特開 2023-3672 情報処理装置、プログラム及び保証料設定方法

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】P2023003672

(43)【公開日】2023-01-17

(54)【発明の名称】情報処理装置、プログラム及び保証料設定方法

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20230110BHJP

   G06Q 30/0645 20230101ALI20230110BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16 300

G06Q30/06 350

【審査請求】未請求

【請求項の数】9

【出願形態】ＯＬ

(21)【出願番号】P 2021104893

(22)【出願日】2021-06-24

(71)【出願人】

【識別番号】301074241

【氏名又は名称】斎藤 孝幸

(74)【代理人】

【識別番号】100145713

【弁理士】

【氏名又は名称】加藤 竜太

(74)【代理人】

【識別番号】100165157

【弁理士】

【氏名又は名称】芝 哲央

(72)【発明者】

【氏名】斎藤 孝幸

【テーマコード（参考）】

5L049

【Ｆターム（参考）】

5L049BB68

5L049CC28

(57)【要約】

【課題】賃借人が賃貸借物件を状態良く使用する動機付けを行うことができるとともに、保証会社に支払う金銭を少なくし、且つ、賃貸人及び保証会社のリスクを小さくすることができる情報処理装置を提供する。
【解決手段】情報処理装置１００は、賃借人４の行動履歴を示す行動情報４０を取得する行動情報取得部１と、賃借人４が賃借する不動産に基づいて設定される保証料を取得する保証料取得部２と、保証料と賃貸借開始後の行動情報４２に基づいて賃借人４に還付する還付額を設定する還付額設定部３と、を備える。
【選択図】図３

【特許請求の範囲】

【請求項1】

賃借人の行動履歴を示す行動情報を取得する行動情報取得部と、
賃借人が賃借する不動産に基づいて設定される保証料を取得する保証料取得部と、
前記保証料と賃貸借開始後の前記行動情報に基づいて賃借人に還付する還付額を設定する還付額設定部と、
を備える情報処理装置。

【請求項2】

前記行動情報取得部は、
前記行動情報に基づいて賃借人の信用度を設定し、
前記還付額設定部は、
前記行動情報に基づいて設定された前記信用度に応じて還付額を設定する
請求項１に記載の情報処理装置。

【請求項3】

前記保証料取得部は、前記行動情報を反映して前記保証料を設定する
請求項１又は２に記載の情報処理装置。

【請求項4】

前記行動情報には、賃借人の入退居情報が含まれる
請求項１から３の何れかに記載の情報処理装置。

【請求項5】

前記行動情報には、賃借人が賃借する不動産との賃貸借契約に関する賃貸借契約情報が含まれる
請求項１から４の何れかに記載の情報処理装置。

【請求項6】

前記行動情報には、賃借人の賃貸借開始後の行動に関する生活情報が含まれる
請求項1から５の何れかに記載の情報処理装置。

【請求項7】

前記行動情報には、賃借人が現在又は過去に所属する団体が含まれる
請求項１から６の何れかに記載の情報処理装置。

【請求項8】

賃借人の行動履歴を示す行動情報を取得する行動情報取得機能と、
賃借人が賃借する不動産に基づいて設定される保証料を取得する保証料取得機能と、
前記保証料と賃貸借開始後の前記行動情報に基づいて賃借人に還付額の還付額を設定する還付額設定機能と、
を備えるプログラム。

【請求項9】

賃借人の行動履歴を示す行動情報を取得する行動情報取得ステップと、
賃借人が賃借する不動産に基づいて設定される保証料を取得する保証料取得ステップと、
前記保証料と賃貸借開始後の前記行動情報に基づいて賃借人に還付額の還付額を設定する還付額設定ステップと、
を備える保証料設定方法。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、情報処理装置、債務保証管理情報処理プログラム及び債務保証管理情報処理方法に関する。

【背景技術】

【0002】

従来、賃貸借物件を賃貸する場合に、連帯保証人を設定する代わりに、保証会社が連帯保証することが、広く行われている。賃借人の賃借履歴、信用度を参酌して保証料を情報処理装置により計算し設定する技術が提案されている。この種の技術が記載されるものとして例えば特許文献１がある。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0003】

【特許文献1】特開２０２０－６１０９３号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

特許文献１に記載されるような技術によれば信用度に応じて保証料が設定されることになる。しかしながら、保証料は賃借人に返還されるわけでないので、賃借人が賃貸借物件を状態良く使用する動機付けという観点で改善の余地があった。

