特開 2023-88709 クラウド対応型の収益物件の評価額予測サービス支援システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】公開特許公報(A)

(11)【公開番号】P2023088709

(43)【公開日】2023-06-27

(54)【発明の名称】クラウド対応型の収益物件の評価額予測サービス支援システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20230620BHJP

   G06Q 40/10 20230101ALI20230620BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16 300

G06Q40/00 300

【審査請求】未請求

【請求項の数】4

【出願形態】ＯＬ

(21)【出願番号】P 2021203617

(22)【出願日】2021-12-15

(71)【出願人】

【識別番号】520393842

【氏名又は名称】株式会社山口地所

(71)【出願人】

【識別番号】520393853

【氏名又は名称】株式会社ランドフォーライフ

(71)【出願人】

【識別番号】521269746

【氏名又は名称】株式会社鈴木不動産鑑定

(74)【代理人】

【識別番号】100087664

【弁理士】

【氏名又は名称】中井 宏行

(72)【発明者】

【氏名】山口 隆志

(72)【発明者】

【氏名】田中 利彦

【テーマコード（参考）】

5L049

5L055

【Ｆターム（参考）】

5L049CC27

5L055BB63

(57)【要約】      （修正有）

【課題】収益物件の評価額予測サービスを、クラウド型サーバを用いて簡易かつ迅速に提供できるクラウド対応型の収益物件の評価額予測サービス支援システムを提供する。
【解決手段】評価額予測サービス支援システムＳにおいて、クラウド型サーバ１０は、依頼者側の第一の通信端末１１に対して収益物件の基礎データのアップロードを許容する一方で、依頼者側の依頼に応じた受託者側の第二の通信端末１２に対しては基礎データのダウンロードを許容する基礎データ橋渡し手段１０ａと、第二の通信端末１２に対して、基礎データに基づいて作成し、かつ、収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを含んだ評価額予測レポートのアップロードを許容する一方で、第一の通信端末１１に対しては、予測レポートのダウンロードを許容する評価額予測レポート橋渡し手段１０ｂと、を備える。
【選択図】図１

【特許請求の範囲】

【請求項1】

クラウド型サーバを通じて行う、不動産鑑定評価による評価額予測サービス支援システムであって、
前記不動産は、収益物件であり、
前記クラウド型サーバは、依頼者側の第一の通信端末に対して前記収益物件の基礎データのアップロードを許容する一方で、前記依頼者側の依頼に応じた受託者側の第二の通信端末に対しては該基礎データのダウンロードを許容する基礎データ橋渡し手段と、
前記第二の通信端末に対して、前記基礎データに基づいて作成され、かつ前記収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、前記収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを含んだ評価額予測レポートのアップロードを許容する一方で、前記第一の通信端末に対しては、該予測レポートのダウンロードを許容する評価額予測レポート橋渡し手段とを
備えていることを特徴とするクラウド対応型の収益物件の評価額予測サービス支援システム。

【請求項2】

請求項１において、
前記評価額予測レポートは、前記収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、前記収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを対比し、表示したものである、クラウド対応型の収益物件の評価額予測サービス支援システム。

【請求項3】

請求項１または２において、
前記第一の通信端末は、画像の送信機能を備えた携帯端末である、クラウド対応型の収益物件の評価額予測サービス支援システム。

【請求項4】

請求項１～３のいずれか1項において、
前記収益物件が、建築後１０年を経過したものであるクラウド対応型の収益物件の評価額予測サービス支援システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、クラウド型サーバを通じて行う収益物件に特化した評価額予測サービス支援システムに関する。

【背景技術】

【0002】

本発明に関連する従来技術の例として、次の特許文献には、農地から宅地に転用するときの宅地造成費を評価し不動産投資の判断をすることができる相続税評価システムが提案されている。このシステムは、農地転用宅地相続税評価額を算出することが特徴である。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0003】

