ホーム > 特許ランキング > 株式会社Ｍｉｎｏｒｕ
(19)【発行国】日本国特許庁(JP)
(12)【公報種別】公開特許公報(A)
(11)【公開番号】P2022060719
(43)【公開日】2022-04-15
(54)【発明の名称】家賃等計算システム
(51)【国際特許分類】
G06Q 50/08 20120101AFI20220408BHJP
G06Q 50/16 20120101ALI20220408BHJP
【ＦＩ】
G06Q50/08
G06Q50/16
【審査請求】未請求
【請求項の数】8
【出願形態】ＯＬ
(21)【出願番号】P 2020168356
(22)【出願日】2020-10-05
(71)【出願人】
【識別番号】520095751
【氏名又は名称】株式会社Ｍｉｎｏｒｕ
(74)【代理人】
【識別番号】100166589
【弁理士】
【氏名又は名称】植村 貴昭
(72)【発明者】
【氏名】森 裕嗣
(72)【発明者】
【氏名】三方 浩允
【テーマコード（参考）】
5L049
【Ｆターム（参考）】
5L049CC07
5L049CC27
(57)【要約】
【課題】家賃等の計算を適切に行う家賃等計算システムを提供する。
【解決手段】表面利回りが記憶される利回りデータベース２６と、顧客３が居住を希望する地域である希望居住地域、顧客３が希望する住宅のレイアウトである希望レイアウト、顧客３が希望する毎月の支払額である希望支払額、顧客３が希望する住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベース２７と、土地の価格が記憶される土地データベース２８と、建物の価格が記憶される建物データベース２９と、表面利回り、希望居住地域、希望レイアウト、希望支払額、土地の価格、及び、建物の価格に基づき、所定期間を算出する第１計算手段２４Ａと、表面利回り、希望居住地域、希望レイアウト、希望支払期間、土地の価格、及び、建物の価格に基づき、所定金額を算出する第２計算手段２４Ｂとを備える。
【選択図】図１
【解決手段】表面利回りが記憶される利回りデータベース２６と、顧客３が居住を希望する地域である希望居住地域、顧客３が希望する住宅のレイアウトである希望レイアウト、顧客３が希望する毎月の支払額である希望支払額、顧客３が希望する住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベース２７と、土地の価格が記憶される土地データベース２８と、建物の価格が記憶される建物データベース２９と、表面利回り、希望居住地域、希望レイアウト、希望支払額、土地の価格、及び、建物の価格に基づき、所定期間を算出する第１計算手段２４Ａと、表面利回り、希望居住地域、希望レイアウト、希望支払期間、土地の価格、及び、建物の価格に基づき、所定金額を算出する第２計算手段２４Ｂとを備える。
【選択図】図１
【特許請求の範囲】
【請求項1】
投資家が住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が当該投資家に対し毎月所定金額を支払い、所定期間の当該支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるシステムに用いられる家賃等計算システムであって、
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記顧客が居住を希望する地域である希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトである希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする家賃等計算システム。
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記顧客が居住を希望する地域である希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトである希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする家賃等計算システム。
【請求項2】
前記顧客データベースには、前記顧客が勤める会社からの家賃補助の金額が記憶され、
前記土地データベースには、各地域における自治体からの補助金の金額が記憶され、
前記第１計算手段は、前記所定期間を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出し、
前記第２計算手段は、前記所定金額を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出する
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
前記土地データベースには、各地域における自治体からの補助金の金額が記憶され、
前記第１計算手段は、前記所定期間を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出し、
前記第２計算手段は、前記所定金額を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出する
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
【請求項3】
前記投資家が希望する、前記住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記売り手側希望内部収益率に基づき、前記売却する住宅である中古住宅の販売価格を算出する第１オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
前記売り手側希望内部収益率に基づき、前記売却する住宅である中古住宅の販売価格を算出する第１オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
【請求項4】
