特許 6568761 不動産評価システム、不動産評価プログラム、および不動産評価方法

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B2)

(11)【特許番号】6568761

(24)【登録日】2019年8月9日

(45)【発行日】2019年8月28日

(54)【発明の名称】不動産評価システム、不動産評価プログラム、および不動産評価方法

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20190819BHJP

【ＦＩ】

   G06Q50/16

【請求項の数】6

【全頁数】14

(21)【出願番号】特願2015-196045(P2015-196045)

(22)【出願日】2015年10月1日

(65)【公開番号】特開2017-68751(P2017-68751A)

(43)【公開日】2017年4月6日

【審査請求日】2018年8月20日

(73)【特許権者】

【識別番号】398036472

【氏名又は名称】株式会社 三友システムアプレイザル

(74)【代理人】

【識別番号】110001737

【氏名又は名称】特許業務法人スズエ国際特許事務所

(72)【発明者】

【氏名】小菅 洋史

(72)【発明者】

【氏名】木村 慶輔

【審査官】 山内 裕史

(56)【参考文献】

【文献】 特開２００４−３３４５１８（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００７−３２８５５７（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００８−２１７１５３（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００４−２２０５１５（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００４−１０２６７２（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００６−３３１００４（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２０１２−２１６１６５（ＪＰ，Ａ）

【文献】 米国特許出願公開第２０１４／０３４３９７０（ＵＳ，Ａ１）

(58)【調査した分野】（Int.Cl.，ＤＢ名）

Ｇ０６Ｑ １０／００ − ９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

リフォームされた不動産に対して、前記不動産の成約価格からリフォームに影響されない部分の価格を引き算し、リフォームによる市場価格の増加額を算出する第１算出部と、
前記リフォームされた不動産に対して、リフォームの施工項目ごとに数値化した値と、前記第１算出部によって算出された前記リフォームによる市場価格の増加額とを記憶する記憶部と、
前記記憶部に記憶されている複数のリフォームによる市場価格の増加額と複数のリフォームの施工項目ごとの値との関係に基づいて、リフォームの施工項目の入力値から前記入力値に対応するリフォームによる市場価格の増加額を算出するための数式を求める数式作成部と、
評価対象に関するリフォームの施工項目の入力値と前記数式とに基づいて、評価対象に関するリフォームによる市場価格の増加額を算出する第２算出部と、を具備する
不動産評価システム。

【請求項2】

不動産の価格算出に用いられる不動産関連情報、前記不動産の市場価格を含む成約情報、および前記不動産に対して施工されたリフォームの情報を含むリフォーム関連情報を備えるデータベースと、
前記不動産関連情報に基づいて、不動産価格を算出する不動産価格算出部と、
リフォームされた不動産に対して、前記成約情報に含まれる前記不動産の成約価格から前記不動産価格算出部によって算出した前記不動産価格を引き算し、リフォームによる市場価格の増加額を算出する増加額算出部と、
前記増加額算出部によって算出した複数のリフォームによる市場価格の増加額と、前記リフォーム関連情報に含まれる複数のリフォームの施工項目ごとの値との関係に基づいて、リフォームの施工項目の入力値から前記入力値に対応するリフォームによる市場価格の増加額を算出するための重回帰分析を実行する実行部と、
評価対象に関するリフォームの施工項目の入力値と前記重回帰分析の結果とに基づいて、評価対象に関するリフォームによる市場価格の増加額を算出する評価結果算出部と、を具備する
不動産評価システム。

【請求項3】

前記不動産関連情報は、前記不動産の属性に係る補正情報を更に有し、
前記不動産価格算出部は、前記補正情報に基づいて、前記不動産の不動産価格を算出する
請求項２に記載の不動産評価システム。

【請求項4】

前記データベースの不動産関連情報は、戸建不動産の土地関連情報と建物関連情報とが含まれる戸建不動産情報、またはマンション不動産のマンション関連情報が含まれるマンション不動産情報を備える
請求項２または３に記載の不動産評価システム。

