0021】

さらに、上述した本発明の一局面に係る不動産評価システムが行うそれぞれの処理は、一連の処理手順を与える不動産評価方法として捉えることができる。この方法は、一連の処理手順をコンピュータに実行させるためのプログラムの形式で提供される。このプログラムは、所定のサーバからダウンロードする形態で、プログラムが格納された所定のサーバにインターネット経由でアクセスする形態で、もしくはコンピュータで読み取り可能な記録媒体に記録された形態で、コンピュータに導入されてもよい。また、上述した本発明の一局面に係る不動産評価システムを構成する一部又は全部の機能ブロックは、集積回路であるＬＳＩ（Ｌａｒｇｅ−Ｓｃａｌｅ Ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ）等として実現されてもよい。

【発明の効果】

【0022】

以上のように、本発明によれば、信憑性の高い需要者情報および供給者情報に基づいて不動産の評価値を算出することによって不動産を適正に評価することが可能な不動産評価システムおよび不動産評価方法を実現することができる。

【図面の簡単な説明】

【0023】

【図1】本発明の第１の実施形態に係る不動産評価システム１００における各機能を示す機能ブロック図である。

【図2】本発明の第１の実施形態に係る不動産評価システム１００が実行する不動産評価方法２００を示すフローチャートである。

【図3】不動産評価方法２００における各ステップのうち、需要供給情報取得ステップＳ２１０の詳細な処理を示すフローチャートである。

【図4】需要供給情報取得ステップＳ２１０で取得した需要者情報および供給者情報を集計した需要供給情報集計結果４００を示す図である。

【図5】住宅用需要曲線Ｄ１と住宅用供給曲線Ｓ１とから住宅用需給均衡点Ｂ１を導く様子と、商業用需要曲線Ｄ２と商業用供給曲線Ｓ２とから商業用需給均衡点Ｂ２を導く様子とを示す図である。

【図6】地図上において分割されたエリア毎に用途に応じた不動産の評価値を表示している様子を示す図である。

【図7】本発明の第２の実施形態に係る不動産評価システム７００における各機能を示す機能ブロック図である。

【図8】本発明の第２の実施形態における需要供給情報取得ステップＳ２１０の詳細な処理を示すフローチャートである。

【図9】第２の需要者情報および第２の供給者情報を集計した需要供給情報集計結果９００を示す図である。

【発明を実施するための形態】

【0024】

以下、本発明の各実施形態について、図面を参照しながら具体的に説明する。なお、以下で説明する実施形態は、あくまで、本発明を実施するための具体的な一例を挙げるものであって、本発明を限定的に解釈させるものではない。

【0025】

＜第１の実施形態＞
図１は、本発明の第１の実施形態に係る不動産評価システム１００における各機能を示す機能ブロック図であり、図２は、本発明の第１の実施形態に係る不動産評価システム１００が実行する不動産評価方法２００を示すフローチャートである。

【0026】

図１において、不動産評価システム１００は、需要供給情報取得手段１１０と、需要供給情報集計手段１２０と、不動産評価値算出手段１３０と、不動産評価値出力手段１４０とを備える。図２において、不動産評価方法２００は、需要供給情報取得ステップＳ２１０と、需要供給情報集計ステップＳ２２０と、不動産評価値算出ステップＳ２３０と、不動産評価値出力ステップＳ２４０とを含む。

【0027】

需要供給情報取得ステップＳ２１０において、需要供給情報取得手段１１０は、不動産を借用可能な需要者からの需要者情報および貸与可能な不動産を有する供給者からの供給者情報を取得する。具体的には、需要供給情報取得手段１１０は、需要者情報および供給者情報として、エリア情報、ユーザ情報、用途情報、および希望賃料を取得する。

【0028】

エリア情報とは、賃貸借される不動産の所在地を所定の範囲で示す情報であって、例えば、人口や面積、その他地理的事情を考慮して、都道府県単位、市区町村単位、駅やランドマークを中心とする地域単位、およびその他任意に分割される地域単位で設定される。

