特開 2023-48274 住宅ローン切替提案システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】P2023048274

(43)【公開日】2023-04-07

(54)【発明の名称】住宅ローン切替提案システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 40/03 20230101AFI20230331BHJP

【ＦＩ】

G06Q40/02 300

【審査請求】未請求

【請求項の数】10

【出願形態】ＯＬ

(21)【出願番号】P 2021157484

(22)【出願日】2021-09-28

(71)【出願人】

【識別番号】520095751

【氏名又は名称】株式会社Ｍｉｎｏｒｕ

(74)【代理人】

【識別番号】100166589

【弁理士】

【氏名又は名称】植村 貴昭

(72)【発明者】

【氏名】森 裕嗣

(72)【発明者】

【氏名】三方 浩允

【テーマコード（参考）】

5L055

【Ｆターム（参考）】

5L055BB23

(57)【要約】      （修正有）

【課題】顧客が家賃を支払い入居する物件を、融資を受けることで希望時期に購入することを可能とする住宅ローン切替提案システムを提供する。
【解決手段】住宅ローン切替提案システム１１は、投資家の所有する物件に入居を希望する顧客が、毎月家賃を支払い、所定期間の支払いを完了すると当該物件の所有権を得ることができるために用いられるシステムであって、所定期間満了以前に、顧客が物件の所有権を受けられる額の融資を金融機関から受け当該物件を購入することが可能か否かの判断処理を行う第３計算手段２４を備える。
【選択図】図１

【特許請求の範囲】

【請求項1】

投資家の所有する物件に入居を希望する顧客が、毎月家賃を支払い、所定期間の支払いを完了すると当該物件の所有権を得ることができるシステムに用いられる住宅ローン切替提案システムであって、
前記所定期間満了以前に、前記顧客が前記物件の所有権を受けられる額の融資を金融機関から受け当該物件を購入することが可能か否かの判断処理を行う判断手段（第３計算手段２４）を備える
ことを特徴とする住宅ローン切替提案システム。

【請求項2】

前記判断手段は、前記顧客により入力された、購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として毎月積み立てる金額に基づき、前記判断処理を行う
ことを特徴とする請求項１に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項3】

前記顧客により入力された、購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として毎月積み立てる金額のうち一部の要素に基づき、前記顧客が前記融資を前記金融機関から受け前記物件を購入することができるように、入力されていない他の前記要素を算出する処理を行う計算手段（第４計算手段２５）を備える
ことを特徴とする請求項１又は２に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項4】

前記計算手段による算出結果に対し、前記融資を受けるに当たってより有利に働くように再計算処理を行う第１再計算手段（第６計算手段３０）を備える
ことを特徴とする請求項３に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項5】

前記計算手段による算出結果に対し、前記融資を受けるに当たってより不利に働くように再計算処理を行う第２再計算手段（第７計算手段３１）を備える
ことを特徴とする請求項３又は４に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項6】

各前記手段は、計算式に基づき処理する手段であってもＡＩであってもよい
ことを特徴とする請求項１から５のいずれか１項に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項7】

前記計算式あるいは前記ＡＩは、常に最新の状況にアップデートされる
ことを特徴とする請求項６に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項8】

前記顧客が前記融資を受けるに当たっての遵守事項を表示する表示画面を生成する遵守事項等確認要求生成手段を備える
ことを特徴とする請求項１から７のうちいずれか１項に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項9】

前記表示画面には、必ず融資を受けられるとは限らない旨も表示される
ことを特徴とする請求項８に記載の住宅ローン切替提案システム。

【請求項10】

前記顧客の信用度と、前記物件の売却価格の経時的変化と、前記融資を受けられる可能性が所定値と判定されるラインとの相関関係を表わすテーブルが記憶される相関関係記憶部を備え、
各前記処理は、前記テーブルに基づき行われる
ことを特徴とする請求項１から９のいずれか１項に記載の住宅ローン切替提案システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、家賃等を計算するシステムに関するものである。

【背景技術】

【0002】

例えば下記特許文献１には、物件取得を支援するためのシステムが開示されている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0003】

【特許文献1】特開２０１９－１４９２０３号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

上記特許文献１に記載されたシステムに基づき販売される物件は、投資家が業者から購入するものであって、当該物件に入居する顧客が毎月投資家に対し家賃を支払うケースを想定している。しかしながら上記特許文献１では、顧客が融資を受けることで当該物件を希望時期に購入することができない。

【0005】

上述の課題に鑑み、本発明では、顧客が家賃を支払い入居する物件を、融資を受けることで希望時期に購入することを可能とする住宅ローン切替提案システムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0006】

本発明の第１の観点における住宅ローン切替提案システムによれば、
投資家の所有する物件に入居を希望する顧客が、毎月家賃を支払い、所定期間の支払いを完了すると当該物件の所有権を得ることができるシステムに用いられる住宅ローン切替提案システムであって、
前記所定期間満了以前に、前記顧客が前記物件の所有権を受けられる額の融資を金融機関から受け当該物件を購入することが可能か否かの判断処理を行う判断手段（第３計算手段２４）を備える
ことを特徴とする。

