特許 6554620 情報処理装置、情報処理方法、及びプログラム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B1)

(11)【特許番号】6554620

(24)【登録日】2019年7月12日

(45)【発行日】2019年7月31日

(54)【発明の名称】情報処理装置、情報処理方法、及びプログラム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20190722BHJP

【ＦＩ】

   G06Q50/16

【請求項の数】7

【全頁数】16

(21)【出願番号】特願2019-43763(P2019-43763)

(22)【出願日】2019年3月11日

【審査請求日】2019年3月11日

(31)【優先権主張番号】特願2018-122455(P2018-122455)

(32)【優先日】2018年6月27日

(33)【優先権主張国】JP

【早期審査対象出願】

(73)【特許権者】

【識別番号】500156634

【氏名又は名称】株式会社いい生活

(74)【代理人】

【識別番号】100166006

【弁理士】

【氏名又は名称】泉 通博

(74)【代理人】

【識別番号】100154070

【弁理士】

【氏名又は名称】久恒 京範

(74)【代理人】

【識別番号】100153280

【弁理士】

【氏名又は名称】寺川 賢祐

(72)【発明者】

【氏名】塚本 佳弘

(72)【発明者】

【氏名】松崎 明

(72)【発明者】

【氏名】多賀 正博

(72)【発明者】

【氏名】稲田 高洋

【審査官】 田上 隆一

(56)【参考文献】

【文献】 特開２００５−３３８９６２（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００５−０４４１１８（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２０１７−１２０６２４（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２０１７−０８４２０２（ＪＰ，Ａ）

【文献】 米国特許出願公開第２０１７／０３７２４４０（ＵＳ，Ａ１）

(58)【調査した分野】（Int.Cl.，ＤＢ名）

Ｇ０６Ｑ １０／００−９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

通信ネットワークを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する物件情報取得部と、
賃貸用不動産物件を含む不動産物件と当該不動産物件での生活のためのインフラストラクチャを利用するための契約情報とを対応付けて格納する契約データベースを参照して、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件に前記インフラストラクチャを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得する契約有無情報取得部と、
前記契約有無情報取得部が取得した契約有無情報に基づいて、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出する空室推定部と、
前記空室推定部が算出した指標を出力する情報出力部と、
を備え、
前記契約データベースが格納する契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主に代わって契約をする管理者が契約主である第２種契約とを含み、
前記空室推定部は、前記契約有無情報取得部が取得した契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する、
情報処理装置。

【請求項2】

賃貸用不動産物件を特定するための賃貸用物件特定情報を格納する賃貸物件データベースを参照して、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用物件か否かを示す賃貸物件情報を取得する賃貸情報取得部をさらに備え、
前記情報出力部は、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でない場合、前記指標に替えて前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でないことを示す情報を出力する、
請求項１に記載の情報処理装置。

【請求項3】

前記契約有無情報取得部は、複数種類の前記インフラストラクチャを利用するための複数の前記契約情報それぞれが存在するか否かを示す複数の前記契約有無情報を取得し、
前記空室推定部は、複数の前記契約有無情報に基づいて前記指標を算出する、
請求項１又は２に記載の情報処理装置。

【請求項4】

前記通信ネットワークを介して空き室情報の通知要求を取得する通知要求取得部をさらに備え、
前記情報出力部は、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が所定の空室該当閾値以上となった場合、前記通知要求を送信した端末に前記指標を出力する、
請求項１から３のいずれか一項に記載の情報処理装置。

【請求項5】

前記物件情報取得部は、入居者募集のためのウェブサイトに掲載される広告を出している賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を前記通信ネットワークを介して取得し、
前記情報出力部は、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空室である蓋然性が所定の通知該当閾値未満である場合、そのことを示す情報を前記広告の管理者の連絡先に通知する、
請求項１から４のいずれか一項に記載の情報処理装置。

【請求項6】

プロセッサが、
通信ネットワークを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得するステップと、
賃貸用不動産物件を含む不動産物件と当該不動産物件での生活のためのインフラストラクチャを利用するための契約情報とを対応付けて格納する契約データベースを参照して、前記物件特定情報で特定される不動産物件に前記インフラストラクチャを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得するステップと、
前記契約有無情報に基づいて、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出するステップと、
算出した前記指標を出力するステップと、
を実行し、
前記契約データベースが格納する契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主に代わって契約をする管理者が契約主である第２種契約とを含み、
前記算出するステップにおいて、前記契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する、
情報処理方法。

