特開 2022-161658 賃貸不動産シミュレーション装置、賃貸不動産シミュレーション方法、及び賃貸不動産シミュレーションプログラム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】P2022161658

(43)【公開日】2022-10-21

(54)【発明の名称】賃貸不動産シミュレーション装置、賃貸不動産シミュレーション方法、及び賃貸不動産シミュレーションプログラム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20221014BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16 300

【審査請求】未請求

【請求項の数】7

【出願形態】ＯＬ

(21)【出願番号】P 2021066635

(22)【出願日】2021-04-09

(71)【出願人】

【識別番号】398040527

【氏名又は名称】株式会社オービック

(74)【代理人】

【識別番号】110002147

【氏名又は名称】弁理士法人酒井国際特許事務所

(72)【発明者】

【氏名】小松 勝也

(72)【発明者】

【氏名】菊池 健太郎

(72)【発明者】

【氏名】上野 剛光

【テーマコード（参考）】

5L049

【Ｆターム（参考）】

5L049CC28

(57)【要約】

【課題】賃貸不動産のストレステストを自動化して、低負荷かつ多面的な分析が可能な賃貸不動産シミュレーション装置、賃貸不動産シミュレーション方法、及び賃貸不動産シミュレーションプログラムを提供することを目的とする。
【解決手段】本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置は、賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録手段と、前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理手段と、前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認手段と、を備えている。
【選択図】図１

【特許請求の範囲】

【請求項1】

制御部を備えた賃貸不動産シミュレーション装置であって、
前記制御部は、
賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、
ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録手段と、
前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理手段と、
前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認手段と、
を備えたことを特徴とする賃貸不動産シミュレーション装置。

【請求項2】

前記物件登録データは、物件番号、店舗、所在地、最寄り駅、駅からの距離、構造、用途、部屋数、稼働数、元本返済額、ローン残高、建築年月日、家賃収入、駐車場収入、支払利息、修繕費、還元利回り、課税対象額、及び減価償却費を含むことを特徴とする請求項１に記載の賃貸不動産シミュレーション装置。

【請求項3】

前記ストレステストの所定の項目は、家賃収入、金利上昇、及び年間修繕費の少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の賃貸不動産シミュレーション装置。

【請求項4】

前記集計区分は、地区年数別、駅からの距離別、及び店舗別の少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１～３のいずれか１つに記載の賃貸不動産シミュレーション装置。

【請求項5】

前記集計結果は、将来キャッシュフロー、ＬＴＶ（Ｌｉｆｅ Ｔｉｍｅ Ｖａｌｕｅ）、ＤＳＣＲ（Ｄｅｂｔ Ｓｅｒｖｉｃｅ Ｃｏｖｅｒａｇｅ Ｒａｔｉｏ）の少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１～４のいずれか１つに記載の賃貸不動産シミュレーション装置。

【請求項6】

制御部を備えた情報処理装置で実行される賃貸不動産シミュレーション方法であって、
前記制御部は、
賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、
前記制御部において実行される、
ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録工程と、
前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理工程と、
前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認工程と、
を含むことを特徴とする賃貸不動産シミュレーション方法。

【請求項7】

制御部を備えた情報処理装置で実行される賃貸不動産シミュレーションプログラムであって、
前記制御部は、
賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、
前記制御部において、
ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録工程と、
前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理工程と、
前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認工程と、
を実行するための賃貸不動産シミュレーションプログラム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、賃貸不動産シミュレーション装置、賃貸不動産シミュレーション方法、及び賃貸不動産シミュレーションプログラムに関する。

【背景技術】

【0002】

例えば、賃貸不動産に融資している金融業界では、融資物件の現状を分析する必要がある。賃貸不動産を分析するシステムとして、例えば、特許文献１がある。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0003】