【0007】

好ましくは、
前記判断手段は、前記顧客により入力された、購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として毎月積み立てる金額に基づき、前記判断処理を行う
ことを特徴とする。

【0008】

好ましくは、
前記顧客により入力された、購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として毎月積み立てる金額のうち一部の要素に基づき、前記顧客が前記融資を前記金融機関から受け前記物件を購入することができるように、入力されていない他の前記要素を算出する処理を行う計算手段（第４計算手段２５）を備える
ことを特徴とする。

【0009】

好ましくは、
前記計算手段による算出結果に対し、前記融資を受けるに当たってより有利に働くように再計算処理を行う第１再計算手段（第６計算手段３０）を備える
ことを特徴とする。

【0010】

好ましくは、
前記計算手段による算出結果に対し、前記融資を受けるに当たってより不利に働くように再計算処理を行う第２再計算手段（第７計算手段３１）を備える
ことを特徴とする。

【0011】

好ましくは、
各前記手段は、計算式に基づき処理する手段であってもＡＩであってもよい
ことを特徴とする。

【0012】

好ましくは、
前記計算式あるいは前記ＡＩは、常に最新の状況にアップデートされる
ことを特徴とする。

【0013】

好ましくは、
前記顧客が前記融資を受けるに当たっての遵守事項を表示する表示画面を生成する遵守事項等確認要求生成手段を備える
ことを特徴とする。

【0014】

好ましくは、
前記表示画面には、必ず融資を受けられるとは限らない旨も表示される
ことを特徴とする。

【0015】

好ましくは、
前記顧客の信用度と、前記物件の売却価格の経時的変化と、前記融資を受けられる可能性が所定値と判定されるラインとの相関関係を表わすテーブルが記憶される相関関係記憶部を備え、
各前記処理は、前記テーブルに基づき行われる
ことを特徴とする。

【発明の効果】

【0016】

本発明に係る住宅ローン切替提案システムによれば、顧客が、家賃を支払い入居する物件を、融資を受けることで希望時期に購入することができる。

【図面の簡単な説明】

【0017】

【図1】本発明の実施例１に係る住宅ローン切替提案システムの構成を説明するブロック図である。

【図2】本発明の実施例１に係る住宅ローン切替提案システムを用いた流れを説明するフローチャートである。

【図3】本発明の実施例２に係る住宅ローン切替提案システムの構成を説明するブロック図である。

【発明を実施するための形態】

【0018】

以下では、本発明に係る住宅ローン切替提案システムを実施例により図面を用いて説明する。

【0019】

［実施例１］
本実施例に係る住宅ローン切替提案システムは、投資家が業者から物件を購入し、当該物件に入居する顧客が毎月投資家に対し家賃（割賦金に相当）を支払い、所定期間の支払いを完了すると当該物件の所有権を得ることができるといったシステムに用いられるものである。

【0020】

また、本実施例における顧客については、入居希望の段階で金融機関より住宅ローンの融資を否認されていることを想定している。

【0021】

図１は、本実施例に係る住宅ローン切替提案システムの構成を説明するブロック図である。図１には、業者が所持するサーバ１、顧客が所持する顧客端末２、及び、投資家が所持する投資家端末３を備えている。

【0022】

顧客端末２及び投資家端末３は、ユーザインターフェース及び通信インターフェースが設けられるＩｏＴ端末、例えば、スマートフォン、タブレット、あるいはＰＣ等を指し、この通信インターフェースを用いることで、インターネット等のネットワーク回線を介してサーバ１と通信を行うことができる。

【0023】

サーバ１は、本実施例に係る住宅ローン切替提案システム（以下、「住宅ローン切替提案システム１１」と記載）を備えている。そして住宅ローン切替提案システム１１は、投資家データベース１２、顧客データベース１３、土地データベース１４、建物データベース１５、投資家宛入力要求生成手段１６、顧客宛入力要求生成手段１７、第１計算手段１８、第２計算手段１９、第１提示手段２０、第２提示手段２１、住宅ローン提案入力要求生成手段２２、必要条件入力要求生成手段２３、第３計算手段２４、第４計算手段２５、第５計算手段２６、第３提示手段２７、第４提示手段２８、遵守事項等確認要求生成手段２９、第６計算手段３０、第７計算手段３１、第５提示手段３２、及び、第６提示手段３３を備えている。

【0024】

投資家データベース１２には、投資家の希望表面利回りＢ１が記憶される。

【0025】

顧客データベース１３には、少なくとも、顧客の希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ４、及び、個人情報Ａ５が記憶される。このうち希望居住地域Ａ１とは、顧客が居住を希望する地域である。