【請求項7】

コンピュータに、
通信ネットワークを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する機能と、
賃貸用不動産物件を含む不動産物件と当該不動産物件での生活のためのインフラストラクチャを利用するための契約情報とを対応付けて格納する契約データベースを参照して、前記物件特定情報で特定される不動産物件に前記インフラストラクチャを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得する機能と、
前記契約有無情報に基づいて、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出する機能と、
算出した前記指標を出力する機能と、
を実現させ、
前記契約データベースが格納する契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主に代わって契約をする管理者が契約主である第２種契約とを含み、
前記算出する機能は、前記契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する、
プログラム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は情報処理装置、情報処理方法、及びプログラムに関し、特に賃貸用不動産物件が空室か否かを推定する技術に関する。

【背景技術】

【0002】

住宅やオフィスの賃貸を望む借主は、不動産業者の店頭やインターネット上のウェブサイトに公開されている広告を見て空室を探すのが一般的である。このため、不動産物件の入居状況ステータスが退去予定または空室となったことを検出して不動産業者に配信する技術も提案されている（例えば、特許文献１を参照）。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0003】

【特許文献1】特開２００６−３４３８７９号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

不動産物件の空室情報は、単に賃貸用物件を検索することのみならず、例えば空室を利用した犯罪の抑制や、インターネットを利用して宿泊場所を提供するビジネス等にも利用価値がある。しかしながら、上記のような技術は、空室か否かの根拠を賃貸用不動産物件の広告用データベースに依存するものであり、空室情報の信頼性及び網羅性は必ずしも高いとは言えない。このため、賃貸用不動産物件の空室情報の精度を向上することが望まれている。

【0005】

本発明はこれらの点に鑑みてなされたものであり、賃貸用不動産物件が空室か否かを示す情報の精度を向上させる技術を提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0006】

本発明の第１の態様は、情報処理装置である。この装置は、通信ネットワークを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する物件情報取得部と、賃貸用不動産物件を含む不動産物件と当該不動産物件での生活のためのインフラストラクチャを利用するための契約情報とを対応付けて格納する契約データベースを参照して、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件に前記インフラストラクチャを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得する契約有無情報取得部と、前記契約有無情報取得部が取得した契約有無情報に基づいて、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出する空室推定部と、前記空室推定部が算出した指標を出力する情報出力部と、を備える。ここで、前記契約データベースが格納する契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主に代わって契約をする管理者が契約主である第２種契約とを含み、前記空室推定部は、前記契約有無情報取得部が取得した契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する。

【0007】

前記情報処理装置は、賃貸用不動産物件を特定するための賃貸用物件特定情報を格納する賃貸物件データベースを参照して、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用物件か否かを示す賃貸物件情報を取得する賃貸情報取得部をさらに備えてもよく、前記情報出力部は、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でない場合、前記指標に替えて前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でないことを示す情報を出力してもよい。

【0008】

前記契約有無情報取得部は、複数種類の前記インフラストラクチャを利用するための複数の前記契約情報それぞれが存在するか否かを示す複数の前記契約有無情報を取得してもよく、前記空室推定部は、複数の前記契約有無情報に基づいて前記指標を算出してもよい。

【0009】

前記情報処理装置は、前記通信ネットワークを介して空き室情報の通知要求を取得する通知要求取得部をさらに備えてもよく、前記情報出力部は、前記物件情報取得部が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が所定の空室該当閾値以上となった場合、前記通知要求を送信した端末に前記指標を出力してもよい。

【0010】

前記物件情報取得部は、入居者募集のためのウェブサイトに掲載される広告を出している賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を前記通信ネットワークを介して取得してもよく、前記情報出力部は、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空室である蓋然性が所定の通知該当閾値未満である場合、そのことを示す情報を前記広告の管理者の連絡先に通知してもよい。

【0011】

本発明の第２の態様は、情報処理方法である。この方法において、プロセッサが、通信ネットワークを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得するステップと、賃貸用不動産物件を含む不動産物件と当該不動産物件での生活のためのインフラストラクチャを利用するための契約情報とを対応付けて格納する契約データベースを参照して、前記物件特定情報で特定される不動産物件に前記インフラストラクチャを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得するステップと、前記契約有無情報に基づいて、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出するステップと、算出した前記指標を出力するステップと、を実行する。ここで、前記契約データベースが格納する契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主に代わって契約をする管理者が契約主である第２種契約とを含み、前記算出するステップにおいて、前記契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する。

【0012】

本発明の第３の態様は、プログラムである。このプログラムは、コンピュータに、通信ネットワークを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する機能と、賃貸用不動産物件を含む不動産物件と当該不動産物件での生活のためのインフラストラクチャを利用するための契約情報とを対応付けて格納する契約データベースを参照して、前記物件特定情報で特定される不動産物件に前記インフラストラクチャを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得する機能と、前記契約有無情報に基づいて、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出する機能と、算出した前記指標を出力する機能と、を実現させる。ここで、前記契約データベースが格納する契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主に代わって契約をする管理者が契約主である第２種契約とを含み、前記算出する機能は、前記契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、前記物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する。