【0029】

また、エリア情報は、段階的に選択されるようにしても構わない。後述する不動産の評価値をエリア毎に算出するが、広域単位および狭域単位など複数段階に及んで不動産の評価値を算出したい場合には、予めエリア情報を段階的に選択されるように設定しておけばよい。どの単位でどのようにエリア情報を設定するかは、不動産評価システム１００の管理、保守、運営する責任者が設定し、および状況に応じて変更可能としても構わない。

【0030】

ユーザ情報とは、不動産の賃貸借において、不動産を借用する需要者か不動産を貸与する供給者かを示す情報である。例えば、需要者は、主に土地などの不動産の利用を検討している、または利用を所望しているユーザであり、供給者は、主に土地などの不動産を所有しており、当該不動産の貸与を検討している、または貸与を所望しているユーザである。

【0031】

用途情報とは、賃貸借される不動産の使用目的を示す情報であって、本実施形態では、住宅用と商業用とを例示しているが、これらに限定されるものではなく、例えば、工場等の工業用やこれら複数の混在型用などを含むようにしても構わない。

【0032】

希望賃料とは、賃貸借される不動産の賃料を示す情報であって、例えば、地代や家賃などを含む概念である。ユーザが需要者の場合には希望需要賃料であり、希望需要賃料は、需要者が当該不動産を借りても良いと考える最高賃料である。ユーザが供給者の場合には希望供給賃料であり、希望供給賃料は、供給者が当該不動産を貸しても良いと考える最低賃料である。

【0033】

ここで、需要供給情報取得ステップＳ２１０において、需要供給情報取得手段１１０が各情報を取得する手順を詳しく説明する。
図３は、不動産評価方法２００における各ステップのうち、需要供給情報取得ステップＳ２１０の詳細な処理を示すフローチャートである。図３において、需要供給情報取得ステップＳ２１０は、エリア情報取得ステップＳ２１１と、ユーザ情報取得ステップＳ２１２と、需要者適格判定ステップＳ２１３と、供給者適格判定ステップＳ２１４と、用途情報取得ステップＳ２１５と、希望賃料取得ステップＳ２１６とを含む。

【0034】

エリア情報取得ステップＳ２１１において、ユーザによって選択されたエリア情報を取得する。例えば、ユーザが徳島県の徳島駅周辺で賃貸者される不動産を対象としている場合には、当該エリアを選択するようにすればよい。

【0035】

ユーザ情報取得ステップＳ２１２において、ユーザによって選択されたユーザ情報を取得する。例えば、ユーザが不動産の借用を検討している場合には、需要者を選択し、ユーザが貸主であり当該不動産の貸与を検討している場合には、供給者を選択する。

【0036】

需要者適格判定ステップＳ２１３において、ユーザ情報取得ステップＳ２１２で需要者を選択したユーザに需要者適格があるかを判定する。例えば、需要者は不動産を借用するため、当該不動産の賃料が支払える程度の収入が見込めるかを判定する。現在および／または直近数ヶ月（または１年）の収入を確認したり、現在の金融資産を確認したり、その他見込める収入があるかを確認したりすればよい。

【0037】

このように需要者適格を確認することにより、当該ユーザに現実味が増し、当該ユーザ（需要者適格のあるユーザ）からの需要者情報がより信憑性の高いものとなる。

【0038】

供給者適格判定ステップＳ２１４において、ユーザ情報取得ステップＳ２１２で供給者を選択したユーザに供給者適格があるかを判定する。例えば、供給者は不動産を貸与するため、実際に貸与可能な不動産を有しているかを判定する。

【0039】

このように供給者適格を確認することにより、当該ユーザに現実味が増し、当該ユーザ（供給者適格のあるユーザ）からの供給者情報がより信憑性の高いものとなる。

【0040】

また、供給者が所有している不動産が現在貸与している不動産であるか、および過去貸与していた不動産であるかを確認するようにすれば、当該ユーザにより現実味が増し、さらにより信憑性の高い供給者情報を取得することができる。

【0041】

なお、ユーザに需要者適格がない場合（ステップＳ２１３でＮｏ）、またはユーザに供給者適格がない場合（ステップＳ２１４でＮｏ）には、不動産評価システム１００を終了させるようにしても構わない。このようにすれば、信憑性の低い需要者情報および供給者情報を取得する可能性が低減されて、結果として信頼性の高い適正な不動産の評価値を算出することができる。

