特開 2023-11282 不動産価値評価システム及びこれを用いた家賃等計算システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】P2023011282

(43)【公開日】2023-01-24

(54)【発明の名称】不動産価値評価システム及びこれを用いた家賃等計算システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20230117BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16 300

【審査請求】未請求

【請求項の数】2

【出願形態】ＯＬ

(21)【出願番号】P 2021115049

(22)【出願日】2021-07-12

(71)【出願人】

【識別番号】520095751

【氏名又は名称】株式会社Ｍｉｎｏｒｕ

(74)【代理人】

【識別番号】100166589

【弁理士】

【氏名又は名称】植村 貴昭

(72)【発明者】

【氏名】森裕嗣

(72)【発明者】

【氏名】三方浩允

【テーマコード（参考）】

5L049

【Ｆターム（参考）】

5L049CC28

(57)【要約】

【課題】取り扱う地域を予め選定することができ、これにより当該地域に建設した住宅の価値を高めることを可能とする、不動産価値評価システムを提供する。
【解決手段】第１所定期間における地域毎の中古物件の取引数が記憶される取引数データベース２１と、第２所定期間における地域毎の人口動態が記憶される人口動態データベース２２と、第３所定期間における地域毎の人口動態の予測が記憶される人口動態予測データベース２３と、地域毎の最寄り駅からの距離が記憶される位置データベース２４と、各データベース２１～２４にそれぞれ記憶された、取引数、人口動態、人口動態の予測、及び、距離を含む地理情報に基づき、地域毎にニーズの高さを示す点数を付ける地域別採点部２５と、地域別採点部２５による採点が所定点数以上である地域を取扱地域として決定する取扱地域決定部２６とを備える。
【選択図】図１

【特許請求の範囲】

【請求項1】

第１所定期間における地域毎の中古物件の取引数が記憶される取引数データベースと、
第２所定期間における地域毎の人口動態が記憶される人口動態データベースと、
第３所定期間における地域毎の人口動態の予測が記憶される人口動態予測データベースと、
地域毎の最寄り駅からの距離が記憶される位置データベースと、
前記取引数データベース、前記人口動態データベース、前記人口動態予測データベース、及び、前記位置データベースにそれぞれ記憶された、前記取引数、前記人口動態、前記予測、及び、前記距離を含む地理情報に基づき、地域毎にニーズの高さを示す点数を付ける地域別採点部と、
前記地域別採点部による採点が所定点数以上である地域を取扱地域として決定する取扱地域決定部とを備える
ことを特徴とする不動産価値評価システム。

【請求項2】

投資家が住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が当該投資家に対し毎月所定金額を支払い、第４所定期間の当該支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるシステムに用いられる家賃等計算システムであって、
請求項１に記載の不動産価値評価システムと、
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記取扱地域に含まれる前記顧客が居住を希望する希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトである希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、及び、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
前記取扱地域に含まれる土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記第４所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする家賃等計算システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、不動産の価値を評価するシステムに関するものである。

【背景技術】

【0002】

例えば下記特許文献１には、住宅取得を支援するためのシステムが開示されている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0003】

【特許文献1】特開２０１９－１４９２０３号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

上記特許文献１に記載されたシステムに基づき販売される住宅は、投資家が業者から購入するものであって、当該住宅に入居する顧客が毎月投資家に対し家賃を支払うケースを想定している。しかしながら上記特許文献１では、入居者が家賃を支払うことができなくなってしまった場合に対応することができない。

【0005】

上述の課題に鑑み、本発明では、取り扱う地域を予め選定することができ、これにより当該地域に建設した住宅の価値を高めることを可能とする、不動産価値評価システム、及び、家賃等計算システムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0006】

本発明の第１の観点における不動産価値評価システムによれば、
第１所定期間における地域毎の中古物件の取引数が記憶される取引数データベースと、
第２所定期間における地域毎の人口動態が記憶される人口動態データベースと、
第３所定期間における地域毎の人口動態の予測が記憶される人口動態予測データベースと、
地域毎の最寄り駅からの距離が記憶される位置データベースと、
前記取引数データベース、前記人口動態データベース、前記人口動態予測データベース、及び、前記位置データベースにそれぞれ記憶された、前記取引数、前記人口動態、前記予測、及び、前記距離を含む地理情報に基づき、地域毎にニーズの高さを示す点数を付ける地域別採点部と、
前記地域別採点部による採点が所定点数以上である地域を取扱地域として決定する取扱地域決定部とを備える
ことを特徴とする。

