特許 6979227 サーバ、収集方法およびプログラム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B2)

(11)【特許番号】6979227

(24)【登録日】2021年11月17日

(45)【発行日】2021年12月8日

(54)【発明の名称】サーバ、収集方法およびプログラム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20211125BHJP

【ＦＩ】

   G06Q50/16

【請求項の数】6

【全頁数】16

(21)【出願番号】特願2020-4491(P2020-4491)

(22)【出願日】2020年1月15日

(65)【公開番号】特開2021-111267(P2021-111267A)

(43)【公開日】2021年8月2日

【審査請求日】2020年9月24日

(73)【特許権者】

【識別番号】520016538

【氏名又は名称】株式会社アセットバンク

(74)【代理人】

【識別番号】110000578

【氏名又は名称】名古屋国際特許業務法人

(72)【発明者】

【氏名】吉田 宏

【審査官】 阿部 陽

(56)【参考文献】

【文献】 特開２００４−１７１２１１（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００６−２２８１７２（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００８−２５７５３５（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特開２００２−１４９７８８（ＪＰ，Ａ）

【文献】 特許第６１９４５３５（ＪＰ，Ｂ１）

(58)【調査した分野】（Int.Cl.，ＤＢ名）

Ｇ０６Ｑ １０／００−９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

物件の所有者に係る所有者端末、投資家に係る投資家端末、および、仲介業者に係る仲介端末との間で情報通信可能に接続されるサーバであって、
前記所有者が所有する物件に係る情報であって投資可能な金額判断に用いられる物件情報を少なくとも記憶する記憶部と、
前記物件情報に基づいて前記投資家端末に入力された当該物件に対して投資可能な金額を示す第１投資可能額を取得し、取得した前記第１投資可能額を前記記憶部に記憶させる投資可能額取得部と、
前記記憶部に記憶された前記第１投資可能額に基づいて前記所有者端末に入力された前記物件の売却目的の査定を示すステータス情報を取得するステータス取得部と、
前記ステータス情報を取得したことを示す情報を含む報知情報を前記仲介端末に出力し、当該物件のステータス情報が売却目的の査定である場合に投資可能な金額である第２投資可能額の入力を促す情報を少なくとも含む通知情報を、当該物件に対して前記第１投資可能額を入力した前記投資家端末に出力する報知部と、
が設けられていることを特徴とするサーバ。

【請求項2】

前記報知部は、前記報知情報を出力した前記仲介端末から、当該物件について売却目的の査定が開始されることを示す開始情報を取得した後、当該物件に対して第１投資可能額を入力した前記投資家端末に前記通知情報を出力することを特徴とする請求項１記載のサーバ。

【請求項3】

前記投資可能額取得部は、前記投資家端末から前記物件に対する前記第１投資可能額を含む第１メッセージを取得し、当該物件に係る前記所有者端末に前記第１メッセージを送信し、
前記第１メッセージを送信した所有者端末から、当該第１メッセージを読んだか否かを示す既読情報を取得する既読取得部と、
前記第１メッセージを読んだことを示す既読情報を取得した後、当該第１メッセージを入力した投資家端末に予め定められた第２メッセージを出力する返信部と、
が更に設けられていることを特徴とする請求項１または２に記載のサーバ。

【請求項4】

前記第１投資可能額および前記第２投資可能額の少なくとも一方を入力した前記投資家端末と、前記所有者端末および前記仲介端末の少なくとも一方との間で、新たに入力される第３メッセージの通信を行う双方向通信部と、
前記所有者端末および前記仲介端末から入力される制御情報に基づいて、前記双方向通信部における通信の可否を制御する通信制御部と、
が更に設けられていることを特徴とする請求項４記載のサーバ。

【請求項5】

記憶部と、投資可能額取得部と、ステータス取得部と、報知部とを有するサーバを用いた収集方法であって、
前記記憶部が、所有者が所有する物件に係る情報であって投資可能な金額判断に用いられる物件情報を記憶するステップと、
前記投資可能額取得部が、前記物件情報に基づいて投資家端末に入力された当該物件に対して投資可能な金額である第１投資可能額を取得し記憶するステップと、
前記ステータス取得部が、前記所有者が所有者端末に入力した前記物件の売却目的の査定を示すステータス情報を取得するステップと、
前記報知部が、前記ステータス情報を取得したことを示す情報を含む報知情報を仲介端末に出力し、
当該物件のステータス情報が売却目的の査定である場合に投資可能な金額である第２投資可能額の入力を促す情報を少なくとも含む通知情報を、当該物件に対して第１投資可能額を入力した前記投資家端末に出力するステップと、
を有することを特徴とする収集方法。

