特開 2022-9175 分配金決定システム、分配金決定方法、及び分配金決定プログラム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】P2022009175

(43)【公開日】2022-01-14

(54)【発明の名称】分配金決定システム、分配金決定方法、及び分配金決定プログラム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20220106BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16 300

【審査請求】未請求

【請求項の数】5

【出願形態】ＯＬ

(21)【出願番号】P 2021169475

(22)【出願日】2021-10-15

(62)【分割の表示】P 2019111651の分割

【原出願日】2019-06-17

(71)【出願人】

【識別番号】519218408

【氏名又は名称】株式会社リュックスグループ

(74)【代理人】

【識別番号】100177220

【弁理士】

【氏名又は名称】小木 智彦

(72)【発明者】

【氏名】陣内 哲也

(72)【発明者】

【氏名】房野 良太

【テーマコード（参考）】

5L049

【Ｆターム（参考）】

5L049CC28

(57)【要約】      （修正有）

【課題】マンションの再建を行う際に近隣の土地を買収して土地を拡大する場合に、適切な再建後の分配金を、マンションの組合員と買い取る近隣の土地の所有者とに提案する分配金決定システム及び方法を提供する。
【解決手段】再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の入力部と、指定した案件の近隣の土地の指定を受付ける指定手段と、土地データを保持するデータベースから、指定を受付けた近隣の土地データを取得する土地データ取得手段と、土地データに基づいて不動産鑑定士が算出した再建するマンションの再建積算額を、不動産鑑定士の端末または入力部から取得する再建積算額取得手段と、取得した再建積算額を、指定した案件の組合員数で割った分配金を算出する分配金算出手段と、を備える。二以上の土地データの組み合わせで算出した再建積算額を取得し、再建積算額が二以上の場合、それぞれの再建積算額に基づき分配金を算出し比較する。
【選択図】図１

【特許請求の範囲】

【請求項1】

入力部で、再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の指定を受け付け、指定した前記案件の近隣の土地の指定を受け付ける指定手段と、
土地データを保持するデータベースから、指定を受け付けた前記近隣の土地に関する該土地データを取得する土地データ取得手段と、
前記土地データに基づいて不動産鑑定士により算出された前記再建するマンションの費用に関する再建積算額が該不動産鑑定士の端末または前記入力部から取得する再建積算額取得手段と、
取得した前記再建積算額を、指定した前記案件における前記マンションの組合員の数で割った分配金を算出する分配金算出手段と、
を備え、
前記土地データは、二以上の土地データであり、これらの組み合わせで算出された再建積算額を取得し、前記再建積算額が二以上の場合、それぞれの前記再建積算額に基づいて分配金を算出して比較することを特徴とする分配金決定システム。

【請求項2】

前記分配金算出手段は、当該近隣の土地の所有者を前記組合員に加えて、分配金を算出することを特徴とする請求項１に記載の分配金決定システム。

【請求項3】

前記土地データは、当該近隣の土地の地上権であることを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の分配金決定システム。

【請求項4】

コンピュータが実行する分配金決定方法であって、
入力部で、再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の指定を受け付け、指定した前記案件の近隣の土地の指定を受け付けるステップと、
土地データを保持するデータベースから、指定を受け付けた前記近隣の土地に関する該土地データを取得するステップと、
前記土地データに基づいて不動産鑑定士により算出された前記再建するマンションの費用に関する再建積算額が該不動産鑑定士の端末または前記入力部から取得するステップと、
取得した前記再建積算額を、指定した前記案件における前記マンションの組合員の数で割った分配金を算出するステップと、
を備え、
前記土地データは、二以上の土地データであり、これらの組み合わせで算出された再建積算額を取得し、前記再建積算額が二以上の場合、それぞれの前記再建積算額に基づいて分配金を算出して比較することを特徴とする分配金決定方法。