【0005】

本発明は、上述の課題を解決するためになされたものであり、その目的は、賃借人が賃貸借物件を状態良く使用する動機付けを行うことができるとともに、保証会社に支払う金銭を少なくし、且つ、賃貸人及び保証会社のリスクを小さくすることができる情報処理装置を提供することにある。

【課題を解決するための手段】

【0006】

上記目的を達成するため、本発明の一態様である、情報処理装置、債務保証管理情報処理プログラム及び債務保証管理情報処理方法は、賃借人の行動履歴を示す行動情報を取得する行動情報取得部と、賃借人が賃借する不動産に基づいて設定される保証料を取得する保証料取得部と、保証料と賃貸借開始後の行動情報に基づいて賃借人に還付する還付額を設定する還付額設定部と、を備える。

【発明の効果】

【0007】

本発明の情報処理装置、プログラム及び保証料設定方法によれば、賃借人が賃貸借物件を状態良く使用する動機付けを行うことができるとともに、保証会社に支払う金銭を少なくし、且つ、賃貸人及び保証会社のリスクを小さくすることができる。

【図面の簡単な説明】

【0008】

【図1】本発明の一実施形態に係る情報処理装置及び情報回路網を介して形成されるシステム構成を示す模式図である。

【図2】本発明の一実施形態に係る情報処理装置のハードウェアの構成を示すブロック図である。

【図3】本発明の一実施形態に係る情報処理装置の機能的構成例を示す模式図である。

【図4】本発明の一実施形態に係る賃貸借開始前の行動情報の例を示す図である。

【図5】本発明の一実施形態に係る賃貸借開始前の行動情報の例を示す図である。

【図6】本発明の一実施形態に係る賃貸借開始前の行動情報の例を示す図である。

【図7】本発明の一実施形態に係る保証人と被保証人との記録の例を示す図である。

【図8】本発明の一実施形態に係る賃貸借物件の賃貸人の記録の例を示す図である。

【図9】本発明の一実施形態に係る賃貸借物件の記録の例を示す図である。

【図10】本発明の一実施形態に係る賃貸借物件の記録の例を示す図である。

【図11】本発明の一実施形態に係る賃借人の賃借記録の例を示す図である。

【図12】本発明の一実施形態に係る賃貸借開始後の賃借人の行動情報が取得される場面の例を示す図である。

【図13】本発明の一実施形態に係る還付額設定部が取得する、満額率の設定を示す図である。

【図14】本発明の一実施形態に係る賃貸借が行われる前の検討段階に生じる事象と関係者とを示す図である。

【図15】本発明の一実施形態に係る賃貸借の契約段階に生じる事象と関係者とを示す図である。

【図16】本発明の一実施形態に係る賃貸借における賃借人の入居期間における事象と関係者とを示す図である。

【図17】本発明の一実施形態に係る賃貸借における賃借人の入居期間におけるクレームの履歴の集計例を示す図である。

【図18】本発明の一実施形態に係る賃貸借の更新における事象と関係者とを示す図である。

【図19】本発明の一実施形態に係る賃借人の退去及び清算時における事象と関係者とを示す図である。

【図20】本発明の一実施形態に係る処理の流れを示すフローチャート図である。

【発明を実施するための形態】

【0009】

以下、本発明の一実施形態について、図面を参照しながら説明する。
図１に示すように本発明の一実施形態にかかる情報処理装置１００は、通信回線５００を介して情報格納装置２００及び外部機関３００及び賃借人４或いは賃貸人５の端末４００と接続されている。情報処理装置１００は、詳細は後述するが、行動情報を取得し、保証料を取得し、還付額を設定する。情報格納装置２００は、例えば、ユーザ情報、保証契約、審査結果履歴、行動履歴、還付率、還付額等の情報を格納する。外部機関３００は例えば信用情報を有する。情報処理装置１００は、通信回線５００を介して、データの照会及び更新を情報格納装置２００及び外部機関３００及び賃貸人５或いは賃借人４の端末４００と適宜行う。

【0010】

情報処理装置１００は、保証会社６の役割を果たす。端末４００のユーザの賃貸人５としては、賃貸借物件の不動産会社、仲介会社、管理会社及びオーナー等が想定される。情報処理装置１００はサービスを賃借人４及び賃貸人５に提供するサーバである。賃借人４及び賃貸人５は端末４００から通信回線５００を介して賃借人４の行動情報を取得しても良いし、ナビゲータが、通信回線５００以外の電話或いはＦＡＸ、紙等の手段で取得して情報を情報処理装置１００に直接入力しても良い。