【0042】

用途情報取得ステップＳ２１５において、ユーザによって選択された用途情報を取得する。本実施形態では、ユーザは、住宅用または商業用を選択する。例えば、ユーザが需要者であって（ステップＳ２１２で「需要者」を選択）、当該不動産を住宅用として使用を検討している場合には住宅用を選択し、商業用として使用を検討している場合には商業用を選択する。

【0043】

一方、ユーザが供給者であって（ステップＳ２１２で「供給者」を選択）、当該不動産を住宅用として貸与することを検討している場合には住宅用を選択し、商業用として貸与することを検討している場合には商業用を選択する。供給者は、自身が保有する不動産がどのような用途で使用されるかについて、こだわりがある場合も考えられるため当該選択肢を設定しているが、こだわりがない場合には両方を選択するか、特に当該項目をスキップするようにしても構わない。

【0044】

希望賃料取得ステップＳ２１６において、ユーザによって入力された希望賃料を取得する。例えば、ユーザが需要者である場合（ステップＳ２１２で「需要者」を選択）、当該不動産をいくらで借用したいか（いくらまでなら高い賃料で借用できるか）を示す希望需要賃料を入力する。ユーザが供給者である場合（ステップＳ２１２で「供給者」を選択）、当該不動産をいくらで貸与したいか（いくらまでなら安い賃料で貸与できるか）を示す希望供給賃料を入力する。

【0045】

なお、本実施形態では、希望賃料（希望需要賃料および希望供給賃料）は、１坪当たりの１ヶ月分の賃料として例示しているが、これに限定されるものではなく、例えば、１平米当たりや１年分の賃料や各エリアの標準的な賃貸借土地面積を乗じた賃料などを用いても構わない。

【0046】

需要供給情報取得ステップＳ２１０が完了し、次に、需要供給情報集計ステップＳ２２０に進む（図３の「ｅｎｄ」）。

【0047】

需要供給情報集計ステップＳ２２０において、需要供給情報集計手段１２０は、需要供給情報取得ステップＳ２１０で取得された需要者情報および供給者情報に基づいて、用途に応じた不動産の需要賃料と需要者数と供給賃料と供給者数とをエリア毎に集計する。

【0048】

具体的には、ユーザが需要供給情報取得ステップＳ２１０に従って入力した各情報を、例えば、メモリやデータベース（ＤＢ）に記録して蓄積する。図４は、需要供給情報取得ステップＳ２１０で取得した需要者情報および供給者情報を集計した需要供給情報集計結果４００を示す図である。

【0049】

図４において、需要供給情報集計結果４００は、集計結果の一部を示しているが、それぞれエリア毎に、需要者における用途（住宅用および商業用）に応じた需要賃料と、供給者における用途（住宅用および商業用）に応じた供給賃料とを集計している。

【0050】

具体的には、需要者情報として、駅周辺エリアでは、住宅用で需要賃料￥６００、￥５５０、￥９００、￥８００、￥７６０が蓄積され、商業用で需要賃料￥６００が蓄積されている。また、供給者情報として、駅周辺エリアでは、住宅用で供給賃料￥７００、￥８５０、￥９００が蓄積され、商業用で供給賃料￥１１００、￥９５０が蓄積されている。

【0051】

また、中央町エリア、南海エリア、北山エリアも同様に需要者情報および供給者情報が蓄積されている。

【0052】

これらの蓄積される需要者情報および供給者情報は、上述した需要者適格や供給者適格があれば、複数の情報を同一ユーザによって蓄積されても構わないし、特定のユーザによるバイアスがかからないように、１ユーザ当たりの数に制限を掛けても構わない。

【0053】

なお、１ユーザで複数の需要者情報および／または供給者情報を入力（選択）する際、同一画面などで複数項目を入力（選択）できるようなインタフェースを設定していても構わない。

【0054】

蓄積される需要者情報および供給者情報が多ければ、算出される不動産の評価値（後述する）の信頼性が向上することは言うまでもないが、上述したように１ユーザで複数の需要者情報および／または供給者情報の入力（選択）を可能とすれば、蓄積される情報量が多くなるという点では効果がある。