【請求項6】

コンピュータに、
所有者が所有する物件に係る情報であって投資可能な金額判断に用いられる物件情報を記憶部に記憶させる記憶機能と、
前記物件情報に基づいて前記投資家端末に入力された当該物件に対して投資可能な金額を示す第１投資可能額を取得し、取得した前記第１投資可能額を前記記憶部に記憶させる投資可能額取得機能と、
前記記憶部に記憶された前記第１投資可能額に基づいて所有者端末に入力された前記物件の売却目的の査定を示すステータス情報を取得するステータス取得機能と、
前記ステータス情報を取得したことを示す情報を含む報知情報を仲介端末に出力し、当該物件のステータス情報が売却目的の査定である場合に投資可能な金額である第２投資可能額の入力を促す情報を少なくとも含む通知情報を、当該物件に対して第１投資可能額を入力した前記投資家端末に出力する報知機能と、
を実現させるプログラム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、不動産の価値収集に適用して好適なサーバ、収集方法およびプログラムに関する。

【背景技術】

【0002】

従来、収益不動産（以下「物件」とも表記する。）の査定は不動産業者（以下「仲介業者」とも表記する。）を通じて行われていた。販売の開始は不動産ポータルサイトや、投資情報共有サイトやオークションサイトなどを通じて行われることがほとんどであった。

【0003】

上述の物件査定は、売却を目的とした仲介業者が市場価値を予測して行う方法を用いている。この査定方法では、実際の不動産取引金額との乖離が生じるという問題がある。その為に、この査定方法による物件価格を用いて、不動産を売買するのか運用継続するのか判断するのが難しいという問題があった。これに対して現実に存在する購入希望に基づいて物件を評価して、その評価に基づいた物件の活用を支援する不動産活用支援装置が提案されている（特許文献１参照。）。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0004】

【特許文献1】特許第６１９４５３５号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0005】

特許文献１に記載の不動産活用支援装置は、物件の購入希望者や売却希望者のほか、自らが所有する物件の評価を単に知りたい者など、幅広く物件の客観的な評価を把握したいユーザの要求に応じて物件を評価し、当該物件の有効な活用を支援することを目的としている。

【0006】

しかしながら、仲介業者を介在させないで物件の活用を支援しているため、専門知識を持たない所有者では、査定に必要な物件情報を正しく投資家に伝えること、および、投資家から収集した投資可能額の妥当性を判断すること、が難しいという問題があった。

【0007】

また、物件の購入意思がないにも関わらず購入希望額が提示されることも考えられる。この場合、上述の不動産活用支援装置では、物件の評価を行う基礎となる物件価値の収集が正確に行われない可能性があるという問題があった。

【0008】

本発明は、上記の課題を解決するためになされたものであって、所有物件の価値収集を支援するサーバ、収集方法およびプログラムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0009】

上記目的を達成するために、本発明は以下の手段を提供する。
本発明の第１の態様に係るサーバは、物件の所有者に係る所有者端末、投資家に係る投資家端末、および、仲介業者に係る仲介端末との間で情報通信可能に接続されるサーバであって、前記所有者が所有する物件に係る情報であって投資可能な金額判断に用いられる物件情報を少なくとも記憶する記憶部と、前記物件情報に基づいて前記投資家端末に入力された当該物件に対して投資可能な金額を示す第１投資可能額を取得し、取得した前記第１投資可能額を前記記憶部に記憶させる投資可能額取得部と、前記記憶部に記憶された前記第１投資可能額に基づいて前記所有者端末に入力された前記物件の売却目的の査定を示すステータス情報を取得するステータス取得部と、前記ステータス情報を取得したことを示す情報を含む報知情報を前記仲介端末に出力し、当該物件のステータス情報が売却目的の査定である場合に投資可能な金額である第２投資可能額の入力を促す情報を少なくとも含む通知情報を、当該物件に対して前記第１投資可能額を入力した前記投資家端末に出力する報知部と、が設けられている。

【0010】

本発明の第２の態様に係る収集方法は、所有者が所有する物件に係る情報であって投資可能な金額判断に用いられる物件情報を記憶するステップと、前記物件情報に基づいて投資家端末に入力された当該物件に対して投資可能な金額である第１投資可能額を取得し記憶するステップと、前記所有者が所有者端末に入力した前記物件の売却目的の査定を示すステータス情報を取得するステップと、前記ステータス情報を取得したことを示す情報を含む報知情報を仲介端末に出力し、当該物件のステータス情報が売却目的の査定である場合に投資可能な金額である第２投資可能額の入力を促す情報を少なくとも含む通知情報を、当該物件に対して第１投資可能額を入力した前記投資家端末に出力するステップと、を有する。

【0011】

本発明の第３の態様に係るプログラムは、コンピュータに、所有者が所有する物件に係る情報であって投資可能な金額判断に用いられる物件情報を記憶部に記憶させる記憶機能と、前記物件情報に基づいて前記投資家端末に入力された当該物件に対して投資可能な金額を示す第１投資可能額を取得し、取得した前記第１投資可能額を前記記憶部に記憶させる投資可能額取得機能と、前記記憶部に記憶された前記第１投資可能額に基づいて所有者端末に入力された前記物件の売却目的の査定を示すステータス情報を取得するステータス取得機能と、前記ステータス情報を取得したことを示す情報を含む報知情報を仲介端末に出力し、当該物件のステータス情報が売却目的の査定である場合に投資可能な金額である第２投資可能額の入力を促す情報を少なくとも含む通知情報を、当該物件に対して第１投資可能額を入力した前記投資家端末に出力する報知機能と、を実現させる。