【0013】

このプログラムを提供するため、あるいはプログラムの一部をアップデートするために、このプログラムを記録したコンピュータが読み取り可能な記録媒体が提供されてもよく、また、このプログラムが通信回線で伝送されてもよい。

【0014】

なお、以上の構成要素の任意の組み合わせ、本発明の表現を方法、装置、システム、コンピュータプログラム、データ構造、記録媒体などの間で変換したものもまた、本発明の態様として有効である。

【発明の効果】

【0015】

本発明によれば、賃貸用不動産物件が空室か否かを示す情報の精度を向上させることができる。

【図面の簡単な説明】

【0016】

【図1】実施の形態に係る空室情報管理システムの全体構成を模式的に示す図である。

【図2】実施の形態に係る情報処理装置の機能構成を模式的に示す図である。

【図3】実施の形態に係る契約有無情報取得部が参照する契約データベースのデータ構造を模式的に示す図である。

【図4】実施の形態に係る賃貸物件データベースのデータ構造を模式的に示す図である。

【図5】実施の形態に係る空室推定部が指標算出時に利用するパラメータを格納したパラメータデータベースのデータ構造を模式的に示す図である。

【図6】実施の形態に係る情報処理装置が実行する処理の流れを説明するためのフローチャートである。

【図7】実施の形態の第２の変形例に係る契約有無情報取得部が参照する契約データベースのデータ構造を模式的に示す図である。

【図8】実施の形態の第２の変形例に係る空室推定部が指標算出時に利用するパラメータを格納したパラメータデータベースのデータ構造を模式的に示す図である。

【発明を実施するための形態】

【0017】

＜実施の形態の概要＞
図１は、実施の形態に係る空室情報管理システムＳの全体構成を模式的に示す図である。以下、図１を参照して、実施の形態の概要を述べる。

【0018】

実施の形態に係る空室情報管理システムＳは、情報処理装置１、空室情報管理システムＳを利用するユーザＵが使用する端末２、及び生活のためのインフラストラクチャを提供する事業者３が、インターネット等の通信ネットワークＮを介して通信可能な態様で接続している。情報処理装置１は、不動産業務をサポートするシステムの一部又はそのシステムと連動する装置であり、不動産物件データベースにアクセスすることができる。

【0019】

以下、空室情報管理システムＳで実行される処理の基本的な流れを（１）から（５）で説明するが、その説明は図１中の（１）から（５）と対応する。

【0020】

（１）ユーザＵは、空室であるか否かを調べたい不動産物件を特定するための情報を、端末２から通信ネットワークＮを介して情報処理装置１に送信する。ここで、「不動産物件を特定するための情報」とは、不動産物件の所在地を特定できればどのような情報でもよく、例えば、住居表示（住所）、地番、緯度と経度との組み合わせ等の情報である。

【0021】

（２）情報処理装置１は、ユーザＵから問い合わせのあった不動産物件において生活するためのインフラストラクチャを提供している事業者３に、その不動産物件においてインフラストラクチャを利用するための契約がなされているか否かを問い合わせる。ここで、「生活するためのインフラストラクチャ」とは、公共的な側面の強い社会基盤であり、例えば、上下水道、ガス、電話、電気等である。したがって、インフラストラクチャがガスの場合、事業者３はガス会社である。なお、以下本明細書において、「生活するためのインフラストラクチャ」を単に「インフラ」と記載することがある。

【0022】

（３）事業者３は、情報処理装置１から問い合わせがあった不動産物件においてインフラを利用するための契約があるか否かを示す契約有無情報を情報処理装置１に提供する。
（４）情報処理装置１は、事業者３から契約有無情報を取得し、その情報に基づいてユーザＵから問い合わせがあった不動産物件が空室である蓋然性を示す指標を算出する。例えば、不動産物件において電気を利用するための契約が存在しない場合、その不動産物件は空室である蓋然性が高い。一方、不動産物件において電気を利用するための契約はない場合であっても、ガス及び水道を利用するための契約が存在する場合には、その不動産物件が空室である蓋然性は下がる。

【0023】

具体的には、情報処理装置１は、例えば不動産物件において電気を利用するための契約が存在しない場合にその不動産物件が空室である確率を過去のデータから統計的に求め、指標としてもよい。また、情報処理装置１は、求めた確率を５段階の指標や、円グラフ等で表現し、指標としてもよい。
（５）情報処理装置１は、求めた指標を通信ネットワークＮを介してユーザＵの端末２に通知する。

