特開 2022-55247 プラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】P2022055247

(43)【公開日】2022-04-07

(54)【発明の名称】プラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20220331BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16

【審査請求】未請求

【請求項の数】4

【出願形態】ＯＬ

(21)【出願番号】P 2020162734

(22)【出願日】2020-09-28

(71)【出願人】

【識別番号】520243190

【氏名又は名称】プロブレムソルバー株式会社

(74)【代理人】

【識別番号】100134072

【弁理士】

【氏名又は名称】白浜 秀二

(72)【発明者】

【氏名】藤戸 康雄

【テーマコード（参考）】

5L049

【Ｆターム（参考）】

5L049CC27

(57)【要約】

【課題】インフラ企業等への公共料金等の支払い及び家賃の大家への支払いを一元化して入居者の手間を省くと共に、大家並びにインフラ企業に利益が出るインフラ企業が提供するプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム。
【解決手段】入居者毎端末１０、大家端末２０、金融機関３０、賃貸物件サービスシステム１００、インフラ企業群５００（電気会社、ガス会社、・・）を備えて、賃貸物件サービスシステム１００がプラットフォーム型となり、この賃貸物件サービスシステムが、入居者のインフラ企業からの全ての請求料金等を纏めた料金と、その入居者の家賃とを一つに纏めて、管理会社を介さないで通信ネットワーク網で金融機関を介して大家に送金する。また、修繕業者の修繕費を引いて送金する。
【選択図】図１

【特許請求の範囲】

【請求項1】

インフラ企業に係るプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムであって、
各入居者が使用したインフラ料金情報をメモリに記憶させる手段と、
前記各入居者の賃貸物件の家賃を前記メモリに記憶させる手段と、
所定期間毎に、記憶されているインフラ料金情報の合計を求めると共に、記憶されている前記入居者の家賃の合計を求める手段と、
前記インフラ料金の合計と前記家賃の合計とを、それぞれ前記メモリに記憶する手段と、
前記家賃の合計と前記インフラ料金の合計の差金を求めて、大家用差金額情報として前記メモリに記憶する手段と、を有することを特徴とするプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム。

【請求項2】

前記家賃の合計と前記インフラ料金の合計の差金を求めてさらに前記インフラ企業の手数料を引くことを特徴とする請求項１に記載のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム。

【請求項3】

金銭取引は仮想通貨で行うことを特徴とする請求項１又は２に記載のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム。

【請求項4】

前記差金から前記賃貸物件の修繕業者による修繕費を引いた第２差金を求め、第２大家用差金額情報として前記メモリに記憶する手段と、を備えたことを特徴とする請求項１から３のいずれか１項に記載のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、プラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムに関する。

【背景技術】

【0002】

昨今は、賃貸アパート・マンション及び賃貸オフィス・商業テナント等（総称して物件ともいう）、すべての賃貸物件において、入居者は通常、当該物件において「電気・ガス・水道等：インフラ企業ともいう」を使用し、その使用料（公共料金ともいう）を定期的に各インフラ企業に支払っている（入居者の公共料金の支払い）。

【0003】

入居者の公共料金等の支払いは、例えば、「家賃→家主」、「電気代→電気会社」、「ガス代→ガス会社」、「水道代→水道会社」となっており、各々への支払いが、賃貸物件１室について、以上の通り何重にも重なっている。

【0004】

一方、賃貸物件については、家賃集金管理会社が介在することが多い。家賃については、入居者が家賃集金管理会社（単に管理会社ともいう）に対して、家賃を振り込み、この家賃を管理会社が大家に振り込むという流れになっている。一般には、家賃（１００）に対して５％差し引いた額（９５）を大家に振り込んでいる。

【0005】

さらに、家賃集金管理会社と入居者と大家との関係及び公共インフラ（電力会社、ガス会社、水道会社等）と入居者又は大家との関係は一般には以下のようになっている。
＜賃貸物件に家賃集金管理会社が介在する場合＞
入居者（家賃）→管理会社（家賃-手数料）→大家
（１）入居者（電気代）→電気会社
（２）入居者（ガス代）→ガス会社
（３）入居者（水道代）→水道会社
（４）大家（電気代）→電気会社
（５）大家（ガス代）→ガス会社
（６）大家（水道代）→水道会社

【0006】

一方、入居者は、入居中の「修理要請」に対しては、家賃集金管理会社が大家に連絡して許可を得た後で、家賃集金管理会社が対応するのではなく、家賃集金管理会社が提供する「下請けリフォーム業者」にアナログで受発注可否確認して対応するのが一般的である（入居者修理要請）。