【0026】

希望レイアウトＡ２とは、顧客が居住を希望する物件のレイアウト（間取り等）である。希望支払額Ａ３は、顧客が希望する毎月の支払額である。また、希望支払期間Ａ４とは、顧客が希望する、物件取得までの支払期間である。個人情報Ａ５とは、顧客の上記Ａ１～Ａ４以外の個人情報、すなわち名前、年齢、連絡先、及び、現在（入居前）の居住地等に関する情報である。

【0027】

土地データベース１４には、土地に関する情報（価格を含む）Ｌが記憶される。なお、情報Ｌは随時更新される。

【0028】

建物データベース１５には、建物に関する情報（価格を含む）Ｈが記憶される。上述の希望レイアウトＡ２は、当該情報Ｈの中から選択されるものとする。なお、情報Ｈは随時更新される。

【0029】

投資家宛入力要求生成手段１６は、希望表面利回りＢ１についての入力を投資家に要求する表示画面Ｄ１を生成するものである。生成された表示画面Ｄ１は、投資家端末３に送信される。

【0030】

表示画面Ｄ１は投資家端末３に表示される。投資家は、表示画面Ｄ１から希望表面利回りＢ１についての入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信され、投資家データベース１２に記憶される。

【0031】

顧客宛入力要求生成手段１７は、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ４のうちいずれか一方」についての入力を要求する表示画面Ｄ２を生成するものである。生成された表示画面Ｄ２は、顧客端末２に送信される。

【0032】

表示画面Ｄ２は顧客端末２に表示される。顧客は、表示画面Ｄ２から希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ４のうちいずれか一方」についての入力を行う。入力された各情報はサーバ１に送信され、顧客データベース１３に記憶される。

【0033】

第１計算手段１８は、顧客が表示画面Ｄ２において、希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ４のうち希望支払額Ａ３を入力した場合、投資家データベース１２、顧客データベース１３、及び、建物データベース１５にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払額Ａ３、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）物件取得までの支払期間（所定期間）を算出する。

【0034】

なお、上記「物件取得までの支払期間」は、顧客の「希望」である希望支払期間Ａ４とは異なり、第１計算手段１８による「算出結果」である。

【0035】

上記「物件取得までの支払期間」の算出についての説明を補足する。まず、希望居住地域Ａ１、及び、希望レイアウトＡ２によって価格は変動する。その為、希望居住地域Ａ１の情報Ｌに基づく土地価格、希望レイアウトＡ２の情報Ｈに基づく施工価格を求める。そして、下記の計算式（１）から物件取得までの支払期間（所定期間）を算出する（なお、計算式（１）では支払期間の単位が「年」で算出されることになる）。

【0036】

支払期間＝土地価格と施工価格の合計／（毎月の希望支払額Ａ３×１２－土地価格と施工価格の合計×表面利回りＢ１）…（１）

【0037】

第２計算手段１９は、顧客が表示画面Ｄ２において希望支払期間Ａ４を入力した場合、投資家データベース１２、顧客データベース１３、及び、建物データベース１５にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払期間Ａ４、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）毎月の支払額を算出する。

【0038】

なお、上記「毎月の支払額」は、顧客の「希望」である希望支払額Ａ３とは異なり、第２計算手段１９による「算出結果」である。

【0039】

上記「毎月の支払額」の算出については、上記「物件取得までの支払期間」の算出と同様、希望居住地域Ａ１の土地価格、希望レイアウトＡ２の施工価格を求める。そして、下記の計算式（２）から毎月の支払額を算出する（なお、計算式（２）は希望支払期間Ａ４の単位を「年」とした場合である）。

【0040】

毎月の支払額＝（希望支払期間Ａ４×表面利回りＢ１＋１）×土地価格と施工価格の合計／（希望支払期間Ａ４×１２）…（２）

【0041】

第１提示手段２０は、希望支払額Ａ３を「毎月の支払額」としたうえで、この「毎月の支払額」、及び、第１計算手段１８によって算出された「物件取得までの支払期間」を提示する表示画面Ｄ３を生成する。生成された表示画面Ｄ３は、顧客端末２に送信され、顧客端末２にて表示される。

【0042】

また表示画面Ｄ３は、上述のように表示した毎月の支払額と物件取得までの支払期間との組み合わせで良いか否かを、顧客が（顧客端末２から）入力可能であるものとする。入力された情報はサーバ１に送信され、顧客データベース１３に記憶される。

【0043】

第２提示手段２１は、希望支払期間Ａ４を「物件取得までの支払期間」としたうえで、この「物件取得までの支払期間」、及び、第２計算手段１９によって算出された「毎月の支払額」を提示する表示画面Ｄ４を生成する。生成された表示画面Ｄ４は、顧客端末２に送信され、顧客端末２にて表示される。

【0044】

また表示画面Ｄ４は、上述のように表示した毎月の支払額と物件取得までの支払期間との組み合わせで良いか否かを、顧客が（顧客端末２から）入力可能であるものとする。入力された情報はサーバ１に送信され、顧客データベース１３に記憶される。

