特許 6407375 建物の価値を評価するための方法およびコンピュータシステム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B1)

(11)【特許番号】6407375

(24)【登録日】2018年9月28日

(45)【発行日】2018年10月17日

(54)【発明の名称】建物の価値を評価するための方法およびコンピュータシステム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20181004BHJP

   G06Q 40/08 20120101ALI20181004BHJP

【ＦＩ】

   G06Q50/16 300

   G06Q40/08

【請求項の数】5

【全頁数】15

(21)【出願番号】特願2017-164264(P2017-164264)

(22)【出願日】2017年8月29日

【審査請求日】2017年8月29日

【審判番号】不服2018-5138(P2018-5138/J1)

【審判請求日】2018年4月13日

【早期審理対象出願】

(73)【特許権者】

【識別番号】503133025

【氏名又は名称】株式会社創建

(74)【代理人】

【識別番号】100078282

【弁理士】

【氏名又は名称】山本 秀策

(74)【代理人】

【識別番号】100107489

【弁理士】

【氏名又は名称】大塩 竹志

(74)【代理人】

【識別番号】100113413

【弁理士】

【氏名又は名称】森下 夏樹

(74)【代理人】

【識別番号】100181674

【弁理士】

【氏名又は名称】飯田 貴敏

(74)【代理人】

【識別番号】100181641

【弁理士】

【氏名又は名称】石川 大輔

(74)【代理人】

【識別番号】230113332

【弁護士】

【氏名又は名称】山本 健策

(72)【発明者】

【氏名】吉村 卓也

(72)【発明者】

【氏名】上田 明浩

【合議体】

【審判長】 佐藤 智康

【審判官】 上嶋 裕樹

【審判官】 相崎 裕恒

(56)【参考文献】

【文献】 特開２０１７−６８７５１（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２０１３−１０５３８２（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００４−１０２６７３（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００４−１５７９５９（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００２−３６６７５８（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】（Int.Cl.，ＤＢ名）

G06Q 10/00-99/00

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

建物の価値を通知するための方法であって、前記方法は、コンピュータシステムによって実行され、前記コンピュータシステムは、データベースおよび保険会社のコンピュータシステムに接続されており、前記データベースには、複数の建物に関する情報が格納されており、
前記方法は、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼を前記依頼者から受信することと、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼に応答して、評価結果を前記依頼者に通知することと
を含み、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼に応答して、評価結果を前記依頼者に通知することは、
前記データベースに格納されている前記複数の建物に関する情報の中から、前記建物のリフォームした部分の評価依頼に対応する建物のリフォームに関する情報を取得することであって、前記建物のリフォームに関する情報は、前記建物に関する情報の一部である、ことと、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼と前記建物のリフォームに関する情報とを前記保険会社のコンピュータシステムに送信することと、
前記建物のリフォームした部分の価値を示す情報を前記保険会社のコンピュータシステムから受信することと、
前記建物のリフォームした部分の価値を示す情報を前記依頼者の装置に送信することと
を含み、
前記建物のリフォームした部分の価値は、前記保険会社によって算定される保険価額として表される、方法。

【請求項2】

前記建物のリフォームした部分の評価依頼に応答して、評価結果を前記依頼者に通知することは、
リフォーム後の前記建物の価値を示す情報を前記保険会社のコンピュータシステムから受信することと、
リフォーム後の前記建物の価値を示す情報を前記依頼者の装置に送信することと
をさらに含み、
リフォーム後の前記建物の価値は、前記保険会社によって算定される保険価額として表される、請求項１に記載の方法。

【請求項3】

リフォーム後の前記建物の価値は、Ｖ_２＝Ｆ（Ｖ_１＋ΔＶ）という式によって表され、Ｖ_１は、リフォーム前の前記建物の価値を示し、Ｖ_２は、リフォーム後の前記建物の価値を示し、ΔＶは、前記建物のリフォームした部分の価値を示し、Ｆは、所与の任意の関数を示す、請求項２に記載の方法。

【請求項4】

前記保険価額は、リフォームの１つ以上の証拠に基づいて算定される、請求項１〜３のいずれかに記載の方法。

【請求項5】

建物の価値を通知するためのコンピュータシステムであって、
前記コンピュータシステムは、データベースおよび保険会社のコンピュータシステムに接続されており、前記データベースには、複数の建物に関する情報が格納されており、
前記コンピュータシステムは、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼を前記依頼者から受信する手段と、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼に応答して、評価結果を前記依頼者に通知する手段と
を備え、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼に応答して、評価結果を前記依頼者に通知する手段は、
前記データベースに格納されている前記複数の建物に関する情報の中から、前記建物のリフォームした部分の評価依頼に対応する建物のリフォームに関する情報を取得する手段であって、前記建物のリフォームに関する情報は、前記建物に関する情報の一部である、手段と、
前記建物のリフォームした部分の評価依頼と前記建物のリフォームに関する情報とを前記保険会社のコンピュータシステムに送信する手段と、
前記建物のリフォームした部分の価値を示す情報を前記保険会社のコンピュータシステムから受信する手段と、
前記建物のリフォームした部分の価値を示す情報を前記依頼者の装置に送信する手段と
を含み、
前記建物のリフォームした部分の価値は、前記保険会社によって算定される保険価額として表される、コンピュータシステム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、建物の価値を評価するための方法およびコンピュータシステムに関する。