【請求項5】

コンピュータに、
入力部で、再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の指定を受け付け、指定した前記案件の近隣の土地の指定を受け付けるステップ、
土地データを保持するデータベースから、指定を受け付けた前記近隣の土地に関する該土地データを取得するステップ、
前記土地データに基づいて不動産鑑定士により算出された前記再建するマンションの費用に関する再建積算額が該不動産鑑定士の端末または前記入力部から取得するステップ、
取得した前記再建積算額を、指定した前記案件における前記マンションの組合員の数で割った分配金を算出するステップ、
を実行させ、
前記土地データは、二以上の土地データであり、これらの組み合わせで算出された再建積算額を取得し、前記再建積算額が二以上の場合、それぞれの前記再建積算額に基づいて分配金を算出して比較するためのコンピュータ読み取り可能な分配金決定プログラム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、マンションの再建を行う際に近隣の土地を買収して土地を拡大する場合に、適切な再建後の分配金を、マンションの組合員と買い取る近隣の土地の所有者とに提案するシステム手法に関する。

【背景技術】

【0002】

震災や老朽化、空き家問題を解決するためにマンションの建替えを行う際に、近隣の土地を買収して、土地を拡大し、付加価値の高いマンションを再建したいという要望がある。マンションの建替えやリノベーションを行う場合には、マンションの住民にとっても、事業者にとっても、事前の収支や利益の見積もりが重要である。

【0003】

不動産物件の売主とリノベーション事業者がリノベーションによって生じる付加価値をシェアする新たな取引スキームを実現するため、不動産リノベーションの収支シミュレーション装置を提供する技術がある（特許文献１）。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0004】

【特許文献1】特開２０１７－１６２３１６号

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0005】

しかしながら、特許文献１の技術では、売却したい中古マンション等の物品の販売予定額、物件評価額等の情報を入力すると、売却前リノベーション方式と売却後リノベーション方式の双方について、リノベーション事業者の予想利益と売り主の予想金額を出力することができるが、近隣の土地を買収して土地を拡大して再建する場合には、対応していない。また、想定している売り主はマンション一戸のオーナーであり、マンションの全住民ではない。

【0006】

マンション全体の再建を行う際には、マンションの組合員（マンションの住民）は、再建後の利益（組合員に対する分配金）が多くないと再建を希望しないという課題がある。そのため、近隣の土地を買収して土地を拡大し、再建するマンションの容積（床面積）を上げて戸数を増やし、マンションの住民（組合員）を増やすことで分配金を上げることが望ましい。しかし、近隣の土地を買い取る際に、価格交渉が困難な場合も多い。そこで、マンションの組合員の再建後の利益と、買い取る近隣の土地の所有者の利益を適切に確保できることを提示することが望ましい。

【0007】

この課題に対し、本発明の発明者らは、再建するマンションで買い取りたい近隣の土地データを取得し、近隣の土地データを含めた再建するマンションの土地全体と建物の費用に基づいて再建するマンションの費用に関する再建積算額を取得して、再建したマンションの売上額と再建積算額との差を算出し、これをマンションの組合員の数で割った分配金を算出することで、組合員の利益（分配金）を提案できることに着目した。また、近隣の土地の所有者に対しては、土地の提供の代わりに、再建後のマンションの一戸をその住民に提供し、マンションの住民（組合員）とする。その際に、マンションの組合を一般社団法人として設立することで、近隣の土地の所有者に対しても、適切に分配金を配当できることに着目した。

【0008】

このように、本発明は、マンションの再建を行う際に近隣の土地を買収して土地を拡大する場合に、適切な再建後の分配金をマンションの組合員と買い取る近隣の土地の所有者に提案できる分配金決定システム、分配金決定方法、及び分配金決定プログラムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0009】

本発明では、以下のような解決手段を提供する。

【0010】

第１の特徴に係る発明は、
入力部で、再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の指定を受け付け、指定した前記案件の近隣の土地の指定を受け付ける指定手段と、
土地データを保持するデータベースから、指定を受け付けた前記近隣の土地に関する該土地データを取得する土地データ取得手段と、
前記土地データに基づいて不動産鑑定士により算出された前記再建するマンションの費用に関する再建積算額が該不動産鑑定士の端末または前記入力部から取得する再建積算額取得手段と、
取得した前記再建積算額を、指定した前記案件における前記マンションの組合員の数で割った分配金を算出する分配金算出手段と、
を備え、
前記土地データは、二以上の土地データであり、これらの組み合わせで算出された再建積算額を取得し、前記再建積算額が二以上の場合、それぞれの前記再建積算額に基づいて分配金を算出して比較することを特徴とする分配金決定システムを提供する。