【0011】

図２に示すように、本発明の一実施形態にかかる情報処理装置１００は、ハードウェアとして、プロセッサ１０３と、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）１０４と、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）１０５と、入出力部１０１と、通信部１０２と、入出力インターフェース１０７とを有する。

【0012】

プロセッサ１０３は、各種演算及び処理を行う。プロセッサ１０３は、例えば、ＣＰＵ（ｃｅｎｔｒａｌ ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ ｕｎｉｔ）、ＭＰＵ（ｍｉｃｒｏ ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ ｕｎｉｔ）、ＳｏＣ（ｓｙｓｔｅｍ ｏｎ ａ ｃｈｉｐ）、ＤＳＰ（ｄｉｇｉｔａｌ ｓｉｇｎａｌ ｐｒｏｃｅｓｓｏｒ）、ＧＰＵ（ｇｒａｐｈｉｃｓ ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ ｕｎｉｔ）、ＡＳＩＣ（ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｓｐｅｃｉｆｉｃ ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄ ｃｉｒｃｕｉｔ）、ＰＬＤ（ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ ｌｏｇｉｃ ｄｅｖｉｃｅ）又はＦＰＧＡ（ｆｉｅｌｄ－ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ ｇａｔｅ ａｒｒａｙ）等である。或いは、プロセッサ１０３は、これらのうちの複数を組み合わせたものである。また、プロセッサ１０３は、これらにハードウェアアクセラレーター等を組み合わせたものあっても良い。

【0013】

プロセッサ１０３、ＲＯＭ１０４及びＲＡＭ１０５は、バス１０６を介して相互に接続されている。プロセッサ１０３は、ＲＯＭ１０４に記録されているプログラム又はＲＡＭ１０５にロードされたプログラムに従って各種の処理を実行する。プログラムの一部又は全部は、プロセッサ１０３の回路内に組み込まれていても良い。

【0014】

バス１０６は入出力インターフェース１０７にも接続される。入出力インターフェース１０７には、入出力部１０１と、通信部１０２と、が接続されている。

【0015】

入出力部１０１は、有線又は無線により電気的に入出力インターフェース１０７に接続される。入出力部１０１は例えばキーボード及びマウス等の入力部と画像を表示するディスプレイ及び音声を拡声するスピーカ等の出力部とによって構成される。なお、入出力部１０１はタッチパネルのように表示機能と入力機能が一体的な構成であっても良い。

【0016】

通信部１０２は、プロセッサ１０３が、インターネット等を介して他の装置との間で通信を行う装置である。行動情報取得部１或いは／且つ保証料取得部２或は／且つ還付額設定部３は、通信部１０２を介して、他の装置が有する行動情報４０或いは／且つ保証料２１或いは／且つ還付額３１についてデータを取得することがある。

【0017】

ここで示したハードウェア構成は、あくまで一例であり、特にこの構成に限定されるわけではない。シングルプロセッサ、マルチプロセッサ及びマルチコアプロセッサ等の各種処理装置単体によって構成されるものの他、これら各種処理装置と、ＡＳＩＣ（Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ Ｓｐｅｃｉｆｉｃ Ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄ Ｃｉｒｃｕｉｔ）及びＦＰＧＡ（Ｆｉｅｌｄ‐Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｇａｔｅ Ａｒｒａｙ）等の処理回路とが組み合わせられたものをプロセッサ１０３として機能的構成を実現するものとして採用しても良い。

【0018】

図３に示すように、情報処理装置１００は、機能部として、行動情報取得部１と保証料取得部２と還付額設定部３とを備える。

【0019】

以下、最初に機能部に沿って説明がなされる。次に、フローチャートに則って時系列に説明がなされる。機能部の説明では、機能に絞って説明がなされる。時系列な説明において、一般的な状況を含めて説明がなされる。

【0020】

各機能部は、図２に示すハードウェアのプロセッサ１０３等によって実現される。行動情報取得部１は、賃借人４の行動履歴を示す行動情報４０を取得する。更に、行動情報取得部１は、賃借人４の賃貸借開始前の行動情報４１或いは／及び賃借人４の賃貸借開始後の行動情報４２に基づいて賃借人４の信用度４３を設定する。賃借人４の行動に関する情報として、賃貸借開始前の行動情報４１と賃貸借開始後の行動情報４２とこれらを総称しての行動情報４０とが適宜以下使用される。