【0007】

本発明の第２の観点における家賃等計算システムによれば、
投資家が住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が当該投資家に対し毎月所定金額を支払い、第４所定期間の当該支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるシステムに用いられる家賃等計算システムであって、
請求項１に記載の不動産価値評価システムと、
表面利回りが記憶される利回りデータベースと、
前記取扱地域に含まれる前記顧客が居住を希望する希望居住地域、前記顧客が希望する前記住宅のレイアウトである希望レイアウト、前記顧客が希望する毎月の支払額である希望支払額、及び、前記顧客が希望する前記住宅を取得するまでの支払期間である希望支払期間が記憶される顧客データベースと、
前記取扱地域に含まれる土地の価格が記憶される土地データベースと、
建物の価格が記憶される建物データベースと、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払額、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記第４所定期間を算出する第１計算手段と、
前記表面利回り、前記希望居住地域、前記希望レイアウト、前記希望支払期間、前記土地の価格、及び、前記建物の価格に基づき、前記所定金額を算出する第２計算手段とを備える
ことを特徴とする。

【発明の効果】

【0008】

本発明に係る不動産価値評価システム及び家賃等計算システムによれば、取り扱う地域を予め選定することができ、これにより、当該地域に建設した住宅の価値を高めることができる。

【図面の簡単な説明】

【0009】

【図1】本発明の実施例に係る家賃等計算システムの構成を説明するブロック図である。

【図2】本発明の実施例に係る家賃等計算システムを用いた家賃等計算方法を説明するフローチャートである。

【図3】本発明の実施例に係る不動産価値評価システムの構成を説明するブロック図である。

【発明を実施するための形態】

【0010】

以下では、本発明に係る不動産価値評価システム及び家賃等計算システムを実施例により図面を用いて説明する。

【実施例0011】

本実施例に係る不動産価値評価システムは、投資家が業者から住宅を購入し、当該住宅に入居する顧客が毎月投資家に対し家賃（割賦金に相当）を支払い、所定期間（第４所定期間）の支払いを完了すると当該住宅の所有権を得ることができるといったシステムに用いられるものである。

【0012】

図１は、本実施例に係る不動産価値評価システムの構成を説明するブロック図である。図１には、業者が所持するサーバ１、顧客が所持する顧客端末２、及び、投資家が所持する投資家端末３を備えている。

【0013】

顧客端末２及び投資家端末３は、ユーザインターフェース及び通信インターフェースが設けられるＩｏＴ端末、例えば、スマートフォン、タブレット、あるいはＰＣ等を指し、この通信インターフェースを用いることで、インターネット等のネットワーク回線１０を介してサーバ１と通信を行うことができる。

【0014】

サーバ１は、本実施例に係る家賃等計算システム（以下、「家賃等計算システム１２」と記載）を備えている。そして家賃等計算システム１２は、不動産価値評価システム（以下、「不動産価値評価システム１１」と記載）、投資家データベース３１、顧客データベース３２、土地データベース３３、建物データベース３４、投資家宛入力要求生成手段３５、顧客宛入力要求生成手段３６、第１計算手段３７Ａ、第２計算手段３７Ｂ、第１提示手段３８Ａ、及び、第２提示手段３８Ｂを備えている。

【0015】

さらに図３に示すように、不動産価値評価システム１１は、取引数データベース２１、人口動態結果データベース２２、人口動態予測データベース２３、位置データベース２４、地域別採点部２５、取扱地域決定部２６、及び、取扱地域記憶部２７を備えている。

【0016】

取引数データベース２１は、第１所定期間（例えば過去３年間）における地域毎の中古物件の取引数が記憶される。

【0017】

人口動態データベース２２は、第２所定期間（例えば過去３年間）における地域毎の人口動態が記憶される。

【0018】

人口動態予測データベース２３は、第３所定期間（例えば今後２０年間）における地域毎の人口動態の予測が記憶される。

【0019】

位置データベース２４は、地域毎の最寄り駅からの距離が記憶される。

【0020】

地域別採点部２５は、上記各データベース２１～２４に記憶された、地域毎の中古物件の取引数、人口動態、人口動態の予測、及び、最寄り駅からの距離、を含む地理情報に基づき、地域毎にニーズの高さを示す点数を付ける。

【0021】

取扱地域決定部２６は、地域別採点部２５による採点が所定点数以上である地域を取扱地域として決定する。すなわち、取扱地域決定部２６により取扱地域として決定された地域は価値が高いということになる。また、取扱地域記憶部２７は、この取扱地域決定部２６にて決定された取扱地域を記憶する。

【0022】

一方、投資家データベース３１には、業者が予め設定する（投資家の）表面利回りＢ１、及び、希望購入地域Ｂ２が記憶される。

【0023】

希望購入地域Ｂ２とは、投資家が購入を希望する地域である。ただし、希望購入地域Ｂ２は、取扱地域記憶部２７に記憶された取扱地域の中から選択されるものとする。

【0024】

顧客データベース３２には、少なくとも、顧客の希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払額Ａ３、希望デポジット額Ａ４、個人情報Ａ５、及び、希望支払期間Ａ６が記憶される。