【0012】

本発明の第１の態様に係るサーバ、第２の態様に係る収集方法および第３の態様に係るプログラムによれば、物件について売却目的の査定のステータス情報が取得される前に第１投資可能額を提示した投資家から、売却目的の査定のステータス情報が取得された後に提示される第２投資可能額を収集できる。第１投資可能額を提示した投資家に対して所有者が売却目的の査定を希望していることを伝えて第２投資可能額を収集するため、購入する意思がない投資家が提示する第２投資可能額を排除しやすくなる。

【0013】

仲介端末に報知情報が出力されるため、仲介業者は所有者が物件について売却目的の査定を希望していることを知ることができる。また、投資家から第２投資可能額が提示される可能性があることを知ることができ、仲介業者が第２投資可能額を確認しやすくなる。

【0014】

上記発明の第１の態様において前記報知部は、前記報知情報を出力した前記仲介端末から、当該物件について売却目的の査定が開始されることを示す開始情報を取得した後、当該物件に対して第１投資可能額を入力した前記投資家端末に前記通知情報を出力することが好ましい。

【0015】

このように開始情報を取得した後に通知情報を出力することにより、誤って通知情報が投資家端末に出力されることを防ぎやすくなる。例えば、所有者が誤って所有者端末からサーバに物件について売却目的の査定を希望するステータス情報を送信した場合であっても、仲介端末から開始情報が取得できない時には、投資家端末に通知情報は通知されない。

【0016】

上記発明の第１の態様においては、前記投資可能額取得部は、前記投資家端末から前記物件に対する前記第１投資可能額を含む第１メッセージを取得し、当該物件に係る前記所有者端末に前記第１メッセージを送信し、前記第１メッセージを送信した所有者端末から、当該第１メッセージを読んだか否かを示す既読情報を取得する既読取得部と、前記第１メッセージを読んだことを示す既読情報を取得した後、当該第１メッセージを入力した投資家端末に予め定められた第２メッセージを出力する返信部と、が更に設けられていることが好ましい。

【0017】

このように既読取得部、および、返信部を設けることにより、投資家は物件の所有者が第１メッセージを読んだか否かを知ることができる。なお、予め定められた第２メッセージは、１種類のメッセージであってもよいし、複数種類のメッセージから適宜選択されるものであってもよい。

【0018】

上記発明の第１の態様においては、前記第１投資可能額および前記第２投資可能額の少なくとも一方を入力した前記投資家端末と、前記所有者端末および前記仲介端末の少なくとも一方との間で、新たに入力される第３メッセージの通信を行う双方向通信部と、前記所有者端末および前記仲介端末から入力される制御情報に基づいて、前記双方向通信部における通信の可否を制御する通信制御部と、が更に設けられていることが好ましい。

【0019】

このように双方向通信部および通信制御部を設けることにより、所有者および仲介業者の少なくとも一方は、投資家が提示した第１投資可能額や第２投資可能額について確認を行うことができる。例えば、他と比較して大幅に高い第１投資可能額や第２投資可能額を提示した投資家に対して、投資する意思が本当にあるか否かを確認することができる。

【発明の効果】

【0020】

本発明のサーバ、収集方法およびプログラムによれば、所有者が物件の価値把握目的の査定を希望する場合に第１投資可能額を提示した投資家から、所有者が物件について売却目的の査定を希望する場合に提示される第２投資可能額を収集でき、所有物件の価値収集を支援できるという効果を奏する。

【図面の簡単な説明】

【0021】

【図1】本発明の一実施形態に係る不動産価値データ収集システムを示す図である。

【図2】不動産価値データを収集する方法を説明する図である。

【図3】物件情報が登録される場合の演算処理を説明する図である。

【図4】第１メッセージを取得する場合の演算処理を説明する図である。

【図5】第２メッセージを出力する場合の演算処理を説明する図である。

【図6】報知情報および通知情報を出力する場合の演算処理を説明する図である。

【図7】双方通信を制御する処理を説明する図である。

【発明を実施するための形態】

【0022】

この発明の一実施形態に係る不動産価値データ収集システム（以下「データ収集システム」とも表記する。）について、図１から図７を参照しながら説明する。本実施形態のデータ収集システム１は、所有者が所有する物件を現在から将来にかけて運用し、活用するにあたり、マーケットの適正な判断基準（データ）を収集するものである。