【0011】

第１の特徴に係る発明によれば、入力部で、再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の指定を受け付け、指定した前記案件の近隣の土地の指定を受け付ける指定手段と、土地データを保持するデータベースから、指定を受け付けた前記近隣の土地に関する該土地データを取得する土地データ取得手段と、前記土地データに基づいて不動産鑑定士により算出された前記再建するマンションの費用に関する再建積算額が該不動産鑑定士の端末または前記入力部から取得する再建積算額取得手段と、取得した前記再建積算額を、指定した前記案件における前記マンションの組合員の数で割った分配金を算出する分配金算出手段と、を備え、前記土地データは、二以上の土地データであり、これらの組み合わせで算出された再建積算額を取得し、前記再建積算額が二以上の場合、それぞれの前記再建積算額に基づいて分配金を算出して比較する。

【0012】

第１の特徴に係る発明は、分配金決定システムのカテゴリであるが、分配金決定方法、及び分配金決定プログラムであっても同様の作用、効果を奏する。

【0013】

第２の特徴に係る発明は、第１の特徴に係る発明である分配金決定システムであって、
前記分配金算出手段は、当該近隣の土地の所有者を前記組合員に加えて、分配金を算出することを特徴とする分配金決定システムを提供する。

【0014】

第２の特徴に係る発明によれば、第１の特徴に係る発明である分配金決定システムにおいて、前記分配金算出手段は、当該近隣の土地の所有者を前記組合員に加えて、分配金を算出する。

【0015】

第３の特徴に係る発明は、第１又は第２の特徴に係る発明である分配金決定システムであって、
前記土地データは、当該近隣の土地の地上権であることを特徴とする分配金決定システムを提供する。

【0016】

第３の特徴に係る発明によれば、第１又は第２の特徴に係る発明である分配金決定システムにおいて、前記土地データは、当該近隣の土地の地上権であることを特徴とする。

【0017】

第４の特徴に係る発明は、
コンピュータが実行する分配金決定方法であって、
入力部で、再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の指定を受け付け、指定した前記案件の近隣の土地の指定を受け付けるステップと、
土地データを保持するデータベースから、指定を受け付けた前記近隣の土地に関する該土地データを取得するステップと、
前記土地データに基づいて不動産鑑定士により算出された前記再建するマンションの費用に関する再建積算額が該不動産鑑定士の端末または前記入力部から取得するステップと、
取得した前記再建積算額を、指定した前記案件における前記マンションの組合員の数で割った分配金を算出するステップと、
を備え、
前記土地データは、二以上の土地データであり、これらの組み合わせで算出された再建積算額を取得し、前記再建積算額が二以上の場合、それぞれの前記再建積算額に基づいて分配金を算出して比較することを特徴とする分配金決定方法を提供する。

【0018】

第５の特徴に係る発明は、
入力部で、再建するマンションの組合員の数を少なくとも含む案件の指定を受け付け、指定した前記案件の近隣の土地の指定を受け付けるステップ、
土地データを保持するデータベースから、指定を受け付けた前記近隣の土地に関する該土地データを取得するステップ、
前記土地データに基づいて不動産鑑定士により算出された前記再建するマンションの費用に関する再建積算額が該不動産鑑定士の端末または前記入力部から取得するステップ、
取得した前記再建積算額を、指定した前記案件における前記マンションの組合員の数で割った分配金を算出するステップ、
を実行させ、
前記土地データは、二以上の土地データであり、これらの組み合わせで算出された再建積算額を取得し、前記再建積算額が二以上の場合、それぞれの前記再建積算額に基づいて分配金を算出して比較するための分配金決定プログラムを提供する。

【発明の効果】

【0019】

本発明によれば、マンションの再建を行う際に近隣の土地を買収して土地を拡大する場合に、適切な再建後の分配金をマンションの組合員と買い取る近隣の土地の所有者に提案できる分配金決定システム、分配金決定方法、及び分配金決定プログラムを提供することが可能となる。