前記投資家が希望する、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格である希望販売価格が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記希望販売価格に基づき、前記中古住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率を算出する第２オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
前記希望販売価格に基づき、前記中古住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率を算出する第２オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
【請求項5】
前記オーナーチェンジデータベースには、前記中古住宅の買い手側が希望する、当該中古住宅の購入による内部収益率である買い手側希望内部収益率が記憶されるものであり、
前記買い手側希望内部収益率に基づき購入価格を算出し、当該購入価格と合致する前記販売価格である前記中古住宅を求める第３オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
前記買い手側希望内部収益率に基づき購入価格を算出し、当該購入価格と合致する前記販売価格である前記中古住宅を求める第３オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
【請求項6】
前記販売価格、前記所定期間満了までの残りの日数、及び、前記所定金額に基づき、前記中古住宅の買い手側の内部収益率を算出する第４オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
【請求項7】
前記顧客が、前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合、前記顧客が前記所定金額を支払った期間に基づき、前記顧客に請求する違約金を算出する第１入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
【請求項8】
予め、前記顧客が前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合の、前記所定金額、前記顧客が前記所定金額を支払った期間、前記顧客に請求する違約金、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格、及び、売却益の組み合わせを算出する第２入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【0001】
本発明は、住宅取得を支援するための家賃等計算システムに関するものである。
【背景技術】
【0002】
例えば下記特許文献１には、住宅取得を支援するためのシステムが開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【0003】
【特許文献1】特開２０１９－１４９２０３号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【0004】
上記特許文献１に記載されたシステムに基づき販売される住宅は、投資家が建設事業者から購入するものであって、当該住宅に入居する顧客が毎月投資家に対し家賃を支払うケースを想定している。しかしながら上記特許文献１には、当該家賃の計算を適切に行う仕組みが開示されていない。
【0005】
本発明は、上記課題に鑑みてなされたものであり、家賃等の計算を適切に行うことを可能とする家賃等計算システムを提供することを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【0006】
第１の観点における家賃等計算システムは、
投資家が住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が当該投資家に対し毎月所定金額を支払い、所定期間の当該支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるシステムに用いられる家賃等計算システムであって、
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記顧客が居住を希望する地域である希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトである希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする。
投資家が住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が当該投資家に対し毎月所定金額を支払い、所定期間の当該支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるシステムに用いられる家賃等計算システムであって、
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記顧客が居住を希望する地域である希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトである希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする。
【0007】
より好適には、
前記顧客データベースには、前記顧客が勤める会社からの家賃補助の金額が記憶され、
前記土地データベースには、各地域における自治体からの補助金の金額が記憶され、
前記第１計算手段は、前記所定期間を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出し、
前記第２計算手段は、前記所定金額を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出する
ことを特徴とする。
前記顧客データベースには、前記顧客が勤める会社からの家賃補助の金額が記憶され、
前記土地データベースには、各地域における自治体からの補助金の金額が記憶され、