【0023】

データ収集システム１が収集したデータに基づいて所有者は選択肢を検討し査定することができる。選択肢には、物件を売却する選択肢や、物件内外観の改装などの再投資を行い、当該物件の資産価値の向上を図り利回りを改善して保有し続ける選択肢などが含まれる。

【0024】

データ収集システム１には、図１に示すように、所有者端末１０、投資家端末２０、仲介端末３０、および、サーバ４０が設けられている。所有者端末１０、投資家端末２０、仲介端末３０およびサーバ４０は、公知の情報通信網を介して互いに情報通信可能に接続されている。

【0025】

所有者端末１０は物件の所有者が用いる情報処理端末である。投資家端末２０は投資家が用いる情報処理端末である。仲介端末３０は仲介業者が用いる情報処理端末である。

【0026】

所有者端末１０、投資家端末２０および仲介端末３０は、据え置き型のパーソナルコンピュータであってもよいし、タブレット端末やスマートフォンなどの携帯型の情報端末であってもよい。

【0027】

図１では理解を容易にするために、所有者端末１０、投資家端末２０および仲介端末３０がそれぞれ１台である例を示している。所有者端末１０、投資家端末２０および仲介端末３０は、それぞれ複数台であってもよい。

【0028】

サーバ４０は、不動産価値データの収集を行う情報処理装置である。本実施形態ではサーバ４０が、ＣＰＵ（中央演算処理ユニット）、ＲＯＭ、ＲＡＭ、入出力インタフェース等を有する情報処理機器である例に適用して説明する。

【0029】

上述のＲＯＭ等の記憶装置に記憶されているプログラムは、図１に示すように、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭおよび入出力インタフェースを協働させて記憶部４１、投資可能額取得部４２、ステータス取得部４３、報知部４４、既読取得部４６、返信部４７、双方向通信部４８および通信制御部４９として機能させるものである。

【0030】

記憶部４１は、所有者が所有する物件に係る情報であって投資可能な金額判断に用いられる物件情報、および、所有者が当該物件の価値把握目的の査定を希望するか当該物件の売却目的の査定を希望するかを示すステータス情報を少なくとも記憶するものである。

【0031】

投資可能額取得部４２は、投資家端末２０に入力された物件に対して投資可能な金額を示す第１投資可能額や第２投資可能額を取得するものである。第１投資可能額は、ステータス情報が物件の価値把握目的の査定である場合に投資家から提示される金額である。第２投資可能額は、ステータス情報が物件の売却目的の査定である場合に投資家から提示される金額である。投資可能額取得部４２は、取得した第１投資可能額や第２投資可能額を記憶部４１に記憶させるものでもある。

【0032】

さらに投資可能額取得部４２は、投資家端末２０から第１メッセージを取得するものである。第１メッセージには物件を特定する情報および第１投資可能額が含まれてもよい。さらに投資可能額取得部４２は取得した第１メッセージを所有者端末１０に送信するものである。第１メッセージが送信される所有者端末１０は、第１メッセージに含まれる物件を特定する情報に基づいて選択される。言い換えると、物件を所有する所有者が使用する所有者端末１０が選択される。

【0033】

ステータス取得部４３は、所有者端末１０に入力されたステータス情報を取得するものである。取得するステータス情報は、記憶部４１に記憶された第１投資可能額を閲覧した所有者が入力したものであり、価値把握目的の査定から売却目的の査定に変更されたステータス情報である。

【0034】

報知部４４は報知情報を仲介端末３０に出力するものである。報知情報には、売却目的の査定のステータス情報を取得したことを示す情報が含まれる。さらに報知部４４は通知情報を投資家端末２０に出力するものでもある。通知情報には、第２投資可能額の入力を促す情報が含まれる。通知情報が出力される投資家端末２０は、売却希望のステータス情報に係る物件に対して第１投資可能額を入力した端末である。

【0035】

既読取得部４６は、所有者端末１０から第１メッセージを読んだか否かを示す既読情報を取得するものである。既読情報を取得する所有者端末１０は、第１メッセージを送信済みの端末である。既読情報には、読んだ第１メッセージを特定する情報が含まれている。

【0036】

返信部４７は、投資家端末２０に予め定められた第２メッセージを出力するものである。第２メッセージは既読情報を取得した後に出力される。第２メッセージの出力先の投資家端末２０は、既読情報に基づいて特定される第１メッセージを入力した端末である。第２メッセージの具体的な例としては次のものが挙げられる。「投資可能額提示ありがとうございます。売却開始となった場合には、あらためてご連絡させて頂きます。」

【0037】

第２メッセージは、予め定められた１つのメッセージであってもよいし、複数の予め定められたメッセージであって適宜選択されるものであってもよい。第２メッセージは記憶部４１に記憶されていてもよい。第２メッセージは、所有者が予め作成したメッセージであってもよいし、データ収集システム１を運用する運営会社が予め作成したメッセージであってもよい。