【図面の簡単な説明】

【0020】

【図1】本発明の好適な実施形態の概要図である。

【図2】分配金決定システムの概要と、コンピュータ１００の機能ブロック図である 。

【図3】分配金決定処理のフローチャート図である。

【図4】再建するマンションの土地と近隣の土地の一例である。

【図5】再建するマンションの土地と近隣の土地の別の一例である。

【発明を実施するための形態】

【0021】

以下、本発明を実施するための最良の形態について図を参照しながら説明する。なお、これはあくまでも一例であって、本発明の技術的範囲はこれに限られるものではない。

【0022】

［分配金決定システムの概要］
図１は、本発明の好適な実施形態の概要図である。この図１に基づいて、本発明の概要を説明する。分配金決定システムは、図２に示すように、コンピュータ１００、データベース２００、不動産鑑定士３００、通信網４００から構成されてよい。コンピュータ１００は、分配金決定システムを運用可能な装置であるとする。ここでは、デスクトップ型パソコンを図示しているが、サーバ、ノートパソコン、スマートフォン、タブレット端末、ウェアラブルデバイス、スマートウォッチ等であってよい。数は一つに限らず複数であってもよい。また、仮想マシンであってもよい。コンピュータ１００は、制御部１１０、通信部１２０、記憶部１３０、入力部１４０、出力部１５０、から構成される。制御部１１０には、土地データ取得手段１１１、再建積算額取得手段１１２、分配金算出手段１１３を備える。制御部１１０は、各手段の実現のために、必要に応じて通信部１２０、記憶部１３０、入力部１４０、出力部１５０と協働する。データベース２００は、土地データを保持するデータベースである。データベース２００は、必ずしも自前で用意する必要はなく、外部のデータベースやＷＥＢサイト、検索サイト等であってもよい。もし、データベース２００を省略した構成とする場合には、コンピュータ１００のユーザ又は不動産鑑定士３００に、直接土地データを入力させてもよい。不動産鑑定士３００は、再建積算額の算出が可能な能力を持つ不動産鑑定士である。不動産鑑定士３００は、所持する端末等から、再建積算額の入力を可能とする。又は、直接コンピュータ１００で再建積算額の入力を行ってもよい。通信網４００は、コンピュータ１００とデータベース２００と不動産鑑定士３００間の通信を可能とするインターネット等のネットワークである。

【0023】

図１の分配金決定システムにおいて、まず、コンピュータ１００の土地データ取得手段１１１は、再建するマンションで買い取りたい近隣の土地データを取得する（ステップＳ１０１）。ここで取得する土地データには、土地面積（坪、又は、平方メートル）とその土地の単価（円／坪、又は、円／平方メートル）とを含むものとする。土地価格は、土地面積とその土地の単価とを掛け合わせて求めることができるため、一緒に取得してもよいし、取得した土地データを基に土地データ取得手段１１１が求めてもよい。ここでは、土地データは土地データを保持するデータベース２００から取得するものとする。データベース２００は、外部のデータベースやＷＥＢサイト、検索サイト等であってもよい。もし、データベース２００を省略した構成とする場合には、コンピュータ１００のユーザ又は不動産鑑定士３００に、直接土地データを入力させてもよい。

【0024】

次に、コンピュータ１００の再建積算額取得手段１１２は、ステップＳ１０１で取得した近隣の土地データを含めた再建するマンションの土地全体と建物の費用に基づいて、再建するマンションの費用に関する再建積算額を取得する（ステップＳ１０２）。ここでは、再建積算額は、不動産鑑定士３００から取得する。不動産鑑定士３００は、所持する端末等から、再建積算額の入力を可能とする。又は、直接コンピュータ１００の入力部１４０を介して再建積算額の入力を行ってもよい。不動産鑑定士３００が再建積算額を算出する際には、「近隣の土地データを含めた土地全体の容積率を鑑みて、新しいマンションの床面積はどのくらいの広さになるか」、「床面積に対して、新しいマンションは何戸設定できるか」、「新規分譲は何戸設定できるか」、「販売利益はいくらか」、「古いマンションの取り壊しと新しいマンションの建設にかかる費用はいくらか」、「補助金等はいくらか」等のデータを基に行うものとする。