【0024】

このように、実施の形態に係る情報処理装置１は、不動産物件におけるインフラを利用するための契約の有無に基づいて空室の蓋然性を算出するので、不動産物件が空室か否かを示す情報の精度を向上させることができる。

【0025】

＜実施の形態に係る情報処理装置１の機能構成＞
図２は、実施の形態に係る情報処理装置１の機能構成を模式的に示す図である。情報処理装置１は、記憶部１０と制御部１１とを備える。図２において、矢印は主なデータの流れを示しており、図２に示していないデータの流れがあってもよい。図２において、各機能ブロックはハードウェア（装置）単位の構成ではなく、機能単位の構成を示している。そのため、図２に示す機能ブロックは単一の装置内に実装されてもよく、あるいは複数の装置内に分かれて実装されてもよい。機能ブロック間のデータの授受は、データバス、ネットワーク、可搬記憶媒体等、任意の手段を介して行われてもよい。

【0026】

記憶部１０は、情報処理装置１を実現するコンピュータのＢＩＯＳ（Basic Input Output System）等を格納するＲＯＭや情報処理装置１の作業領域となるＲＡＭ（Random Access Memory）、ＯＳ（Operating System）やアプリケーションプログラム、当該アプリケーションプログラムの実行時に参照される種々の情報を格納するＨＤＤ（Hard Disk Drive）やＳＳＤ（Solid State Drive）等の大容量記憶装置である。

【0027】

制御部１１は、情報処理装置１のＣＰＵ（Central Processing Unit）やＧＰＵ（Graphics Processing Unit）等のプロセッサであり、記憶部１０に記憶されたプログラムを実行することによって物件情報取得部１１０、契約有無情報取得部１１１、空室推定部１１２、情報出力部１１３、賃貸情報取得部１１４、通知要求取得部１１５、及び広告管理部１１６として機能する。

【0028】

なお、図２は、情報処理装置１が単一の装置で構成されている場合の例を示している。しかしながら、情報処理装置１は、例えばクラウドコンピューティングシステムのように複数のプロセッサやメモリ等の計算リソースによって実現されてもよい。この場合、情報処理装置１を構成する各部は、複数の異なるプロセッサの中の少なくともいずれかのプロセッサがプログラムを実行することによって実現される。

【0029】

物件情報取得部１１０は、通信ネットワークＮを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する。インフラの契約有無情報取得部１１１は、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件にインフラを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得する。具体的には、インフラの契約有無情報取得部１１１は、後述する契約データベース３０を参照して、契約有無情報を取得する。この契約データベース３０は、賃貸用不動産物件を含む不動産物件とその不動産物件での生活のためのインフラを利用するための契約情報とを対応付けて格納するデータベースである。

【0030】

図３は、実施の形態に係るインフラの契約有無情報取得部１１１が参照する契約データベース３０のデータ構造を模式的に示す図である。契約データベース３０は、現在契約中又は過去に契約のあった不動産物件の所在地と、契約期間とを対応づけて格納している。

【0031】

インフラの契約有無情報取得部１１１は、契約有無情報取得の対象となる所在地に基づいて契約データベース３０を参照する。インフラの契約有無情報取得部１１１は、所在地に対応する情報が契約データベース３０に存在しない場合、契約情報は存在しないと判定する。また、インフラの契約有無情報取得部１１１は、所在地に対応する情報が契約データベース３０に存在する場合であっても、契約期間が満了しているときは、契約情報は存在しないと判定する。なお、契約データベース３０は、インフラの種類毎に存在し、インフラの契約有無情報取得部１１１は、それぞれを参照する。

【0032】

図２の説明に戻る。物件情報取得部１１０は、ユーザＵから取得した物件特定情報（例えば、不動産物件の住所）を検索ワードとして契約データベース３０を検索し、契約有無情報を取得する。空室推定部１１２は、インフラの契約有無情報取得部１１１が取得した契約有無情報に基づいて、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出する。情報出力部１１３は、空室推定部１１２が算出した指標を、例えば通信ネットワークＮを介してユーザＵの端末２に出力する。

【0033】

このように、空室推定部１１２が不動産物件におけるインフラを利用するための契約の有無に基づいて空室の蓋然性を算出するので、実施の形態に係る情報処理装置１は、不動産物件が空室か否かを示す情報の精度を向上させることができる。