前記第１計算手段は、前記所定期間を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出し、
前記第２計算手段は、前記所定金額を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出する
ことを特徴とする。
【0008】
より好適には、
前記投資家が希望する、前記住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記売り手側希望内部収益率に基づき、前記売却される住宅である中古住宅の販売価格を算出する第１オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする。
前記投資家が希望する、前記住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記売り手側希望内部収益率に基づき、前記売却される住宅である中古住宅の販売価格を算出する第１オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする。
【0009】
より好適には、
前記投資家が希望する、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格である希望販売価格が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記希望販売価格に基づき、前記中古住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率を算出する第２オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする。
前記投資家が希望する、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格である希望販売価格が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記希望販売価格に基づき、前記中古住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率を算出する第２オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする。
【0010】
より好適には、
前記オーナーチェンジデータベースには、前記中古住宅の買い手側が希望する、当該中古住宅の購入による内部収益率である買い手側希望内部収益率が記憶されるものであり、
前記買い手側希望内部収益率に基づき購入価格を算出し、当該購入価格と合致する前記販売価格である前記中古住宅を求める第３オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする。
前記オーナーチェンジデータベースには、前記中古住宅の買い手側が希望する、当該中古住宅の購入による内部収益率である買い手側希望内部収益率が記憶されるものであり、
前記買い手側希望内部収益率に基づき購入価格を算出し、当該購入価格と合致する前記販売価格である前記中古住宅を求める第３オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする。
【0011】
より好適には、
前記販売価格、前記所定期間満了までの残りの日数、及び、前記所定金額に基づき、前記中古住宅の買い手側の内部収益率を算出する第４オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする。
前記販売価格、前記所定期間満了までの残りの日数、及び、前記所定金額に基づき、前記中古住宅の買い手側の内部収益率を算出する第４オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする。
【0012】
より好適には、
前記顧客が、前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合、前記顧客が前記所定金額を支払った期間に基づき、前記顧客に請求する違約金を算出する第１入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする。
前記顧客が、前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合、前記顧客が前記所定金額を支払った期間に基づき、前記顧客に請求する違約金を算出する第１入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする。
【0013】
より好適には、
予め、前記顧客が前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合の、前記所定金額、前記顧客が前記所定金額を支払った期間、前記顧客に請求する違約金、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格、及び、売却益の組み合わせを算出する第２入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする。
予め、前記顧客が前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合の、前記所定金額、前記顧客が前記所定金額を支払った期間、前記顧客に請求する違約金、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格、及び、売却益の組み合わせを算出する第２入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする。
【発明の効果】
【0014】
本発明に係る家賃等計算システムによれば、家賃等の計算を適切に行うことが可能となる。
【図面の簡単な説明】
【0015】
【図1】本発明の実施例に係る家賃等計算システムを説明する概略図である。
【図2】本発明の実施例における違約金の一例を説明する表である。