【0025】

希望居住地域Ａ１とは、顧客が居住を希望する地域である。ただし、この希望居住地域Ａ１は、取扱地域記憶部２７に記憶された取扱地域の中から選択されるものとする。

【0026】

希望レイアウトＡ２とは、顧客が居住を希望する物件のレイアウト（間取り等）である。希望支払額Ａ３は、顧客が希望する毎月の支払いである。個人情報Ａ５とは、顧客の上記Ａ１～Ａ４以外の個人情報、すなわち名前、年齢、連絡先、及び、現在（入居前）の居住地等に関する情報である。また、希望支払期間Ａ６とは、顧客が希望する、住宅取得までの支払期間である。

【0027】

土地データベース３３には、土地に関する情報（価格を含む）Ｌが記憶される。ただし、当該土地は、取扱地域記憶部２７に記憶された取扱地域に含まれるものとする。なお、情報Ｌは随時更新される。

【0028】

建物データベース３４には、建物に関する情報（価格を含む）Ｈが記憶される。上述の希望レイアウトＡ２は、当該情報Ｈの中から選択されるものとする。なお、情報Ｈは随時更新される。

【0029】

投資家宛入力要求生成手段３５は、希望表面利回りＢ１、及び、希望購入地域Ｂ２についての入力を投資家に要求する表示画面Ｄ１を生成するものである。なお、既に説明したように、希望購入地域Ｂ２については、取扱地域記憶部２７に記憶された取扱地域の中から選択させるものとする。生成された表示画面Ｄ１は、投資家端末３に送信される。

【0030】

表示画面Ｄ１は投資家端末３に表示される。投資家は、表示画面Ｄ１から希望表面利回りＢ１、及び、希望購入地域Ｂ２についての入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信され、投資家データベース３１に記憶される。

【0031】

顧客宛入力要求生成手段３６は、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望デポジット額Ａ４、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ６のうちいずれか一方」についての入力を要求する表示画面Ｄ２を生成するものである。なお、既に説明したように、希望居住地域Ａ１については、取扱地域記憶部２７に記憶された取扱地域の中から選択させるものとする。生成された表示画面Ｄ２は、顧客端末２に送信される。

【0032】

表示画面Ｄ２は顧客端末２に表示される。顧客は、表示画面Ｄ２から希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望デポジット額Ａ４、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ６のうちいずれか一方」についての入力を行う。入力された各情報はサーバ１に送信され、顧客データベース３２に記憶される。

【0033】

第１計算手段３７Ａは、顧客が表示画面Ｄ２において、希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ６のうち希望支払額Ａ３を入力した場合、投資家データベース３１、顧客データベース３２、及び、建物データベース３４にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払額Ａ３、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）住宅取得までの支払期間（第４所定期間）を算出する。

【0034】

なお、上記「住宅取得までの支払期間」は、顧客の「希望」である希望支払期間Ａ６とは異なり、第１計算手段３７Ａによる「算出結果」である。

【0035】

上記「住宅取得までの支払期間」の算出についての説明を補足する。まず、希望居住地域Ａ１、及び、希望レイアウトＡ２によって価格は変動する。その為、希望居住地域Ａ１の情報Ｌに基づく土地価格、希望レイアウトＡ２の情報Ｈに基づく施工価格を求める。そして、下記の計算式（１）から住宅取得までの支払期間（第４所定期間）を算出する（なお、計算式（１）では支払期間の単位が「年」で算出されることになる）。

【0036】

支払期間＝土地価格と施工価格の合計／（毎月の希望支払額Ａ３×１２－土地価格と施工価格の合計×表面利回りＢ１）…（１）

【0037】

第２計算手段３７Ｂは、顧客が表示画面Ｄ２において希望支払期間Ａ６を入力した場合、投資家データベース３１、顧客データベース３２、及び、建物データベース３４にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払期間Ａ６、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）毎月の支払額を算出する。

【0038】

なお、上記「毎月の支払額」は、顧客の「希望」である希望支払額Ａ３とは異なり、第２計算手段３７Ｂによる「算出結果」である。

【0039】

上記「毎月の支払額」の算出については、上記「住宅取得までの支払期間」の算出と同様、希望居住地域Ａ１の土地価格、希望レイアウトＡ２の施工価格を求める。そして、下記の計算式（２）から毎月の支払額を算出する（なお、計算式（２）は希望支払期間Ａ６の単位を「年」とした場合である）。

【0040】

毎月の支払額＝（希望支払期間Ａ６×表面利回りＢ１＋１）×土地価格と施工価格の合計／（希望支払期間Ａ６×１２）…（２）

【0041】

第１提示手段３８Ａは、第１計算手段３７Ａによって算出された「住宅取得までの期間」を提示する表示画面Ｄ３を生成する。生成された表示画面Ｄ３は、顧客端末２に送信され、顧客端末２にて表示される。