【0025】

最後に、コンピュータ１００の分配金算出手段１１３は、ステップＳ１０２で取得した再建積算額に基づいて、分配金を算出する（ステップＳ１０３）。ここで、分配金の原資は、取得する補助金、販売利益、取得する補助金と販売利益、の何れかとする。また、分配方法としては、マンションの組合員（マンションの住民）の数で割って等分に配分してもよいし、建替え後の部屋の割合に応じて配分してもよい。また、近隣の土地の所有者に対しては、土地の提供の代わりに、再建後のマンションの一戸をその住民に提供し、マンションの住民（マンションの組合員）とすることで、同じように分配金を配分することが可能である。その場合には、マンションの組合を一般社団法人として設立することで、適切に分配金を配当できる。分配金の算出の際には、近隣の土地の所有者を含めるかどうかを、指定可能としてよい。

【0026】

以上のように、本発明によれば、マンションの再建を行う際に近隣の土地を買収して土地を拡大する場合に、適切な再建後の分配金をマンションの組合員と買い取る近隣の土地の所有者に提案できる分配金決定システム、分配金決定方法、及び分配金決定プログラムを提供することが可能となる。

【0027】

［各機能の説明］
図２は、分配金決定システムの概要と、コンピュータ１００の機能ブロック図である。分配金決定システムは、コンピュータ１００、データベース２００、不動産鑑定士３００、通信網４００から構成される。

【0028】

コンピュータ１００は、分配金決定システムを運用可能な装置であるとする。ここでは、デスクトップ型パソコンを図示しているが、サーバ、ノートパソコン、スマートフォン、タブレット端末、ウェアラブルデバイス、スマートウォッチ等であってよい。数は一つに限らず複数であってもよい。また、仮想マシンであってもよい。コンピュータ１００は、制御部１１０、通信部１２０、記憶部１３０、入力部１４０、出力部１５０、から構成される。

【0029】

コンピュータ１００は、制御部１１０として、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等を備える。制御部１１０には、土地データ取得手段１１１、再建積算額取得手段１１２、分配金算出手段１１３を備える。制御部１１０は、各手段の実現のために、必要に応じて通信部１２０、記憶部１３０、入力部１４０、出力部１５０と協働する。

【0030】

コンピュータ１００は、通信部１２０としてデータベース２００、不動産鑑定士３００と通信可能にするためのデバイス等を備える。通信方式は、有線であっても無線であってもよいものする。

【0031】

コンピュータ１００は、記憶部１３０として、データのストレージ部を備え、取得した土地データ、取得した再建積算額、分配金、等の必要なデータを記憶する。

【0032】

コンピュータ１００は、入力部１４０として、入力を実現するためのデバイスを備える。例として、キーボード、マウス、タッチパネル、ペンタブレット、マイク等である。

【0033】

コンピュータ１００は、出力部１５０として、出力を実現するためのデバイスを備える。例としては、ディスプレイ、スピーカー等である。

【0034】

データベース２００は、土地データを保持するデータベースである。データベース２００は、必ずしも自前で用意する必要はなく、外部のデータベースやＷＥＢサイト、検索サイト等であってもよい。もし、データベース２００を省略した構成とする場合には、コンピュータ１００のユーザ又は不動産鑑定士３００に、直接土地データを入力させてもよい。

【0035】

不動産鑑定士３００は、再建積算額の算出が可能な能力を持つ不動産鑑定士である。不動産鑑定士３００は、所持する端末等から、再建積算額の入力を可能とする。又は、直接コンピュータ１００で再建積算額の入力を行ってもよい。

【0036】

通信網４００は、コンピュータ１００とデータベース２００と不動産鑑定士３００間の通信を可能とするインターネット等のネットワークである。

【0037】

［分配金決定処理］
図３は、分配金決定処理のフローチャート図である。上述した各手段が実行する処理について、本フローチャートで説明する。

【0038】

まず、分配金決定システムのユーザ（非図示）は、コンピュータ１００の入力部１４０を用いて、分配金決定システムを開始して、案件を指定する（ステップＳ３０１）。ここでの分配金決定システムのユーザとは、マンションの再建を行う事業者を想定している。再建を行う事業者と不動産鑑定士３００が同一であってもよい。ユーザが分配金決定システムを開始するために、ログイン処理を行ってもよい。ユーザが案件を指定するために、システムの開始時に既存の案件をリストとして表示してもよい。案件には、再建したいマンションの情報として、住所、土地の広さ、マンションの組合員（マンションの住民）の数、等を含むものとする。