【0021】

賃貸借開始前の行動情報４１には、図４に示すように、賃借人４の生年月日、住所、連絡先が、図５に示すように、賃借人４の識別子（以下適宜ＩＤと称する）、上場区分を含めた勤務先、雇用形態、勤続状況、年収、更新日が、また、図６に示すように、賃借人４のＩＤ，日付、賃借人４の資産状況、適正検査の結果、破産公告を例とするネガティブ情報、資産情報等が挙げられる。資産状況情報取得については、外部機関３００の一例である資産状況調査専門の仲介業者から調査結果が得られる場合が含まれる。資産状況には、金融資産のみに絞ることが好ましい。

【0022】

個人情報の入力は、あくまでその人個人の情報のみを扱うことが好ましい。個人情報取得のタイミングは、審査時と更新時とに行うことが好ましい。

【0023】

制限行為能力者は、居住者にはなり得ても、契約者にはなれない可能性が高い。保証契約前に発覚する滞納履歴は、賃借人４の賃貸借開始前の行動情報４１として記録される。過去の滞納履歴、クレジットカード決済については、本人の申告ではなく、第三者機関から情報の取得される必要がある。これらの項目が発覚した時点で保証の審査が通らない可能性が非常に高い。このため、項目の入力は、フリー入力形式としてもよい。これらの情報は、賃借人４の信用度４３及び還付額３１の設定に活用しなくてもよい。

【0024】

賃借人４の賃貸借開始前の行動情報４１には、賃借人４の入退居に関する入退居情報、及び、賃借人４が賃借する不動産に関する賃貸借契約情報７が含まれる。賃貸借契約情報７には、契約者名、緊急連絡先、連帯保証人の有無が含まれる。図７に示すように、保証人と被保証人とのＩＤと期日が別テーブルにて記録される。

【0025】

賃貸借物件の持ち主、管理会社、仲介業者等の賃貸人５は、図８に示すように法人ＩＤで管理することが好ましい。関係性については、図７に示す個人情報についての管理手法と同様の管理手法が法人に対しても適用される。

【0026】

賃貸借物件は、図９に示すように物件ＩＤ、物件名、物件所在地、建築年月日、構造、管理部屋数、管理会社ＩＤ、情報取得日の各情報等を紐づけて記憶される。図１０に示すように、物件ＩＤに紐づけられて、部屋番号、間取り、面積、情報取得日が管理される。賃貸借契約に際しては、図１１に示すように、賃借人４のＩＤ、賃貸借物件のＩＤ、部屋番号、賃貸借期間等が管理される。

【0027】

賃借人４の賃貸借開始後の行動情報４２には、賃借人４の賃貸借開始後の行動に関する生活情報が含まれる。賃借人４の賃貸借開始後の行動情報４２が得られる場面としては、図１２に示すように、賃貸借契約締結時、入居時、クレーム発生時、更新契約締結時、退居時等が挙げられる。これらの時点における賃借人４の行動について適宜評価が行われ、行動情報取得部１が評価結果を取得する。

【0028】

また、賃貸借開始後の行動情報４２には、家賃の支払い状況、更新手続き及び退居手続きの状況、賃貸借契約履歴状況、近隣からのクレームが含まれる。また、賃貸借開始後の滞納情報は、賃貸借開始後の行動情報４２に含まれる。

【0029】

行動情報取得部１の行動情報４０の取得方法としては、アンケートで取得し、約束を守ったか、守らなかったかだけ関係者により入出力部１０１から入力されることが挙げられる。そして、約束を守らなかった履歴が行動履歴のデータに蓄積し、評価される。この場合には、その行動はマイナス評価となる。賃借人４の隣人からのクレームは、クレームの連絡があったという履歴だけを収集することが好ましい。感情面についての項目は採用されることはなく、ジャッジもされないことが好ましい。

【0030】

保証料取得部２は、賃借人４が賃貸する不動産に基づいて設定される保証料２１を取得する。保証料取得部２は、原則、家賃に基づいて保証料を設定する。

【0031】

本発明の一実施形態である情報処理装置１００が備える保証料取得部２は、独自の審査基準のもとに保証料２１の審査を行う。賃貸借保証の可能性について審査がＡＩ機能により行われる。賃借人４の財政状況、属性、過去のデータを加味して賃借人４の信用度４３が数値化され、審査が行われる。本発明の一実施形態である情報処理装置１００は日本情報信用機構等の外部機関３００の信用情報を参照しつつ独自の基準を設定し審査を行う。自動学習による情報蓄積がなされる。このため、まさに、賃借人４に最適な保証料２１が提案されることとなる。