【0042】

第２提示手段３８Ｂは、第２計算手段３７Ｂによって算出された「毎月の支払額」を提示する表示画面Ｄ４を生成する。生成された表示画面Ｄ４は、顧客端末２に送信され、顧客端末２にて表示される。

【0043】

以下、図２のフローチャートを用いて本実施例に係る家賃等計算システムを用いた家賃等計算方法を説明する。

【0044】

ステップＳ１では、地域別採点部２５において、各データベース２１～２４に記憶された、地域毎の中古物件の取引数、人口動態、人口動態の予測、及び、最寄り駅からの距離、を含む地理情報に基づき、地域毎にニーズの高さを示す点数を付ける。

【0045】

ステップＳ２では、取扱地域決定部２６において、地域別採点部２５による採点が所定点数以上である地域を取扱地域として決定する。

【0046】

ステップＳ３では、取扱地域記憶部２７において、取扱地域決定部２６にて決定された取扱地域を記憶する。

【0047】

ステップＳ４では、投資家宛入力要求生成手段３５において、希望表面利回りＢ１、及び、希望購入地域Ｂ２についての入力を投資家に要求する表示画面Ｄ１を生成し、これを投資家端末３に送信する。

【0048】

ステップＳ５では、投資家が、投資家端末３に表示された表示画面Ｄ１から、希望表面利回りＢ１、及び、希望購入地域Ｂ２についての入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信され、投資家データベース３１に記憶される。

【0049】

ステップＳ６では、顧客宛入力要求生成手段３６において、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望デポジット額Ａ４、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ６のうちいずれか一方」についての入力を要求する表示画面Ｄ２を生成する。

【0050】

ステップＳ７では、顧客が、顧客端末２に表示された表示画面Ｄ２から、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望デポジット額Ａ４、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ６のうちいずれか一方」についての入力を行う。入力された各情報はサーバ１に送信され、顧客データベース２７に記憶される。

【0051】

ステップＳ８においては、顧客が表示画面Ｄ２から希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ６のうち希望支払額Ａ３を入力した場合、ステップＳ９Ａに移行し、希望支払期間Ａ６を入力した場合、ステップＳ９Ｂに移行するものである。

【0052】

ステップＳ９Ａでは、第１計算手段３７Ａにおいて、投資家データベース３１、顧客データベース３２、及び、建物データベース３４にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払額Ａ３、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）住宅取得までの支払期間を算出する。

【0053】

ステップＳ９Ｂでは、第２計算手段３７Ｂにおいて、投資家データベース３１、顧客データベース３２、及び、建物データベース３４にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払期間Ａ６、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）毎月の支払額を算出する。

【0054】

ステップＳ１０Ａでは、第１提示手段３８Ａにおいて、住宅取得までの期間を提示する表示画面Ｄ３を生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0055】

ステップＳ１０Ｂでは、第２提示手段３８Ｂにおいて、毎月の支払額を提示する表示画面Ｄ４を生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0056】

ステップＳ１１においては、住宅に入居した顧客が第４所定期間の支払いを完了した場合、ステップＳ１２Ａに移行し、住宅に入居した顧客が第４所定期間の支払いを完了せず、途中で退去した場合、ステップＳ１２Ｂに移行する。

【0057】

ステップＳ１２Ａでは、顧客が自身の入居している住宅の所有権を得る。一方、ステップＳ１２Ｂでは、投資家が、顧客が退去した住宅を中古住宅として売り抜ける。
以上が、本実施例に係る家賃等計算方法の説明である。

【0058】

本実施例によれば、投資家が住宅を購入する時点で、価値の高い地域にて購入することができるため、その後当該住宅に住む顧客が、第４所定期間の支払いを満了せずに退去してしまった場合でも、投資家は、当該住宅を中古住宅として高い価格で売り抜けることができる。

【産業上の利用可能性】

【0059】

本発明は、不動産価値評価システムとして好適である。

【符号の説明】

【0060】

１ サーバ
２ 顧客端末
３ 投資家端末
１１ 不動産価値評価システム
１２ 家賃等計算システム
２１ 取引数データベース
２２ 人口動態データベース
２３ 人口動態予測データベース
２４ 位置データベース
２５ 地域別採点部
２６ 取扱地域決定部
２７ 取扱地域記憶部
３１ 投資家データベース
３２ 顧客データベース
３３ 土地データベース
３４ 建物データベース
３５ 投資家宛入力要求生成手段
３６ 顧客宛入力要求生成手段
３７Ａ 第１計算手段
３７Ｂ 第２計算手段
３８Ａ 第１提示手段
３８Ｂ 第２提示手段

【図1】

【図2】

【図3】