【背景技術】

【0002】

従来から、中古住宅市場およびリフォーム市場の規模拡大が鈍化していることが知られている（例えば、非特許文献１を参照）。

【先行技術文献】

【非特許文献】

【0003】

【非特許文献1】株式会社みんかぶ、“住宅“再生”関連にスポットライト、中古市場活性化で関心＜株探トップ特集＞”、［online］、［平成29年7月28日検索］、インターネット<URL:https://kabutan.jp/news/marketnews/?b=n201703020526>

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

中古住宅市場やリフォーム市場を活性化するための有効な施策が実現されていないのが現状である。この原因の１つは、従来、中古の住宅やリフォーム後の住宅の価値を客観的に評価するための手法が確立されていなかったことにある。これらを客観的に評価するための手法を確立することは、長年、求められてきたが実現されていなかった課題であった。

【0005】

本発明は、上述した課題に鑑みてなされたものであり、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するための方法およびコンピュータシステムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0006】

本発明の方法は、建物の価値を評価するための方法であって、前記方法は、建物がリフォームされた場合に、保険会社によって算定される保険価額に基づいてリフォーム後の建物の価値を評価することを含む。これにより、上記目的が達成される。

【0007】

前記リフォーム後の前記建物の価値を評価することは、前記リフォーム前の前記建物の価値を表すように算定された第１の保険価額と、前記リフォームによって前記建物に新たに生じた価値を表すように算定された第２の保険価額とに基づいて行われてもよい。

【0008】

前記リフォーム後の前記建物の価値を評価することは、前記リフォーム前の前記建物の価値を表すように算定された第１の保険価額と前記リフォームによって前記建物に新たに生じた価値を表すように算定された第２の保険価額とに基づいて算定された第３の保険価額に基づいて行われてもよい。

【0009】

前記保険価額は、新価によって表されてもよい。

【0010】

前記保険価額は、前記リフォームの１つ以上の証拠に基づいて算定されてもよい。

【0011】

本発明のコンピュータシステムは、建物の価値を評価するためのコンピュータシステムであって、前記コンピュータシステムは、建物がリフォームされた場合に、保険会社によって算定される保険価額に基づいてリフォーム後の建物の価値を評価する手段を含む。これにより、上記目的が達成される。

【0012】

前記コンピュータシステムには、データベース部が接続されており、前記データベース部には、前記リフォームの１つ以上の証拠を示すデータが格納されており、前記コンピュータシステムは、前記データベース部に格納されている前記リフォームの内容を示す１つ以上の証拠に基づいて、前記保険価額を算定する手段をさらに含んでいてもよい。

【発明の効果】

【0013】

本発明によれば、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するための方法およびコンピュータシステムを提供することが可能である。

【図面の簡単な説明】

【0014】

【図1】リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するための方法を模式的に示す図

【図2】建物の価値の変化を模式的に示す図

【図3A】リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するためのデータフローの一例を示す図

【図3B】リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するためのデータフローの他の一例を示す図

【図4A】リフォーム後の建物の価値を客観的に評価することを実現するためのシステム４００の構成の一例を示す図

【図4B】リフォーム後の建物の価値を客観的に評価することを実現するためのシステム４１０の構成の他の一例を示す図

【発明を実施するための形態】

【0015】

以下、本明細書において用いられる用語の定義を説明する。

【0016】

「建物」とは、土地に定着するように建てられた物をいう。「建物」は、例えば、一戸建て住宅、マンションを含む。

【0017】

「リフォーム」とは、建物の内部または外部（例えば、建物がマンションである場合、そのマンションの専有部分または共用部分）を現在の状態から他の状態に変更する任意の行為をいう。本明細書における「リフォーム」には、例えば、壁の再塗装、設備の取り換えまたは修繕、建物の増築、間取りを変える改築、補強工事（例えば、耐震性の強化）、バリアフリー対応化（例えば、手すりの設置、床の段差の解消）、オール電化などが含まれる。