【0055】

不動産評価値算出ステップＳ２３０において、不動産評価値算出手段１３０は、蓄積された需要者情報および供給者情報に基づいて、用途に応じた不動産の評価値をエリア毎に算出する。

【0056】

より詳細には、需要供給情報集計ステップＳ２２０で集計（蓄積）された需要者情報から、エリア毎に用途（住宅用および商業用）に応じた需要賃料と需要者数とから需要曲線を算出する。同様に、需要供給情報集計ステップＳ２２０で集計（蓄積）された供給者情報から、エリア毎に用途（住宅用および商業用）に応じた供給賃料と供給者数とから供給曲線を算出する。そして、算出された需要曲線と供給曲線との交点となる需給均衡点を導く。

【0057】

図５は、住宅用需要曲線Ｄ１と住宅用供給曲線Ｓ１とから住宅用需給均衡点Ｂ１を導く様子と、商業用需要曲線Ｄ２と商業用供給曲線Ｓ２とから商業用需給均衡点Ｂ２を導く様子とを示す図である。図５において、縦軸に需要者数／供給者数を設定し、横軸に需要賃料／供給賃料を設定している。図４に示した駅周辺エリアの住宅用を例に挙げて説明すると、需要賃料を￥６００と入力した需要者数、￥５５０と入力した需要者数、・・・から住宅用需要曲線Ｄ１を求める。同様に、供給賃料を￥７００と入力した供給者数、￥８５０と入力した供給者数、・・・から住宅用供給曲線Ｓ１を求める。そして、住宅用需要曲線Ｄ１と住宅用供給曲線Ｓ１との交点となる住宅用需給均衡点Ｂ１を導き、駅周辺エリアの住宅用需給均衡点Ｂ１が、例えば、￥８００円と算出されることになる。

【0058】

なお、住宅用需要曲線Ｄ１および住宅用供給曲線Ｓ１を求める際には、回帰分析を用いることが好ましい。回帰分析を用いることで、サンプルデータに基づいて正確な住宅用需要曲線Ｄ１および住宅用供給曲線Ｓ１を求めることができる。ここで、需要者が入力する賃料とは、当該入力する賃料以下であれば借用するという意であると解することが適当であって、例えば、需要者が需要賃料￥６００と入力した場合、当該需要者にとっては、当然￥６００以下であれば良いということになる。同様に、供給者が入力する賃料とは、当該入力する賃料以上であれば貸与するという意であると解することが適当であって、例えば、供給者が供給賃料￥６００と入力した場合、当該供給者にとっては、当然￥６００以上であれば良いということになる。

【0059】

したがって、住宅用需要曲線Ｄ１は、ある需要賃料を考えると当該需要賃料以上と入力した全需要者数をカウントし、住宅用供給曲線Ｓ１は、ある供給賃料を考えると当該供給賃料以下と入力した全供給者数をカウントすることによって導くようにすれば良い。

【0060】

さらに、駅周辺エリアの商業用需要曲線Ｄ２、商業用供給曲線Ｓ２、および商業用需給均衡点Ｂ２についても、上記住宅用と同様の方法で算出可能であることは言うまでもなく、同様に、中央町エリアの住宅用および商業用の需給均衡点、南海エリアの住宅用および商業用の需給均衡点、北山エリアの住宅用および商業用の需給均衡点もそれぞれ算出される。

【0061】

次に、算出された用途別の需給均衡点に基づいて、不動産の評価値を算出する。ここで、不動産の評価値は、上述のように算出された需給均衡点の絶対値をそのまま評価値としても構わないが、例えば、周辺エリアや同一エリア内での他用途との比較するために相対値を用いるようにしても構わない。

【0062】

例えば、不動産の評価値を（住宅用需給均衡点）／（商業用需給均衡点）として表すようにすれば、現在、商業用として利用しているエリア（地域）を、将来住宅用として利用する価値上昇がどの程度あるか、を計量的に把握することができる。現在、国を挙げて推奨している「都心居住」について、地方再生や高齢者が歩いて暮らせる街づくりに向けて、どのエリアを将来住宅用として整備すれば最も効率が良いかを把握することができる。