【請求項5】

不動産の価格算出に用いられる不動産関連情報、前記不動産の市場価格を含む成約情報、および前記不動産に対して施工されたリフォームの情報を含むリフォーム関連情報を有するデータベースを備える不動産評価システムに不動産評価を実行させるための不動産評価プログラムであって、前記不動産評価システムを、
前記不動産関連情報に基づいて、不動産価格を算出する不動産価格算出手段と、
リフォームされた不動産に対して、前記成約情報に含まれる前記不動産の成約価格から前記不動産価格算出手段によって算出した前記不動産価格を引き算し、リフォームによる市場価格の増加額を算出する増加額算出手段と、
前記増加額算出部によって算出した複数のリフォームによる市場価格の増加額と、前記リフォーム関連情報に含まれる複数のリフォームの施工項目ごとの値との関係に基づいて、リフォームの施工項目の入力値から前記入力値に対応するリフォームによる市場価格の増加額を算出するための重回帰分析を実行する実行手段と、
評価対象に関するリフォームの施工項目の入力値と前記重回帰分析の結果とに基づいて、評価対象に関するリフォームによる市場価格の増加額を算出する評価結果算出手段と、として機能させるための
不動産評価プログラム。

【請求項6】

不動産の価格算出に用いられる不動産関連情報、前記不動産の市場価格を含む成約情報、および前記不動産に対して施工されたリフォームの情報を含むリフォーム関連情報を有するデータベースを備える不動産評価システムの不動産評価方法であって、
前記不動産関連情報に基づいて、不動産価格を算出し、
リフォームされた不動産に対して、前記成約情報に含まれる前記不動産の成約価格から算出した前記不動産価格を引き算し、リフォームによる市場価格の増加額を算出し、
算出した複数のリフォームによる市場価格の増加額と、前記リフォーム関連情報に含まれる複数のリフォームの施工項目ごとの値との関係に基づいて、リフォームの施工項目の入力値から前記入力値に対応するリフォームによる市場価格の増加額を算出するための重回帰分析を実行し、
評価対象に関するリフォームの施工項目の入力値と前記重回帰分析の結果とに基づいて、評価対象に関するリフォームによる市場価格の増加額を算出する
不動産評価方法。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

実施形態は、不動産評価システム、不動産評価プログラム、および不動産評価方法に関する。

【背景技術】

【0002】

リフォーム、リノベーション、修繕など（以下、「リフォームなど」と称する）が不動産（土地・建物（家屋））に施工されると、不動産の市場価値は上昇する。

【0003】

不動産にリフォームなどが施工される場合に生じる費用は、リフォームなどの施工業者による見積りおよび請求書から把握可能である。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0004】

【特許文献1】特開２００２−２４３５７号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0005】

上記のようにリフォームなどの実費はある程度の精度で把握可能であるが、不動産にリフォームなどが施工されることによりそのリフォーム後に不動産の市場価値（例えば売買価格）がどの程度増加するかを把握することは困難である。例えば、リフォームの施工項目の中には高価ではあるが、不動産の市場価格の増加への寄与の低い施工項目がある。これとは逆に、例えば、低価格であるが、不動産の価格の増加寄与が高い施工項目もある。

【0006】

現状において、リフォームなどが施工されたことに伴って上昇した不動産の市場価格を算出する際には、例えば、専門家が評価物件の現地に直接行き、リフォームなどの施工項目を確認する。この場合、評価結果は、専門家の経験から影響を受け、主観的になり易い。また、専門家がリフォーム現場に実際に行く必要があるため、評価結果の算出コストが増大し、評価結果を出すまでの期間が長くなる場合がある。

【0007】

本発明は、上記事情に鑑みてなされており、リフォームなどにより上昇する不動産の価格を高精度かつ容易に算出する不動産評価システム、不動産評価プログラム、および不動産評価方法を提供する。