【0032】

変形例として、賃借人４の行動特性を反映して保証料２１が設定されるとしてもよい。この場合、行動情報４１を反映して保証料２１は設定される。

【0033】

１回目の保証料２１の算出においては、図６に示すように、賃借人４の資産状況、ネガティブ情報として、破産公告の有無、制限行為能力者及び犯罪履歴者該当情報、過去の家賃及び光熱通信費等の滞納履歴、クレジットカードでの家賃決済等を含む行動特性等が調査されるとともに、事前に適性テストが行われ、その評点等によって保証料２１は算出される。

【0034】

２回目の保証料２１の算出においては、その時点における賃借人４の資産状況、ネガティブ情報として、破産公告の有無、制限行為能力者及び犯罪履歴者該当情報、過去の家賃及び光熱通信費等の滞納履歴・クレジットカードでの家賃決済等を含む行動特性等が再度調査されるとともに、適宜再度適性テスト行われ、その評点等によって保証料２１は算出される。行動履歴についての蓄積がある場合には、この行動履歴についても評価対象となる。枠を設けた保証（Ｃ保証）が行われている場合には、枠の見直しも適宜行われる。

【0035】

還付額設定部３は、保証料２１と賃借人４の賃貸借開始後の行動情報４２に基づいて、賃借人４に保証料２１の一部を還付する還付額３１を設定する。還付額設定部３は、賃借人４の賃貸借開始後の行動情報４２に基づいて設定された賃借人４の信用度４３に応じて還付額３１を設定する。還付額３１の保証料２１に対する最大の比率は販促活動で変動する。還付額設定部３は、賃借人４の不良行動履歴の数を参照して還付額３１を算出する。

【0036】

保証料２１に対して還付される額の最大額は、保証料２１に対する割合で定義される。この割合は、基本の割合があり、年度のキャンペーン等によって変動する場合がある。図１３に示すように、キャンペーン期間、満額率等が登録される。

【0037】

還付額設定部３は、初期手続き、家賃の支払い、更新手続き、退去手続き等の結果により、基本の還付額３１を参照し、実際の還付額３１を算出する。事実区分ではネガティブ事実確認が出来た履歴数に応じて情報処理装置１００により還付額３１は算出される。還付額３１は、保証料２１と基本の還付率と基本の還付率に対する比率との積で算出される。変形例として、この算出プロセスに依らず、還付額３１そのものを算出することも好ましい。

【0038】

本発明の一実施形態である情報処理装置１００が備える還付額設定部３は、独自の審査基準のもとに還付額３１の設定を行う。還付の可能性について審査がＡＩ機能により行われる。賃借人４の財政状況、属性、過去のデータを加味して賃借人４の信用度４３が数値化され、審査は行われる。本発明の一実施形態である情報処理装置１００は日本情報信用機構等の信用情報を参照しつつ独自の基準を設定し審査を行う。自動学習で情報蓄積がなされる。このため、まさに、賃借人４に最適な還付が提案されることとなる。但し、賃借人４の信用度４３の設定を省略して行動情報４２等から直接に還付額３１が設定されることも好ましい。

【0039】

賃借人４の行動情報４２及び賃借人４の信用度４３は情報格納装置２００で管理される。賃借人４の信用度４３は持ち越されて、保証料２１の算出に用いることができる。この場合、賃借人４の信用度４３は等級化されることも好ましい。賃貸借の更新に合わせて賃借人４の信用度４３を示す等級が更新され、行動情報４２を基に等級が上下動することも好ましい。この賃借人４の信用度４３とリンクした等級が参酌され、還付率或いは還付額３１が算出されることも好ましい。

【0040】

本発明の一実施形態である情報処理装置１００においては、賃借人４からの情報を元にＷＥＢ上で全ての手続きが完結する。

【0041】

本発明の一実施形態である情報処理装置１００は、複雑で面倒な住宅の賃貸借契約を容易に行うことを可能とできる。これによって利用者の賃貸借保証が最適化され、賃借人４及び賃貸人５の双方にメリットを提供できる。