【0045】

住宅ローン提案入力要求生成手段２２は、顧客が表示画面Ｄ３又はＤ４において、上記組み合わせで良い旨を入力した場合、「物件取得までの支払期間（所定期間）満了以前に、当該物件の所有権の譲渡を受けられる額の融資（住宅ローン）を金融機関から受け、物件を購入することを希望するか否か」の入力を顧客に要求する表示画面Ｄ５を生成するものである。生成された表示画面Ｄ５は、顧客端末２に送信される。

【0046】

表示画面Ｄ５は顧客端末２に表示される。顧客は、表示画面Ｄ５から、所定期間満了以前に、当該物件の所有権の譲渡を受けられる額の融資（以下、単に「融資」と記載する）を金融機関から受け、物件を購入することを希望するか否かの入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信され、顧客データベース１３に記憶される。

【0047】

必要条件入力要求生成手段２３は、顧客が表示画面Ｄ５において、所定期間満了以前に、当該物件の所有権の譲渡を受けられる額の融資を金融機関から受け、物件を購入することを希望する旨を入力した場合、購入希望時期要素（「○○年後」、あるいは「西暦２０○○年」など）、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として（毎月）積み立てる金額のうち、１つ以上の要素の入力を要求する表示画面Ｄ６を生成する。生成された表示画面Ｄ６は、顧客端末２に送信される。

【0048】

表示画面Ｄ６は顧客端末２に表示される。顧客は、表示画面Ｄ６から、１つ以上の上記要素についての入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信され、顧客データベース１３に記憶される。

【0049】

第３計算手段２４（判断手段）は、顧客が表示画面Ｄ６において、全ての上記要素について入力した場合、当該要素に基づき、所定期間満了以前の購入希望時期に融資を受け物件を購入することができる可能性が所定値以上である（可能性が高い）か否かを判定する。ここでの所定値とは「○○％」で表わされ、好ましくは９０％以上であるものとする。そしてこれは顧客データベース１３に記憶される。

【0050】

第４計算手段２５は、顧客が表示画面Ｄ６において、一部の上記要素について入力した場合、入力していない他の上記要素について、上記所定値以上の可能性で、融資を受け物件を購入することができるように算出する。そしてこれは顧客データベース１３に記憶される。

【0051】

第５計算手段２６は、顧客が表示画面Ｄ６において入力した、あるいは第４計算手段２５において算出した（毎月）積み立てる金額を、既に説明した「毎月の支払額」に加算し、これを新たな「毎月の支払額」とする。

【0052】

なお、以下では、積立金を加算する前の「毎月の支払額」を「第１支払額」と記載し、積立金を加算した「毎月の支払額」を「第２支払額」と記載する。

【0053】

本実施例においては、金融機関に業者名義の口座を設け、購入希望時期までの間、当該口座に顧客が第２支払額を振り込み、これを購入希望時期まで遅滞なく継続することで、顧客に対する金融機関の信用度が上昇する。これにより、入居希望時には融資を受けられない顧客が、購入希望時期の再審査において融資を受けられる可能性が高くなる（既に説明したように好ましくは９０％以上となるようにする）。

【0054】

第３提示手段２７は、第３計算手段２４における判定結果、及び、第５計算手段２６における算出結果を表示するとともに、特に、判定結果が所定値以上である場合には、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ７Ａを生成する。また表示画面Ｄ７Ａには、より好ましくは、顧客が表示画面Ｄ６に入力した購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として（毎月）積み立てる金額も表示する。生成された表示画面Ｄ７Ａは顧客端末２に送信される。

【0055】

第４提示手段２８は、第４計算手段２５における算出結果、及び、第５計算手段２６における算出結果を表示するとともに、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ７Ｂを生成する。また表示画面Ｄ７Ｂには、より好ましくは、顧客が表示画面Ｄ６に入力した購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として（毎月）積み立てる金額のうち、顧客が表示画面Ｄ６にて入力した要素についても表示する。生成された表示画面Ｄ７Ｂは顧客端末２に送信される。

【0056】

表示画面Ｄ７Ａ，Ｄ７Ｂは顧客端末２に表示される。顧客が表示画面Ｄ７Ａ，Ｄ７Ｂから手続を進める旨の入力を行うと、入力された情報はサーバ１に送信される。

【0057】

遵守事項等確認要求生成手段２９は、顧客が表示画面Ｄ７Ａ，Ｄ７Ｂにおいて、手続を進める旨の入力を行うと、融資を受けるに当たっての遵守事項（毎月の支払いを遅滞させない等）、及び、「必ず融資を受けられるとは限らない」旨を表示するとともに、これを確認した旨を入力可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ９を生成する。生成された表示画面Ｄ９は、顧客端末２に送信される。

【0058】

表示画面Ｄ９は顧客端末２に表示される。顧客が表示画面Ｄ９から上述の内容を確認した旨の入力を行うと、入力された情報はサーバ１に送信され、顧客データベース１３に記憶される。