【特許文献1】特開２０１３－１２０５０３号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

しかしながら、上記特許文献１では、賃貸不動産のストレステストを自動化して、低負荷かつ多面的な分析が可能なシミュレーションを行うことに関して何等記載されていない。

【0005】

本発明は、上記に鑑みてなされたものであり、賃貸不動産のストレステストを自動化して、低負荷かつ多面的な分析が可能な賃貸不動産シミュレーション装置、賃貸不動産シミュレーション方法、及び賃貸不動産シミュレーションプログラムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0006】

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部を備えた賃貸不動産シミュレーション装置であって、前記制御部は、賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録手段と、前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理手段と、前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認手段と、を備えたことを特徴とする。

【0007】

また、本発明の一態様によれば、前記物件登録データは、物件番号、店舗、所在地、最寄り駅、駅からの距離、構造、用途、部屋数、稼働数、元本返済額、ローン残高、建築年月日、家賃収入、駐車場収入、支払利息、修繕費、還元利回り、課税対象額、及び減価償却費を含むことにしてもよい。

【0008】

また、本発明の一態様によれば、前記ストレステストの所定の項目は、家賃収入、金利上昇、及び年間修繕費の少なくとも１つを含むことにしてもよい。

【0009】

また、本発明の一態様によれば、前記集計区分は、地区年数別、駅からの距離別、及び店舗別の少なくとも１つを含むことにしてもよい。

【0010】

また、本発明の一態様によれば、前記集計結果は、将来キャッシュフロー、ＬＴＶ（Ｌｉｆｅ Ｔｉｍｅ Ｖａｌｕｅ）、ＤＳＣＲ（Ｄｅｂｔ Ｓｅｒｖｉｃｅ Ｃｏｖｅｒａｇｅ Ｒａｔｉｏ）の少なくとも１つを含むことにしてもよい。

【0011】

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部を備えた情報処理装置で実行される賃貸不動産シミュレーション方法であって、前記制御部は、賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、前記制御部において実行される、ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録工程と、前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理工程と、前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認工程と、を含むことを特徴とする。

【0012】

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部を備えた情報処理装置で実行される賃貸不動産シミュレーションプログラムであって、前記制御部は、
賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、前記制御部において、ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録工程と、前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理工程と、前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認工程と、を実行するための賃貸不動産シミュレーションプログラムであることを特徴とする。

【発明の効果】

【0013】

本発明によれば、賃貸不動産融資のストレステストを自動化して、低負荷かつ多面的な分析が可能になるという効果を奏する。

【図面の簡単な説明】

【0014】

【図1】図１は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の構成の一例を示すブロック図である。

【図2】図２は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の制御部の全体の処理の流れを説明するためのフローを示す図である。

【図3】図３は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。

【図4】図４は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。

【図5】図５は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。

【図6】図６は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。

【図7】図７は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。

【発明を実施するための形態】

【0015】

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施の形態により限定されるものではない。

【0016】

［１．概要］
賃貸不動産に融資している金融業界では、融資に適した物件であるかを常に分析する必要がある。しかしながら、従来は、従来は紙（ＥＸＣＥＬ）にて顧客単位で手運用により分析していた。そのため、様々な切り口からのシミュレーション及び融資している全体の状況の把握が煩雑になっており、かつ、手計算により時間を要していた。

【0017】

増え続ける賃貸不動産融資用の分析するため、煩雑になっているＥＸＣＥＬ帳票や賃貸不動産融資のストレステストをシステム化し途上リスク管理の負荷軽減・分析力強化が必要となっている。

【0018】

そこで、本実施の形態では、賃貸不動産融資のストレステストを自動化して、低負荷かつ多面的な分析が可能なシミュレーションシステムを構築した。具体的には、年度毎に様々な状況を変更可能に構成して、将来的なキャッシュフロー、ＬＴＶ（Ｌｉｆｅ Ｔｉｍｅ Ｖａｌｕｅ）、ＤＳＣＲ（Ｄｅｂｔ Ｓｅｒｖｉｃｅ Ｃｏｖｅｒａｇｅ Ｒａｔｉｏ）を算出することを実現した。加えて、物件単位、地区単位等様々な切り口でシミュレーションできることも実現した。