【0007】

例えば、入居者が不具合を管理会社に連絡し、管理会社自らが現地確認する場合もあるが、大手管理会社ほど管理物件が多いため自らが現地確認することが難しいため、下請けリフォーム業者に依頼して現地確認して修繕業者に見積依頼する。そして、修繕業者が管理会社に対して、見積（金額）と日程等を連絡し、大家に見積、日程等を伝えて発注してよいかどうかを確認する。大家は、確認後に管理会社に対して発注指示を行う。管理会社の担当は、入居者に連絡して立会日時を調整する。修繕業者は、入居者の部屋に行って工事施工し、管理会社の担当が入居者の部屋に行って工事完了確認するべきであり、通常はしているはずであるが、繁忙期や担当者の業務の状況によっては、完了確認が省かれる場合があり、往々にして施工不良クレームにつながる。

【0008】

管理会社がマージン（会社ごとに異なるが、大手管理会社ほど優越的地位にあるため、相当大きなマージンを要求する場合があり、下請けリフォーム会社の利益を圧迫していることが多い。）を含めて修繕の工事費を大家に請求し、大家がその請求額を管理会社に支払うという概略の流れである。

【0009】

特許文献１には、入居者及び不動産会社がクレジットカードベースのセキュアなＷｅｂ環境下で、不動産賃貸物件の検索から契約、入居処理、家賃支払、更新・退居処理まで一貫して行い、従来の敷金＋連帯保証人にない合理的な家賃保証を与える不動産賃貸借支援システムが開示されている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0010】

【特許文献1】特開２００７－０７２６１４号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0011】

しかしながら、従来の公共料金の入居者のインフラ企業（電力会社、ガス会社、・・）への支払いは、上記説明のように、例えば、「家賃→家主」、「電気代→電気会社」、「ガス代→ガス会社」、「水道代→水道会社」となっており、各々への支払いが、賃貸物件１室について、以上の通り何重にも重なっている。

【0012】

また、例えば、電気代とガス代は、「電力自由化」「ガス自由化」を経て、すでに「セット割」のような同時徴収システムが確立されており、デジタルトランスフォーメーションへの対応に備えている。

【0013】

また、水道代は未だ同時徴収対象とはなっていないし、スマートメーター構想はあるものの実現していないが、「請求書」をスマホＱＲコード（登録商標）で読み込むことで「ＬＩＮＥ ＰＡＹ」などのキャッシュレス決済の対象となっている。政府が推進したキャッシュレス決済は、ポイント還元等をインセンティブとしてある程度は進展したものの、関係するクレジットカード会社や利用先店舗等の手数料負担の下で成立しており、支払い関係者すべてが利益を得る仕組みとは言えない。一方、賃貸物件については、大家が家賃集金管理会社に集金家賃の５％前後の管理料を払っている。

【0014】

入居者の賃貸物件の修繕は、家賃集金管理会社が介在している。このため、以下の問題がある。

【0015】

（１）現行の「家賃集金管理会社にいる下請け業者への工事発注前提でのクレーム対応」は、工事が発生しない場合も「サービス対応」として費用支払いがなされないケースが大半である。

【0016】

（２）その結果、あまりにサービス対応を多く強いられている業者は、本当に工事が発生したときに「サービス対応分の損失をカバー」する目的で、「必要のない工事を見積に入れる」「相場価格よりも高い費用を見積る」ことが多く、原状回復工事などでは、家主・入居者双方が「過大な支払い」をして損をするケースも多かった。

【0017】

（３）また、令和２年６月１２日成立「賃貸住宅管理業適正化法」が施行される令和３年６月以降において、「賃貸住宅の維持保全（住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うこと。）を行う業務」を行う場合または当該維持保全業務と合わせて「賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」を行う場合には、国土交通大臣への「賃貸住宅管理業登録」が義務付けられた。

【0018】

令和３年６月以降において、賃貸住宅管理業適正化法が施行されると、現行の「維持保全管理業務」と「家賃等金銭管理業務」を行っている「現行の多くの家賃集金管理会社」は、賃貸管理業登録を義務付けられる。その場合、「業務管理者を事業所ごとに設置する義務」「賃貸管理受託契約締結前及び締結時の書面交付義務」が課される。従って、これまでよりも管理体制や事務処理が煩雑化されるため、明らかに「コストアップ要因」となる。これまで以上に「修繕工事等下請け業者」にしわ寄せがいくことが想像される。その結果として、家主・入居者にもコストアップのしわ寄せがいくことも想定される。

【0019】

（４）一方で、大家は、集金家賃の５％前後の管理料を払っているが、何も問題がないときは手数料の支払いが不当である。
（ア）いざ問題が発生したときは、大手管理会社ほど管理戸数が多いためか対応してくれるまでの時間がかかりすぎる。
（イ）入居中の修繕や退去時のリフォーム工事も、業界が人手不足のせいか対応も遅いし工事の出来栄えも悪い。

【0020】

一方、特許文献１は、入居者及び不動産会社がクレジットカードベースのセキュアなＷｅｂ環境下で、不動産賃貸物件の検索から契約、入居処理、家賃支払、更新・退居処理まで一貫して行い、従来の敷金＋連帯保証人にない合理的な家賃保証を与える不動産賃貸借支援システムであるので、公共料金の支払いの煩雑については解消することができない。