【図3】本発明の実施例に係る家賃等計算システムの処理手順（「住宅取得までの支払期間」あるいは「毎月の支払額」の算出）を説明するフローチャートである。
【図4】本発明の実施例に係る家賃等計算システムの処理手順（オーナーチェンジの場合）を説明するフローチャートである。
【図5】本発明の実施例に係る家賃等計算システムの処理手順（入居者チェンジの場合）を説明するフローチャートである。
【発明を実施するための形態】
【0016】
本発明に係る家賃等計算システムは、投資家が建設事業者から住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が毎月投資家に対し家賃（割賦金に相当）を支払い、所定期間の支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるといったシステムに用いられるものである。以下、本発明に係る家賃等計算システムについて、実施例にて図面を用いて説明する。
【実施例0017】
図１は、本実施例に係る家賃等計算システムを説明する概略図である。図１には、建設事業者１が所持するサーバ１０に設けられる家賃等計算システム１１、投資家２が所持する投資家端末１２、顧客３が所持する顧客端末１３が表わされている。
【0018】
投資家端末１２及び顧客端末１３は、ユーザインターフェース及び通信インターフェースが設けられる端末、例えば、スマートフォン、タブレット、あるいはＰＣ等を指す。そして投資家端末１２及び顧客端末１３は、それぞれ、この通信インターフェースを用いることで、インターネット等のネットワーク（図示略）を介して家賃等計算システム１１と通信を行うことができる。
【0019】
家賃等計算システム１１は、通信制御手段２１、第１投資家宛入力要求生成手段２２、顧客宛入力要求生成手段２３、第１計算手段２４Ａ、第２計算手段２４Ｂ、第１提示手段２５Ａ、第２提示手段２５Ｂ、利回りデータベース２６、顧客データベース２７、土地データベース２８、建物データベース２９、第２投資家宛入力要求生成手段３０、第１オーナーチェンジ再計算手段３１Ａ、第２オーナーチェンジ再計算手段３１Ｂ、第３オーナーチェンジ再計算手段３１Ｃ、第４オーナーチェンジ再計算手段３１Ｄ、買い手側入力要求生成手段３２、オーナーチェンジデータベース３３、第１入居者退去時再計算手段３４Ａ、第２入居者退去時再計算手段３４Ｂ、及び、第３入居者退去時再計算手段３４Ｃを備えている。
【0020】
通信制御手段２１は、家賃等計算システム１１がインターネット等のネットワーク（図示略）を介して投資家端末１２及び顧客端末１３などと通信する場合に、通信の確立やデータの授受等の通信制御処理を行う。以下、説明を簡略化するため、ネットワークを介して各データを授受する場合に、通信制御手段２１を用いる旨を省略して説明する。
【0021】
利回りデータベース２６には、建設事業者１が予め設定する（投資家２の）表面利回りが記憶される。
【0022】
顧客データベース２７には、少なくとも、顧客３の希望居住地域Ｂ１、希望レイアウトＢ２、希望支払額Ｂ３、希望支払期間Ｂ４、及び、会社家賃補助Ｂ５が記憶される。
【0023】
希望居住地域Ｂ１とは、顧客３が居住を希望する地域である。当該地域は、地方（広域なエリア）別と都道府県（詳細なエリア）別とで分けて記憶されている。希望レイアウトＢ２とは、顧客３が居住を希望する住宅のレイアウトである。
【0024】
希望支払額Ｂ３とは、顧客３が希望する毎月の支払額である。希望支払期間Ｂ４とは、顧客３が希望する住宅取得までの支払期間である。
【0025】
会社家賃補助Ｂ５とは、（顧客３に対する）顧客３が勤める会社からの毎月の家賃補助の金額（０円（家賃補助無し）の場合もあり得る）である。
【0026】
土地データベース２８には、購入可能な土地に関する情報（価格を含む）Ｌ、及び、各地域における自治体からの補助金の金額Ｓ（当然補助金が０の場合もあり得る）が記憶される。
【0027】
建物データベース２９には、建物に関する情報（価格を含む）Ｈが記憶される。上述の希望レイアウトＢ２は、当該情報Ｈの中から選択されるものとする。
【0028】
なお、土地データベース２８及び建物データベース２９にそれぞれ記憶される各情報Ｌ，Ｓ，Ｈは随時更新される。
【0029】
投資家宛入力要求生成手段２２は、少なくとも希望購入地域Ａ１についての入力を投資家２に要求する表示画面Ｄ１を生成するものである。生成された表示画面Ｄ１は、投資家端末１２に送信される。なお希望購入地域Ａ１は、土地データベース２８に記憶される情報Ｌの中から選択させるものとする。
【0030】
表示画面Ｄ１は投資家端末１２に表示される。投資家２は、表示画面Ｄ１から希望購入地域Ａ１についての入力を行う。入力された情報は家賃等計算システム１１に送信され、利回りデータベース２６に記憶される。
【0031】
顧客宛入力要求生成手段２３は、少なくとも希望居住地域Ｂ１、希望レイアウトＢ２、「希望支払額Ｂ３、希望支払期間Ｂ４のうちいずれか一方」、及び、会社家賃補助Ｂ５についての入力を要求する表示画面Ｄ２を生成するものである。生成された表示画面Ｄ２は、顧客端末１３に送信される。なお、このうち希望居住地域Ｂ１については、土地データベース２８に記憶される情報Ｌの中から選択させるものとする。
【0032】
表示画面Ｄ２は顧客端末１３に表示される。顧客３は、表示画面Ｄ２から希望居住地域Ｂ１（情報Ｌの中から選択）、希望レイアウトＢ２、「希望支払額Ｂ３、希望支払期間Ｂ４のうちいずれか一方」、及び、会社家賃補助Ｂ５についての入力を行う。入力された各情報は家賃等計算システム１１に送信され、顧客データベース２７に記憶される。
【0033】
第１計算手段２４Ａは、顧客３が表示画面Ｄ２において、希望支払額Ｂ３、希望支払期間Ｂ４のうち希望支払額Ｂ３を入力した場合、利回りデータベース２６、顧客データベース２７、土地データベース２８、及び、建物データベース２９にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＡ１、希望居住地域Ｂ１、希望レイアウトＢ２、希望支払額Ｂ３、会社家賃補助Ｂ５、及び、各情報Ｌ，Ｓ，Ｈ（ただし、情報Ｌ，Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客３の）住宅取得までの支払期間を算出する。