【0018】

「新価」とは、既存の建物と同一の建物を現在新たに建てると仮定したときにかかる額のことをいう。新価は、再調達価格とも呼ばれる。新価は、実際に建築に要した額（建築価額）と、建築資材等の価格変動（価格変動率）とに基づいて、以下のように表される。
新価 ＝ 建築価額 × 価格変動率

【0019】

「時価」とは、建物の経年劣化・使用劣化等を新価と併せて考慮した額である。時価は、新価と、経年劣化・使用劣化による減価とに基づいて、以下のように表される。
時価 ＝ 新価 − 経年劣化・使用劣化による減価

【0020】

以下、図面を参照しながら、本発明の実施形態を説明する。

【0021】

１．リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するための方法
図１は、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するための方法を模式的に示す。以下、方法の各ステップを説明する。

【0022】

ステップＳ１０１：保険会社は、リフォーム前の建物の価値を評価する。リフォーム前の建物の価値は、第１の保険価額として算定される。ここで、「リフォーム前」とは、今回のリフォームよりも前の任意の時点をいう。「リフォーム前」は、例えば、新築時であってもよいし、前回のリフォーム時であってもよいし、今回のリフォームの直前であってもよい。

【0023】

ステップＳ１０２：建物がリフォームされた場合に、保険会社は、リフォームによって建物に新たに生じた価値を評価する。リフォームによって建物に新たに生じた価値は、第２の保険価額として算定される。ここで、「リフォームによって建物に新たに生じた価値」の一例は、壁の再塗装によって増加した価値、設備の取り換えまたは修繕によって増加した価値、建物の増築によって増加した価値、間取りを変える改築によって増加した価値、補強工事（例えば、耐震性の強化）によって増加した価値、バリアフリー対応化（例えば、手すりの設置、床の段差の解消）によって増加した価値、オール電化によって増加した価値などであるが、これらに限定されない。

【0024】

ステップＳ１０３：保険会社は、リフォーム後の建物の価値を評価する。

【0025】

リフォーム後の建物の価値は、例えば、ステップＳ１０１において算定された第１の保険価額とステップＳ１０２において算定された第２の保険価額とに基づいて評価される。これは、例えば、リフォーム後の建物の価値が、リフォーム前の建物の保険証書（第１の保険価額の保険証書）とリフォームによって建物に新たに生じた価値の保険証書（第２の保険価額の保険証書）とによって担保される場合に相当する。

【0026】

あるいは、リフォーム後の建物の価値は、ステップＳ１０１において算定された第１の保険価額とステップＳ１０２において算定された第２の保険価額とに基づいて算定された第３の保険価額に基づいて評価されてもよい。これは、例えば、リフォーム後の建物の価値が、リフォーム後の建物の保険証書（第３の保険価額の保険証書）によって担保される場合に相当する。

【0027】

このように、保険会社によって算定される保険価額に基づいてリフォーム後の建物の価値を評価することにより、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価することが可能である。保険会社によって算定される保険価額は、損害発生時に保険会社が実際に支払うことを義務付けられた金額である。従って、保険会社によって算定される保険価額に基づく評価は、信頼性が高く、かつ、客観的な評価であるといえる。

【0028】

なお、保険会社によって算定される保険価額は、新価によって表されることが好ましい。なぜなら、保険価額が新価によって表される場合には、リフォーム後の建物が評価されるタイミングに左右されることなくリフォームによって建物に新たに生じた価値を表すことができるからである。これとは対照的に、保険価額が時価によって表される場合には、リフォームによって建物に新たに生じた価値をその建物の所有者が実感することは困難であるといえる。なぜなら、時間が経過するにつれて建物の経年劣化・使用劣化によって建物の価値が減少することに加えて、建物をリフォームした場合であっても損害発生時に支払われる金額がリフォーム済みの建物とリフォーム未の建物との間で異ならないからである。

【0029】

図２は、建物の価値の変化を模式的に示す。より詳細には、図２（ａ）は、図１に示される方法によって新価を用いて建物の価値を評価した場合における建物の価値の変化を示し、図２（ｂ）は、時価を用いて建物を評価した場合における建物の価値の変化を示す。

【0030】

図２において、横軸は、時間を示す。時間ｔ_１、ｔ_２、ｔ_３は、建物のリフォームが行われたタイミングを示す。時間ｔ_０は、時間ｔ_１より前のあるタイミングである。図２に示される例では、時間ｔ_１において、その建物の１回目のリフォームが行われ、時間ｔ_２において、その建物の２回目のリフォームが行われ、時間ｔ_３において、その建物の３回目のリフォームが行われたものとする。図２において、縦軸は、建物の価値を示す。