【課題を解決するための手段】

【0008】

実施形態によれば、不動産評価システムは、リフォームされた不動産に対して、前記不動産の成約価格からリフォームに影響されない部分の価格を引き算し、リフォームによる市場価格の増加額を算出する第１算出部と、前記リフォームされた不動産に対して、リフォームの施工項目ごとに数値化した値と、前記第１算出部によって算出された前記リフォームによる市場価格の増加額とを記憶する記憶部と、前記記憶部に記憶されている複数のリフォームによる市場価格の増加額と複数のリフォームの施工項目ごとの値との関係に基づいて、リフォームの施工項目の入力値から前記入力値に対応するリフォームによる市場価格の増加額を算出するための数式を求める数式作成部と、評価対象に関するリフォームの施工項目の入力値と前記数式とに基づいて、評価対象に関するリフォームによる市場価格の増加額を算出する第２算出部と、を具備する。

【図面の簡単な説明】

【0009】

【図1】第１実施形態に係る不動産評価システムの一例を示すブロック図。

【図2】戸建データベースにおける土地関連情報および建物関連情報の一例を示すデータ構造図。

【図3】土地関連情報における路線価補正率の詳細の一例を示すデータ構造図。

【図4】戸建データベースにおける成約情報の一例を示すデータ構造図。

【図5】リフォーム関連情報の一例を示すデータ構造図。

【図6】第１実施形態に係る不動産評価システムの価格上昇値の予測処理を示すフローチャート。

【図7】リフォームによる市場価格の増加額の一例を示す図。

【図8】重回帰分析の一例を示す図。

【図9】第１実施形態に係るリフォームによる市場価格の増加額の出力結果の一例を示す図。

【図10】第２実施形態に係る不動産評価システムの一例を示すブロック図。

【図11】第２実施形態に係る不動産評価システムの価格上昇値の予測処理を示すフローチャート。

【発明を実施するための形態】

【0010】

以下、図面を参照して、発明の実施形態について説明する。この説明においては、全図にわたり共通の部分には共通の参照符号を付す。

【0011】

以下の各実施形態は、リフォームによる不動産の市場価格の増加額の算出について説明する。しかしながら、例えばリノベーションまたは修繕などの工事による不動産の市場価格の増加額の算出についても同様に適用可能である。

【0012】

（第１実施形態）
［不動産評価システム］
本実施形態に係る不動産評価システムは、リフォームされた不動産に対して、当該不動産の成約価格からリフォームに影響されない部分（土地・建物）の価格を引き算し、リフォームによる市場価格の増加額を算出する。

【0013】

また、本実施形態に係る不動産評価システムは、リフォームされた不動産に対して、リフォームの施工項目ごとに数値化した値と、算出された当該リフォームによる市場価格の増加額とを管理する。

【0014】

そして、本実施形態に係る不動産評価システムは、複数のリフォームによる市場価格の増加額と当該複数のリフォームの施工項目ごとの値との関係に基づいて、リフォームの施工項目の入力値から当該入力値に対応するリフォームによる市場価格の増加額を算出するための数式を求める。

【0015】

これにより、本実施形態に係る不動産評価システムは、評価対象に関するリフォームの施工項目の入力値と数式とに基づいて、評価対象に関するリフォームによる市場価格の増加額を算出可能である。

【0016】

図１乃至図５を用い、第１実施形態に係る不動産評価システムについて説明する。図１は、第１実施形態に係る不動産評価システム１を示すブロック図である。図１に示すように、第１実施形態に係る不動産評価システム１は、出力部２、入力部３、表示部４、メモリ５、戸建データベース６、例えばＣＰＵ（Central Processing Unit）などのプロセッサ１０、およびルータ８を備え、バス９を介してこれらが互いに通信可能に接続される。

【0017】

出力部２は、不動産評価システム１の出力結果を外部のプリンタ等に出力する。

【0018】

入力部３は、例えばキーボード、マウス、または、タッチパネル等からのユーザ操作に伴うデータを入力する。

【0019】

表示部４は、出力部２の出力結果または入力部３から入力データ等を表示する。

【0020】

メモリ５は、各種のプログラム及びデータを記憶する。本実施形態において、メモリ５は、不動産評価プログラムＰを記憶する。メモリ５は、例えばＨＤＤ（Hard Disc Drive）やＳＳＤ（Solid State Drive）等の不揮発性メモリや、ＳＲＡＭ（Static Random Access Memory）等の揮発性メモリを備え、ＲＯＭ（Read Only Memory）またはＲＡＭ（Random Access Memory）として働く。