【0034】
なお、上記「住宅取得までの支払期間」は、顧客３の「希望」である希望支払期間Ｂ４とは異なり、第１計算手段２４Ａによる「算出結果」である。
【0035】
上記「住宅取得までの支払期間」の算出についての説明を補足する。まず、希望居住地域Ｂ１、及び、希望レイアウトＢ２によって価格は変動する。その為、情報Ｌにおいて紐付けられている希望居住地域Ｂ１の土地価格、情報Ｈにおいて紐付けられている希望レイアウトＢ２の施工価格を求める。そして、希望支払額Ｂ３から補助金の金額Ｓ、会社家賃補助Ｂ５、及び、希望表面利回りＡ１を加減算した値で、上記土地価格と上記施工価格の合計値を除算することで、住宅取得までの支払期間（所定期間）を算出する。
【0036】
第２計算手段２４Ｂは、顧客３が表示画面Ｄ２において希望支払期間Ｂ４を入力した場合、利回りデータベース２６、顧客データベース２７、土地データベース２８、及び、建物データベース２９にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＡ１、希望居住地域Ｂ１、希望レイアウトＢ２、希望支払期間Ｂ４、会社家賃補助Ｂ５、及び、各情報Ｌ，Ｓ，Ｈ（ただし、情報Ｌ，Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客３の）毎月の支払額を算出する。
【0037】
なお、上記「毎月の支払額」は、顧客３の「希望」である希望支払額Ｂ３とは異なり、第２計算手段２４Ｂによる「算出結果」である。
【0038】
上記「毎月の支払額」の算出については、上記「住宅取得までの支払期間」の算出と同様、希望居住地域Ｂ１の土地価格、希望レイアウトＢ２の施工価格を求め、これらの合計値を希望支払期間Ｂ４で除算した値から、補助金の金額Ｓ、会社家賃補助Ｂ５、及び、希望表面利回りＡ１を加減算することで、毎月の支払額（所定金額）を算出する。
【0039】
第１提示手段２５Ａは、第１計算手段２４Ａによって算出された「住宅取得までの期間」を提示する表示画面Ｄ３を生成する。生成された表示画面Ｄ３は、顧客端末１３に送信され、顧客端末１３にて表示される。
【0040】
第２提示手段２５Ｂは、第２計算手段２４Ｂによって算出された「毎月の支払額」を提示する表示画面Ｄ４を生成する。生成された表示画面Ｄ４は、顧客端末１３に送信され、顧客端末１３にて表示される。
【0041】
なお、計算手段２４Ａ，２４Ｂは、希望居住地域Ｂ１及び希望レイアウトＢ２を変更した複数の（「住宅取得までの支払期間」や「毎月の支払額」についての）パターンを算出するものとしてもよい。つまり、既に説明したように、希望居住地域Ｂ１や希望レイアウトＢ２により土地価格や施工価格が変動するため、これらを変更することで、顧客３のニーズに合わせた「住宅取得までの支払期間」あるいは「毎月の支払額」を提示することができる可能性が高まる。
【0042】
その場合、提示手段２５Ａ，２５Ｂは、それぞれ表示画面Ｄ３，Ｄ４に「住宅取得までの支払期間」あるいは「毎月の支払額」についての上記複数のパターンの算出結果、及び、希望居住地域Ｂ１や希望レイアウトＢ２をどのように変更したかを表示するものとする。
【0043】
また、オーナーチェンジデータベース３３は、投資家の変更（オーナーチェンジ）に関する各情報が記憶される。
【0044】
第２投資家宛入力要求生成手段３０は、投資家２が自身の購入した住宅の売却を希望する場合、売り手側希望内部収益率Ａ２の入力を要求する表示画面Ｄ５を生成する。生成された表示画面Ｄ５は、投資家端末１２に送信される。
【0045】
売り手側希望内部収益率Ａ２とは、投資家２が希望する、住宅の売却による内部収益率である。これは、オーナーチェンジデータベース３３に記憶される。
【0046】
表示画面Ｄ５は投資家端末１２に表示される。投資家２は、表示画面Ｄ５から売り手側希望内部収益率Ａ２についての入力を行う。なお、これは○％～○％といった幅をもって入力される。入力された情報は家賃等計算システム１１に送信され、オーナーチェンジデータベース３３に記憶される。
【0047】
第１オーナーチェンジ再計算手段３１Ａは、売り手側希望内部収益率Ａ２に基づき物件売買価格を算出する。物件売買価格とは、投資家２が売却する住宅（以下、中古住宅）の販売価格を指す。ただし、売り手側希望内部収益率Ａ２に幅があるため、当該価格も○万円～○万円といった幅をもつことになる。
【0048】
第３投資家宛入力要求生成手段３５は、投資家２が自身の購入した住宅の売却を希望する場合、売り手側希望物件売買価格（売り手側希望販売価格）Ａ４の入力を要求する表示画面Ｄ７を生成する。生成された表示画面Ｄ７は、投資家端末１２に送信される。
【0049】
売り手側希望物件売買価格（売り手側希望販売価格）Ａ４とは、投資家２が希望する、中古住宅の売却による物件売買価格である。これは、オーナーチェンジデータベース３３に記憶される。
【0050】
表示画面Ｄ７は投資家端末１２に表示される。投資家２は、表示画面Ｄ７から売り手側希望物件売買価格Ａ４についての入力を行う。なお、これは○万円～○万円といった幅をもって入力される。入力された情報は家賃等計算システム１１に送信され、オーナーチェンジデータベース３３に記憶される。
【0051】
第２オーナーチェンジ再計算手段３１Ｂは、売り手側希望物件売買価格Ａ４に基づき売り手側の内部収益率を算出する。ただし、売り手側希望物件売買価格Ａ４に幅があるため、当該内部収益率も○％～○％といった幅をもつことになる。
【0052】
なお、上記「売り手側の内部収益率」は、売り手側の「希望」である売り手側希望内部収益率Ａ２とは異なり、第２オーナーチェンジ再計算手段３１Ｂによる「算出結果」である。
【0053】
そして、売り手側の内部収益率は、オーナーチェンジデータベース３３に記憶され、投資家端末１２に送信され、表示されるものとする。売り手の投資家２は、これを見て、表示画面Ｄ７から売り手側希望物件売買価格Ａ４を変更することもできる。
【0054】