【0031】

図２（ａ）において、Ｖ_１は、図１に示されるステップＳ１０１において評価された１回目のリフォーム前の建物の価値（保険会社によって算定された第１の保険価額）を示し、ΔＶは、図１に示されるステップＳ１０２において評価された１回目のリフォームによって建物に新たに生じた価値（保険会社によって算定された第２の保険価額）を示し、Ｖ_２は、図１に示されるステップＳ１０３において評価された１回目のリフォーム後の建物の価値（保険会社によって算定された第３の保険価額）を示す。

【0032】

このように、図２（ａ）に示される例では、１回目のリフォームによって、建物の価値が、Ｖ_１からＶ_２までΔＶだけ増加したことが分かる。なお、図２（ａ）に示される例では、Ｖ_２とＶ_１との関係は、Ｖ_２＝Ｖ_１＋ΔＶという式によって表されるが、Ｖ_２とＶ_１との関係はこれに限定されない。Ｖ_２とＶ_１との関係は、所与の任意の関数をＦとするとき、Ｖ_２＝Ｆ（Ｖ_１＋ΔＶ）という式によって表されることが可能である。２回目のリフォーム、３回目のリフォームについても同様である。図２（ａ）に示される例では、リフォームのたびに、建物の価値が減少することなく右肩上がりに増加していることが分かる。

【0033】

図２（ｂ）に示されるＶ_１は、図２（ａ）に示されるＶ_１と同一である。

【0034】

図２（ｂ）に示される例では、時間が経過するにつれて建物の価値が減少することが分かる。これは、建物の経年劣化・使用劣化によるものである。それ故、建物の価値は、時間が経過して時間ｔ_１に近づくにつれて、建物の経年劣化・使用劣化によって、右肩下がりにＶ_１より減少する。加えて、従来の手法では、リフォームによって建物に新たに生じた価値を評価するという考え方が存在しなかった。従って、建物の所有者は、時間ｔ_１、ｔ_２、ｔ_３において建物をリフォームしたとしても、そのリフォームによって建物の価値が増大したことを認識することは困難である。なぜなら、このようなリフォームは、まず建物の価値の減少を補填するように（すなわち、Ｖ_１を基準（ゼロ）としてマイナスをゼロに戻すように）建物の価値を増加させるからである。

【0035】

このように、図１を参照して上述した方法によれば、保険会社によって算定される保険価額に基づいてリフォーム後の建物の価値を評価することにより、リフォーム後の建物の価値を適正に評価することが可能である。また、リフォームによって建物に新たに生じた価値を表すように保険価額を算定することにより、リフォームによって建物の価値が増加していることを適正に評価することが可能である。このように、リフォーム後の建物の価値および／またはリフォームによって建物に新たに生じた価値を適正に評価することが可能である。

【0036】

リフォーム後の建物の価値および／またはリフォームによって建物に新たに生じた価値を適正に評価するための手法が確立されることにより、中古住宅市場およびリフォーム市場をさらに発展させることが可能である。

【0037】

２．リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するためのデータフロー
図３Ａは、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するためのデータフローの一例を示す。以下、図３Ａに示される各ステップを説明する。

【0038】

ステップＳ３０１：建物の所有者は、自身が所有する建物の評価依頼を、その建物を管理している建物管理会社に行う。この依頼の態様は問わない。建物の所有者は、例えば、電話を使用して依頼を行ってもよいし、ＦＡＸを使用して依頼を行ってもよいし、メールを使用して依頼を行ってもよいし、建物管理会社の社員に直接会って依頼を行ってもよい。

【0039】

ステップＳ３０２：建物管理会社は、建物の所有者から建物の評価依頼を受けると、保険会社にその建物の評価依頼を行う。このとき、建物管理会社は、その建物に関する情報を保険会社に提供する。建物に関する情報は、例えば、建物の所在地、築年数、構造／階建て、リフォームに関する情報（例えば、リフォーム済みか否か、リフォームを行った箇所、リフォームを行った年月日など）、設備情報などを含む。このような建物に関する情報は、例えば、建物管理会社が管理・運営しているコンピュータシステムに接続されたデータベース内に格納されている。

【0040】

ステップＳ３０３：保険会社は、建物管理会社から建物の評価依頼と建物に関する情報とを受けると、建物に関する情報に基づいて、建物の価値を第１の保険価額として算定する。

【0041】

ステップＳ３０４：保険会社は、第１の保険価額に基づいて、建物の価値を評価する。このとき、保険会社は、第１の保険価額を記載した第１の保険証書を作成する。

【0042】

ステップＳ３０５：保険会社は、建物の評価結果（すなわち、第１の保険価額）を建物管理会社に通知する。この通知の態様は任意である。例えば、インターネットを介して通知してもよいし、インターネットを介することなく通知してもよい。この通知に加えて、または、この通知に代えて、保険会社は、第１の保険証書を建物管理会社に交付するようにしてもよい。