【0019】

［２．構成］
図１を参照して、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の一例について説明する。図１は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置の構成の一例を示すブロック図である。図１において、賃貸不動産シミュレーション装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。賃貸不動産シミュレーション装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

【0020】

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、賃貸不動産シミュレーション装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、賃貸不動産シミュレーション装置１００とサーバ２００等とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。

【0021】

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、および、マイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４として記載する場合がある。

【0022】

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、および、ファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等を用いることができる。また、記憶部１０６は、データファイル１０６ａを備えている。

【0023】

データファイル１０６ａは、物件登録データ等の各種データを格納するためのファイルである。物件登録データは、物件番号、店舗、所在地、最寄り駅、駅からの距離、構造、用途、部屋数、稼働数、元本返済額（千円）、ローン残高（千円）、建築年月日、家賃収入（千円）、駐車場収入（千円）、支払利息（千円）、修繕費（千円）、還元利回り、課税対象額（千円）、減価償却費（千円）を含んでいてもよい（図３参照）。

【0024】

制御部１０２は、賃貸不動産シミュレーション装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。制御部１０２は、記憶部１０６に格納されているデータファイル１０６ａにアクセス可能に構成されている。なお、データファイル１０６ａは、他の場所（例えば、サーバ２００）に設けられていてもよく、制御部１０２がアクセス可能な構成であればよい。

【0025】

制御部１０２は、機能概念的に、物件登録部１０２ａと、ストレスシナリオ登録部１０２ｂと、ストレステスト処理部１０２ｃと、確認部１０２ｄと、画面表示制御部１０２ｅと、を備えている。

【0026】

物件登録部１０２ａは、物件登録データを入力して、データファイル１０６ａに登録する。例えば、物件登録部１０２ａは、不図示の物件登録画面上でのオペレータの操作に応じて、物件登録データを入力したり、ネットワーク３００を介して外部装置から物件登録データを取得して入力することにしてもよい。

【0027】

物件登録データは、物件番号、店舗、所在地、最寄り駅、駅からの距離、構造、用途、部屋数、稼働数、元本返済額、ローン残高、建築年月日、家賃収入、駐車場収入、支払利息、修繕費、還元利回り、課税対象額、及び減価償却費を含むことにしてもよい。

【0028】

ストレスシナリオ登録部１０２ｂは、例えば、モニタ１１４に表示されるストレスシナリオ入力画面（図４参照）上でのオペレータの操作に応じて、ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定する。ストレステストの所定の項目は、家賃収入、金利上昇、及び年間修繕費の少なくとも１つを含むことにしてもよい。

【0029】

ストレステスト処理部１０２ｃは、データファイル１０６ａに登録されている物件登録データについて、ストレスシナリオ登録部１０２ｂで設定されるストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出して、データファイル１０６ａに格納する。

【0030】

確認部１０２ｄは、例えば、モニタ１１４に表示されるストレス結果確認画面（図６参照）上でのオペレータの操作に応じて、所定の集計区分を指定し、データファイル１０６ａに格納されている物件シミュレーションデータについて、指定した所定の集計区分で集計した集計結果（評価結果）を出力する。

【0031】

集計区分は、地区年数別、駅からの距離別、及び店舗別の少なくとも１つを含むことにしてもよい。評価結果は、将来キャッシュフロー（例えば、年度収入計）、ＬＴＶ、ＤＳＣＲの少なくとも１つを含むことにしてもよい。

【0032】

画面表示制御部１０２ｅは、例えば、モニタ１１４に表示する各種画面（例えば、物件登録画面、ストレスシナリオ入力画面、ストレス結果確認画面）の表示及びその入力の受付を制御する。