買い手側入力要求生成手段３２は、買い手側（の投資家）に対し、買い手側希望内部収益率Ａ３の入力を要求する表示画面Ｄ６を生成する。生成された表示画面Ｄ６は、図示しない買い手側の端末に送信される。
【0055】
買い手側希望内部収益率Ａ３とは、買い手側が希望する、中古住宅の購入による内部収益率である。これは、オーナーチェンジデータベース３３に記憶される。
【0056】
表示画面Ｄ６は買い手側の端末に表示される。買い手側は、表示画面Ｄ６から買い手側希望内部収益率Ａ３についての入力を行う。なお、これは○％～○％といった幅をもって入力される。入力された情報は家賃等計算システム１１に送信され、オーナーチェンジデータベース３３に記憶される。
【0057】
第３オーナーチェンジ再計算手段３１Ｃは、買い手側希望内部収益率Ａ３に基づき、買い手側の購入価格を算出する。ただし、買い手側希望内部収益率Ａ３に幅があるため、当該購入価格についても○万円～○万円といった幅をもつことになる。当該購入価格と合致する（価格の範囲が（一部又は全部）重複する）物件売買価格である中古住宅をピックアップする。
【0058】
第４オーナーチェンジ再計算手段３１Ｄは、物件売買価格、住宅取得までの支払期間（所定期間）満了までの残りの日数、及び、毎月の支払額（所定金額）に基づき、当該物件売買価格で中古住宅を購入した場合の買い手側の内部収益率を算出する。これは、オーナーチェンジデータベース３３に記憶され、各中古住宅の内部収益率を、買い手側の端末の表示画面に表示するようにしてもよい。
【0059】
なお、上記「買い手側の内部収益率」は、買い手側の「希望」である買い手側希望内部収益率Ａ３とは異なり、第４オーナーチェンジ再計算手段３１Ｄによる「算出結果」である。
【0060】
第１入居者退去時再計算手段３４Ａは、顧客３が住宅からの退去を希望する場合、顧客３に請求する違約金を算出する（違約金が０円、つまり違約していないケースも含む）。これは、顧客３がそれまで家賃（所定金額）を支払った期間に基づき算出される。図２にその一例を示す。
【0061】
第３入居者退去時再計算手段３４Ｃは、住宅を所有する投資家２の内部収益率を再計算し、新たに入居する顧客の賃料及び賃貸期間を調整するものである。
【0062】
なお本実施例では、第２計算手段２４Ｂにおける顧客３の毎月の支払額の計算はＰＭＴ関数を用いてもよい。ＰＭＴ関数には、利率、支払期間、現在価値、将来価値を用いる。このうち、現在価値については、本実施例においては頭金がないため０となる。将来価値については、既に説明した施工価格及び土地価格に補正係数をかけたものとなる。それに表面利回りを考慮して投資家２が住宅を購入する際の価格を決定する。勿論、これらは、既に説明した会社家賃補助Ｂ５及び補助金の金額Ｓも考慮して計算する必要がある。
【0063】
第２入居者退去時再計算手段３４Ｂは、予め、顧客３が所定期間を満了せずに住宅から退去する場合の、毎月の支払額（所定金額）、顧客３が所定金額を支払った期間、顧客３に請求する違約金、売却する住宅である中古住宅の販売価格、及び、売却益の組み合わせを算出する。算出した当該組み合わせは、入居者退去時データベース３６に記憶され、投資家端末１２に送信され、投資家端末１２に表示される。
【0064】
投資家２は、この組み合わせを確認した上で、建設事業者１から物件を購入することができる。
【0065】
以下、図３のフローチャートを用いて、本実施例に係る家賃等計算システムの処理手順（「住宅取得までの支払期間」あるいは「毎月の支払額」の算出）の一例を説明する。なお、以下では、第２オーナーチェンジ再計算手段３１Ｂを用いずに第１オーナーチェンジ再計算手段３１Ａを用いる場合について説明しているが、第１オーナーチェンジ再計算手段３１Ａの代わりに第２オーナーチェンジ再計算手段３１Ｂを用いて、物件売買価格を決めてもよい。
【0066】
ステップＳ１では、家賃等計算システム１１（投資家宛入力要求生成手段２２）が、希望購入地域Ａ１についての入力を投資家２に要求する表示画面Ｄ１を生成し、これを投資家端末１２に送信する。
【0067】
ステップＳ２では、投資家２が、投資家端末１２に表示された表示画面Ｄ１から、希望購入地域Ａ１についての入力を行い、これを投資家端末１２から家賃等計算システム１１に送信する。
【0068】
ステップＳ３では、家賃等計算システム１１（顧客宛入力要求生成手段２３）が、希望居住地域Ｂ１、希望レイアウトＢ２、「希望支払額Ｂ３、希望支払期間Ｂ４のうちいずれか一方」、及び、会社家賃補助Ｂ５についての入力を要求する表示画面Ｄ２を生成し、これを顧客端末１３に送信する。
【0069】
ステップＳ４では、顧客３が、顧客端末１３に表示された表示画面Ｄ２から、希望居住地域Ｂ１、希望レイアウトＢ２、「希望支払額Ｂ３、希望支払期間Ｂ４のうちいずれか一方」、及び、会社家賃補助Ｂ５についての入力を行い、これを顧客端末１３から家賃等計算システム１１に送信する。
【0070】
ステップＳ５では、ステップＳ４において希望支払額Ｂ３が入力された場合は、ステップＳ６Ａに移行し、ステップＳ４において（希望支払額Ｂ３が入力されず）希望支払期間Ｂ４が入力された場合は、ステップＳ６Ｂに移行する。
【0071】
ステップＳ６Ａでは、家賃等計算システム１１（第１計算手段２４Ａ）が、顧客３の住宅取得までの支払期間を算出する。
【0072】
ステップＳ６Ｂでは、家賃等計算システム１１（第２計算手段２４Ｂ）が、顧客３の毎月の支払額を算出する。
【0073】
ステップＳ７Ａでは、家賃等計算システム１１（第１提示手段２５Ａ）が、住宅取得までの期間を提示する表示画面Ｄ３を生成し、これを顧客端末１３に送信する。
【0074】
ステップＳ７Ｂでは、家賃等計算システム１１（第２提示手段２５Ｂ）が、毎月の支払額を提示する表示画面Ｄ４を生成し、これを顧客端末１３に送信する。
以上が、本実施例に係る家賃等計算システムによる処理手順（「住宅取得までの支払期間」あるいは「毎月の支払額」の算出）である。
以上が、本実施例に係る家賃等計算システムによる処理手順（「住宅取得までの支払期間」あるいは「毎月の支払額」の算出）である。
【0075】
以下、図４のフローチャートを用いて、本実施例に係る家賃等計算システムの処理手順（オーナーチェンジの場合）の一例を説明する。