【0038】

双方向通信部４８は投資家端末２０と、所有者端末１０および仲介端末３０の少なくとも一方との間で第３メッセージの通信を行うものである。第３メッセージの通信対象となる投資家端末２０は、第１投資可能額および第２投資可能額の少なくとも一方を入力した端末である。第３メッセージは、投資家端末２０、所有者端末１０および仲介端末３０に入力されるメッセージであって、自由に記載されるメッセージである。

【0039】

通信制御部４９は、双方向通信部４８における通信の可否を制御するものである。通信の可否の制御は、所有者端末１０および仲介端末３０から入力される制御情報に基づいて行われる。

【0040】

次に、上記の構成からなるデータ収集システム１が不動産価値データを収集する方法について説明する。まず、図２を参照しながら不動産価値データを収集する全体的な流れについて説明する。

【0041】

まず、仲介端末３０からサーバ４０に物件情報が登録される（Ｓ１１）。物件情報は所有者が所有する物件について投資可能な金額判断に用いられる情報である。所有する物件の不動産価値データの収集を希望する所有者は、仲介業者に物件情報の登録を依頼する。依頼を受けた仲介業者は仲介端末３０を用いて依頼された物件情報をサーバ４０の記憶部４１に登録する作業を行う。登録される段階において、ステータス情報は物件の価値把握目的の査定に設定されている。ステータス情報は物件情報と紐付けされている。

【0042】

物件情報には、物件の所有者を識別可能な情報が紐付けされている。また物件情報には、物件自身の情報が少なくとも含まれる。物件自身の情報には、物件の外観、所在地、最寄駅、構造、間取り、築年数などの情報が含まれる。物件情報には、物件が所在する地域の情報が含まれてもよい。地域の情報には、環境条件や、行政的条件などが含まれる。

【0043】

なお、物件情報は仲介端末３０からサーバ４０に登録されてもよいし、所有者端末１０からサーバ４０に登録されてもよい。言い換えると仲介業者を介してサーバ４０に登録されてもよいし、所有者がサーバ４０に登録してもよい。

【0044】

サーバ４０に登録された物件情報は、サーバ４０にアクセスした投資家端末２０に出力される。（Ｓ１２）。つまり、物件情報はサーバ４０にアクセスした投資家により閲覧される。なお、投資家により閲覧される物件情報には、物件の所有者を特定可能な情報は含まれない。

【0045】

投資家は、閲覧した物件情報に基づいて第１投資可能額を入力するか否か検討し、入力する場合には投資可能な額を検討する。第１投資可能額は、所有者が所有する物件の価値把握目的の査定を希望する場合に提示される投資可能な額である。

【0046】

投資家は検討により決めた第１投資可能額を含む第１メッセージを投資家端末２０に入力する。サーバ４０の投資可能額取得部４２は入力された第１メッセージを取得する（Ｓ１３）。取得された第１メッセージは、サーバ４０の記憶部４１に記憶される。

【0047】

第１メッセージには、第１投資可能額の他に、投資家が考える物件の強みが含まれる。物件の強みは、予め用意された選択肢（例えば「立地、構造、間取り、その他」）を選択することで入力される。本実施形態では、選択により物件の強みが入力でき、自由記述方式で物件の強みを入力することができない例に適用して説明する。また第１メッセージには、第１メッセージを入力した物件情報を特定する情報や、第１メッセージを入力した投資家端末２０を特定する情報などが紐付けされている。

【0048】

サーバ４０に登録された第１メッセージは、サーバ４０にアクセスした所有者端末１０に出力される（Ｓ１４）。言い換えると、第１メッセージはサーバ４０にアクセスした所有者により閲覧される。なお、サーバ４０は、アクセスした所有者が所有する物件について投資家が入力した第１メッセージのみを閲覧許可し、その他の物件についての第１メッセージの閲覧は許可しない。

【0049】

所有者は、第１メッセージの内容を参考にして所有する物件を売却するか、運用するかの検討を行う。検討では、第１メッセージに含まれる第１投資可能額や、投資家が考える物件の強みなどの情報を考慮することができる。

【0050】

所有者端末１０は所有者が第１メッセージを閲覧すると、閲覧したことを示す既読情報を作成する。既読情報には、閲覧した第１メッセージを特定する情報が少なくとも含まれる。サーバ４０の既読取得部４６は、所有者端末１０で作成されて出力された既読情報を取得する（Ｓ１５）。

【0051】

既読情報を取得したサーバ４０の返信部４７は、投資家端末２０に第２メッセージを出力する（Ｓ１６）。第２メッセージの出力先である投資家端末２０は、既読情報に基づいて特定される端末であって第１メッセージを入力した端末である。第２メッセージは、サーバ４０の記憶部４１に予め記憶されたメッセージである。

【0052】

投資家端末２０は出力された第２メッセージを取得する。投資家は、投資家端末２０を用いて第２メッセージの内容を確認することができる。具体的には、投資家が入力した第１メッセージを所有者が閲覧したことを知ることができる。