【0042】

賃借人４としては、還付が期待されるので、最初に支払う額が高くとも実際にかかる費用を低く想定して住宅の賃借計画を立てることが出来る。賃貸人５としては、還付を想定して賃借人４が賃借すること、賃借人４が部屋を汚損しないこと、近隣とのトラブルが起きないこと、当初用意する金額が高くなることから一定以上の賃借人４が入居すること等を期待出来る。保証会社６としては、良好な賃借人４を確保することが出来、保証を実行する可能性が低くなり、結果的に収益が上がる。

【0043】

本発明の一実施形態である情報処理装置１００における融資実行までの流れが、図２０のフローチャートを元に、図１から図１９を参照し、説明される。

【0044】

賃借人４は、賃貸借物件の検討を始める。図１４はこの時における事象或いは業務を示す。本発明の一実施形態にかかる情報処理装置１００の処理対象となり得る項目には、対象の列にチェックが入っている。賃貸借物件の内見等を経て、契約前の検討が行われる。

【0045】

図２０に示すように、情報処理装置１００による処理が始まると最初に保証依頼が受け付けられる（ステップＳ１０１）。次に、行動情報取得部１が賃借人４の行動情報４０を取得する（ステップＳ１０２）。次に、保証料取得部２が保証料２１を取得し（ステップＳ１０３）、保証が設定され（ステップＳ１０４）、契約が成立して賃貸借が開始される（ステップＳ１０５）。図１５は、この契約が成約されるまでの事象を示す。保証会社６が関わらない事象も幾つか存在する。

【0046】

賃貸借が始まると、賃貸借実行中の賃借人４の行動情報４０が、行動情報取得部１により取得され、賃借人４の信用度４３が改訂される（ステップＳ１０６）。賃貸借契約の更新時期でない場合（ステップＳ１０７：Ｎｏ）には、行動情報取得部１は引き続き賃借人４の賃貸借開始後の行動情報４１を取得する（ステップＳ１０６）。

【0047】

図１６は、賃貸借開始後、即ち賃借人の入居期間における関係事象を示す。トラブルの判定方法がついてここで詳述される。ゴミ出し、騒音、悪臭、ベランダでの喫煙が挙げられる。

【0048】

ゴミ出しの場合、一般的に居住者或いは近隣住人等が管理会社に問題のあるゴミ出しの存在を通報する。犯人に対して事実確認がなされ、通報者に報告される。この場合、情報処理装置１００は、事実確認した履歴を残す。ここで、犯人本人が認めたかどうかは考慮されない。最初は犯人が特定されず、ゴミ出しのマナーが悪いという通報がなされるのみだからである。犯人が特定された場合、特定が１回では犯人とされた賃借人４の信用度４３を減点しない。初回或いは１回の場合には、悪意の通報である可能性があるためである。２回通報がなされ、証拠が確認できる場合、賃借人４の信用度４３は減点対象になる。

【0049】

騒音のクレームも問題となる。騒音の種類としては、足音、掃除機・洗濯機の音、ステレオ、ＴＶ等が挙げられる。特定の部屋の住人からのクレームが起きるケースが多いため、複数の出所からクレームが上がることを根拠にして事実認定するのは難しい。クレームの回数或いは複数の出所からクレームがされていることを判断根拠とすることは難しい。あくまで事実がどうかを直接確認することが必要となる。賃貸借物件の管理会社が事実と認めたクレームのみが判断の根拠となり得る。但し、賃借人４に対しては、騒音のクレームが入ったら減点対象であると伝え抑止力とすることが有効である。そして、騒音の発生が疑われる現場に賃貸借物件の管理会社の人間が出向き、通報者以外も騒音を確認した場合には、１回のクレームで減点対象とすることが好ましい。

【0050】

悪臭・ベランダでの喫煙等も問題となる。ゴミ屋敷が原因の悪臭である場合には、管理会社が確認出来た時点で賃借人４の信用度４３の減点が行われる。ベランダで喫煙し、周りの人の洗濯物に臭いがついた場合には、現場に管理会社の人間が出向き、通報者以外も悪臭を確認した場合は１回で減点対象とする。

【0051】

これらの他、自転車の放置、共有スペースの占有等現場を押さえられる事象は、１回で賃借人４の信用度４３は原点対象となる。

【0052】

図１７は、クレームの履歴の残し方を示す。クレームの発生日、誰から誰に向けてクレームが発生したか、部屋番号により管理されている。事象の確認の有無、証跡確認の有無が記録される。