【0021】

本発明は以上の課題を鑑みてなされたものであり、インフラ企業等への公共料金等の支払い及び家賃の大家への支払いを一元化して入居者の手間を省くと共に、大家並びにインフラ企業に利益が出るインフラ企業が提供するプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムを得ることを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0022】

本発明は以上のことに鑑みなされたものであり、請求項１に係る発明は、インフラ企業に係るプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムであって、各入居者が使用したインフラ料金情報をメモリに記憶させる手段と、前記各入居者の賃貸物件の家賃をメモリに記憶させる手段と、所定期間毎に、記憶されているインフラ料金情報の合計を求めると共に、記憶されている前記入居者の家賃の合計を求める手段と、前記インフラ料金の合計と前記家賃の合計とを、それぞれメモリに記憶する手段と、前記家賃の合計と前記インフラ料金の合計の差金を求めて、大家用差金額情報としてメモリに記憶する手段と、を有するプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムである。

【0023】

請求項２に係る発明は、前記家賃の合計と前記インフラ料金の合計の差金を求めてさらに前記インフラ企業の手数料を引く請求項１に記載のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムである。

【0024】

請求項３に係る発明は、金銭取引は仮想通貨で行う請求項１又は２に記載のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムである。

【0025】

請求項４に係る発明は、前記差金から前記賃貸物件の修繕業者による修繕費を引いた第２差金を求め、第２大家用差金額情報としてメモリに記憶する手段と、を備えた請求項１から３のいずれか１項に記載のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムである。

【発明の効果】

【0026】

本発明によれば、インフラ企業等への公共料金等の支払い及び家賃の大家への支払いを一元化して入居者の手間を省くと共に、大家並びにインフラ企業に利益が出るという効果が得られる。

【図面の簡単な説明】

【0027】

【図1】本実施の形態１のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムの概略構成図である。

【図2】家賃公共料金集金サービスシステムのシーケンス図（１）である。

【図3】家賃公共料金集金サービスシステムのシーケンス図（２）である。

【図4】家賃公共料金集金サービスシステムのシーケンス図（３）である。

【図5】修繕費用集金サービス部のシーケンス図である。

【図6】リフォーム等業者参加プラットフォームを説明する説明図である。

【発明を実施するための形態】

【0028】

以下、図面を参照しながら本発明の好ましい実施形態について説明する。なお、以下では本発明の目的を達成するための説明に必要な範囲を模式的に示し、本発明の該当部分の説明に必要な範囲を主に説明することとし、説明を省略する箇所については公知技術によるものとする。

【0029】

＜実施の形態１＞
図１は本実施の形態１のプラットフォーム型の賃貸物件サービスシステムの概略構成図である。但し、賃貸物件は１つのアパートとして説明する。

【0030】

また、プラットフォーム型の賃貸物件サービスシステム（以下、単に賃貸物件サービスシステム１００と称する：第１の賃貸物件サービスシステムとも称する）は、図１に示すように、インフラ企業群５００（電力会社５１０、ガス会社５２０、水道会社５３０、携帯電話会社５４０、・・・本例では企業が備えているコンピュータいう）と、後述する家賃公共料金集金サービスシステム３００とを専用回線４００で接続したシステムであり、さらに、アパート１０内の部屋毎の賃貸契約者（アパート入居者ａ１、ａ２、・・ａｎの入居者端末１０ａ、・・１０ｎ（スマートフォン又はパソコン）と、大家端末（コンピュータ等）２０と、金融機関（コンピュータを備える）３０と、広告会社（コンピュータを備える）８００とインターネット網２００で接続してなるプラットフォーム型のシステムである。

【0031】

金融機関３０、インフラ企業群５００（電力会社５１０、ガス会社５２０、水道会社５３０、携帯電話会社５４０、・・）、広告会社８００は膨大なコンピュータシステムである。

【0032】

セキュリュティ強化の観点から賃貸物件サービスシステム１００とインフラ企業群５００は専用回線４００で接続し、金融機関３０とは専用回線６００で接続するのが好ましい。

【0033】

家賃公共料金集金サービスシステム３００はＣＰＵ、メモリ３１０、端末、サーバ等で構築されたコンピュータシステムである。

【0034】

上記のように構成された家賃公共料金集金サービスシステム３００についてシーケンス図を用いて説明する。

【0035】

図２～図４は家賃公共料金集金サービスシステム３００のシーケンス図である。このシーケンス図には、入居者端末１０ａ、・・１０ｎ（スマートフォン又はパソコン）と、大家端末２０と、インフラ企業群５００（電力会社５１０、ガス会社５２０、水道会社５３０、携帯電話会社５４０、・・）と、金融機関３０とを示して説明する。