【0034】

一般に、不動産物件は、賃貸用不動産物件と、分譲マンションや建売住宅等の所有用不動産物件との２種類に大きく分けることができる。ここで、所有用不動産物件は、例えば所有者が海外転勤等の理由によってインフラを利用するための契約を一定期間解約することもありうる。このような場合、その不動産物件は賃貸用物件ではないことが多く、また、定期的に管理されている場合もあるので、インフラを利用するための契約がないことから直ちに「空室」の蓋然性が高いとは言い切れない。さらに、不動産物件が個人で所有する物件である場合には、空室情報を開示することは好ましくない場合もある。

【0035】

そこで、実施の形態に係る情報処理装置１は、賃貸用不動産物件を特定するための賃貸用物件特定情報を格納する賃貸物件データベース１００を保持している。
図４は、実施の形態に係る賃貸物件データベース１００のデータ構造を模式的に示す図である。賃貸物件データベース１００は記憶部１０に格納されており、賃貸情報取得部１１４によって管理される。図４に示すように、賃貸物件データベース１００は、不動産物件の所在地と、不動産物件の種別、及び賃貸用または所有用を示す情報を対応づけて格納している。

【0036】

図２の説明に戻る。賃貸情報取得部１１４は、物件情報取得部１１０を参照して、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用物件か否かを示す賃貸物件情報を取得する。情報出力部１１３は、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でない場合、空室推定部１１２が算出する指標に替えて、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でないことを示す情報を出力する。これにより、情報処理装置１は、物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸住宅用でない場合には、空室の蓋然性を示す指標を開示することを抑制できる。

【0037】

ところで、賃貸用不動産物件は、借主が退去した後に次の借主が賃貸契約を結ぶまでの間は、その物件は空室となる。一般に、賃貸用不動産物件においてインフラを利用するための契約を結ぶのは借主であるため、賃貸用不動産物件が空室の間は、例えば電気契約は存在しないことが多いと考えられる。

【0038】

一方で、空室である賃貸用不動産物件は、その物件の賃貸を検討している者が内覧に訪れることがある。現状では、インフラを利用するための契約が存在しなくても、内覧時にそのインフラを利用できてしまうことがある。この場合、本来であればインフラの事業者３は課金できてしかるべきであるが、課金の機会が失われていることになる。

【0039】

このため、賃貸用不動産物件では、その物件でインフラを利用するための契約として、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主が契約主である第２種契約との、少なくとも２種類の契約が用意されることも考えられる。例えば、第１種契約は基本料に使用量に応じた課金がなされて請求される契約であるのに対し、第２種契約は定額である一方で使用可能な電力が照明器具の使用程度に制限される契約である。

【0040】

このような場合、契約データベース３０が格納する契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主が契約主である第２種契約とを含むことになる。空室推定部１１２は、インフラの契約有無情報取得部１１１が取得した契約有無情報の種類に応じて、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を変更してもよい。

【0041】

より具体的には、賃貸用不動産物件の貸主がインフラの契約主である場合は、その物件が空室である蓋然性が高い。反対に、賃貸用不動産物件の借主がインフラの契約主である場合は、その物件が空室である蓋然性は低い。そこで、空室推定部１１２は、インフラの契約有無情報取得部１１１が取得した契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する。これにより、情報処理装置１は、賃貸用不動産物件が空室か否かを示す情報の精度をより向上させることができる。

【0042】

上述したように、不動産物件において生活するためのインフラは、上下水道、ガス、電話、電気等、複数の種類があり、契約データベース３０も、インフラの種類毎に複数のデータベースを含んでいる。そこで、インフラの契約有無情報取得部１１１は、複数種類のインフラを利用するための複数の契約情報それぞれが存在するか否かを示す複数の契約有無情報を取得してもよい。空室推定部１１２は、複数の契約有無情報に基づいて指標を算出する。

【0043】

具体的には、例えば、ある賃貸用不動産物件において上下水道、ガス、電気、及び電話のすべてを利用するための契約が存在する場合は、電話を利用するための契約のみが存在する場合よりも、その物件が空室である蓋然性は低い。あるいは、ある賃貸用物件において、電気を利用するための契約のみがある場合と、ガスを利用するための契約のみがある場合とでは、前者の方が後者の場合よりもその物件が空室である蓋然性が低いと考えられる。このように、インフラの種類、又は上述した契約主の相違によって、空室推定部１１２が算出する指標は変化しうる。

【0044】

図５（ａ）−（ｂ）は、実施の形態に係る空室推定部１１２が指標算出時に利用するパラメータを格納したパラメータデータベース１０１のデータ構造を模式的に示す図である。パラメータデータベース１０１は記憶部１０に格納されており、空室推定部１１２によって管理されている。図５（ａ）−（ｂ）に示すように、パラメータデータベース１０１は２つのデータベースから構成されている。