【0043】

ステップＳ３０６：建物管理会社は、建物の評価結果（すなわち、第１の保険価額）を建物の所有者に通知する。この通知の態様は任意である。例えば、インターネットを介して通知してもよいし、インターネットを介することなく通知してもよい。建物管理会社は、保険会社から第１の保険証書を交付された場合、この通知に加えて、または、この通知に代えて、第１の保険証書を建物の所有者に交付するようにしてもよい。

【0044】

ステップＳ３０７：建物の所有者は、リフォーム依頼を建物管理会社に行う。この依頼の態様は問わない。建物の所有者は、例えば、電話を使用して依頼を行ってもよいし、ＦＡＸを使用して依頼を行ってもよいし、メールを使用して依頼を行ってもよいし、建物管理会社の社員に直接会って依頼を行ってもよい。

【0045】

ステップＳ３０８：建物管理会社は、建物の所有者からリフォーム依頼を受けると、その建物の一部または全部のリフォームを行う。あるいは、建物管理会社は、建物の所有者からリフォーム依頼を受けると、建物管理会社の下請け会社にその建物のリフォームを行わせてもよい。このように、建物管理会社は、建物のリフォームを行うリフォーム会社として機能することが可能である。

【0046】

あるいは、建物管理会社は、建物の所有者からリフォーム依頼を受けると、その建物のリフォームを工務店に斡旋するようにしてもよい。このように、建物管理会社は、そのリフォームの斡旋業者として機能することが可能である。

【0047】

ステップＳ３０９：建物の所有者は、その建物のリフォームが完了すると、そのリフォーム部分の価値（そのリフォームによって建物に新たに生じた価値）の評価依頼を行う。この依頼の態様は問わない。建物の所有者は、例えば、電話を使用して依頼を行ってもよいし、ＦＡＸを使用して依頼を行ってもよいし、メールを使用して依頼を行ってもよいし、建物管理会社の社員に直接会って依頼を行ってもよい。

【0048】

ステップＳ３１０：建物管理会社は、建物の所有者からリフォーム部分（リフォームによって建物に新たに生じた価値）の評価依頼を受けると、保険会社にそのリフォーム部分の評価依頼を行う。このとき、建物管理会社は、そのリフォームに関する情報を保険会社に提供する。このようなリフォームに関する情報は、上述したように、例えば、建物管理会社が管理・運営しているコンピュータシステムに接続されたデータベース内に格納されている。

【0049】

ステップＳ３１１：保険会社は、建物管理会社からリフォーム部分の評価依頼とリフォームに関する情報とを受けると、リフォームに関する情報に基づいて、リフォーム部分の価値を第２の保険価額として算定する。

【0050】

ステップＳ３１２：保険会社は、第２の保険価額に基づいて、リフォーム部分の価値を評価する。このとき、保険会社は、第２の保険価額を記載した第２の保険証書を作成する。

【0051】

ステップＳ３１３：保険会社は、第１の保険価額と第２の保険価額とに基づいて、リフォーム後の建物の価値を第３の保険価額として算定する。

【0052】

ステップＳ３１４：保険会社は、第３の保険価額に基づいて、リフォーム後の建物の価値を評価する。このとき、保険会社は、第３の保険価額を記載した第３の保険証書（例えば、第１の保険証書の記載内容と第２の保険証書の記載内容とを統合した記載内容を示す保険証書）を作成してもよい。

【0053】

ステップＳ３１５：保険会社は、リフォーム部分の評価結果（第２の保険価額）および／またはリフォーム後の建物の評価結果（第３の保険価額）を建物管理会社に通知する。この通知の態様は任意である。例えば、インターネットを介して通知してもよいし、インターネットを介することなく通知してもよい。この通知に加えて、または、この通知に代えて、保険会社は、第２の保険証書および／または第３の保険証書を建物管理会社に交付するようにしてもよい。

【0054】

ステップＳ３１６：建物管理会社は、リフォーム部分の評価結果（第２の保険価額）および／またはリフォーム後の建物の評価結果（第３の保険価額）を建物の所有者に通知する。この通知の態様は任意である。例えば、インターネットを介して通知してもよいし、インターネットを介することなく通知してもよい。建物管理会社は、保険会社から第２の保険証書を交付された場合、この通知に加えて、または、この通知に代えて、第２の保険証書を建物の所有者に交付するようにしてもよい。建物管理会社は、保険会社から第３の保険証書を交付された場合、この通知に加えて、または、この通知に代えて、第３の保険証書を建物の所有者に交付するようにしてもよい。