【0033】

［３．具体例］
本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置１００の処理の具体例について、図１～図７を参照して説明する。図２は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置１００の全体の処理の流れを説明するためのフローを示す図である。図３～図７は、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置１００の制御部の処理の具体例を説明するためのサンプルデータを示す図である。

【0034】

（３－１．全体の処理）
図２を参照して、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置１００の全体の処理の流れを説明する。図２において、物件登録部１０２ａは、物件登録処理を実行する（ステップＳ１）。具体的には、物件登録処理では、物件登録部１０２ａは、例えば、モニタ１１４に表示される不図示の物件登録画面上でのオペレータの操作に応じて、物件登録データを入力してデータファイル１０６ａに登録したり、ネットワーク３００を介して外部装置から物件登録データを取得してデータファイル１０６ａに登録してもよい。

【0035】

物件登録データは、物件番号、店舗、所在地、最寄り駅、駅からの距離、構造、用途、部屋数、稼働数、元本返済額、ローン残高、建築年月日、家賃収入、駐車場収入、支払利息、修繕費、還元利回り、課税対象額、及び減価償却費を含むことにしてもよい。

【0036】

ストレスシナリオ登録部１０２ｂは、ストレスシナリオ登録処理を実行する（ステップＳ２）。具体的には、ストレスシナリオ登録処理では、ストレスシナリオ登録部１０２ｂは、例えば、モニタ１１４に表示されるストレスシナリオ入力画面（図４参照）上でのオペレータの操作に応じて、抽出条件及びストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定する。ストレステストの所定の項目は、家賃収入、金利上昇、及び年間修繕費の少なくとも１つを含むことにしてもよい。

【0037】

ストレステスト処理部１０２ｃは、ストレステスト処理を実行する（ステップＳ３）。具体的には、ストレステスト処理では、ストレステスト処理部１０２ｃは、ストレスシナリオ登録部１０２ｂで設定される抽出条件に該当する物件登録データをデータファイル１０６ａから抽出して、抽出した物件登録データに基づいて、ストレスシナリオ登録部１０２ｂで設定されるストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出して、データファイル１０６ａに格納する。

【0038】

確認部１０２ｄは、確認処理を実行する（ステップＳ４）。具体的には、確認処理では、確認部１０２ｄは、例えば、モニタ１１４に表示されるストレス結果確認画面（図６参照）上でのオペレータの操作に応じて、所定の集計区分を指定し、物件シミュレーションデータについて、指定した所定の集計区分で集計した集計結果（評価結果）を出力する。

【0039】

集計区分は、地区年数別、駅からの距離別、及び店舗別の少なくとも１つを含むことにしてもよい。集計結果は、将来キャッシュフロー（例えば、年度収入計）、ＬＴＶ、ＤＳＣＲの少なくとも１つを含むことにしてもよい。

【0040】

（３－２．サンプルデータ）
つぎに、図３～図７のサンプルデータを参照して、本実施の形態に係る賃貸不動産シミュレーション装置１００の制御部の処理の具体例を説明する。

【0041】

（物件登録処理Ｓ１）。
物件登録部１０２ａは、例えば、モニタ１１４に表示される不図示の物件登録画面上でのオペレータの操作に応じて、物件登録データを入力してデータファイル１０６ａに登録する。図３は、物件登録処理を説明するための図である。

【0042】

図３に示す物件登録データの例では、１行目は、物件番号「ＰＪ０００１」、店舗「Ａ」、所在地「東京都中央区・・・」、最寄り駅「日本橋」、駅からの距離「５分」、構造「鉄骨鉄筋コンクリート造り」、用途「居宅」、部屋数「１０」、稼働数「８」元本返済額（千円）「１０，０００」、ローン残高（千円）「１００，０００」、建築年月日「１９９８／０１／０１」、家賃収入（千円）「１０，０００」、駐車場収入（千円）「１，０００」、支払利息（千円）「１，６００」、修繕費（千円）「１，０００」、還元利回り「７．０」、課税対象額（千円）「２０，０００」、減価償却費（千円）「２，５００」となっている。