【0021】

戸建データベース６は、後述する価格上昇値の予測処理において利用されるデータベースであって、戸建成約事例に係るデータを含む。戸建データベース６は、不動産の価格算出に用いられる不動産関連情報である土地関連情報６１および建物関連情報６２と、不動産の市場価格を含む成約情報６３と、不動産に対して施工されたリフォームの情報を含むリフォーム関連情報６４とを備える。

【0022】

図２に示すように、土地関連情報６１は、各所在地の物件ごとに、土地面積（ｍ^２）６１１、路線価（千／ｍ^２）６１２、補正情報６１０（路線価補正率６１０ａ、地積６１０ｂ、形状６１０ｃ、角地６１０ｄ）、および推定土地価格（千円）６１６を備える。例えば物件１は、土地面積６１１が189.75ｍ^２、路線価６１２が44千／ｍ^２、路線価補正率６１０ａが121.01％、推定土地価格６１６が10,103千円である。路線価補正率６１０ａの詳細については、後述する。

【0023】

同図に示すように、建物関連情報６２は、上記各所在地の物件ごとに、建物延床面積（ｍ^２）６２１、建築年月６２２、成約年月６２３、推定建物価格（千円）６２４を備える。例えば物件５について、建物延床面積６２１は100.20（ｍ^２）、建築年月６２２は2001年9月、成約年月６２３は2014年9月、推定建物価格６２４は4,910（千円）である。

【0024】

図３に示すように、路線価補正率６１０ａは、各所在地である都道府県６１０ａ１および市町村６１０ａ２の単位で、標準価格平均６１０ａ３、相続税路線価平均６１０ａ４、路線価補正率６１０ａ５を備える。標準価格平均６１０ａ３は、当該所在地における実際の不動産鑑定士による査定額の平均である。相続税路線価平均６１０ａ４は、例えば当該所在地の国土交通省が開示する相続税路線価を当該所在地における取引実績に応じて定まる所定の値（例えば0.7）で割った値である。路線価補正率６１０ａ５は、標準価格平均６１０ａ３を相続税路線価平均６１０ａ４で割った値である。なお、土地関連情報６１は、例えば国土交通省が開示する相続税路線価が更新されるタイミングまたは補正情報６１０が変動するタイミング等で、適宜更新可能である。

【0025】

図４に示すように、成約情報６３は、物件ごとに、成約年月日６３１、成約価格（千円）６３２を備える。例えば物件１について、成約年月日６３１は2014年5月、成約価格６３２は14,980（千円）である。

【0026】

また、図４の成約情報６３は、物件ごとに、リフォームの施工項目とその施工状態とを含む。施工項目は、屋内、水周り、設備などに分類されている。施工項目としては、例えば、フローリング、クロス工事（壁紙）、建具、浴室、洗面、トイレ、キッチン、コンロ、給湯器、配管を含む。図４において、○は、対応する施工項目の全部施工を示し、△は対応する施工項目の部分的施工を示し、空白は施工なしを示す。

【0027】

図５に示すように、リフォーム関連情報６４は、物件ごとに、リフォームの施工項目とその施工状態を表す値を含む。

【0028】

本実施形態において、リフォームの施工項目に対応する値は、重回帰分析の説明変数に相当する。

【0029】

例えば、フリーリングに対応する値は、フローリングの張り替えを施工した平米（ｍ^２）であり、クロスに対応する値はクロスの張り替えを施工した平米（ｍ^２）であり、浴室に対応する値は浴室のリフォーム施工の有無（1.0/0.0）である。

【0030】

図１に戻り、プロセッサ１０は、メモリ１０に記憶されているプログラムＰを実行することにより、土地価格算出部１１、建物価格算出部１２、積算部１３、増加額算出部１４、重回帰分析実行部１５、評価結果出力部１６としての機能を実現する。プロセッサ１０は、バス９を介して不動産評価システム１の全体を制御するように構成される。