【0039】

次に、分配金決定システムのユーザは、コンピュータ１００の入力部１４０を用いて、近隣の土地を指定する（ステップＳ３０２）。近隣の土地を選択させるために、ステップＳ３０１で案件を指定した後に、指定した案件の周辺の地図、又は、指定した案件の周辺の土地のリストをコンピュータ１００の出力部１５０に表示させてもよい。

【0040】

図４は、再建するマンションの土地と近隣の土地の一例である。ここでは、再建するマンションの土地Ａが１００坪、近隣の土地Ｂが５０坪で隣り合っているものとする。また、土地Ａと土地Ｂを合わせた場合の土地は、長方形になるものとする。

【0041】

図３に戻って、次に、コンピュータ１００の土地データ取得手段１１１は、再建するマンションで買い取りたい近隣の土地データを取得する（ステップＳ３０３）。図４の例では、土地Ｂの土地データを取得する。ここで取得する土地データには、土地面積（坪、又は、平方メートル）とその土地の単価（円／坪、又は、円／平方メートル）とを含むものとする。土地価格は、土地面積とその土地の単価とを掛け合わせて求めることができるため、一緒に取得してもよいし、取得した土地データを基に土地データ取得手段１１１が求めてもよい。ここでは、土地データは土地データを保持するデータベース２００から取得するものとする。データベース２００は、外部のデータベースやＷＥＢサイト、検索サイト等であってもよい。もし、データベース２００を省略した構成とする場合には、コンピュータ１００のユーザ又は不動産鑑定士３００に、直接土地データを入力させてもよい。

【0042】

次に、分配金決定システムのユーザは、コンピュータ１００の入力部１４０を用いて、近隣の土地の指定を終了したかどうか入力する（ステップＳ３０４）。近隣の土地の指定が終了している場合には次のステップＳ３０５へと進み、近隣の土地の指定が終了していない場合にはステップＳ３０２へと戻り指定を続ける。図４の例では、指定が終了してるため、次のステップＳ３０５へと進むものとする。

【0043】

次に、コンピュータ１００の土地データ取得手段１１１は、新しくマンションを建てる土地のデータを確定する（ステップＳ３０５）。図４の例では、１００坪の土地Ａと５０坪の土地Ｂを合わせた１５０坪の長方形の土地を、新土地データとする。

【0044】

次に、コンピュータ１００のデータ再建積算額取得手段１１２は、ステップＳ３０５で確定した近隣の土地データを含めた再建するマンションの土地全体と建物の費用に基づいて、再建するマンションの費用に関する再建積算額を取得する（ステップＳ３０６）。ここでは、再建積算額は、不動産鑑定士３００から取得する。不動産鑑定士３００は、所持する端末等から、再建積算額の入力を可能とする。又は、直接コンピュータ１００の入力部１４０を介して再建積算額の入力を行ってもよい。不動産鑑定士３００が再建積算額を算出する際には、「近隣の土地データを含めた土地全体の容積率を鑑みて、新しいマンションの床面積はどのくらいの広さになるか」、「床面積に対して、新しいマンションは何戸設定できるか」、「新規分譲は何戸設定できるか」、「販売利益はいくらか」、「古いマンションの取り壊しと新しいマンションの建設にかかる費用はいくらか」、「補助金等はいくらか」等のデータを基に行うものとする。例えば、図４の例では、建物の容積率が２００％であるとすると、元々の土地Ａ（１００坪）では床面積２００坪の建物が再建可能であるのに対して、土地Ｂを含む新土地データ（１５０坪）であれば床面積３００坪の建物が再建可能であるので、１００坪分床面積の広い建物を建てることが可能となる。この、新たに生まれた１００坪分の床面積の分を新しく分譲することで、販売利益を得ることが可能である。