【0053】

検討の結果、所有する物件を売却することにした所有者は、所有者端末１０に所有する物件のステータス情報を物件の価値把握目的の査定から物件の売却目的の査定に変更する入力を行う。（サーバ４０のステータス取得部４３は、所有者端末１０から出力されるステータス情報を売却目的の査定に変更する情報を取得する（Ｓ１７）。

【0054】

ステータス情報が物件の売却目的の査定に変更されると、サーバ４０の報知部４４は報知情報を仲介端末３０に出力する（Ｓ１８）。報知情報の出力先である仲介端末３０は、所有者や物件ごとに予め定められていてもよい。報知情報には、物件を特定する情報、売却目的の査定のステータス情報を取得したことを示す情報が少なくとも含まれている。

【0055】

仲介業者は、仲介端末３０を介してステータス情報が売却目的の査定に変更されたことを知ることができる。言い換えると、仲介業者は所有者から物件について売却目的の査定開始を依頼されたことを知ることができる。なお、所有者および仲介業者は、この段階では媒介契約を締結せず、物件の売却価格を確定した後に媒介契約を締結する。

【0056】

仲介業者は仲介端末３０を介してサーバ４０の報知部４４に物件について売却目的の査定を開始することを示す開始情報を入力する。例えば、サーバ４０にアクセスし、当該物件のステータス情報を価値把握目的の査定から売却目的の査定に変更する。これにより、サーバ４０から投資家端末２０に出力される当該物件のステータス情報は売却目的の査定となる。

【0057】

その後、サーバ４０の報知部４４は通知情報を投資家端末２０に出力する（Ｓ１９）。通知情報の出力先である投資家端末２０は、売却希望に変更されたステータス情報の物件に対して第１メッセージを入力した端末である。

【0058】

次にサーバ４０に物件情報が登録される場合の演算処理について図３を参照しながら説明する。ここでサーバ４０は、メンテナンスなどの保守管理で停止している期間以外は稼働可能な待機状態であって、所有者端末１０、投資家端末２０および仲介端末３０からのアクセスを受付可能な状態にある。

【0059】

待機状態にあるサーバ４０は、仲介端末３０による物件情報の登録作業が開始されたか否かを判定する処理を行う（Ｓ２１）。登録作業が開始されたか否かを判定する処理には、登作業を行おうとしている仲介端末３０がサーバ４０に予め登録された仲介端末３０であるか確認する処理や、仲介端末３０から物件情報の登録を行うページへの遷移を要求する信号が出力されたか判定する処理などが含まれてもよい。

【0060】

登録作業が開始されていないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０はＳ２１に戻り上述の判定処理を繰り返し行う。
登録作業が開始されたと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０は物件情報の登録を受け付ける処理を行う（Ｓ２２）。登録を受け付ける処理には、仲介端末３０から登録する物件情報を取得する処理や、取得した物件情報を記憶部４１に記憶する処理などが含まれる。

【0061】

物件情報の登録を受け付ける処理を行うと、サーバ４０は物件情報の登録が終了したか否かを判定する処理を行う（Ｓ２３）。登録が終了したか否かを判定する処理には、仲介端末３０から登録処理の終了を要求する信号が出力されたか否かを判定する処理や、仲介端末３０に物件情報の入力がない状態が予め定められ期間継続したか否かを判定する処理などが含まれる。

【0062】

登録が終了していないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０はＳ２２に戻り物件情報の登録を受け付ける処理を繰り返し行う。登録が終了したと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０は物件情報を登録する処理を終了して待機状態に戻る。

【0063】

次にサーバ４０が第１メッセージを取得する場合の演算処理について図４を参照しながら説明する。サーバ４０は、サーバ４０に物件情報が登録される場合と同様に、待機状態であってアクセスを受付可能な状態にある。

【0064】

待機状態にあるサーバ４０は、投資家端末２０から物件情報の閲覧を要求する信号が入力されたか否かを判定する処理を行う（Ｓ３１）。物件情報の閲覧要求する信号が入力されたか否かを判定する処理には、閲覧を要求する投資家端末２０がサーバ４０に予め登録された投資家端末２０であるか否かを判定する処理などが含まれてもよい。

【0065】

閲覧要求の信号が入力されていないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０はＳ３１に戻り上述の判定処理を繰り返し行う。
閲覧要求の信号が入力されたと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０は要求された物件情報を投資家端末２０に出力する処理を行う（Ｓ３２）。投資家は、投資家端末２０を用いて出力された物件情報を確認することができる。投資家は、物件情報に係る物件に投資を希望する場合には、投資家端末２０に第１投資可能額を含む第１メッセージを入力する。投資家端末２０はサーバ４０に第１メッセージを出力する。

【0066】

サーバ４０の投資可能額取得部４２は、投資家端末２０から第１メッセージを取得したか否かを判定する処理を行う（Ｓ３３）。第１メッセージを取得したか否かを判定する処理には、第１投資可能額など、予め定められた必須事項がすべて入力されているか否かを判定する処理が含まれてもよい。