【0031】

土地価格算出部１１は、土地関連情報６１を参照し、敷地面積と土地単価と補正情報とを乗算し、物件の推定土地価格を算出する。

【0032】

建物価格算出部１２は、建物関連情報６２を参照し、延床面積と建築単価とを乗算し、物件の推定建物価格を算出する。

【0033】

加算部１３は、算出した推定土地価格と推定建物価格とを加算（積算）し、評価物件の推定不動産価格を算出する。なお、上記土地価格算出部１１、建物価格算出部１２、および加算部１３は、不動産価格算出部を構成する。

【0034】

増加額算出部１４は、成約情報６３を参照し、算出した推定不動産価格を成約価格から減算することで、物件のリフォームによる市場価格の増加額を算出する。

【0035】

重回帰分析実行部１５は、リフォーム関連情報６４を参照し、物件のリフォームの施工項目に対応する値（施工数量）を取得する。

【0036】

また、重回帰分析実行部１５は、物件ごとに、リフォームによる市場価格の増加額を目的変数とし、リフォームの施工項目に対応する値を説明変数とし、重回帰分析を実行し、多変数一次式の係数である重回帰係数と切片とを算出する。

【0037】

評価結果出力部１６は、重回帰係数及び切片（重回帰分析の結果）と評価対象のリフォームの施工項目に対応する値（計画リフォーム内容）とに基づいて、評価対象のリフォームによる市場価格の増加額（市場価格予測上昇値）を算出し、例えば出力部２等から当該結果を出力する。

【0038】

ルータ８は、不動産評価システム１をインターネット等の所定のネットワーク２０に接続させる。このため、不動産評価システム１は、ネットワーク２０を介して、複数のＰＣ端末等の他端末と接続すること、および、国土交通省がインターネットのホームページ上に開示する相続税路線価等の外部情報にアクセスすることが可能である。なお、ルータ８は、不動産評価システム１に必須の要件ではなく、不動産評価システム１の外部であってもよい。

【0039】

［不動産評価価格の上昇値の予測処理（評価処理）］
図６にそって、上記構成の不動産評価システム１が実行する不動産評価価格の上昇値の予測処理について説明する。図６は、第１実施形態に係る不動産評価システムの価格上昇値の予測処理を示すフローチャートである。なお、以下の説明において、算出された数値および必要なデータ等は、プロセッサ１０の制御により、適宜メモリ５に格納され、メモリ５で展開されて演算処理される。

【0040】

ステップＳ１１において、土地価格算出部１１は、土地関連情報６１を参照し、敷地面積と土地単価と補正情報とを乗算し、物件の推定土地価格を算出する。具体的には、土地価格算出部１１は、図２に示した土地関連情報６１を参照し、物件の市町村所在地の土地面積６１１に、路線価６１２および補正情報６１０（路線価補正率６１０ａ、地積６１０ｂ、形状６１０ｃ、および角地６１０ｄ）を乗算し、推定土地価格を算出する。このように、市場の成約価格に基づいた補正情報６１０を考慮することで、推定土地価格をより市場の価格に近付くように補正することができる。土地の実際上の成約価格は、例えば都市部の土地の場合には敷地面積と土地単価とを乗算した単純な試算価格よりも高くなる傾向がある一方、過疎部の土地の場合には上記試算価格よりも低くなる傾向がある。本実施形態のように、補正情報６１０を用いて推定土地価格を補正することにより、より正確な土地価格を推定可能である。

【0041】

ステップＳ１２において、建物価格算出部１２は、建物関連情報６２を参照し、延床面積と建築単価とを乗算し、評価物件の推定建物価格を算出する。具体的には、建物価格算出部１２は、図２で示した建物関連情報６２を参照し、建物延床面積６２１に、構造別の再調達価格と残価率とを乗算する。例えば、物件１が木造建築物の場合、再調達価格は14万円程度であり、残価率は木造建築物の法定耐用年数22年から成約年月日（2014年5月）と建築年月日（1985年10月）との差（約29年）を減算した年月（-7年）を再び定耐用年数22年で割ることにより算出される。物件１の場合、上記の結果が負の数となるため、推定建築価格６２４は0（千円）となる。なお、上記再調達価格および耐用年数等は、必要に応じて変更可能である。