【0059】

ただし、表示画面Ｄ９における入力によって契約が成立するものではなく、契約の手続に関しては、業者の担当者が顧客に直接行うようにする。

【0060】

また、第４提示手段２８においては、表示画面Ｄ７Ｂにさらに、上述した計算結果に対して、「融資を受けるに当たりより有利になる再計算を要求する」、及び、「融資を受けるに当たりより不利になる再計算を要求する」のうちいずれか１つを選択可能なボタンを設けるようにする。なお、「不利になる」とは、「顧客にとっての負担を軽減する」という意味である。

【0061】

顧客は、表示画面Ｄ７Ｂから、既に説明した「手続を進める」旨の入力以外に、上記選択を行うことができる。入力された情報はサーバ１に送信される。

【0062】

第６計算手段３０（第１再計算手段）は、顧客が表示画面Ｄ７Ｂにおいて「融資を受けるに当たりより有利になる再計算を要求する」旨を選択した場合、第４計算手段２５による算出結果に対し、融資を受けるに当たってより有利に働くように再計算する。具体的には、購入希望時期を遅くする、収入予定要素を増やす、あるいは、頭金として使われる積立金要素を増やす等の処理を行う。

【0063】

第７計算手段３１（第２再計算手段）は、顧客が表示画面Ｄ７Ｂにおいて「融資を受けるに当たりより不利になる再計算を要求する」旨を選択した場合、第４計算手段２５による算出結果に対し、融資を受けるに当たってより不利に働くように再計算する。具体的には、購入希望時期を早くする、収入予定要素を減らす、あるいは、頭金として使われる積立金要素を減らす等の処理を行う。

【0064】

第５提示手段３２は、第６計算手段３０における算出結果を表示するとともに、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ８Ａを生成する。生成された表示画面Ｄ８Ａは、顧客端末２に送信される。

【0065】

第６提示手段３３は、第７計算手段３１における算出結果を表示するとともに、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ８Ｂを生成する。生成された表示画面Ｄ８Ｂは、顧客端末２に送信される。

【0066】

表示画面Ｄ８Ａ，Ｄ８Ｂは顧客端末２に表示される。顧客が表示画面Ｄ８Ａ，Ｄ９Ｂから手続を進める旨の入力を行うと、入力された情報はサーバ１に送信される。

【0067】

さらに、遵守事項等確認要求生成手段２９は、顧客が表示画面Ｄ８Ａ，Ｄ８Ｂにおいて、手続を進める旨の入力を行うと、融資を受けるに当たっての遵守事項、及び、「必ず融資を受けられるとは限らない」旨を表示するとともに、これを確認した旨を入力可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ９を生成する。生成された表示画面Ｄ９は、顧客端末２に送信される。

【0068】

なお、第３～第７計算手段については、計算式に基づき処理する手段であっても、あるいはＡＩ（人工知能）によるものであってもよい。また、当該計算式あるいは当該ＡＩは、常に最新の状況にアップデートされるものとする。

【0069】

また、第３計算手段２４については、所定期間満了以前の購入希望時期に融資を受けられる可能性が所定値以上であるか否かを判定するものと説明したが、あるいは、所定期間満了以前の購入希望時期に融資を受けられる可能性を数値で算出するものとしてもよい。

【0070】

以下、図２のフローチャートを用いて、住宅ローン切替提案システム１１を用いた契約及び支払いの流れの一例を説明する。

【0071】

ステップＳ１では、金融期間に業者名義で顧客用の振込口座を開設する。

【0072】

ステップＳ２では、投資家宛入力要求生成手段１６において、希望表面利回りＢ１についての入力を投資家に要求する表示画面Ｄ１を生成し、これを投資家端末３に送信する。

【0073】

ステップＳ３では、投資家が、投資家端末３に表示された表示画面Ｄ１から、希望表面利回りＢ１についての入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信される。

【0074】

ステップＳ４では、顧客宛入力要求生成手段１７において、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ４のうちいずれか一方」についての入力を要求する表示画面Ｄ２を生成する。

【0075】

ステップＳ５では、顧客が、顧客端末２に表示された表示画面Ｄ２から、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、個人情報Ａ５、及び、「希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ４のうちいずれか一方」についての入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信される。

【0076】

ステップＳ６においては、顧客が、顧客端末２に表示された表示画面Ｄ２から希望支払額Ａ３、希望支払期間Ａ４のうち希望支払額Ａ３を入力した場合、ステップＳ７Ａに移行し、希望支払期間Ａ４を入力した場合、ステップＳ７Ｂに移行するものである。

【0077】

ステップＳ７Ａでは、第１計算手段１８において、投資家データベース１２、顧客データベース１３、及び、建物データベース１５にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払額Ａ３、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）物件取得までの支払期間（所定期間）を算出する。