【0043】

２行目は、物件番号「ＰＪ０００２」、店舗「Ｂ」、所在地「東京都中野区・・・」、最寄り駅「中野」、駅からの距離「１０分」、構造「鉄骨コンクリート造り」、用途「居宅」、部屋数「２０」、稼働数「１６」元本返済額（千円）「８，０００」、ローン残高（千円）「８０，０００」、建築年月日「１９９９／０２／０１」、家賃収入（千円）「１２，０００」、駐車場収入（千円）「１，２００」、支払利息（千円）「１，８００」、修繕費（千円）「１，０００」、還元利回り「７．０」、課税対象額（千円）「１０，０００」、減価償却費（千円）「２，２００」となっている。

【0044】

（ストレスシナリオ登録処理Ｓ２）
ストレスシナリオ登録部１０２ｂは、例えば、モニタ１１４に表示されるストレスシナリオ入力画面（図４参照）上でのオペレータの操作に応じて、抽出条件及びストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定する。図４は、ストレスシナリオ登録処理を説明するための図である。

【0045】

図４に示すストレスシナリオ入力画面の例では、実績開始年度の入力欄と、シナリオ内容の入力欄と、築年数別、構造、駅からの距離別、都道府県、市区町村、店番号等の抽出条件を入力するエリアと、ストレステストのパラメータ値（家賃収入（％）、金利上昇（％）、年間修繕費（％））を入力するエリアと、実行ボタンと、を備えている。この画面でデータを設定して、実行ボタンを押すと、ストレスシナリオ処理が実行される。同図に示す例では、抽出条件は、全物件が対象に設定されている（指定無し）。ストレスシナリオのパラメータ値として、家賃収入（％）「８０％」、金利上昇（％）「０．１％」、年間修繕費（％）「１２０％」が設定されている。

【0046】

（ストレステスト処理Ｓ３）
ストレステスト処理部１０２ｃは、ストレスシナリオ登録部１０２ｂで設定される抽出条件に該当する物件登録データをデータファイル１０６ａから抽出して、抽出した物件登録データに基づいて、ストレスシナリオ登録部１０２ｂで設定されるストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出して、データファイル１０６ａに登録する。図５は、ストレステスト処理を説明するための図である。

【0047】

ここでは、図４の設定に従い、抽出条件は全物件を対象とし、ストレスシナリオのパラメータ値として、家賃収入（％）「８０％、金利上昇（％）「０．１％」、年間修繕費（％）「１２０％」の場合の計算例を説明する。

【0048】

（１）家賃収入
家賃収入は、物件登録データの家賃収入×家賃収入のパラメータ値（％）＝家賃収入（計算後）で算出する。例えば、１０，０００千円（家賃収入）×８０％（パラメータ値）＝８，０００千円（家賃収入）となる。

【0049】

（２）支払利息
支払利息は、物件登録データの支払利息（約定レート）÷借入金×１００＝利率、利率＋金利上昇（％）のパラメータ値（％）＝利率（計算後）、物件登録データの借入金×利率（計算後）÷１００＝支払利息（計算後）で算出する。

【0050】

例えば、１５００千円（支払利息（約定レート））÷１００，０００千円（借入金）×１００＝１．５％（利率）、１．５％（利率）＋０．１％（パラメータ値）＝１．６％（利率（計算後））、１００，０００千円（借入金）×１．６％（利率（計算後））÷１００＝１６００千円（支払利息（約定レート））となる。