【0036】

本システムは、「公共料金加算家賃支払い・公共料金減算家賃集金管理」を利用している入居者・大家が無料で利用できる。

【0037】

大家は、現在、家賃集金管理業務を委託している会社があれば、所定の解約予告期間（３カ月が多い）を経て解約する。

【0038】

インフラ企業群５００（電気、ガス、・・）の各企業は、家賃公共料金集金サービスシステム３００にアクセスしてインフラ企業としての契約を結ぶ（ｄ１）。

【0039】

大家は大家端末２０を操作して、家賃公共料金集金サービスシステム３００にアクセスして「公共料金差引計算による差金支払い方式家賃管理業務委託契約書」の提供を受けて、解約満了月の翌月から家賃集金が開始されるよう、インフラ企業との間で「公共料金差引計算による差金支払い方式家賃管理業務委託契約」を締結する（ｄ３）。

【0040】

これに伴って、大家は解約予告期間（３カ月）の間に、各入居者に「家賃管理会社変更及び公共料金支払先が変わる場合の注意点（同じアパートでも、電力自由化などで利用している電力小売り会社が異なる場合があり得る。また、それぞれにポイント制度があり、クレジットカード払い等にしている場合がある。）を周知徹底する。この際に、新管理会社（インフラ企業）は、乗り換えることの経済的メリット（ポイントが更に増えるなど）も訴求し、乗り換えがスムーズになされるようにする。

【0041】

入居者は、入居者端末１０を操作して家賃公共料金集金サービスシステム３００にアクセスして、その入居者情報を登録する（ｄ５）。これらの情報はメモリに記憶される。つまり、手続きは、パソコン・スマートフォンを利用する。書面郵送方式では遅いうえに抜け漏れが発生することが多いためインターネットを用いさせている。

【0042】

同じアパート等でも、部屋ごとに契約開始日が異なるため、２年ごとに発生する「更新料」を漏れなく集金することをシステム上対応する必要がある。また、入居者から解約通知を受ける場合に、一般的な「不動産系管理会社」では、「書面による解約予告通知」が使用されているところ、インフラ企業のシステムを通じて、パソコン・スマートフォンによる簡易な操作で対応できるようにしている。

【0043】

また、入居者側は、大家からの通知によって「家賃管理会社の変更」には応じざるを得ないが、インフラ企業からの通知により、公共料金支払い方法の変更には、（例えば、クレジットカード払いによるポイント加算などの）より多いメリットがあることを認識し、かつ、スマートフォン等による簡便な操作での変更手続きができることで、家賃・公共料金支払先を、指定されたインフラ企業に変更することになる。

【0044】

なお、以前から使っているクレジットカード払いにインフラ企業が対応できれば、それを利用することは簡便な方法であるが、インフラ企業がクレジットカード会社に払う膨大なコストを削減するために、入居者の銀行口座からの引き落としに変更することもあり得るが、解約予告期間（３カ月）のうちに、全入居者の手続きを終えるのは簡単ではなく、銀行引き落としに変更することが入居者にさらなるメリットが与えられることになることを伝える。

【0045】

一方、インフラ企業側は、現在すでにある「電気・ガス同時徴収システム」に、システム変更を行って、「各入居者から家賃を上乗せ徴収する」「全入居者からの総家賃から大家の公共料金を相殺した差金を送金する」「契約者ごとにことなる更新料の支払いができる」ようにするのが好ましい。

【0046】

このようにした状態で、インフラ企業群５００（コンピュータ等）は以下の処理を行う。本実施の形態では電気、ガス、水道として説明する。

【0047】

インフラ企業群５００は、電気又はガス若しくは水道の検針料金送信時間に到達したかどうかを判断している（ｄ７）。

【0048】

到達時間になったときは、検針担当者が検針してきた電気、ガス、水道等の検針データを記憶手段から読み込んで、インフラ企業側メモリに記憶する。

【0049】

一方、家賃公共料金集金サービスシステム３００の送受信部は、入居者公共料金検針日情報（アパート名、部屋番号、大家名、住所、入居者名、電気検針予定日、ガス検針予定日、水道検針予定日、・・・：予定日の１週間後が好ましい）を読み込み、カレンダーの年月日がいずれかの検針予定日に到達したときに、この情報（以下、入居者公共料金検針結果要求情報という）を専用回線４００を介して該当のインフラ企業群５００に要求する（ｄ９）。

【0050】

入居者公共料金検針結果要求情報は、アパート名と、部屋番号と、大家名と、住所、入居者名と、電気検針結果要求コマンド又はガス検針結果要求コマンド若しくは水道検針結果要求コマンドと、年月日及び時刻が好ましい。

【0051】

該当のインフラ企業群５００は、入居者公共料金検針結果要求情報に該当する情報をメモリから読み出して入居者毎公共料金情報（電気、ガス又は水道、・・）として専用回線４００を介して家賃公共料金集金サービスシステム３００に送信する（ｄ１１）。