【0055】

なお、図３Ａを参照して上述した例では、保険会社は、建物管理会社から提供された建物に関する情報およびリフォームに関する情報に基づいて第１の保険価額および第２の保険価額を算定する場合を説明したが、本発明はこれに限定されない。保険会社は、建物管理会社から提供された建物に関する情報およびリフォームに関する情報に基づくことなく、保険価額の独自の算定方法を利用して、第１の保険価額および第２の保険価額を算定するようにしてもよい。

【0056】

また、図３Ａに示される例では、保険会社と建物の所有者とが、建物管理会社を仲介してやり取りすることにより、リフォーム後の建物の価値を評価しているが、本発明はこれに限定されない。保険会社と建物の所有者とは、後述されるように、相互に直接やり取りすることにより、リフォーム後の建物の価値を評価してもよい。

【0057】

図３Ｂは、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するためのデータフローの他の一例を示す。以下、図３Ｂに示される各ステップを説明する。

【0058】

ステップＳ３０１’：建物の所有者は、自身が所有する建物の評価依頼を保険会社に行う。このとき、建物の所有者は、その建物に関する情報を保険会社に提供する。この依頼の態様は問わない。建物の所有者は、例えば、電話を使用して依頼を行ってもよいし、ＦＡＸを使用して依頼を行ってもよいし、メールを使用して依頼を行ってもよいし、保険会社の社員に直接会って依頼を行ってもよい。また、建物に関する情報は、例えば、建物の所在地、築年数、構造／階建て、リフォームに関する情報（例えば、リフォーム済みか否か、リフォームを行った箇所、リフォームを行った年月日など）、設備情報などを含む。このような建物に関する情報は、例えば、その建物を管理している建物管理会社から取得されたものであってもよいし、建物の所有者が自力で独自に管理しているものであってもよい。

【0059】

ステップＳ３０２’：保険会社は、建物管理会社から建物の評価依頼と建物に関する情報とを受けると、建物に関する情報に基づいて、建物の価値を第１の保険価額として算定する。

【0060】

ステップＳ３０３’：保険会社は、第１の保険価額に基づいて、建物の価値を評価する。このとき、保険会社は、第１の保険価額を記載した第１の保険証書を作成する。

【0061】

ステップＳ３０４’：保険会社は、建物の評価結果（すなわち、第１の保険価額）を建物の所有者に通知する。この通知の態様は任意である。例えば、インターネットを介して通知してもよいし、インターネットを介することなく通知してもよい。この通知に加えて、または、この通知に代えて、保険会社は、第１の保険証書を建物の所有者に交付するようにしてもよい。

【0062】

ステップＳ３０５’：建物の所有者は、その建物のリフォーム後、そのリフォーム部分の価値（そのリフォームによって建物に新たに生じた価値）の評価依頼を行う。このとき、建物の所有者は、そのリフォームに関する情報を保険会社に提供する。この依頼の態様は問わない。建物の所有者は、例えば、電話を使用して依頼を行ってもよいし、ＦＡＸを使用して依頼を行ってもよいし、メールを使用して依頼を行ってもよいし、保険会社の社員に直接会って依頼を行ってもよい。また、このようなリフォームに関する情報は、例えば、その建物を管理している建物管理会社から取得されたものであってもよいし、建物の所有者が自力で独自に管理しているものであってもよい。さらに、その建物のリフォームは、建物の所有者がリフォーム実施会社（例えば、工務店、建物管理会社など）にリフォーム依頼することによって達成されてもよいし、建物の所有者が自力でリフォームを行うこと（いわゆるＤＩＹ（Ｄｏ Ｉｔ Ｙｏｕｒｓｅｌｆ））によって達成されてもよい。

【0063】

ステップＳ３０６’：保険会社は、建物の所有者からリフォーム部分の評価依頼とリフォームに関する情報とを受けると、リフォームに関する情報に基づいて、リフォーム部分の価値を第２の保険価額として算定する。

【0064】

ステップＳ３０７’：保険会社は、第２の保険価額に基づいて、リフォーム部分の価値を評価する。このとき、保険会社は、第２の保険価額を記載した第２の保険証書を作成する。

【0065】

ステップＳ３０８’：保険会社は、第１の保険価額と第２の保険価額とに基づいて、リフォーム後の建物の価値を第３の保険価額として算定する。

【0066】

ステップＳ３０９’：保険会社は、第３の保険価額に基づいて、リフォーム後の建物の価値を評価する。このとき、保険会社は、第３の保険価額を記載した第３の保険証書（例えば、第１の保険証書の記載内容と第２の保険証書の記載内容とを統合した記載内容を示す保険証書）を作成してもよい。