【0076】
ステップＳ１１では、家賃等計算システム１１（第２投資家宛入力要求生成手段３０）が、売り手側希望内部収益率Ａ２の入力を要求する表示画面Ｄ５を生成し、これを投資家端末１２に送信する。
【0077】
ステップＳ１２では、投資家２が、投資家端末１２に表示された表示画面Ｄ５から、売り手側希望内部収益率Ａ２についての入力を行い、これを投資家端末１２から家賃等計算システム１１に送信する。
【0078】
ステップＳ１３では、家賃等計算システム１１（第１オーナーチェンジ再計算手段３１Ａ）が、売り手側希望内部収益率Ａ２に基づき物件売買価格を算出する。
【0079】
ステップＳ１４では、家賃等計算システム１１（買い手側入力要求生成手段３２）が、買い手側（の投資家）に対し、買い手側希望内部収益率Ａ３の入力を要求する表示画面Ｄ６を生成し、これを買い手側の端末に送信する。
【0080】
ステップＳ１５では、買い手側が、端末に表示された表示画面Ｄ６から、買い手側希望内部収益率Ａ３についての入力を行い、これを投資家端末１２から家賃等計算システム１１に送信する。
【0081】
ステップＳ１６では、家賃等計算システム１１（第３オーナーチェンジ再計算手段３１Ｃ）が、買い手側希望内部収益率Ａ３に基づき購入価格を算出し、当該購入価格と合致する物件売買価格の中古住宅をピックアップする。
以上が、本実施例に係る家賃等計算システムによる処理手順（オーナーチェンジの場合）である。
以上が、本実施例に係る家賃等計算システムによる処理手順（オーナーチェンジの場合）である。
【0082】
以下、図５のフローチャートを用いて、本実施例に係る家賃等計算システムの処理手順（入居者チェンジの場合）の一例を説明する。
【0083】
ステップＳ２１では、家賃等計算システム１１（第１入居者退去時再計算手段３４Ａ）が、顧客３が住宅からの退去を希望する場合の違約金を算出する。
【0084】
ステップＳ２２では、家賃等計算システム１１（第３入居者退去時再計算手段３４Ｃ）が、新たに入居する顧客の賃料及び賃貸期間を調整する。
以上が、本実施例に係る家賃等計算システムによる処理手順（入居者チェンジの場合）である。
以上が、本実施例に係る家賃等計算システムによる処理手順（入居者チェンジの場合）である。
【産業上の利用可能性】
【0085】
本発明は、住宅取得を支援するための家賃等計算システムとして好適である。
【符号の説明】
【0086】
１ 建設事業者
２ 投資家
３ 顧客
１０ サーバ
１１ 家賃等計算システム
１２ 投資家端末
１３ 顧客端末
２１ 通信制御手段
２２ 第１投資家宛入力要求生成手段
２３ 顧客宛入力要求生成手段
２４Ａ 第１計算手段
２４Ｂ 第２計算手段
２５Ａ 第１提示手段
２５Ｂ 第２提示手段
２６ 利回りデータベース
２７ 顧客データベース
２８ 土地データベース
２９ 建物データベース
３０ 第２投資家宛入力要求生成手段
３１Ａ 第１オーナーチェンジ再計算手段
３１Ｂ 第２オーナーチェンジ再計算手段
３１Ｃ 第３オーナーチェンジ再計算手段
３１Ｄ 第４オーナーチェンジ再計算手段
３２ 買い手側入力要求生成手段
３３ オーナーチェンジデータベース
３４Ａ 第１入居者退去時再計算手段
３４Ｂ 第２入居者退去時再計算手段
３４Ｃ 第３入居者退去時再計算手段
３５ 第３投資家宛入力要求生成手段
３６ 入居者退去時データベース
２ 投資家
３ 顧客
１０ サーバ
１１ 家賃等計算システム
１２ 投資家端末
１３ 顧客端末
２１ 通信制御手段
２２ 第１投資家宛入力要求生成手段
２３ 顧客宛入力要求生成手段
２４Ａ 第１計算手段
２４Ｂ 第２計算手段
２５Ａ 第１提示手段
２５Ｂ 第２提示手段
２６ 利回りデータベース
２７ 顧客データベース
２８ 土地データベース
２９ 建物データベース
３０ 第２投資家宛入力要求生成手段
３１Ａ 第１オーナーチェンジ再計算手段
３１Ｂ 第２オーナーチェンジ再計算手段
３１Ｃ 第３オーナーチェンジ再計算手段
３１Ｄ 第４オーナーチェンジ再計算手段
３２ 買い手側入力要求生成手段
３３ オーナーチェンジデータベース
３４Ａ 第１入居者退去時再計算手段
３４Ｂ 第２入居者退去時再計算手段
３４Ｃ 第３入居者退去時再計算手段
３５ 第３投資家宛入力要求生成手段
３６ 入居者退去時データベース
【図1】
【図2】
【図3】
【図4】
【図5】
【手続補正書】
【提出日】2021-05-12
【手続補正1】
【補正対象書類名】特許請求の範囲
【補正対象項目名】全文
【補正方法】変更
【補正の内容】
【特許請求の範囲】
【請求項1】
投資家が住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が当該投資家に対し毎月所定金額を支払い、所定期間の当該支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるシステムに用いられる家賃等計算システムであって、
土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記顧客が居住を希望する地域であり、前記土地データベースに記憶される土地の中から選択された希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトであり、前記建物データベースに記憶される建物の中から選択された希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする家賃等計算システム。
土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記顧客が居住を希望する地域であり、前記土地データベースに記憶される土地の中から選択された希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトであり、前記建物データベースに記憶される建物の中から選択された希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする家賃等計算システム。
【請求項2】
前記顧客データベースには、前記顧客が勤める会社からの家賃補助の金額が記憶され、