【0052】

家賃公共料金集金サービスシステム３００の送受信部はインフラ企業群５００から入居者毎公共料金情報（電気、ガス又は水道、・・）を受信する毎に、プラットフォームとして機能させるためのデータベース３１０（本例では記憶手段をデータベースという場合もありメモリという場合もある。また、データベース３１０に様々なデータを記憶するがそれぞれ異なる記憶領域に記憶されることは勿論である）にその種類毎に記憶する。

【0053】

このデータベース３１０は、入居者電気料金用メモリと、入居者ガス料金用メモリと、水道料金用メモリ等があり、入居者公共料金検針結果要求情報（アパート単位が好ましい）を付加して記憶する。なお、水道料金は、地方公共団体等が徴収するので、この水道料金の本サービスシステムへの提供については後述する。

【0054】

入居者情報を有するメモリ３１０に記憶されている入居者毎公共料金請求情報が一括請求予定日に到達したかどうかを判断する（ｄ１３）。家賃公共料金集金サービスシステム３００がメモリ３１０に予め記憶している入居者情報（アパート名、大家名、部屋番号、入居者名、電話番号等）を順に指定する（ｄ１５）。

【0055】

入居者毎公共料金請求情報は、アパート名と、部屋番号と、大家名と、住所、入居者名と電話番号と、入居者毎一括公共料金最適請求日と、請求月等よりなる。入居者毎一括公共料金最適請求日は、インフラ企業群５００（電気、ガス、水道等）又は居住者によって請求日も相違し、一括請求できる日時も相違しているので、契約時又はオペレータへの連絡、メール等で決めている。

【0056】

具体的には、カレンダーの年月日が入居者毎一括公共料金最適請求日（例えば、実請求日の１日前）に到達したかどうかで判断している。そして、入居者毎一括公共料金最適請求日に到達した入居者毎公共料金請求情報が存在する場合は、入居者毎用公共料金纏め処理を行わせる（ｄ１７）。

【0057】

入居者毎用公共料金纏め処理は、請求日付近に到達した入居者毎公共料金請求情報を検出する毎に、データベース３１０から、この入居者毎公共料金請求情報のアパート名と、部屋番号と、大家名と、住所と、入居者名と電話番号とを有する入居者毎公共料金情報（電気、ガス又は水道、・・）を全て読み出して、各々の料金を加算して一つに纏め、入居者毎総インフラ料金情報としてデータベース３１０のメモリに記憶する。入居者毎総インフラ料金情報は、アパート名と、部屋番号と、大家名と、住所、入居者名と電話番号と、入居者毎一括公共料金最適請求日と、請求月と、インフラ企業毎（電気、ガス、水道、・・）の入居者インフラ料金と、入居者毎総インフラ料金等よりなる。

【0058】

入居者毎家賃総公共料金加算部を起動して入居者毎総インフラ料金情報を出力する。入居者毎家賃総公共料金加算部は、入居者毎家賃総公共料金加算処理を行う（ｄ１９）。入居者毎家賃総公共料金加算処理は、入居者毎総インフラ料金情報が入力する毎に、これに含まれているアパート名と、部屋番号と、大家名と、住所、入居者名と電話番号とを有するメモリ３１０に予め記憶している入居者基本情報（アパート名、大家名、部屋番号、入居者名、電話番号、家賃、部屋間取り、設備、メールアドレス等）をメモリ３１０から読み出す。また、入力した入居者毎総インフラ料情報に含まれている入居者毎総インフラ料金と読み出した入居者基本情報に含まれている家賃を読み込む。

【0059】

アパート名及び請求日単位で、この入居者毎総インフラ料金と家賃とを加算（合計ともいう）した情報である入居者毎家賃総インフラ料金情報（アパート名、部屋番号、大家名と、住所、入居者名、電話番号、入居者毎総インフラ料金、家賃、入居者毎総インフラ料金と家賃との合計料金、請求月等）を生成し、これをデータベース３１０のメモリに記憶する。そして、入居者毎家賃総インフラ料金情報を出力する。

【0060】

図３に示すように、アパート単位総公共料金算出処理（ｄ２１）と、アパート単位総家賃算出処理（ｄ２３）とを行う。

【0061】

アパート単位総公共料金算出処理（ｄ２１）は、入居者毎家賃総インフラ料金情報（アパート名、部屋番号、大家名と、住所、入居者名、電話番号、入居者毎総インフラ料金、家賃、入居者毎総インフラ料金と入居者の家賃との合計料金、請求月等）を読み込む。そして、同じアパート名、大家名、請求月（サービスサイトからの入居者への送り日）を有する入居者毎家賃総インフラ料金情報を全て読み込み、これらに含まれる全ての入居者毎総インフラ料金を加算し、アパート単位総インフラ料金として第１の差金部に出力する（メモリ３１０に記憶）。

【0062】

アパート単位総家賃算出処理（ｄ２３）は、入居者毎家賃総インフラ料金情報を読み込み、同じアパート名、大家名、請求月（サービスサイトからの入居者への送り日）を有する入居者毎家賃総インフラ料金情報を全て読み込み、これらに含まれて全ての入居者の家賃を合計し、これをアパート単位総家賃としてメモリ３１０に記憶して第１の差金部に出力する。
次に、第１の差金部が差金処理を行う（ｄ２５）。