【0045】

具体的には、図５（ａ）は、インフラの種類と、指標への影響度を示す重みとを対応づけて格納するデータベースを示す図である。図５（ａ）はインフラＡの重みがＷａであり、インフラＢの重みがＷｂであることを示している。空室推定部１１２は、まず、インフラＡを利用するための契約の有無を示す契約有無情報に基づいて、空室である蓋然性を示す指標Ｉａを算出する。続いて、空室推定部１１２は、インフラＢを利用するための契約の有無を示す契約有無情報に基づいて、空室である蓋然性を示す指標Ｉｂを算出する。以後同様に、空室推定部１１２は、インフラＸを利用するための契約の有無を示す契約有無情報に基づいて、空室である蓋然性を示す指標Ｉｘを算出する。

【0046】

最終的には、空室推定部１１２は、空室である蓋然性を示す指標Ｉを、Ｉ＝（ＷａＩａ＋ＷｂＩｂ＋・・・ＷｘＩｘ）／（Ｗａ＋Ｗｂ＋・・・Ｗｘ）とする。換言すると、空室推定部１１２は、インフラ毎に求めた指標を、インフラ毎に定められた重みを用いて重み付き平均を算出し、空室である蓋然性を示す指標とする。これにより、空室推定部１１２は、指標算出の根拠に用いるインフラの種類を指標に反映することができる。

【0047】

図５（ｂ）は、契約の種類と、指標の修正値とを対応づけて格納するデータベースを示す図である。図５（ｂ）に示すデータベースは、インフラを利用するための契約として、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主が契約主である第２種契約との、少なくとも２種類の契約が用意される場合を想定している。図５（ｂ）において、借主用の契約の修正値Ｑは、貸主用の契約の修正値Ｐよりも小さな値であり、例えば、Ｐ＝１．０、Ｑ＝０．５である。

【0048】

空室推定部１１２は、各インフラを利用するための契約の有無を示す契約有無情報に基づいて空室である蓋然性を示す指標値を算出し、その後、契約の種類に基づいて指標値を修正する。例えば、インフラＡを利用するための契約の有無を示す契約有無情報に基づいて算出した指標が指標Ｉａである場合に、その契約の契約主が貸主である第２種契約であれば、空室推定部１１２は、Ｑ×ＩａをインフラＡに関する指標とする。これにより、空室推定部１１２は、インフラの契約有無情報取得部１１１が取得した契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出することが実現できる。

【0049】

以上のように、実施の形態に係る情報処理装置１は、問い合わせのあった不動産物件について、その物件が賃貸用不動産物件である場合、物件が空室である蓋然性を出力することができる。
ここで、例えば物件の賃貸を希望するユーザＵは、情報処理装置１に問い合わせた賃貸用不動産物件が空室でない場合、その後物件が空室となるタイミングを知りたい場合もあると考えられる。

【0050】

そこで、情報処理装置１は、通信ネットワークＮを介して空き室情報の通知要求を取得する通知要求取得部１１５をさらに備えている。情報出力部１１３は、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が所定の空室該当閾値以上となった場合、通知要求を送信した端末２に指標を出力する。

【0051】

ここで「空室該当閾値」とは、情報出力部１１３が通知要求を送信した端末２に指標を出力するか否かを判定するために参照する通知可否判定閾値である。空室該当閾値の具体的な値は、通知の信頼性と速報性とを考慮して実験により定めればよいが、例えば７０％である。これにより、通知要求を送信した端末２もユーザＵは、不動産物件が空室である蓋然性が一定以上となると、その旨を知ることができる。

【0052】

近年では、賃貸用不動産物件の広告はインターネット上のウェブサイトに掲載されることが多くなってきた。賃貸用不動産物件の数は膨大であり、また空室情報は日々変動する。このため、広告の更新が間に合わなかったり、更新が漏れたりすることによって、本来空室ではない物件が賃貸用不動産物件の広告に掲載されることも起こりうる。不動産物件の賃貸を希望する者の立場からすると、賃貸用不動産物件の広告に掲載されている物件は空室であることを期待する。このため、賃貸用不動産物件の広告に掲載されている物件のうち、空室でない物件を検出し、必要に応じて削除することが望まれている。

【0053】

そこで、実施の形態に係る情報処理装置１は、インターネット上に賃貸用不動産物件の広告サイトを掲載している広告サイトの管理者から、そのサイトのＵＲＩ（Uniform Resource Identifier）を取得する。物件情報取得部１１０は、広告サイトの管理者から取得したＵＲＩに基づいて通信ネットワークＮを介して入居者募集のための広告にアクセスし、賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する。情報出力部１１３は、物件特定情報で特定される不動産物件が空室である蓋然性が所定の通知該当閾値未満である場合、そのことを示す情報を広告の管理者の連絡先に通知する。