前記土地データベースには、各地域における自治体からの補助金の金額が記憶され、
前記第１計算手段は、前記所定期間を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出し、
前記第２計算手段は、前記所定金額を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出する
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
前記土地データベースには、各地域における自治体からの補助金の金額が記憶され、
前記第１計算手段は、前記所定期間を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出し、
前記第２計算手段は、前記所定金額を算出する際、前記家賃補助の金額及び前記補助金の金額を考慮して算出する
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
【請求項3】
前記投資家が希望する、前記住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記売り手側希望内部収益率に基づき、前記売却する住宅である中古住宅の販売価格を算出する第１オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
前記売り手側希望内部収益率に基づき、前記売却する住宅である中古住宅の販売価格を算出する第１オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
【請求項4】
前記投資家が希望する、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格である希望販売価格が記憶されるオーナーチェンジデータベースと、
前記希望販売価格に基づき、前記中古住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率を算出する第２オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
前記希望販売価格に基づき、前記中古住宅の売却による内部収益率である売り手側希望内部収益率を算出する第２オーナーチェンジ再計算手段とを備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の家賃等計算システム。
【請求項5】
前記オーナーチェンジデータベースには、前記中古住宅の買い手側が希望する、当該中古住宅の購入による内部収益率である買い手側希望内部収益率が記憶されるものであり、
前記買い手側希望内部収益率に基づき購入価格を算出し、当該購入価格と合致する前記販売価格である前記中古住宅を求める第３オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
前記買い手側希望内部収益率に基づき購入価格を算出し、当該購入価格と合致する前記販売価格である前記中古住宅を求める第３オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
【請求項6】
前記販売価格、前記所定期間満了までの残りの日数、及び、前記所定金額に基づき、前記中古住宅の買い手側の内部収益率を算出する第４オーナーチェンジ再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
【請求項7】
前記顧客が、前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合、前記顧客が前記所定金額を支払った期間に基づき、前記顧客に請求する違約金を算出する第１入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の家賃等計算システム。
【請求項8】
予め、前記顧客が前記所定期間を満了せずに住宅から退去する場合の、前記所定金額、前記顧客が前記所定金額を支払った期間、前記顧客に請求する違約金、売却する前記住宅である中古住宅の販売価格、及び、売却益の組み合わせを算出する第２入居者退去時再計算手段を備える
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
ことを特徴とする請求項１に記載の家賃等計算システム。
【手続補正2】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００２９
【補正方法】変更
【補正の内容】
【0029】
投資家宛入力要求生成手段２２は、少なくとも希望表面利回りＡ１についての入力を投資家２に要求する表示画面Ｄ１を生成するものである。生成された表示画面Ｄ１は、投資家端末１２に送信される。
【手続補正3】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００３０
【補正方法】変更
【補正の内容】
【0030】
表示画面Ｄ１は投資家端末１２に表示される。投資家２は、表示画面Ｄ１から希望表面利回りＡ１についての入力を行う。入力された情報は家賃等計算システム１１に送信され、利回りデータベース２６に記憶される。
【手続補正4】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００６６
【補正方法】変更
【補正の内容】
【0066】
ステップＳ１では、家賃等計算システム１１（投資家宛入力要求生成手段２２）が、希望表面利回りＡ１についての入力を投資家２に要求する表示画面Ｄ１を生成し、これを投資家端末１２に送信する。
【手続補正5】
【補正対象書類名】明細書
【補正対象項目名】００６７
【補正方法】変更
【補正の内容】
【0067】
ステップＳ２では、投資家２が、投資家端末１２に表示された表示画面Ｄ１から、希望表面利回りＡ１についての入力を行い、これを投資家端末１２から家賃等計算システム１１に送信する。
【手続補正6】
【補正対象書類名】図面
【補正対象項目名】図３
【補正方法】変更
【補正の内容】
【図3】