【0067】

第１メッセージを取得したと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０は第１メッセージを記憶部４１に記憶する処理を行う（Ｓ３４）。
Ｓ３３の処理で第１メッセージを取得していないと判定された場合（ＮＯの場合）、または、Ｓ３４の記憶処理が行われると、サーバ４０は投資家端末２０から閲覧を終了する信号が入力されたか否かを判定する処理を行う（Ｓ３５）。

【0068】

閲覧終了の信号が入力されていないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０は、Ｓ３３に戻り上述の処理を繰り返し行う。閲覧終了の信号が入力されたと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０は第１メッセージを取得する処理を終了して待機状態に戻る。

【0069】

次にサーバ４０が第２メッセージを出力する場合の演算処理について図５を参照しながら説明する。サーバ４０は、サーバ４０に物件情報が登録される場合と同様に、待機状態であってアクセスを受付可能な状態にある。

【0070】

待機状態にあるサーバ４０は、所有者端末１０から第１メッセージの閲覧を要求する信号が入力されたか否かを判定する処理を行う（Ｓ４１）。第１メッセージの閲覧要求する信号が入力されたか否かを判定する処理には、閲覧を要求する所有者端末１０がサーバ４０に予め登録された所有者端末１０であるか否かを判定する処理や、所有者端末１０に紐づけされた物件情報に対する第１メッセージが記憶部４１に記憶されているか否かを判定する処理などが含まれてもよい。

【0071】

閲覧要求の信号が入力されていないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０はＳ４１に戻り上述の判定処理を繰り返し行う。
閲覧要求の信号が入力されたと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０は要求された第１メッセージを所有者端末１０に出力する処理を行う（Ｓ４２）。第１メッセージを所有者端末１０に出力する処理には、所有者端末１０に紐づけされた物件情報に対する第１メッセージを抽出する処理などが含まれる。

【0072】

所有者は所有者端末１０を用いて出力された第１メッセージを読んで確認することができる。所有者端末１０は、所有者が第１メッセージを読んだことを示す既読情報をサーバ４０に出力する。

【0073】

サーバ４０の既読取得部４６は、所有者端末１０から第１メッセージを読んだことを示す既読情報を取得したか否かを判定する処理を行う（Ｓ４３）。
既読情報を取得したと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０の返信部４７は第２メッセージを投資家端末２０に出力する処理を行う（Ｓ４４）。第２メッセージの出力先である投資家端末２０は、既読情報に基づいて特定される端末であって第１メッセージを入力した端末である。第２メッセージは、サーバ４０の記憶部４１に予め記憶されたメッセージである。

【0074】

Ｓ４３の処理で既読情報を取得していないと判定された場合（ＮＯの場合）、または、Ｓ４４の出力処理が行われると、サーバ４０は所有者端末１０から閲覧を終了する信号が入力されたか否かを判定する処理を行う（Ｓ４５）。

【0075】

閲覧終了の信号が入力されていないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０は、Ｓ４３に戻り上述の処理を繰り返し行う。閲覧終了の信号が入力されたと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０は第２メッセージを出力する処理を終了して待機状態に戻る。

【0076】

次にサーバ４０が報知情報および通知情報を出力する場合の演算処理について図６を参照しながら説明する。サーバ４０は、サーバ４０に物件情報が登録される場合と同様に、待機状態であってアクセスを受付可能な状態にある。

【0077】

待機状態にあるサーバ４０のステータス取得部４３は、所有者端末１０からステータス情報を価値把握目的の査定から売却目的の査定に変更する信号が入力されたか否かを判定する処理を行う（Ｓ５１）。変更信号が入力されたか否かを判定する処理には、当該所有者端末１０がサーバ４０に予め登録された所有者端末１０であるか否かを判定する処理や、ステータス情報を変更する物権情報と当該所有者端末１０が紐づけされているか否かを判定する処理が含まれてもよい。

【0078】

変更の信号が入力されていないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０はＳ５１に戻り上述の判定処理を繰り返し行う。
変更の信号が入力されたと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０の報知部４４は報知情報を仲介端末３０に出力する処理を行う（Ｓ５２）。報知情報の出力先である仲介端末３０は、所有者や物件ごとに予め定められていてもよい。報知情報には、物件を特定する情報、売却目的の査定のステータス情報を取得したことを示す情報が少なくとも含まれている。報知情報を知った仲介業者は、物件の売却目的の査定開始を示す開始情報を仲介端末３０に入力する。

【0079】

仲介端末３０からサーバ４０に開始情報が出力されると、サーバ４０の報知部４４は通知情報を投資家端末２０に出力する処理を行う（Ｓ５３）。通知情報の出力先である投資家端末２０は、ステータス情報が売却目的の査定に変更された物件に対して第１メッセージを入力した端末である。通知情報を出力するとサーバ４０は、報知情報および通知情報を出力する処理を終了して待機状態に戻る。