【0063】

より具体的には、疲弊する地方都市の都心の一部を住宅用（エリア）として利用すると、現在の商業用（エリア）としての利用よりも価値が上がるかまたは下がるかなど、将来的な利用価値という観点も踏まえて、不動産の価値を把握することができる。仮に、駅周辺エリアの住宅用需給均衡点Ｂ１が、￥８００円と算出され、商業用需給均衡点Ｂ２が、￥７００円と算出された場合、不動産の評価値は、（住宅用需給均衡点）／（商業用需給均衡点）＝１．１４となる。

【0064】

また、不動産の評価値を（商業用需給均衡点）／（住宅用需給均衡点）として表すようにすれば、現在、住宅用として利用しているエリア（地域）を、将来商業用として利用する価値がどの程度あるか、を把握することができることは言うまでもない。

【0065】

また、例えば、全ユーザが入力した需要賃料および供給賃料の平均賃料を基準値（１．０）として、その相対値を評価値とする。仮に、平均賃料が￥６５０である場合、上記駅周辺エリアの住宅用の評価値は、１．２３となる。

【0066】

なお、ここでは上記平均賃料を基準値に設定したが、これに限定されるものではなく、例えば、昨年１年間の賃貸借実績から、それらの平均賃料を基準値にしても構わない。実際に売買取引は数少ない可能性があるが、賃貸借取引は進行中の契約などもあり一定数の取引実績は見込めるため、信頼性の高い情報であると言える。

【0067】

また、不動産の評価値は必ずしも数値で表す必要はなく、例えば、上記需給均衡点や相対値に基づいて、所定範囲毎にランクを設定し、Ａ、Ｂ、Ｃ、・・・などで表すようにしても構わない。

【0068】

最後に、不動産評価値出力ステップＳ２４０において、不動産評価値出力手段１４０は、用途に応じた不動産の評価値をエリア毎に出力する。図６は、地図上において分割されたエリア毎に用途に応じた不動産の評価値を表示している様子を示す図である。図６において、地図上にエリアが分割されており、エリア毎に住宅用の不動産の評価値が棒グラフとともに表示されている。

【0069】

地図上で分割されたエリアに、不動産の評価値と、その評価値に対応する棒グラフとを表示しているため、一見して視覚的にも把握し易く、容易に周辺エリアの不動産の評価値とも比較することができる。

【0070】

なお、ここでは、不動産の評価値を（住宅用需給均衡点）／（商業用需給均衡点）として表示しているが、その他不動産の評価値として、住宅用および商業用の不動産の評価値を併記するようにしても構わないし、単に住宅用と商業用とを合わせた不動産の評価値を表示するようにしても構わない。

【0071】

以上のように、本発明の第１の実施形態に係る不動産評価システム１００および不動産評価方法２００によれば、信憑性の高い需要者情報および供給者情報に基づいて不動産の評価値を算出することによって不動産を適正に評価することができる。

【0072】

不動産売買の場合には、需要者の立場では高額な購入価格となり、供給者の立場では高額な売却価格になる上に自身が保有する不動産を手放すことになるため、需要者および供給者にとって現実味を感じ難く、需要者から需要者情報および供給者からの供給者情報には信憑性が高くない可能性がある。一方、賃貸借の場合には、需要者の立場では借用可能な範囲であり、供給者の立場では自身が保有する不動産を手放すことがなく、身近に想定され得る状況であるため、需要者から需要者情報および供給者からの供給者情報には信憑性が高くなる。

【0073】

つまり、本発明の第１の実施形態に係る不動産評価システム１００および不動産評価方法２００によれば、近年、不動産売買取引や新規の賃貸借契約に関する事例が少なくても（皆無であったとしても）、不動産を借用可能な需要者からの需要者情報および貸与可能な不動産を有する供給者からの供給者情報に基づいて、不動産の評価値を算出するため、不動産を適正に評価することができる。