【0078】

ステップＳ７Ｂでは、第２計算手段１９において、投資家データベース１２、顧客データベース１３、及び、建物データベース１５にそれぞれ記憶された、希望表面利回りＢ１、希望居住地域Ａ１、希望レイアウトＡ２、希望支払期間Ａ４、及び、情報Ｈ（Ｈについては価格のみ）に基づき、（顧客の）毎月の支払額（第１支払額）を算出する。

【0079】

ステップＳ８Ａでは、第１提示手段２０において、毎月の支払額（第１支払額）、及び、物件取得までの期間を提示する表示画面Ｄ３を生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0080】

ステップＳ８Ｂでは、毎月の支払額（第１支払額）、及び、物件取得までの期間を提示する表示画面Ｄ４を生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0081】

ステップＳ９では、表示画面Ｄ３又はＤ４において、表示された毎月の支払額と物件取得までの支払期間との組み合わせで良い旨（了承の旨）を、顧客が顧客端末２から入力する。入力された情報はサーバ１に送信される。

【0082】

ステップＳ１０では、住宅ローン提案入力要求生成手段２２において、「所定期間満了以前に、当該物件の所有権の譲渡を受けられる額の融資（住宅ローン）を金融機関から受け、物件を購入することを希望するか否か」の入力を顧客に要求する表示画面Ｄ５を生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0083】

ステップＳ１１では、顧客が、顧客端末２に表示された表示画面Ｄ５から、所定期間満了以前に、当該物件の所有権の譲渡を受けられる額の融資を金融機関から受け、物件を購入することを希望する旨を入力する。入力された情報はサーバ１に送信される。

【0084】

ステップＳ１２では、購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として積み立てる金額のうち、１つ以上の要素の入力を要求する表示画面Ｄ６を生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0085】

ステップＳ１３では、顧客が、顧客端末２に表示された表示画面Ｄ６から、各上記要素について入力する。入力された情報はサーバ１に送信される。

【0086】

ステップＳ１４では、顧客が全ての上記要素について入力した場合、ステップＳ１５Ａに移行し、一部の上記要素について入力した場合、ステップＳ１５Ｂに移行するものである。

【0087】

ステップＳ１５Ａでは、第３計算手段２４において、顧客が所定期間満了以前の購入希望時期に融資を受け、物件を購入することができる可能性が所定値以上である（融資を受けられる可能性が高い）か否かを判定する。また、第５計算手段２６において、（毎月）積み立てる金額を、「毎月の支払額」（第１支払額）に加算し、これを新たな「毎月の支払額」（第２支払額）とする。

【0088】

ステップＳ１５Ｂでは、第４計算手段２５において、顧客が表示画面Ｄ６において、一部の上記要素について入力した場合、入力していない他の上記要素について、所定値以上の可能性で融資を受けられるように算出する。また、第５計算手段２６において、（毎月）積み立てる金額を、「毎月の支払額」（第１支払額）に加算し、これを新たな「毎月の支払額」（第２支払額）とする。

【0089】

ステップＳ１６Ａでは、第３提示手段２７において、第３計算手段２４における判定結果、及び、第５計算手段２６における算出結果を表示するとともに、特に、判定結果が所定値以上である場合には、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ７Ａを生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0090】

ステップＳ１６Ｂでは、第４提示手段２８において、第４計算手段２５における算出結果、及び、第５計算手段２６における算出結果を表示するとともに、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタン、及び、上記計算結果に対して「融資を受けるに当たりより有利になる再計算を要求する」「融資を受けるに当たりより不利になる再計算を要求する」のうちいずれか１つを選択可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ７Ｂを生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0091】

ステップＳ１７では、顧客が表示画面Ｄ７Ｂにおいて「融資を受けるに当たりより有利になる再計算を要求する」旨を選択した場合、ステップＳ１８Ａへ移行し、「融資を受けるに当たりより不利になる再計算を要求する」旨を選択した場合、ステップＳ１８Ｂへ移行するものである。ただし、両方とも選択しない場合はステップＳ２０へ移行する。

【0092】

ステップＳ１８Ａでは、第６計算手段３０において、第４計算手段２５による計算結果に対し、融資を受けるに当たって有利に働くように再計算する。

【0093】

ステップＳ１８Ｂでは、第７計算手段３１において、第４計算手段２５による計算結果に対し、融資を受けるに当たって不利に働くように再計算する。

【0094】

ステップＳ１９Ａでは、第５提示手段３２において、第６計算手段３０における算出結果を表示するとともに、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ８Ａを生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0095】

ステップＳ１９Ｂでは、第６提示手段３３において、第７計算手段３１における算出結果を表示するとともに、手続を進める旨を入力（クリック）可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ８Ｂを生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0096】

ステップＳ２０では、顧客が、顧客端末２に表示された表示画面Ｄ７Ａ、Ｄ７Ｂ、Ｄ８Ａ、Ｄ８Ｂのいずれかの画面において、手続を進める旨の入力を行う。入力された情報はサーバ１に送信される。