【0042】

ステップＳ１３において、加算部１３は、ステップＳ１１で算出した推定土地価格とステップＳ１２で算出した推定建物価格とを加算し、物件の推定不動産価格を算出する。

【0043】

ステップＳ１４において、増加額算出部１４は、成約情報６３を参照し、算出した推定不動産価格を成約価格から減算することで、物件のリフォームによる増加額を算出する。具体的には、増加額算出部１４は、図４で示した成約情報６３を参照し、ステップＳ１３で算出した推定不動産価格を対象物件に対応する成約価格６３２から減算することで、リフォームによる増加額を算出する。その結果、リフォームによる増加額は、例えば、図７のように示される。例えば、図７の物件１の場合、推定不動産価格10,103（千円）を成約価格14,980（千円）６３２から減算することで、リフォームによる増加額4,877（千円）が算出される。

【0044】

ステップＳ１５において、重回帰分析実行部１５は、リフォーム関連情報６４を参照し、物件のリフォームの施工項目に対応する値（施工数量）を取得する。具体的には、重回帰分析実行部１５は、図５で示したリフォーム関連情報６４を参照し、施工数量である値Ｘ１からＸ１８を取得する。例えば、物件１の場合、重回帰分析実行部１５は、フローリングの値52.1（ｍ^２）、クロスの値318.8（ｍ^２）、浴室の値1.0、洗面の値1.0、トイレの値1.0、キッチンの値1.0、外壁の値0.0、 ．．． 、分電盤の値0.0、インターホンの値1.0、コンロの値0.0、 ．．．を取得する。

【0045】

図８上段に示すように、重回帰分析実行部１５は、物件ごとに、リフォームによる市場価格の増加額（目的変数）と、取得されたリフォームの施工項目の値（説明変数）Ｘ１〜Ｘ１８と、重回帰係数ａ１〜ａｎと、切片（定数項）Ｃとを用い、各物件についての多変数一次方程式である数式（Ｉ）を作成する。本例では、説明変数の項数が１８項であり定数項が１項であるため、数式（Ｉ）として少なくとも１９個以上の連立方程式を作成する。

【0046】

重回帰分析実行部１５は、作成した多変数一次方程式を用いて重回帰分析を行う。これは、ステップＳ１４で算出したリフォームによる増加額と、重回帰係数と説明変数と切片とで求まる値とが相関関係にあることに基づいて、重回帰係数を求める処理である。具体的には、重回帰分析実行部１５は、図７で示した連立の数式（Ｉ）を解き、重回帰係数ａ１〜ａｎを算出する。その結果、図８下段に示すように、例えば、床工事の係数ａ１が10.6千円／ｍ^２、クロス工事の係数ａ２が5.9千円／ｍ^２、、、のように、各重回帰係数ａ１〜ａ１８および切片Ｃが算出される。

【0047】

ステップＳ１６において、評価結果出力部１６は、重回帰分析の結果（算出した重回帰係数ａ１〜ａ１８および定数項Ｃ）と評価対象のリフォームの施工項目に対応する値（計画リフォーム内容）とに基づいて、評価対象のリフォームによる市場価格の増加額（市場価格予測上昇値）を算出し、例えば出力部２等から当該結果を出力する。出力部２から結果された出力結果は、例えば図９のように示される。図９に示すように、評価結果出力部１８は、所在地“東京都東大和市○○”の評価物件について、当該評価物件の重回帰分析の結果と入力されたリフォーム内容詳細分析６５とから試算結果（評価結果）“約5517千円”を算出し、当該試算結果を出力部２より出力し、図示しないプリンタ等からプリント出力させる。

【0048】

［作用効果］
以上説明したように、第１実施形態に係る不動産評価システム１、不動産評価プログラムＰ、および不動産評価方法によれば、少なくとも以下の（１）の効果が得られる。