【0067】

ステップＳ３１０’：保険会社は、リフォーム部分の評価結果（第２の保険価額）および／またはリフォーム後の建物の評価結果（第３の保険価額）を建物の所有者に通知する。この通知の態様は任意である。例えば、インターネットを介して通知してもよいし、インターネットを介することなく通知してもよい。この通知に加えて、または、この通知に代えて、保険会社は、第２の保険証書および／または第３の保険証書を建物の所有者に交付するようにしてもよい。

【0068】

なお、図３Ａを参照して上述した例と同様に、図３Ｂを参照して上述した例では、保険会社は、建物の所有者から提供された建物に関する情報およびリフォームに関する情報に基づいて第１の保険価額および第２の保険価額を算定する場合を説明したが、本発明はこれに限定されない。保険会社は、建物の所有者から提供された建物に関する情報およびリフォームに関する情報に基づくことなく、保険価額の独自の算定方法を利用して、第１の保険価額および第２の保険価額を算定するようにしてもよい。

【0069】

３．システムの構成
図４Ａは、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価することを実現するためのシステム４００の構成の一例を示す。

【0070】

図４Ａに示される例では、システム４００は、建物管理会社が管理・運営するコンピュータシステム４０１と、保険会社が管理・運営するコンピュータシステム４０２と、建物管理会社のコンピュータシステム４０１に接続されたデータベース４０３とを備える。データベース４０３には、例えば、建物に関する情報、建物の所有者に関する情報などが格納されている。

【0071】

コンピュータシステム４０１は、例えば、図３Ａに示されるステップＳ３０２、Ｓ３０６、Ｓ３１０、Ｓ３１６における処理を実行することが可能なように構成されている。コンピュータシステム４０１は、これらのステップを実行することが可能な限り、任意の構成を有し得る。例えば、コンピュータシステム４０１は、コンピュータシステム４０２との通信を制御するインターフェース部と、コンピュータシステム４０１全体の動作を制御するプロセッサ部と、処理を実行するために必要とされるプログラムやそのプログラムを実行するために必要とされるデータ等が格納されているメモリ部と、データベース４０３へのアクセスを制御するインターフェース部とを備えていてもよい。

【0072】

また、コンピュータシステム４０２は、例えば、図３Ａに示されるステップＳ３０３〜Ｓ３０５、Ｓ３１１〜Ｓ３１５における処理、または、図３Ｂに示されるステップＳ３０２’〜Ｓ３０４’、Ｓ３０６’〜Ｓ３１０’における処理を実行することが可能なように構成されている。コンピュータシステム４０２は、これらのステップを実行することが可能な限り、任意の構成を有し得る。例えば、コンピュータシステム４０２は、コンピュータシステム４０１との通信を制御するインターフェース部と、コンピュータシステム４０２全体の動作を制御するプロセッサ部と、処理を実行するために必要とされるプログラムやそのプログラムを実行するために必要とされるデータ等が格納されているメモリ部とを備えていてもよい。

【0073】

システム４００では、データベース４０３は、建物管理会社のコンピュータシステム４０１に接続されているため、建物管理会社によって管理されている。データベース４０３は、建物管理会社のコンピュータシステム４０１に接続されていれば足り、有線接続であるか無線接続であるかを問わない。

【0074】

図４Ｂは、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価することを実現するためのシステム４１０の構成の他の一例を示す。

【0075】

図４Ｂに示される例では、システム４１０は、建物管理会社が管理・運営するコンピュータシステム４０１’と、保険会社が管理・運営するコンピュータシステム４０２’と、建物管理会社のコンピュータシステム４０１および保険会社のコンピュータシステム４０２に接続されたデータベース４０３’とを備える。データベース４０３’には、例えば、建物に関する情報、建物の所有者に関する情報などが格納されている。

【0076】

コンピュータシステム４０１’は、例えば、図３Ａに示されるステップＳ３０２、Ｓ３０６、Ｓ３１０、Ｓ３１６における処理を実行することが可能なように構成されている。コンピュータシステム４０１’は、これらのステップを実行することが可能な限り、任意の構成を有し得る。例えば、コンピュータシステム４０１’は、コンピュータシステム４０２’との通信を制御するインターフェース部と、コンピュータシステム４０１’全体の動作を制御するプロセッサ部と、処理を実行するために必要とされるプログラムやそのプログラムを実行するために必要とされるデータ等が格納されているメモリ部と、データベース４０３’へのアクセスを制御するインターフェース部とを備えていてもよい。