【0045】

次に、コンピュータ１００の分配金算出手段１１３は、ステップＳ３０６で取得した再建積算額に基づいて、分配金を算出する（ステップＳ３０７）。ここで、分配金の原資は、取得する補助金、販売利益、取得する補助金と販売利益、の何れかとする。また、分配方法としては、マンションの組合員（マンションの住民）の数で割って等分に配分してもよいし、建替え後の部屋の割合に応じて配分してもよい。また、近隣の土地の所有者に対しては、土地の提供の代わりに、再建後のマンションの一戸をその住民に提供し、マンションの住民（マンションの組合員）とすることで、同じように分配金を配分することが可能である。その場合には、マンションの組合を一般社団法人として設立することで、適切に分配金を配当できる。分配金の算出の際には、近隣の土地の所有者を含めるかどうかを、指定可能としてよい。

【0046】

次に、コンピュータ１００の分配金算出手段１１３は、ステップＳ３０７算出した分配金の出力を行う（ステップＳ３０８）。ここでの出力は、コンピュータ１００の出力部１５０への表示や音声出力で行ってもよいし、関係者へのメール送信や書類の作成等であってもよい。ここでの出力を基にして、マンションの再建を行う事業者は、分配金がどのようになるかを、マンションの組合員と買い取る近隣の土地の所有者に提案することが可能である。

【0047】

最後に、コンピュータ１００の分配金算出手段１１３は、分配金決定処理を終了するかどうかの確認を行う（ステップＳ３０９）。ここで終了する場合には、分配金決定システムを終了してもよいし、案件指定のステップＳ３０１に戻ってもよい。ここで終了しない場合には、ステップＳ３０２の近隣の土地指定に戻る。例えば、再建するマンションで買い取りたい近隣の土地が複数ある場合には、ここで処理を続けることで、それぞれの土地を買い取った場合の分配金を算出することができる。

【0048】

図５は、再建するマンションの土地と近隣の土地の別の一例である。ここでは、再建するマンションの土地Ａが１００坪、近隣の土地Ｂが３０坪、近隣の土地Ｃが２０坪であるものとする。また、土地Ａと土地Ｂと土地Ｃを合わせた場合の土地は、長方形になるものとする。図５の例では、１００坪の土地Ａと３０坪の土地Ｂを合わせた１３０坪の角が欠けた土地を新土地データとするケースＸ、１００坪の土地Ａと２０坪の土地Ｃを合わせた１２０坪の角が欠けた土地を新土地データとするケースＹ、１００坪の土地Ａと３０坪の土地Ｂと２０坪の土地Ｃとを合わせた１５０坪の長方形の土地を新土地データとするケースＺ、の３つのケースが考えられる。このような比較を行いたい場合には、ステップＳ３０９で終了せずにステップＳ３０２に戻って処理を繰り返し、これら３つのケースの分配金を算出して比較することで、どのように近隣の土地を買い取るのがよいか検討することが可能である。

【0049】

以上のように、本発明によれば、マンションの再建を行う際に近隣の土地を買収して土地を拡大する場合に、適切な再建後の分配金をマンションの組合員と買い取る近隣の土地の所有者に提案できる分配金決定システム、分配金決定方法、及び分配金決定プログラムを提供することが可能となる。

【0050】

［地上権の買い取り］
図３のステップＳ３０３で、コンピュータ１００の土地データ取得手段１１１が取得する近隣の土地データ、及び実際に買い取るものは、近隣の土地の地上権であってもよい。地上権を取得する場合について、図４を例に以下に示す。例えば、図４の例で、５０坪の土地Ｂに床面積が３０坪の建物が建っているものとする。土地Ｂの容積率が２００％である場合、１００坪の床面積の建設が可能であるのに実際の建物の床面積は３０坪である場合、その差である７０坪分が活用できていないことになる。そこで、土地Ｂの建物はそのままで、７０坪分の地上権を再建のために買い取ることで、土地Ａに床面積が７０坪大きいマンションを再建することが可能である。この場合、ステップＳ３０３で取得する土地データとあわせて、既存の建物の床面積等の地上権の検討に必要なデータを含めるものとする。

【0051】

以上、本発明の実施形態について説明したが、本発明は上述したこれらの実施形態に限るものではない。また、本発明の実施形態に記載された効果は、本発明から生じる最も好適な効果を列挙したに過ぎず、本発明による効果は、本発明の実施形態に記載されたものに限定されるものではない。

【符号の説明】

【0052】

１００ コンピュータ、２００ データベース、３００ 不動産鑑定士、４００ 通信網

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】