【0063】

第１の差金処理は、メモリ３１０のアパート単位総家賃からアパート単位総インフラ料金と、メモリ３１０に記憶されている手数料（１％：インフラ企業に払われる金額）とを差し引き、これを大家用差金額情報としてメモリ３１０に記憶する。

【0064】

次に、第１の差金処理は、メモリ３１０に記憶されている入居者毎家賃総インフラ料金情報に基づいて入居者明細書作成処理（電気、ガス、・・をまとめた明細）を行い（ｄ２７）、メモリ３１０のアパート単位総家賃と大家用差金額情報とに基づいて大家用明細書を作成する大家明細書作成処理を行う（ｄ２９）。

【0065】

一方、送受信部は、明細書の要求があるかどうかを判断する（ｄ３１）。図４に示すように、メモリ３１０の情報に基づいてどんな入居者又は大家からのアクセスかどうかを判断する。入居者の場合は、メモリ３１０の入居者毎明細データをそのアクセス者に提供する（ｄ３３、ｄ３５）。大家の場合は、メモリ３１０の大家用毎明細データをそのアクセス者に提供する（ｄ３７、ｄ３９）。

【0066】

これによって、大家及び入居者は金融機関に決済する（ｄ４１、ｄ４５）。そして、金融機関とインフラ企業とは、決済処理を行う（入居者は金融機関に支払いを行い、大家の分は金融機関からの入金の確認を行う。インフラ企業には手数料が支払われる）（ｄ４７、ｄ４９）。なお、水道代は、電気・ガスとは異なり、地方公共団体等による徴収が行われている。このため、水道代を本サイトが入居者から提供できるようにするために、LINE PAYでスマートフォンにより水道代の請求額を入手する。

【0067】

例えば、水道の請求書をスマートフォンで撮影して本サイトに送信させる。このとき、入居者が水道代の請求書を送信してくれるように、請求書の送付毎に仮想通貨を購入ポイント、あるいは何等かの店のクーポンポイント等を与えるにしてもよい。さらに、広告企業の広告ページを本サイトに登録して、入居者又は大家からの本サイトへのアクセスでこの広告ページを提供してもよい。

【0068】

＜実施の形態２＞
本実施の形態２は、入居中の「修理要請」は、インフラ企業自身が対応するのではなく、インフラ企業が提供する「リフォーム等業者参加プラットフォーム３２０」システムにて対応するものである。

【0069】

令和２年６月１２日成立「賃貸住宅管理業適正化法」が施行される令和３年６月以降において、「賃貸住宅の維持保全（住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うこと。）を行う業務」を行う場合または当該維持保全業務と合わせて「賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」を行う場合には、国土交通大臣への「賃貸住宅管理業登録」が義務付けられたが、本スキームでは維持保全業務は「リフォーム等業者参加プラットフォーム３２０」を通じて管理会社を通さずに家主が維持保全業者に直接発注するので、インフラ企業は「賃貸住宅管理業登録」の適用除外となる。

【0070】

賃貸住宅においては「雨漏りがする」「トイレが壊れた」というような維持保全業務に関する「入居者から家主（または家主が委託している管理会社）への苦情めいた連絡」はよくある。現行の管理会社においては、これらの連絡を受けても管理会社（多くは賃貸仲介会社が行っている）は自らが即座に対応するのではなく、取引のある修繕業者（いわゆる下請け工事会社）に修繕の手配を取り、その業者が空いている時間に対応することになる。問題は、下請け業者が引っ越しシーズンなどでは多忙のために即座に対応できないことがままある。そこで「リフォーム等業者参加プラットフォーム３２０」を利用させることで、空いている業者を見つけて即座に対応させることを可能とする。

【0071】

「口コミ評価システム」が信頼性を得ていけば、業務を発注する大家及び修繕要求している入居者に多大なメリットが生じるばかりではなく、現行の管理会社を通して「下請け受注」せざるを得ない業者の多くは、自らが工事受注営業を行わない見返りとして、中間に位置する「管理会社」に対して、利益の多くが抜かれているという事態も解消できる。「三方一両得」が実現できる。

【0072】

修繕費用集金サービス処理は、インフラ企業群５００（コンピュータ）が許可した修繕業者（リフォーム会社、給湯器会社等）の修繕業者端末（コンピュータ）からのアクセスを、通信ネットワークを介して可能として修繕業者の実績等をメモリ３１０に登録させ、管理会社を介さずに、これらの情報を大家端末２０（コンピュータ）又は入居者端末１０ａ、・・１０ｎ（コンピュータ）に提供（出力）して閲覧（ＩＤ、パスワードを用いる）させて、希望の修繕業者を決定させて、賃貸物件の修繕箇所を修繕させる。