【0074】

なお、本実施形態では、需要者適格判定ステップＳ２１３において、ユーザの収入や金融資産などから需要者適格を判定していたが、さらに、当該ユーザの収入や金融資産と、希望賃料取得ステップＳ２１６において当該ユーザが入力した希望需要賃料と比較することによって、需要者適格を判定しても構わない。当該ユーザの収入や金融資産から希望需要賃料を、支払い可能か否かを判定すればよい。

【0075】

また、用途情報取得ステップＳ２１５において商業用が選択された場合には、当該ユーザが商売の経験者であるか、実際にどのような商売を予定しているか、当該商売の計画が具体的かなどによって、需要者適格を判定しても構わない。そうすれば、当該ユーザに現実味が増し、当該ユーザ（需要者適格のあるユーザ）からの需要者情報がより信憑性の高いものとなる。

【0076】

＜第２の実施形態＞
次に、本発明の第２の実施形態では、第１の実施形態で説明した賃貸借に加えて不動産の売買も考慮して、不動産の評価値を算出する不動産評価システムおよび不動産評価方法を説明する。本実施形態では、加味される不動産の売買に関して、本発明の第１の実施形態に追加される点を中心に説明する。

【0077】

図７は、本発明の第２の実施形態に係る不動産評価システム７００における各機能を示す機能ブロック図である。図７において、図１に示した本発明の第１の実施形態に係る不動産評価システム１００と同一の構成については、同一の参照符号を付すことによって、詳細な説明は省略する。また、本発明の第２の実施形態に係る不動産評価方法は、本発明の第１の実施形態に係る不動産評価方法２００と同様であるため、適宜、図２のフローチャートを援用しながら説明する。

【0078】

図７において、不動産評価システム７００の需要供給情報取得手段７１０は、不動産を購入可能な需要者からの第２の需要者情報および売却可能な不動産を有する供給者からの第２の供給者情報を取得する（需要供給情報取得ステップＳ２１０）。具体的には、需要供給情報取得手段１１０は、第２の需要者情報および第２の供給者情報として、不動産の売買を想定したエリア情報、ユーザ情報、用途情報、および希望価格を取得する。

【0079】

図８は、本発明の第２の実施形態における需要供給情報取得ステップＳ２１０の詳細な処理を示すフローチャートである。エリア情報（エリア情報取得ステップＳ２１１）、ユーザ情報（ユーザ情報取得ステップＳ２１２）、および用途情報（用途情報取得ステップＳ２１５）は、本発明の第１の実施形態で説明したものと同様に考えられるが、希望価格（希望価格取得ステップＳ８１６）は、不動産の売買を想定した価格となる。

【0080】

ただし、不動産の売買を考慮すると、供給者は、自身の不動産を手放した後、どのような用途で使用されるかについて興味がない場合が多いため、供給者からの用途情報（住宅用または商業用）は取得しなくても構わない。換言すれば、ユーザが供給者の場合には、用途情報取得ステップＳ２１５はスキップする。

【0081】

また、需要者適格判定ステップＳ２１３では、需要者が不動産を購入可能かどうか、現在および／または直近数ヶ月（または１年）の収入を確認したり、現在の金融資産を確認したり、その他見込める収入があるかを確認したりすればよい。供給者適格判定ステップＳ２１４では、供給者は実際に売却可能な不動産を有しているかを判定すればよい。

【0082】

なお、需要供給情報取得手段７１０は、第１の実施形態に係る不動産評価システム１００の需要供給情報取得手段１１０に含まれていても構わないし、別構成であっても構わない。換言すれば、需要供給情報取得ステップＳ２１０において、賃貸借を想定した需要者情報および供給者情報を取得するとともに、売買を想定した第２の需要者情報および第２の供給者情報を取得するようにしても構わないし、それぞれ別個に取得するようにしても構わない。

【0083】

需要供給情報集計手段１２０は、第２の需要者情報および第２の供給者情報に基づいて、不動産の需要価格と需要者数と供給価格と供給者数とをエリア毎に集計する。図９は、第２の需要者情報および第２の供給者情報を集計した需要供給情報集計結果９００を示す図である。