【0053】

賃貸借契約の更新時期である場合（ステップＳ１０７：Ｙｅｓ）には、還付額設定部３が還付額３１を設定し（ステップＳ１０８）、還付が実行される（ステップＳ１０９）。図１８は、更新時における事象を示す。賃貸借が続行される場合（ステップＳ１１０：Ｙｅｓ）には、保証料取得部２による保証料取得ステップ（ステップＳ１０３）に戻り、プロセスが続行される。

【0054】

賃貸借が続行されない場合（ステップＳ１１０：Ｎｏ）には、処理は終了する（Ｅｎｄ）。図１９は退居或いは退去に際しての事象を示す。保証契約の解約等が適宜行われる。

【0055】

以上、本発明の一実施形態について説明したが、本発明は、上述の実施形態に制限されるものではなく、適宜変更が可能である。例えば、上述の実施形態では、情報処理装置としての情報処理装置１００が、行動情報取得部１及び保証料取得部２及び還付額設定部３の全てを備える構成を例示したが、物理的に離れた２個以上のコンピュータに機能部を分散配置したシステムによって本発明の情報処理装置を構成しても良い。また、機能部の一部を省略したり、別の機能部を追加したりする等、情報処理装置が有する機能部の構成は適宜変更することができる。例えば、情報格納装置２００の情報格納機能は、情報処理装置１００の一部として設置されることも可能である。

【0056】

また、上述した一連の処理は、ハードウェアにより実行させることもできるし、ソフトウェアにより実行させることもできる。一連の処理をソフトウェアにより実行させる場合には、そのソフトウェアを構成するプログラムが、コンピュータ等にネットワーク及び記録媒体からインストールされる。このようなプログラムを含む記録媒体は、賃借人４及び賃貸人５にプログラムを提供するために装置本体とは別に配布されるリムーバブルメディアにより構成されるだけでなく、装置本体に予め組み込まれた状態で賃借人４及び賃貸人５に提供される記録媒体等で構成される。リムーバブルメディアは、例えば、磁気ディスク（フロッピディスクを含む）、光ディスク、又は光磁気ディスク等により構成される。光ディスクは、例えば、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ－Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ），ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ），Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ（ブルーレイディスク）等により構成される。光磁気ディスクは、ＭＤ（Ｍｉｎｉ－Ｄｉｓｋ）等により構成される。また、装置本体に予め組み込まれた状態で借り手に提供される記録媒体は、例えば、プログラムが記録されているプログラムメモリ及びハードディスク等で構成される。

【0057】

以上説明した実施形態にかかる情報処理装置１００、債務保証管理情報処理プログラム及び債務保証管理情報処理方法によれば以下のような効果が奏される。

【0058】

情報処理装置１００は、賃借人４の行動履歴を示す行動情報４０を取得する行動情報取得部１と、賃借人４が賃借する不動産に基づいて設定される保証料２１を取得する保証料取得部２と、保証料２１と賃貸借開始後の行動情報４２に基づいて賃借人に還付する還付額３１を設定する還付額設定部３と、を備える。

【0059】

賃借人４としては、還付が期待されるので、最初に支払う額が高くとも実際にかかる費用を低く想定して住宅の賃借計画を立てることが出来る。賃貸人５としては、還付を想定して賃借人４が賃借すること、賃借人４が部屋を汚損しないこと、近隣とのトラブルが起きないこと、当初用意する金額が高くなることから一定以上の賃借人４が入居すること等を期待出来る。保証会社６としては、良好な賃借人４を確保することが出来、保証を実行する可能性が低くなり、結果的に収益が上がる。

【0060】

情報処理装置１００において、行動情報取得部１は、行動情報４０に基づいて賃借人４の信用度４３を設定し、還付額設定部３は、行動情報４０に基づいて設定された賃借人４の信用度４３に応じて還付額３１を設定する。

【0061】

賃借人４の信用度４３を基に、賃借人４の信用度４３が低ければ低い還付額３１が設定されるので、賃借人４の納得性が得られ、且つ、保証会社６の債務保証リスクが軽減される。

【0062】

情報処理装置１００の具備する保証料取得部２は、賃借人４の行動情報４０を反映して保証料２１を設定する。

【0063】

賃借人４の行動が好ましくない場合には保証料２１が高くなり、賃借人４の保証料２１についての納得性が得られ、行動が好ましい賃借人４のみが保証会社６の顧客となり、保証会社６の債務保証リスクが軽減される。