【0073】

この修繕箇所の支払いは、上記で説明したように、実施の形態１の差金処理又は相殺勘定処理での大家用差金額から差し引いた修繕費差引後大家用差金額を、通信ネットワークを介して金融機関を介して送金させる。

【0074】

すなわち、管理会社を介さずに修繕費差引後大家用差金額＝大家毎家賃総インフラ料金（建物毎の総部屋の家賃＋使用者の入居者毎総インフラ使用量）－（入居者毎総インフラ使用量＋運営手数料（例えば１パーセント））－修繕費用を支払うようにしている。

【0075】

次に、本システム（プラットフォーム）に参加する大家には、「管理会社を飛ばして大家から直接工事受注している」ことについて守秘義務を締結させることが好ましい。これで、管理会社からの下請け仕事外しも起きにくい。

【0076】

次に、修繕費用集金サービス部の動作を図５のシーケンス図を用いて説明する。インフラ企業群５００（電力、ガス、水道・・）は自身が推薦する修繕業者の修繕業者情報（会社名、修繕種類等）を専用回線４００で送信してきた場合は（ｄ５１）、送受信部がプラットフォームとして閲覧させるためのデータベース３１０のメモリに登録させる。

【0077】

また、修繕業者群の担当者は、その修繕業者の修繕業者端末を操作して、インターネット網２００を介して送信してきた場合は、（ｄ５３）、その修繕業者情報（会社名、修繕種類、年月日、時刻、地域等）をメモリ３１０に登録させる。

【0078】

入居者が入居者端末１０を操作して、不具合情報（例えば、水周り：アパート名、部屋番号、入居日、電話番号、メールアドレス、不具合通知コマンド、送信日時等）を送信してきた場合は（ｄ５４）、送受信部がデータベース３１０のメモリに登録する。

【0079】

修繕業者検索部は、メモリ３１０に不具合情報が登録されたかどうかを監視している。不具合情報（例えば、水周り：アパート名、部屋番号、入居日、電話番号、メールアドレス、不具合通知コマンド、送信日時等）が登録されている場合は、修繕業者検索部が修繕業者検索処理（ｄ５６）を行う。

【0080】

この修繕業者検索処理（ｄ５６）は、不具合情報の登録に伴って、これに含まれている不具合箇所を読み込み、この不具合箇所を最も適切に修繕できる修繕業者をメモリの修繕業者情報と、メモリ３１０に記憶されている過去の実績情報等に基づいて修繕業者を決定する（以下、推奨修繕業者という）。この決定にはＡＩ（artificial intelligence）を用いるのが好ましい。

【0081】

そして、修繕業者検索部は、推奨修繕業者情報（サイト名、推奨修繕業者業名、過去の実績、得意な修繕箇所、請負平均金額等（推奨修繕業者は複数））を生成する。そして、推奨修繕業者情報に不具合情報（アパート名、部屋番号、入居者名、不具合箇所、大家名等）を付加した推奨不具合修繕情報を生成し、これをメモリ３１０に記憶した後に、大家入居者通知部を起動させて、推奨不具合修繕情報を出力する。

【0082】

この大家入居者通知部は、推奨不具合修繕情報の入力に伴って、推奨不具合修繕情報通知処理（ｄ５５）を行う。推奨不具合修繕情報通知処理（ｄ５５）は、大家入居者通知部が送受信部によってショートメールで大家端末２０に対して入居者から不具合があったことをＵＲＬ付で通知する。

【0083】

大家は大家端末２０を操作して、この通知でＵＲＬをクリックし、送受信部がこのクリックの受信に伴って、メモリ３１０の推奨不具合修繕情報を大家端末２０に送信して閲覧させる。

【0084】

一方、大家は大家端末２０の画面で推奨不具合修繕情報を確認し、これに含まれている不具合箇所と推奨修繕業者業名等を確認して修繕業者を仮決定（以下、仮決定修繕業者という）し（ｄ５７）、仮決定修繕業者情報（不具合情報、仮決定修繕業者名等）として本サイトに送信する（ｄ５９）。本サイトの送受信部は、この仮決定修繕業者情報（不具合情報、仮決定修繕業者名等）をメモリ３１０に記憶する。

【0085】

そして、本サイトと仮決定された修繕業者とで見積登録処理を行う（ｄ６１）。この見積登録処理（ｄ６１）は、見積依頼部がメモリ３１０を監視しており、仮決定修繕業者情報（不具合情報、仮決定修繕業者名等）が記憶されるに伴って、この仮決定修繕業者情報に含まれている仮決定修繕業者名宛にショートメールで仮決定されたこと及び見積依頼を通知する。このショートメールには本サイトのＵＲＬが含まれている。