【0051】

（３）修繕費
修繕費は、物件登録データの年間修繕費×年間修繕費（％）のパラメータ値（％）＝年間修繕費（計算後）で算出する。

【0052】

例えば、８００千円（年間修繕費）×１２０％（パラメータ値）＝９６０千円（年間修繕費）となる。

【0053】

図５に示す物件シミュレーションデータ（計算後）の例では、物件番号「ＰＪ０００１」については、家賃収入（千円）「８０，０００」、駐車場収入（千円）「８，０００」、支払利息（千円）「１，７６０」、修繕費（千円）「１，２００」、還元利回り「７．０」となっている。物件番号「ＰＪ０００２」については、家賃収入（千円）「９６，０００」、駐車場収入（千円）「９，６００」、支払利息（千円）「１，９８０」、修繕費（千円）「１，２００」、還元利回り「７．０」となっている。

【0054】

（確認処理Ｓ４）。
確認部１０２ｄは、例えば、モニタ１１４に表示されるストレス結果確認画面（図６参照）上でのオペレータの操作に応じて、所定の集計区分を指定し、物件シミュレーションデータに基づいて、指定した所定の集計区分で集計した評価結果を出力する。図６及び図７は、確認処理を説明するための図である。

【0055】

図６に示すストレス結果確認画面の例では、シナリオＮＯの入力欄と、集計区分の入力欄と、出力ボタンと、再選択ボタンを備えている。ストレス結果確認画面より、シナリオＮｏ、集計区分を選択し、出力ボタンを押下すると、物件シミュレーションデータを指定した所定の集計区分で集計した評価結果（ストレス結果集計表）の所定形式のファイル（例えば、ＥＸＣＥＬ）が作成される。

【0056】

ストレスＮｏは、ストレスシナリオ入力で入力したシナリオ内容を選択する。集計区分は、築年数別、駅からの距離別、店舗別のいずれかを選択する。選択した項目で集計を実施する。集計区分については以下の単位でぞれぞれの集計結果のファイル（例えば、ＥＸＣＥＬのシート）が作成される。

【0057】

築年数別の場合は、例えば、（１）０～９年、（２）１０～１９年、（３）２０～２９年、（４）３０年以上とする。築年数は、物件シミュレーションデータの建築年月日から実績開始年度から現在日付までの年度毎で計算する。

【0058】

駅からの距離別の場合は、例えば、（１）０分、（２）５分以内、（３）６～１０分、（４）１１～１５分、（５）１６～２０分、（６）２１～３０分、（７）３０分以上とする。駅からの距離は、物件シミュレーションデータの駅からの距離項目から（１）～（７）に当てはまる箇所に選別する。

【0059】

店舗別の場合は、１シートとして、登録している店舗別に集計する。店舗別は、物件シミュレーションデータの店舗毎となる。

【0060】

図６のストレス結果確認画面で、集計区分として築年数別が選択された場合（築年数：２０～２９年）の集計結果（評価結果）の例が以下となる。集計区分は物件シミュレーションデータの構造毎で集計する。全体行は構造毎の平均値とする。以下の例では、平成２９年度と平成３０年度の例を示す。

【0061】

図７は集計結果（評価結果）の表の例を示している。図７に示す集計結果（評価結果の例）の例では、Ｎｏ、集計区分名、入居率（％）、年度収入計（千円）、ＬＴＶ（評価額）、ＤＳＣＲの項目を含んでいる。６行目の例では、平成２９年度の場合は、Ｎｏ「６」、集計区分名「鉄骨鉄筋コンクリート造り×２０～２９年」、入居率（％）「８０．０００％」、年度収入計（千円）「８８，０００千円」、ＬＴＶ（評価額）「３５．０００％」、ＤＳＣＲ「２．１６４」となっている。

【0062】

各項目の計算方法を説明する。
（１）入居率
物件シミュレーションデータの稼働数÷物件シミュレーションデータの部屋数×１００＝入居率（％）で算出する。上記の例では、８（稼働数）÷１０（部屋数）×１００＝８０（％）となる。上記計算を物件番号毎に実施し、対象構造分毎に加算し、加算した数の平均の値結果をセットする。