【0054】

ここで「通知該当閾値」とは、情報出力部１１３が広告の管理者の連絡先に通知するか否かを判定するために参照する通知要否判定閾値である。通知該当閾値の具体的な値は、通知の信頼性等を考慮して実験により定めればよいが、例えば５０％である。この場合、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される賃貸用不動産物件が空室である蓋然性が５０％を下回ると、情報出力部１１３はその旨を管理者の連絡先に通知する。

【0055】

なお、「管理者の連絡先」とは、ウェブサイトの管理者が確認できる態様で情報出力部１１３が通知を送ることができればどのようなものでもよく、例えば、管理者のメールアドレス、管理者が端末上で実行するアプリケーションソフトにおけるポップアップ通知、管理者が利用するＳＮＳ（Social Networking Service）への投稿である。

【0056】

これにより、賃貸用不動産物件の広告サイトを掲載している広告サイトの管理者は、空室でない賃貸用不動産物件が自身の広告サイトに掲載されていることを知ることができ、広告を削除する対応を取るきっかけを得ることができる。

【0057】

なお、賃貸用不動産物件の広告サイトを掲載している広告サイトの管理者から明示的な許可を得ている場合、情報処理装置１が、空室でない賃貸用不動産物件を広告サイトから削除してもよい。このため、情報処理装置１は、物件特定情報で特定される不動産物件が空室である蓋然性が所定の通知該当閾値未満である場合、広告サイトの管理者から許可を得ていることを条件として、不動産物件に関する広告を非表示とする広告管理部１１６をさらに備えてもよい。

【0058】

これにより、賃貸用不動産物件の広告サイトを掲載している広告サイトの管理者は、情報処理装置１に明示的な許可を与えることにより、空室でない賃貸用不動産物件を広告サイトから自動的に削除することができる。

【0059】

＜情報処理装置１が実行する学習方法の処理フロー＞
図６は、実施の形態に係る情報処理装置１が実行する処理の流れを説明するためのフローチャートである。本フローチャートにおける処理は、例えば情報処理装置１が起動したときに開始する。

【0060】

物件情報取得部１１０は、通信ネットワークＮを介して賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する（Ｓ２）。賃貸情報取得部１１４は、賃貸物件データベース１００を参照して、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用物件か否かを示す賃貸物件情報を取得する（Ｓ４）。

【0061】

物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件である場合（Ｓ６のＹｅｓ）、インフラの契約有無情報取得部１１１は、契約データベース３０を参照して、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件にインフラを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得する（Ｓ８）。

【0062】

空室推定部１１２は、インフラの契約有無情報取得部１１１が取得した契約有無情報に基づいて、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出する（Ｓ１０）。情報出力部１１３は、空室推定部１１２が算出した指標を出力する（Ｓ１２）。

【0063】

物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でない場合（Ｓ６のＮｏ）、情報出力部１１３は、空室推定部１１２が算出した指標に替えて、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が賃貸用不動産物件でないことを示す情報を出力する（Ｓ１４）。

【0064】

情報出力部１１３が指標又は賃貸用不動産物件でないことを示す情報を出力すると、本フローチャートにおける処理は終了する。

【0065】

＜実施の形態に係る情報処理装置１が奏する効果＞
以上説明したように、実施の形態に係る情報処理装置１によれば、賃貸用不動産物件が空室か否かを示す情報の精度を向上させることができる。

【0066】

以上、本発明を実施の形態を用いて説明したが、本発明の技術的範囲は上記実施の形態に記載の範囲には限定されず、その要旨の範囲内で種々の変形及び変更が可能である。例えば、装置の分散・統合の具体的な実施の形態は、以上の実施の形態に限られず、その全部又は一部について、任意の単位で機能的又は物理的に分散・統合して構成することができる。また、複数の実施の形態の任意の組み合わせによって生じる新たな実施の形態も、本発明の実施の形態に含まれる。組み合わせによって生じる新たな実施の形態の効果は、もとの実施の形態の効果を合わせ持つ。

【0067】

＜第１の変形例＞
上記では、事業者３が契約データベース３０を保持し、情報処理装置１が事業者３に問い合わせる場合について説明した。しかしながら、例えば情報処理装置１の管理者がインフラを提供する事業を手がけている場合もありうる。そのような場合、情報処理装置１が契約データベース３０の全部又は少なくとも一部を管理してもよい。