【特許文献1】特開２０２０－４３３２号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0004】

ところで近時、収益物件の相続においてはコンサルティング会社や不動産鑑定士等が依頼者と面談し、土地や住宅の基礎データ等を紙媒体として提出し、課税評価額の予測レポートを紙媒体として受け取るという従来の手法で実施されており、手間が掛かるという問題があった。これに対して本発明は、クラウド型サーバを用いて、収益物件の評価額予測サービスを、簡易かつ迅速に提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0005】

本発明は、クラウド型サーバを通じて行う、不動産鑑定評価による評価額予測サービス支援システムであって、前記不動産は、収益物件であり、前記クラウド型サーバは、依頼者側の第一の通信端末に対して前記収益物件の基礎データのアップロードを許容する一方で、前記依頼者側の依頼に応じた受託者側の第二の通信端末に対しては該基礎データのダウンロードを許容する基礎データ橋渡し手段と、前記第二の通信端末に対して、前記基礎データに基づいて作成され、かつ前記収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、前記収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを含んだ評価額予測レポートのアップロードを許容する一方で、前記第一の通信端末に対しては、該予測レポートのダウンロードを許容する評価額予測レポート橋渡し手段とを
備えていることを特徴とする。

【発明の効果】

【0006】

本発明によれば、収益物件の評価額予測サービスがインターネットを用いて、簡易かつ迅速に行われる。
特に、税務シュミレ－ション計算に基づいて路線価評価額及び鑑定評価による収益価格に基づく相続税計算を実施し、相続税の軽減額を提示できるので、税理士等の専門家に対するコンサルティングツールとして活用できる。

【図面の簡単な説明】

【0007】

【図1】本発明に係る収益物件の評価額予測サービス支援システムの基本的な構成図である。

【図2】（ａ）、（ｂ）はそれぞれ収益物件の路線価を基準とした路線価評価額、賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格の計算例を示す図面である。

【図3】評価額予測レポートの一例を示す図面である。

【図4】本発明の支援システムを構成するＩＴ機器間のデータ伝送を示すシステム図である。

【図5】本発明の支援システムを構成するＩＴ機器の基本処理を時系列的に示すフロー図である

【発明を実施するための形態】

【0008】

以下、本発明システムを図に従って詳細に説明する。
図１は本発明システムの基本的な構成図である。このシステムＳは、収益物件の所有者等の依頼者がインターネットを用いて、特定サイトにアクセスし、サービスを依頼すれば、そのサイトを通じて、収益物件の相続税対策として有益な評価額予測レポートを簡易かつ迅速に取得できることを目的としたものである。
なお収益物件は、自己所有の土地に自らアパートやマンション等の住宅を建てて他人に貸している土地（貸家建付地）及び住宅である。そこに住む人には「借家権」があり、所有者の権利が制限されるため、評価額はその分低く設定されるのであるが、その相続では更に評価額を抑えることが可能な場合もあり、本発明はその可能性に着目している。

【0009】

図１に示すように支援システムは、コンサルタント会社等によって運営されるクラウド型サーバ１０と、収益物件の所有者などの依頼者側が所持する第一の通信端末１１と、不動産鑑定士等の受託者側が所持する第二の通信端末１２とで構成される。なお１３はコンサルタント会社等に設置されたサーバメンテナンス用の通信端末である。

【0010】

クラウド型サーバ１０は、インターネット上に構成された仮想サーバである。第一の通信端末１１は、収益物件の所有者などの依頼者側に設置され、ノートパソコン、タブレット、あるいはスマートフォンが代表的であるが、写真や図面を撮影して伝送するためにカメラを搭載していることが望ましい。また、第二の通信端末１２は、不動産鑑定士や税理士の事務所などに設置され、一般的なパーソナルコンピュータを想定しているが、ノートパソコン、タブレット、スマートフォンであってもよい。