【0077】

また、コンピュータシステム４０２’は、例えば、図３Ａに示されるステップＳ３０３〜Ｓ３０５、Ｓ３１１〜Ｓ３１５における処理、または、図３Ｂに示されるステップＳ３０２’〜Ｓ３０４’、Ｓ３０６’〜Ｓ３１０’における処理を実行することが可能なように構成されている。コンピュータシステム４０２’は、これらのステップを実行することが可能な限り、任意の構成を有し得る。例えば、コンピュータシステム４０２’は、コンピュータシステム４０１’との通信を制御するインターフェース部と、コンピュータシステム４０２’全体の動作を制御するプロセッサ部と、処理を実行するために必要とされるプログラムやそのプログラムを実行するために必要とされるデータ等が格納されているメモリ部と、データベース４０３’へのアクセスを制御するインターフェース部とを備えていてもよい。

【0078】

システム４１０では、データベース４０３’は、建物管理会社のコンピュータシステム４０１’と保険会社のコンピュータシステム４０２’との両方に接続されているため、建物管理会社および保険会社に共有された状態で、建物管理会社および保険会社によって管理されている。従って、データベース４０３’は、建物管理会社のコンピュータシステム４０１’および保険会社のコンピュータシステム４０２’の双方からアクセス可能なように構成されている。データベース４０３’は、建物管理会社のコンピュータシステム４０１’および保険会社のコンピュータシステム４０２’に接続されていれば足り、有線接続であるか無線接続であるかを問わない。

【0079】

なお、図３Ａ、図３Ｂ、図４Ａ、図４Ｂを参照して説明された実施形態では、建物の所有者からの依頼（すなわち、建物の評価依頼、リフォームの依頼、リフォーム部分の評価依頼）を契機にして評価またはリフォームが実行される例を説明したが、本発明はこれに限定されない。建物の所有者からの依頼以外を契機にして評価またはリフォームが実行されることもまた、本発明の範囲内である。例えば、建物が火災被害に遭った場合、その火災被害に遭ったということを契機にして、その建物の火災保険を提供している保険会社が、火災保険の保険金を建物の所有者に支払う代わりに、リフォームサービスを提供するようにしてもよい。このリフォームサービスは、例えば、保険会社がリフォーム実施会社に建物のリフォームの見積り依頼を行い、リフォーム実施会社がそのリフォームの見積りを保険会社に提示し、保険会社がリフォーム実施会社に建物のリフォーム依頼を行い、リフォーム実施会社がそのリフォーム依頼を受けて建物の火災部分のリフォームを行うことによって達成され得る。このリフォームサービスにおけるリフォームは、建物の原状回復を目的としたリフォーム、または、災害復旧を目的としたリフォームであってもよい。加えて、保険会社がそのリフォーム部分の評価を行うことにより、建物の所有者は、客観的に評価されたそのリフォーム部分の価値を知ることができるため、保険会社は、建物の所有者に対してそのリフォーム部分の火災保険への加入を効率的に促すことが可能である。

【0080】

また、図３Ａ、図４Ａ、図４Ｂを参照して説明された実施形態では、建物管理会社が保険会社に建物の評価依頼を行っているが、本発明はこれに限定されない。保険会社に建物の評価依頼を行う会社は、任意である。保険会社に建物の評価依頼を行う会社は、例えば、工務店などであってもよい。より具体的には、保険会社に建物の評価依頼を行う会社は、例えば、新築住宅分譲会社、リフォーム会社、保険代理店、不動産会社、建設業者、鑑定会社、設計事務所などであってもよい。

【0081】

以上のように、本発明の好ましい実施形態を用いて本発明を例示してきたが、本発明は、この実施形態に限定して解釈されるべきものではない。本発明は、特許請求の範囲によってのみその範囲が解釈されるべきであることが理解される。当業者は、本発明の具体的な好ましい実施形態の記載から、本発明の記載および技術常識に基づいて等価な範囲を実施することができることが理解される。

【産業上の利用可能性】

【0082】

本発明は、リフォーム後の建物の価値を客観的に評価するための方法およびコンピュータシステム等を提供するものとして有用である。

【符号の説明】

【0083】

４０１、４０１’ 建物管理会社のコンピュータシステム
４０２、４０２’ 保険会社のコンピュータシステム
４０３、４０３’ データベース

【要約】

【課題】建物の価値を評価するための方法を提供すること。
【解決手段】建物の価値を評価するための方法は、建物がリフォームされた場合に、保険会社によって算定される保険価額に基づいてリフォーム後の建物の価値を評価することを含む。リフォーム後の建物の価値を評価することは、リフォーム前の建物の価値を表すように算定された第１の保険価額と、リフォームによって建物に新たに生じた価値を表すように算定された第２の保険価額とに基づいて行われる。あるいは、リフォーム後の建物の価値を評価することは、リフォーム前の建物の価値を表すように算定された第１の保険価額とリフォームによって建物に新たに生じた価値を表すように算定された第２の保険価額とに基づいて行われる。
【選択図】図１

【図1】

【図2】

【図3A】

【図3B】

【図4A】

【図4B】