【0068】

＜第２の変形例＞
上記では、賃貸用不動産物件でインフラを利用するための契約として、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主が契約主である第２種契約との、少なくとも第２種類の契約が用意される場合について説明した。ここで、第２種契約において、インフラを利用するための契約主は必ずしも貸主でなくてもよく、借主又は貸主とは異なる第三者であってもよい。以下、実施の形態に係る情報処理装置１の第２１の変形例として、第２種契約におけるインフラを利用するための契約主が借主又は貸主とは異なる第三者を含む場合について説明する。

【0069】

第２の変形例に係る第２種契約において、インフラを利用するための契約主は、貸主ではなく、貸主の代理ないし代行をする者である。具体的には、第２の変形例において貸主の代理ないし代行をする者とは、賃貸用不動産物件に借主がいない場合に、貸主の依頼に応じて、貸主に代わってその賃貸用不動産物件を管理し、賃貸用不動産物件におけるインフラを利用するための契約をインフラを提供している事業者３と結ぶ物件の管理者である。この意味で、第２の変形例に係る管理者は、貸主に代わってその賃貸用不動産物件におけるインフラを利用するための契約をインフラを提供している事業者３と結ぶ契約代行者ともいえる。

【0070】

限定はしないが、第２の変形例に係る管理者の具体例は、賃貸用不動産物件を管理する不動産会社や、不動産会社に不動産物件情報を提供する物件情報提供会社等である。

【0071】

図７は、実施の形態の第２の変形例に係る契約有無情報取得部１１１が参照する契約データベース３１のデータ構造を模式的に示す図である。図７に示すように、第２の変形例に係る契約データベース３１は、図３に示す実施の形態に係る契約データベース３０に加えて、各賃貸用不動産物件におけるインフラの契約が第１種契約か第２種契約かを示す契約情報が含まれる。

【0072】

ここで、賃貸用不動産物件におけるインフラを利用するための契約を代行する契約代行者は、あらかじめインフラを提供している事業者３と契約を結ぶことにより、その賃貸用不動産物件を借りている貸主がインフラ利用のための契約を解除すると自動的にインフラを利用するための契約を開始してもよい。これにより、賃貸不動産物件においてインフラを利用するための契約が途切れることを防止できる。

【0073】

図８（ａ）−（ｂ）は、実施の形態の第２の変形例に係る空室推定部１１２が指標算出時に利用するパラメータを格納したパラメータデータベース１０２のデータ構造を模式的に示す図である。具体的には、図８（ａ）は、インフラの種類と、指標への影響度を示す重みとを対応づけて格納するデータベースを示す図であり、図５（ａ）を参照して上述した実施の形態に係るデータベースと同一である。

【0074】

一方、図８（ｂ）は、契約の種類と、指標の修正値とを対応づけて格納するデータベースを示す図であり、図５（ｂ）を参照して上述した実施の形態に係るデータベースに対応するデータベースである。図８（ｂ）に示すように、第２の変形例に係る契約の種類と、指標の修正値とを対応づけて格納するデータベースにおいては、契約の種類は「貸主用」に替えて「管理者用」が格納されている。

【0075】

実施の形態の第２の変形例に係る空室推定部１１２は、契約有無情報取得部１１１が取得した契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する。これにより、情報処理装置１は、賃貸用不動産物件が空室か否かを示す情報の精度をより向上させることができる。

【符号の説明】

【0076】

１・・・情報処理装置
２・・・端末
３・・・事業者
１０・・・記憶部
１１・・・制御部
３０、３１・・・契約データベース
１００・・・賃貸物件データベース
１０１、１０２・・・パラメータデータベース
１１０・・・物件情報取得部
１１１・・・契約有無情報取得部
１１２・・・空室推定部
１１３・・・情報出力部
１１４・・・賃貸情報取得部
１１５・・・通知要求取得部
１１６・・・広告管理部
Ｓ・・・空室情報管理システム

【要約】

【課題】賃貸用不動産物件が空室か否かを示す情報の精度を向上させる。
【解決手段】物件情報取得部１１０は、賃貸用不動産物件を特定するための物件特定情報を取得する。契約有無情報取得部１１１は、物件情報取得部１１０が取得した物件特定情報で特定される不動産物件にインフラストラクチャを利用するための契約情報が存在するか否かを示す契約有無情報を取得する。空室推定部１１２は、契約有無情報取得部１１１が取得した契約有無情報に基づいて、不動産物件が空き室である蓋然性を示す指標を算出する。ここで、契約情報は、賃貸用不動産物件の借主が契約主である第１種契約と、賃貸用不動産物件の貸主に代わって契約をする管理者が契約主である第２種契約とを含んでおり、空室推定部１１２は、契約有無情報が第２種契約の存在を示す場合、第１種契約の存在を示す場合よりも、不動産物件が空き室である蓋然性が高い指標を算出する。
【選択図】図２

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】