【0086】

仮決定修繕業者名の修正業者はその端末を操作して、本サイトにアクセスして、修繕箇所等を確認して見積書を作成して、この見積書をメモリに登録させる。そして、見積登録処理は、大家入居者通知部を起動させて、見積書をメモリから読み出させる。大家入居者通知部は、ショートメールで大家端末２０に見積書が出来たことを本サイトのＵＲＬ付で通知する（ｄ６１）。大家は大家端末２０を操作して本サイトにアクセスしてメモリの見積書を確認して決定する（ｄ６３）。大家は、大家端末２０を操作して、決定通知を修繕業者群端末（ｄ６５）に通し、本サイトに修繕依頼来決定情報を送信する（ｄ６７）。

【0087】

本サイトの見積請負決定部は、修繕依頼来決定情報をメモリ３１０に登録する。そして、決定修繕業者が修繕を完了したときは、この修繕業者端末を操作して本サイトにアクセスして、修繕依頼来決定情報を画面に表示し、修繕明細書（請求額含む）等よりなる修繕完了情報（見積番号、不具合情報、完了金額、年月日を含む）を本サイトに送信する（ｄ６９）。

【0088】

本サイトの見積請負決定部は、この修繕完了情報をメモリ３１０に登録する。この登録に伴って大家端末に修繕完了通知（本サイトのＵＲＬ付）をショートメールで通知している。

【0089】

一方、第２の差金部は、メモリ３１０に修繕完了情報が登録される毎に、第２の差金処理を行う（ｄ７１）。

【0090】

第２の差金処理（ｄ７１）は、メモリ３１０に修繕完了情報が登録される毎に、この修繕完了情報に含まれているアパート名、大家名、住所、電話番号を有する大家用差金額情報を家賃公共料金集金サービス部から読み込む。そして、この大家用差金額情報から修繕費用を差し引いた修繕費差引後大家用差金額を求める。

【0091】

修繕費差引後大家用差金額（第２の大家用差金額）＝大家用差金額（第１の大家用差金額）－修繕費用を求めている。但し、大家用差金額（第１の大家用差金額）＝１つの賃貸縦建物の月毎の全ての入居者の総家賃－入居者毎総インフラ料金（電気、ガス、水道、・・）－運営手数料（例えば１パーセント）である。

【0092】

第２の差金処理は、大家に対してこの修繕費差引後大家用差金額が求められたことを通知し（ｄ７３）、金融機関に修繕費差引後大家用差金額の引き落としを通知する（ｄ７５）。金融機関は、所定の月日に修繕業者に大家の口座から振り込む。金融機関は、修繕業者にショートメールで大家からの振込み通知する（ｄ８１）。従って、中間に入っている従前の管理会社に利益の多くを搾取されているということがない。

【0093】

なお、入居者から不具合箇所等の写真や不具合に説明文を、「LINEその他のチャットシステム」を介してプラットフォームに反映させるのが好ましい。また、大家側は、パソコンやスマートフォンで支払者側は支払い明細が確認できるシステムがあるので、そこに上乗せされる家賃や更新料も確認できる。

【0094】

図６を参照する。リフォーム等業者参加プラットフォーム３２０は、インフラ企業群５００（電気会社５１０、ガス会社５２０、水道会社５３０、携帯電話会社５４０、・・・本例では企業が備えているコンピュータいう）と、家賃公共料金集金サービスシステム３００（コンピュータよりなる）とを専用回線４００で接続したシステムであり、さらに、アパートＮ内の部屋毎の賃貸契約者（アパート入居者ａ１、ａ２、・・ａｎの入居者毎端末１０ａ、・・１０ｎ（スマートフォン又はパソコン）と、大家端末２０（コンピュータよりなる）と修繕業者端末５０ａ～５０ｎとを通信手段で接続してなるプラットフォーム型のコンピュータシステムである。このプラットフォーム型のコンピュータシステムが備えたリフォーム等業者参加プラットフォーム３２０には表示部３３０が備えられ、入居者端末１０ａ～１０ｎ、インフラ企業群５００（コンピュータ）、大家端末２０及び修繕業者端末５０ａ～５０ｎでのやり取りが掲示板のように残されている。この掲示板は入居者端末１０ａ～１０ｎ、インフラ企業群５００（コンピュータ）、大家端末２０及び修繕業者端末５０ａ～５０ｎ内のグループの範囲でも表示されるものである。種類としては、「slack（登録商標）」「chatwork（登録商標）」「Microsoft Teams（登録商標）」「LINE WORKS（登録商標）」などが挙げれれる。これにより、写真や報告書を共有するのに便利である。

【0095】

以上の説明では「賃貸物件」だけが実施形態対象となってるが、分譲マンションであれば「管理費・修繕積立金」が管理会社から徴収されており、「家賃」と置き換えれば実施形態対象となるので本実施形態の技術的範囲内に含まれる。

【符号の説明】

【0096】

１０ 入居者端末
２０ 大家端末
３０ 金融機関
１００ 賃貸物件サービスシステム
３００ 家賃公共料金集金サービスシステム
５００ インフラ企業群
５１０ 電力会社
５２０ ガス会社
５３０ 水道会社

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】