【0080】

次にサーバ４０が所有者端末１０と投資家端末２０との間の双方向通信、または、仲介端末３０と投資家端末２０との間の双方通信を制御する処理について図７を参照しながら説明する。サーバ４０は、サーバ４０に物件情報が登録される場合と同様に、待機状態であってアクセスを受付可能な状態にある。

【0081】

本実施形態では、第１投資可能額または第２投資可能額を入力した投資家端末２０との間で双方向通信が許可される例に適用して説明する。
待機状態にあるサーバ４０は、所有者端末１０から双方向通信を許可する信号を取得したか否かを判定する処理を行う（Ｓ６１）。双方向通信を許可する信号には、通信の相手である投資家端末２０を特定する情報が含まれる。

【0082】

許可信号を取得したと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０の通信制御部４９は双方向通信を開始する制御を行う（Ｓ６２）。双方向通信部４８は、所有者端末１０と投資家端末２０との間の第３メッセージの通信を行う。なお、双方向通信を開始される前は、サーバ４０を介した双方向通信は停止されている。

【0083】

その後サーバ４０は、所有者端末１０から双方向通信を不許可にする信号を取得したか否かを判定する処理を行う（Ｓ６３）。不許可信号を取得していないと判定された場合（ＮＯの場合）には、再びＳ６３に戻り上述の判定処理を繰り返し行う。

【0084】

不許可信号を取得したと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０の通信制御部４９は双方向通信を停止する制御を行う（Ｓ６４）。双方向通信部４８は、所有者端末１０と投資家端末２０との間の双方向通信を停止する。その後サーバ４０は待機状態に戻る。

【0085】

Ｓ６１において許可信号を取得していないと判定された場合（ＮＯの場合）には、サーバ４０は、仲介端末３０から双方向通信を許可する信号を取得したか否かを判定する処理を行う（Ｓ７１）。

【0086】

許可信号を取得したと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０の通信制御部４９は双方向通信を開始する制御を行う（Ｓ７２）。双方向通信部４８は、仲介端末３０と投資家端末２０との間の第３メッセージの通信を行う。

【0087】

その後サーバ４０は、仲介端末３０から双方向通信を不許可にする信号を取得したか否かを判定する処理を行う（Ｓ７３）。不許可信号を取得していないと判定された場合（ＮＯの場合）には、再びＳ７２に戻り上述の判定処理を繰り返し行う。

【0088】

不許可信号を取得したと判定された場合（ＹＥＳの場合）には、サーバ４０の通信制御部４９は双方向通信を停止する制御を行う（Ｓ７４）。双方向通信部４８は、所有者端末１０と投資家端末２０との間の双方向通信を停止する。その後サーバ４０は待機状態に戻る。

【0089】

上記の構成のデータ収集システム１、サーバ４０によれば、物件について売却目的の査定のステータス情報が取得される前に第１投資可能額を提示した投資家から、物件について売却目的の査定のステータス情報が取得された後に提示される第２投資可能額を収集できる。第１投資可能額を提示した投資家に対して、所有者が物件の売却目的の査定を希望していることを伝えて第２投資可能額を収集するため、購入する意思がない投資家が提示する第２投資可能額を排除しやすくなる。

【0090】

仲介端末３０に報知情報が出力されるため、仲介業者は所有者が物件の売却目的の査定を希望していることを知ることができる。また、投資家から第２投資可能額が提示される可能性があることを知ることができ、仲介業者が第２投資可能額を確認しやすくなる。

【0091】

開始情報を取得した後に通知情報を出力することにより、誤って通知情報が投資家端末２０に出力されることを防ぎやすくなる。例えば、所有者が誤って所有者端末１０からサーバ４０にステータス情報を価値把握目的の査定から売却目的の査定に変更したことを示す情報を送信した場合であっても、仲介端末３０から開始情報が取得できない時には、投資家端末２０に通知情報は通知されない。

【0092】

既読取得部４６、および、返信部４７を設けることにより、投資家は物件の所有者が第１メッセージを読んだか否かを知ることができる。なお、予め定められた第２メッセージは、１種類のメッセージであってもよいし、複数種類のメッセージから適宜選択されるものであってもよい。

【0093】

双方向通信部４８および通信制御部４９を設けることにより、所有者および仲介業者の少なくとも一方は、投資家が提示した第１投資可能額や第２投資可能額について確認を行うことができる。例えば、他と比較して大幅に高い第１投資可能額や第２投資可能額を提示した投資家に対して、投資する意思が本当にあるか否かを確認することができる。

【符号の説明】

【0094】

１０…所有者端末、 ２０…投資家端末、 ３０…仲介端末、 ４０…サーバ、 ４１…記憶部、 ４２…投資可能額取得部、 ４３…ステータス取得部、 ４４…報知部、 ４６…既読取得部、 ４７…返信部、 ４８…双方向通信部、 ４９…通信制御部

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】