【0097】

ステップＳ２１では、遵守事項等確認要求生成手段２９において、顧客が融資を受けるに当たっての遵守事項（毎月の支払いを遅滞させない等）、及び、「必ず融資を受けられるとは限らない」旨を表示するとともに、これを確認した旨を入力可能なボタンが設けられる表示画面Ｄ９を生成し、これを顧客端末２に送信する。

【0098】

ステップＳ２２では、顧客が表示画面Ｄ９から上述の内容を確認した旨の入力を行い、その後契約が成立し、顧客が入居する。

【0099】

ステップＳ２３では、顧客が毎月、第２支払額分をステップＳ１にて設けた振込口座に振り込み、毎月の支払額が遅延無く振り込まれているか否かを金融機関にて経過観察する。これは購入希望時期まで行い、金融機関のシステム（図示略）及び業者のサーバ１内にその履歴を記録しておくようにする。

【0100】

ステップＳ２４では、購入希望時期になると、金融機関において、顧客の申告状況を再審査し、積み立てられた頭金を計上して物件を購入することが可能か否かを再審査する。可能と判断されれば、ステップＳ２５へ移行する。

【0101】

ステップＳ２５では、（事業用不動産担保ローンの）抵当権が設定されることに関して、投資家Ｅに何等かの同意をもらう（あるいはチェックしてもらう）。その後金融機関から顧客に融資を行い、これにより顧客は物件を購入することができる。その際、積み立てられた頭金が口座から引き落とされる。

【0102】

なお、ステップＳ２４にて、物件の購入が不可と判断されれば、頭金相当額（積立金）を全額顧客に返金し、その後顧客が、積立金を含める前の毎月の支払額の支払いを行い続け、当初の所定期間を満了することで、物件の所有権を得ることになる。

【0103】

以上が、住宅ローン切替提案システム１１を用いた契約及び支払いの流れの一例の説明である。

【0104】

なお、図２の説明では、ステップＳ１において業者が口座開設を行うものとしたが、これは、顧客用の口座を一つに纏めて設ける場合である。顧客毎に口座を設ける場合には、ステップＳ２２において対象の顧客との契約が成立してから開設することになる。また、この口座については、家賃分を振り込むための振込口座と頭金を積み立てるための口座（定期預金）とを別々にしてもよい。

【0105】

また、本実施例における投資家をファンドとしてもよい。その場合には、上記ステップＳ２５では、信託受益権が設定されることに関して、ファンドに何等かの同意をもらう（あるいはチェックしてもらう）。

【0106】

このようにして本実施例では、顧客が、家賃を支払い入居する物件を、融資を受けることで希望時期に購入することが可能となる。

【0107】

最初に説明したとおり、本実施例は、投資家（ファンドでも可）が業者から物件を購入し、当該物件に入居する顧客が毎月投資家に対し家賃（割賦金に相当）を支払い、所定期間の支払いを完了すると当該物件の所有権を得ることができるというシステムに適用されるものである。そのため、顧客はいずれにしても将来的には当該物件を所有することになる。しかし、住宅ローン切替提案システム１１を用いることで、当初の予定よりも早く物件を購入することができる選択肢が増えるというメリットがある。また、投資家にとっても、当初の予定よりも早くで売却できるメリットがある。

【0108】

［実施例２］
本実施例に係る住宅ローン切替提案システムは、実施例１に係る住宅ローン切替提案システム１１に新たな構成を追加したものである。

【0109】

すなわち、実施例１では、第３計算手段２４について、（顧客が表示画面Ｄ６から購入希望時期要素、収入予定要素、及び、物件購入時の頭金として毎月積み立てる金額を全て入力した場合に）所定期間満了以前の購入希望時期に融資を受け物件を購入できる可能性が所定値（例えば９０％）以上であるか否かを判定する、あるいは、所定期間満了以前の購入希望時期に融資を受け物件を購入できる可能性を数値で算出するものとしてもよい旨を説明したが、本実施例ではこれらの導出方法をより具体的に説明する。

【0110】

まず、本実施例においては、顧客データベース１３に記憶される個人情報Ａ５に、顧客の就業形態（会社員（給与所得者）、フリーランス、個人事業主等）、及び、下記の各要件１～２０を含めるものとする。

【0111】

そして、顧客がフリーランス又は個人事業主の場合、第３計算手段２４は下記の要件１～８に基づいて顧客の信用度を算出する。ただし、下記の数値は全て一例であって変更可能であるものとする。

【0112】

１：申告所得要件
例えば、申告所得（５００万円～６００万円）×５～６倍＝物件購入価格となるよう、申告所得を３年連続して達成しているか否か。
２：年齢要件
例えば５年後から住宅ローンを組んだ場合の完済年齢要件。例えば４５歳であれば５年後は５０歳であり、通常完済時年齢が８０歳のため、３０年ローンが最長となる。その際の月額返済額は、３５年ローンに比べて多少高額になるため、それも加味する。
３：病歴要件
既往症等がないか。
４：連帯保証人要件
申告所得が不足した際に、合算所得する方の所得の例えば半額を申告所得に加算可能とする。ただし、連帯保証人になることが必要であるものとする。
５：信用履歴要件
例えば過去５年以内に信用情報に履歴がないか。
６：国籍要件
外国人であれば日本国籍を取得して例えば５年以上経過しているか。
７：所得合算時の要件
所得合算時は連帯保証人とする。
８：現在の借入金