【0049】

（１）リフォームなどにより上昇する不動産の価格を高精度かつ容易に算出できる。

【0050】

第１実施形態に係る不動産評価システム１では、増加額算出部１４が、成約情報６３を参照し、算出した推定不動産価格を成約価格６３２から減算することで、評価物件のリフォーム工事による増加額を算出する（図６のＳ１４）。成約価格６３２は、例えば年に１万件程度の不動産情報提供企業の保有する成約事例であって、実際の市場の事例に基づいた価格である。このように、信頼性の高い成約情報６３から逆算して、リフォームに伴う不動産の増加額を算出することで、評価結果の精度を向上できる。

【0051】

また、第１実施形態に係る不動産評価システム１では、重回帰式実行１５は、リフォーム関連情報６４を参照し、物件のリフォームの施工項目に対応する値（施工数量）を取得し、物件ごとに、リフォームによる市場価格の増加額を目的変数とし、リフォームの施工項目に対応する値を説明変数とし、重回帰分析を実行し、多変数一次式の係数である重回帰係数と切片とを算出する。（図６のＳ１５、図８）。従って、一旦、各物件についての重回帰分析を行えば、各物件についての重回帰係数ａ１〜ａ１８および定数項Ｃが算出され、与えられた資料等から必要なリフォーム施工項目について入力すれば評価結果を得ることができる。そのため、査定をする専門家が評価物件の現地に直接出向いたり、リフォーム施工内容を確認する必要がない。このように、本実施形態によれば、査定をする専門家の経験や算入するリフォーム施工内容に依存せず、客観的な評価結果を高精度かつ容易に算出できる。

【0052】

さらに、本実施形態に係る不動産評価システム１では、土地価格算出部１１が、市場の成約価格に基づいた補正情報６１０（路線価補正率６１０ａ、地積６１０ｂ、形状６１０ｃ、および角地６１０ｄ）を考慮し、市場の価格に近付くように補正して、推定土地価格を算出する（図６のＳ１１）。この点でも、評価結果の精度を向上できる。

【0053】

加えて、上述の通り、本実施形態によれば、査定する専門家がリフォーム現場に実際に行く必要がないため、評価結果の算出コストを低減できる。

【0054】

また、第１実施形態に係る不動産評価システム１によれば、リフォームに伴う不動産の上昇価格である評価結果の信頼性を向上でき、また評価時間も大幅に低減できる。そのため、建物のリフォームに関する費用についても住宅ローンで融資を受けることが可能となり、利便性を向上できる点でも有利である。

【0055】

（第２実施形態（マンションについても評価可能な一例））
［不動産評価システム］
図１０を用い、第２実施形態に係る不動産評価システム１について説明する。図１０は、第２実施形態に係る不動産評価システム１を示すブロック図である。第２実施形態は、マンション（ここでは、区分マンション）についても評価可能な一例に関する。この説明において、上記第１実施形態と実施的に重複する部分の詳細な説明を省略する。

【0056】

図１０に示すように、第２実施形態に係る不動産評価システム１は、マンションデータベース（マンション成約事例）７を更に備え、プロセッサ１０がメモリ１０に記憶されているプログラムＰを実行することにより、マンション価格算出部１９としての機能を更に実現する点で、上記第１実施形態と相違する。

【0057】

マンションデータベース７は、区分マンションの市場の成約事例に基づくデータベースであって、マンション不動産の価格算出に用いられるマンション関連情報７１、マンション不動産の市場価格を含む成約情報７２、マンション不動産に対して施工されたリフォームの情報を含むリフォーム関連情報７３を備える。

【0058】

マンション関連情報７１は、当該物件の建物内部の延床面積の他に、開口部の方角、階数等の情報を備える。ここで、区分マンションの場合、戸建と異なり、各区分マンションは持分として土地を所有するものであり、各個室と持分所有の土地を分離して取引することができない。そのため、マンション関連情報７１は、戸建データベース６のような土地関連情報６１を備えていない。一方、マンション関連情報７１は、マンションに関する補正情報７１０を備える。補正情報７１０は、物件ごとに、例えば方位補正情報や階数補正情報などから構成される。