【0063】

（２）年度収入計
物件シミュレーションデータの家賃収入＋物件シミュレーションデータの駐車場収入＝年度収入計（千円）で算出する。上記の例では、８０，０００千円（家賃収入）＋８,０００千円（駐車場収入）＝８８，０００（千円）となる。上記計算を物件番号毎に実施し、対象構造分毎に加算した結果をセットする。

【0064】

（３）ＬＴＶ（評価額）
ＬＴＶ＝ローン残高／物件の価値（課税対象額／還元利回り）
物件シミュレーションデータのローン残高÷（物件シミュレーションデータの課税対象額÷物件シミュレーションデータの還元利回り）＝ＬＴＶで算出する。上記の例では、１００，０００（千円）÷（２０，０００（千円）÷７（％））＝３５（％）となる。上記計算を物件番号毎に実施し、対象構造分毎に加算し、加算した数の平均の値結果をセットする。

【0065】

（４）ＤＳＣＲ（評価額）
ＤＳＣＲ＝ＮＯＩ（課税対象額＋減価償却費＋支払利息＋年間修繕費）÷元利金返済額
（物件シミュレーションデータの課税対象額＋物件シミュレーションデータの現価償却費＋物件シミュレーションデータの支払利息＋物件シミュレーションデータの年間修繕費）÷元利金返済額（物件シミュレーションデータの元本返済額＋物件シミュレーションデータの支払利息）＝ＤＳＣＲで算出する。上記の例では、（２０，０００（千円）＋２，５００（千円）＋１，７６０（千円）＋１，２００（千円））÷（１０，０００（千円）＋１，７６０（千円））＝２．１６４となる。上記計算を物件番号毎に実施し、対象構造分毎に加算し、加算した数の平均の値結果をセットする。

【0066】

以上説明したように、本実施の形態の賃貸不動産シミュレーション装置１００によれば、賃貸不動産毎の概況を登録した物件登録データにアクセス可能に構成されており、ストレステストの所定の項目のパラメータ値を設定するストレスシナリオ登録部１０２ｂと、前記物件登録データについて、前記ストレステストの所定の項目のパラメータ値から物件シミュレーションデータを算出するストレステスト処理部１０２ｃと、前記物件シミュレーションデータについて、所定の集計区分で集計した集計結果を出力する確認部１０２ｄと、を備えているので、賃貸不動産融資のストレステストを自動化して、低負荷かつ多面的な分析が可能となる。

【0067】

［４．国連が主導する持続可能な開発目標（ＳＤＧｓ）への貢献］
本実施形態により、業務効率化や企業の適切な経営判断を推進することに寄与することができるので、ＳＤＧｓの目標８及び９に貢献することが可能となる。

【0068】

また、本実施形態により、廃棄ロス削減や、ペーパレス・電子化を推進することに寄与することができるので、ＳＤＧｓの目標１２、１３及び１５に貢献することが可能となる。

【0069】

また、本実施形態により、統制、ガバナンス強化に寄与することができるので、ＳＤＧｓの目標１６に貢献することが可能となる。

【0070】

［５．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

【0071】

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

【0072】

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

【0073】

また、賃貸不動産シミュレーション装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

【0074】

例えば、賃貸不動産シミュレーション装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて賃貸不動産シミュレーション装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部１０６などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。

【0075】

また、このコンピュータプログラムは、賃貸不動産シミュレーション装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

【0076】

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

【0077】

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

【0078】

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

【0079】

また、賃貸不動産シミュレーション装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、賃貸不動産シミュレーション装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

【0080】

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

【符号の説明】

【0081】

１００ 賃貸不動産シミュレーション装置
１０２ 制御部
１０２ａ 物件登録部
１０２ｂ ストレスシナリオ登録部
１０２ｃ ストレステスト処理部
１０２ｄ 確認部
１０２ｅ 画面表示制御部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ データファイル
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
２００ サーバ
３００ ネットワーク

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】