【0113】

さらに第３計算手段２４は、上記要件１～８に加えて、購入希望時期における再審査の時点で下記の要件９，１０を満たしていることを前提として、顧客の信用度を加算する。
９：家賃遅滞ないこと。
１０：頭金充当金が当初予定額に達していること。

【0114】

そして、顧客がサラリーマン（給与所得者）の場合、第３計算手段２４は下記の要件１１～１８に基づいて顧客の信用度を算出する。ただし、下記の数値は全て一例であって変更可能であるものとする。

【0115】

１１：税込年収要件
例えば、申告所得（５００万円～６００万円）×５～６倍＝物件購入価格となるよう、申告所得を３年連続して達成しているか否か（ただし、申告所得は合算所得者を含めて考慮するシステムとしても良い）。
１２：勤続年数要件
現在の会社での勤続年数が何年か。
１３：保険種別要件
健康保健の種類が何であるか。
１４：正社員／契約社員種別要件
正社員か契約社員か。
１５：現在の借入金
１６：職種
１７：業種
１８：信用履歴要件

【0116】

さらに第３計算手段２４は、上記要件１１～１８に加えて、購入希望時期における再審査の時点で下記の要件１９，２０を満たしていることを前提として、顧客の信用度を加算する。
１９：家賃遅滞ないこと。
２０：頭金充当金が当初予定額に達していること。

【0117】

そして、本実施例においては、顧客の信用度と、物件の売却価格の経時的変化と、融資可能判定ラインとの相関関係を表わすテーブル４０が記憶される相関関係記憶部４１を備えている。ただし、融資可能判定ラインとは、融資を受けられる可能性が所定値（例えば９０％）と判定されるラインという意味である。また、この融資可能判定ラインは、過去の履歴に基づき設定されるものであって常にアップデートされるものとする。

【0118】

第３計算手段２４は、算出した信用度及び上記テーブル４０に基づき、購入希望時期に融資を受け物件を購入できる可能性が所定値以上であるか否かを判断する。また、購入希望時期に融資を受け物件を購入できる可能性が所定値以上でないと判断した場合、所定値以上になる時期がいつであるかを算出するようにしてもよい。

【0119】

あるいは第３計算手段２４は、算出した信用度及び上記テーブル４０に基づき、購入希望時期に融資を受け物件を購入できる可能性を数値で算出するようにしてもよい。

【0120】

すなわち、顧客が融資の再審査を受けるまでの期間に、物件の価値が低下することで売却価格が低下するため、入居時より融資の再審査が通りやすくなる。上記テーブル４０を用いることによってこれが考慮されることになる。

【0121】

また、実施例１で説明した第４計算手段２５、第６計算手段２６、第７計算手段２７についても、上述した第３計算手段２４と同様に、上記各要件に基づく顧客の信用度を算出し、これに基づき処理を行うものとする。

【0122】

なお、実施例１において説明したとおり、これら各計算手段はＡＩであっても計算式による処理を行う手段であってもよい。

【0123】

本実施例によれば、実施例１で説明した機能や作用効果に加え、様々な要件を考慮し、かつ、過去の履歴に基づきアップデートされる判定ラインを用いて、購入希望時期に融資を受けられる可能性が所定値以上であるか否かを判断したり、算出した信用度及び上記テーブル４０に基づき、購入希望時期に融資を受けられる可能性を数値で算出したり等の処理を行うため、高精度な結果を導出することができる。

【産業上の利用可能性】

【0124】

本発明は、家賃等を計算するシステムとして好適である。

【符号の説明】

【0125】

１ サーバ
２ 顧客端末
３ 投資家端末
１１ 住宅ローン切替提案システム
１２ 投資家データベース
１３ 顧客データベース
１４ 土地データベース
１５ 建物データベース
１６ 投資家宛入力要求生成手段
１７ 顧客宛入力要求生成手段
１８ 第１計算手段
１９ 第２計算手段
２０ 第１提示手段
２１ 第２提示手段
２２ 住宅ローン提案入力要求生成手段
２３ 必要条件入力要求生成手段
２４ 第３計算手段（判断手段）
２５ 第４計算手段
２６ 第５計算手段
２７ 第３提示手段
２８ 第４提示手段
２９ 遵守事項等確認要求生成手段
３０ 第６計算手段（第１再計算手段）
３１ 第７計算手段（第２再計算手段）
３２ 第５提示手段
３３ 第６提示手段
４０ テーブル
４１ 相関関係記憶部

【図1】

【図2】

【図3】