【0059】

成約情報７２は、上記戸建データベース６の成約情報６３と同様に、各所在地の物件ごとに、成約年月日、成約価格（図示せず）を備える。

【0060】

リフォーム関連情報７３は、上記戸建データベース６のリフォーム関連情報６４と同様に、物件ごとに、リフォームの施工項目とその施工状態を表す値を含む。但し、マンションの特性上、リフォームの施工項目の項数は１６項目であり、第１実施形態に係る戸建の１８項目数よりも小さい。具体的には、リフォーム関連情報７３のリフォームの施工項目は、外装項目についての外壁および屋根の２項目が除かれる。

【0061】

マンション価格算出部１９は、マンション関連情報７１を参照し、物件のマンション価格を算出する。詳細については、後述する。

【0062】

その他の構成については、第１実施形態と実質的に同様であるため、その詳細な説明については省略する。

【0063】

［不動産評価価格の上昇値の予測処理（評価処理）］
図１１にそって、第２実施形態に係る不動産評価システム１が実行する不動産評価価格の上昇値の予測処理について説明する。図１１は、第２実施形態に係る不動産評価システム１の価格上昇値の予測処理を示すフローチャートである。

【0064】

ステップＳ１９において、マンション価格算出部１９は、マンション関連情報７１を参照し、評価物件の推定不動産価格であるマンション価格を算出する。具体的には、マンション価格算出部１９は、マンション関連情報７１を参照し、物件の床面積にマンション関連情報７１のマンションの平米単価および補正情報７１０（方位補正情報、階数補正情報等）を乗算し、推定マンション価格を算出する。ここで、マンション関連情報７１のマンションの平米単価は、評価対象と同様の条件の他のマンションの取引事例と比較して設定される。このように、市場の成約価格に基づいたマンションの平米単価や補正情報７１０を考慮することで、推定マンション価格をより市場の価格に近付くように算出することができる。

【0065】

その他のステップＳ１４〜Ｓ１６は、上記第１実施形態と実質的に同様であるため、その詳細な説明を省略する。

【0066】

［作用効果］
以上説明したように、第２実施形態に係る不動産評価システム１、不動産評価プログラムＰ、および不動産評価方法によれば、少なくとも上記（１）と同様の効果が得られる。さらに、第２実施形態に係る不動産評価システム１は、マンションデータベース（マンション成約事例）７、およびマンション価格算出部１９を更に備える。そのため、戸建物件の不動産評価だけなく、高精度かつ容易なマンション不動産の不動産評価をも提供でき、利便性をさらに向上することができる。

【0067】

なお、第１、第２の実施形態では、評価対象の不動産の一例として戸建および区分マンションを例に挙げて説明したが、これに限定されることはない。例えば、一棟マンションや商業用ビル等のその他の評価物件についても同様に適用可能であることは勿論である。

【0068】

以上、第１、第２の実施形態を用いて本発明の説明を行ったが、この発明は上記各実施形態に限定されるものではなく、実施段階ではその要旨を逸脱しない範囲で種々に変形することが可能である。また、上記各実施形態には種々の段階の発明が含まれており、開示される複数の構成要件の適宜な組み合わせにより種々の発明が抽出され得る。例えば各実施形態に示される全構成要件からいくつかの構成要件が削除されても、発明が解決しようとする課題の欄で述べた課題の少なくとも１つが解決でき、発明の効果の欄で述べられている効果の少なくとも１つが得られる場合には、この構成要件が削除された構成が発明として抽出され得る。

【符号の説明】

【0069】

１…不動産評価システム、２…出力部、３…入力部、４…表示部、５…メモリ、６…戸建データベース、７…マンションデータベース、８…ルータ、９…バス、１０…プロセッサ、１１…土地価格算出部、１２…建物価格算出部、１３…加算部、１４…増加額算出部、１５…重回帰分析実行部、１６…評価結果出力部、１９…マンション価格算出部、Ｐ…不動産評価プログラム。

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】