【0064】

情報処理装置１００において、賃借人４の行動情報４０には、賃借人４の入退居に関する入退居情報が含まれる。

【0065】

入退居時にトラブルが発生することが多いが、その情報が取り込まれることにより、賃借人４の保証料２１についての納得性が得られ、行動が好ましい賃借人４のみが保証会社６の顧客となり、保証会社６の債務保証リスクが軽減される。

【0066】

情報処理装置１００において、賃借人４の行動情報４０には、賃借人４が賃借する不動産との賃貸借契約に関する賃貸借契約情報７が含まれる。

【0067】

過去の賃貸借契約情報７は、賃貸借契約が何時どのようになされてきたか、連帯保証人が過去どのように設定されていたか等の情報が含まれ、賃借人４の保証料２１についての納得性が得られ、行動が好ましい賃借人４のみが保証会社６の顧客となり、保証会社６の債務保証リスクが軽減される。

【0068】

情報処理装置１００が備える行動情報４０には、賃借人４の賃貸借開始後の行動に関する生活情報が含まれる。

【0069】

近隣との関係、部屋の使用態様、清潔に整頓されて使用されていたか等の生活情報を契約更新時に配慮することが出来、賃借人４の還付額３１についての納得性が得られ、行動が好ましい賃借人４のみが保証会社６の顧客となり、保証会社６の債務保証リスクが軽減される。

【0070】

情報処理装置１００が備える行動情報４０には、賃借人４が現在又は過去に所属する団体が含まれる。

【0071】

団体の知名度、社会的評価、信用度を加味して、賃借人４の信用度４３を推認することが出来る。

【0072】

債務保証管理情報処理プログラムは、賃借人４の行動履歴を示す行動情報４０を取得する行動情報取得機能と、賃借人４が賃借する不動産に基づいて設定される保証料２１を取得する保証料取得機能と、保証料２１と賃貸借開始後の行動情報４０に基づいて賃借人４に還付する還付額３１を設定する還付額設定機能と、を備える。

【0073】

賃借人４としては、還付が期待されるので、最初に支払う額が高くとも実際にかかる費用を低く想定して住宅の賃借計画を立てることが出来る。賃貸人５としては、還付を想定して賃借人４が賃借すること、賃借人４が部屋を汚損しないこと、近隣とのトラブルが起きないこと、当初用意する金額が高くなることから一定以上の賃借人４が入居すること等を期待出来る。保証会社６としては、良好な賃借人４を確保することが出来、保証を実行する可能性が低くなり、結果的に収益が上がる。

【0074】

債務保証管理情報処理方法は、賃借人４の行動履歴を示す行動情報４０を取得する行動情報取得ステップと、賃借人４が賃借する不動産に基づいて設定される保証料２１を取得する保証料取得ステップと、保証料２１と賃貸借開始後の行動情報４２に基づいて賃借人に還付する還付額３１を設定する還付額設定ステップと、を備える。

【0075】

賃借人４としては、還付が期待されるので、最初に支払う額が高くとも実際にかかる費用を低く想定して住宅の賃借計画を立てることが出来る。賃貸人５としては、還付を想定して賃借人４が賃借すること、賃借人４が部屋を汚損しないこと、近隣とのトラブルが起きないこと、当初用意する金額が高くなることから一定以上の賃借人４が入居すること等を期待出来る。保証会社６としては、良好な賃借人４を確保することが出来、保証を実行する可能性が低くなり、結果的に収益が上がる。

【符号の説明】

【0076】

１ 行動情報取得部、２ 保証料取得部、３ 還付額設定部、４ 賃借人、５ 賃貸人、６ 保証会社、７ 契約情報、２１ 保証料、３１ 還付額、４０ 行動情報、４１ 賃貸借開始前の行動情報、４２ 賃貸借開始後の行動情報、４３ 賃借人の信用度、４４ 賃借人の入退居情報、１００ 情報処理装置、１０１ 入出力部、１０２ 通信部、１０３ プロセッサ、１０４ ＲＯＭ、１０５ ＲＡＭ、１０６ バス、１０７ 入出力インターフェース、２００ 情報格納装置、３００ 外部機関、４００ ユーザ端末、５００ 通信回線

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】

【図12】

【図13】

【図14】

【図15】

【図16】

【図17】

【図18】

【図19】

【図20】