【0084】

図９において、需要供給情報集計結果９００は、集計結果の一部を示しているが、それぞれエリア毎に、需要者における用途（住宅用および商業用）に応じた需要価格と、供給者における供給価格とを集計している。供給者においては用途情報を有しておらず、上述したように用途情報取得ステップＳ２１５をスキップしている。そして、これらの各情報は、賃貸借を想定した図４の情報と同様に、例えば、メモリやデータベース（ＤＢ）に記録して蓄積される。

【0085】

不動産評価値算出手段１３０は、蓄積された第２の需要者情報および第２の供給者情報に基づいて、不動産の評価値をエリア毎に算出する。図５に示した需要曲線、供給曲線、および需給均衡点と同様に、需要価格と需要者数とから第２の需要曲線を算出し、供給価格と供給者数とから第２の供給曲線を算出し、当該第２の需要曲線と第２の供給曲線とから導かれる第２の需給均衡点を導く。そして、当該第２の需給均衡点に基づいて、不動産の第２の評価値をエリア毎に算出する。

【0086】

不動産評価値出力手段１４０は、不動産の第２の評価値をエリア毎に出力する。ここで、不動産の第２の評価値は、第１の実施形態で示した不動産の評価値に併記するように表示しても構わないし、加算して不動産の総合評価値として表示するようにしても構わない。

【0087】

また、不動産の総合評価値は、不動産の第２の評価値と第１の実施形態で示した不動産の評価値とを単に加算して算出されることに限定されるものではなく、例えば、それぞれ係数を掛けた後に加算して算出されるようにしても構わない。係数は、それぞれ信憑性に応じて設定しても構わないし、重み付けを設定する等、バイアス掛けるようにしても構わない。

【0088】

さらに、利回り＝（１年間の賃料）／（売買価格）に適用しても構わない。具体的には、本発明の第１の実施形態で詳細に説明した需給均衡点から１年間の賃料を算出し、上述した第２の需給均衡点から売買価格を算出すればよい。また、住宅用や商業用など用途に応じた利回りを算出することによって、不動産の評価値を分析すれば、将来、どのエリアにおいてどの用途で利用すれば収益性が高く、不動産としての価値があるかも把握することができる。

【0089】

以上のように、本発明の第２の実施形態に係る不動産評価システム７００およびそれが実行する不動産評価方法によれば、信憑性の高い需要者情報および供給者情報に基づいて不動産の評価値を算出することによって不動産を適正に評価することができ、さらに、不動産の売買を検討している需要者および供給者からの信憑性の高い第２の需要者情報および第２の供給情報に基づいて不動産の第２の評価値を算出するため、不動産をより適正に評価することができる。

【0090】

以上、本発明の各実施形態についての具体的な説明を行った。上記説明は、あくまで一実施形態としての説明であって、本発明の範囲はこの一実施形態に留まらず、当業者が把握可能な範囲にまで広く解釈されるものである。

【産業上の利用可能性】

【0091】

本発明は、土地などの不動産を評価する不動産評価システムおよび不動産評価方法に等に利用可能であって、また、地方再生や高齢者が歩いて暮らせる街づくりの指標にも有用である。

【符号の説明】

【0092】

１００、７００ 不動産評価システム
１１０、７１０ 需要供給情報取得手段
１２０ 需要供給情報集計手段
１３０ 不動産評価値算出手段
１４０ 不動産評価値出力手段
２００ 不動産評価方法
Ｓ２１０ 需要供給情報取得ステップ
Ｓ２２０ 需要供給情報集計ステップ
Ｓ２３０ 不動産評価値算出ステップ
Ｓ２４０ 不動産評価値出力ステップ
Ｓ２１１ エリア情報取得ステップ
Ｓ２１２ ユーザ情報取得ステップ
Ｓ２１３ 需要者適格判定ステップ
Ｓ２１４ 供給者適格判定ステップ
Ｓ２１５ 用途情報取得ステップ
Ｓ２１６ 希望賃料取得ステップ
Ｓ８１６ 希望価格取得ステップ
４００、９００ 需要供給情報集計結果
Ｄ１、Ｄ２ 需要曲線
Ｓ１、Ｓ２ 供給曲線
Ｂ１、Ｂ２ 需給均衡点

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】