【0011】

クラウド型サーバ１０は、機能的要素として、第一の通信端末１１に対しては、収益物件の基礎データのアップロードを許容する一方で、第二の通信端末１２に対しては、該基礎データのダウンロードを許容する基礎データ橋渡し手段１０ａと、第二の通信端末１２に対して、前記基礎データに基づいて作成され、かつ収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを含んだ評価額予測レポートのアップロードを許容する一方で、第一の通信端末１１に対しては、該予測レポートのダウンロードを許容する評価額予測レポート橋渡し手段１０ｂとを備えている。

【0012】

なお評価額予測レポートは、様式は問わないが、収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを区分し、それらを比較可能な形式で表示するようになっている。

【0013】

この構成では、クラウド型サーバ１０はファイル共有プログラムを稼働して実現されており、第一、第二の通信端末１２には共有プログラムに対して電子ファイルをアップロード及びダウンロードするためのクライアントプログラムがインストールされている。ファイル共有プログラムは例えばエバーノート社のEvernote（登録商標）等を用いることができる。なお第一の通信端末１１を操作する依頼者や第二の通信端末１２を操作する受託者はファイル共有プログラムのユーザーとして予め登録されている必要がある。

【0014】

クラウド型サーバ１０に第一の通信端末１１からアップロードされる収益物件の基本情報は、土地の登記情報、家屋の登記情報、賃貸借契約情報、一時金や貸借料の領収記録等が記載された電子ファイルであるが、これは書類を撮影した画像ファイルであっても構わない。
クラウド型サーバ１０に第二の通信端末１２からアップロードされる評価額予測レポートは、収益物件の路線価を基準とした路線価評価額、収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格が対比して記載された電子ファイルであるが、これは例えばＰＤＦ（登録商標）であってもよい。

【0015】

ところで収益物件を相続する場合、その評価額は、路線価を基準とした路線価評価額が採用されるが、そうした場合、賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格よりも高いことが多い。この点の理解のために以下、収益物件の評価について簡単に説明する。

【0016】

まず土地の課税評価の基準としては、公示地価、相続税路線価、固定資産税路線価がある。
公示地価は、国土交通省が例年３月に公表するその年１月１日時点における全国の標準地の土地価格のことであり、不動産取引時の評価額の目安となるものである。これに対して相続税路線価は、国税局長が例年７月に公表するその年の１月１日時点における相続税や贈与税を算定基準となるものである。また固定資産税路線価は、市町村長が例年３月に公表する（３年毎に評価替え）する固定資産税の他、登録免許税、不動産取得税等の算定基準となるものである。なお相続税路線価、固定資産税路線価は、現行では、それぞれ公示地価の８０％、７０％の水準となるように決定されている。

【0017】

また家屋の評価額は、家屋のそれぞれについて地方自治体が作成し、固定資産課税台帳に記載されている。この課税評価は、評価時点の物価水準において同一の家屋を新築する場合に必要な建築費（再建築価格）を基準とし、経年による損耗による価値の低下（経年減点補正率）を考慮するが、物価変動率が経年減点補正率よりも大であるので、据置措置によって家屋の評価額は余り減価しないものである。この課税評価額は３年毎に見直す制度になっている。

【0018】

路線価を基準とした収益物件の課税評価額の概略計算式は次のようになる。
貸家建付地の評価額＝自用地としての相続税評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
住宅の評価額＝固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

【0019】

前記自用地としての評価額は、収益物件の土地を自用更地としてみたときの評価額であって、基本的には相続税路線価に面積を乗じたものである。そして借地権割合は、相続税路線価図に併記されており、借家権割合は全国一律で３０％に決められている。賃貸割合は、床面積における入居割合である。ただし正確な評価には路線価、借地権割合等だけでなく、その土地の固有条件、例えば不整形地補正等も考慮する必要があるので、不動産鑑定士等による専門家の鑑定が不可欠である。

【0020】

一方賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格は、収益物件の収益から逆算すれば求められる。なおこの収益は、基本的には賃貸料である、敷金や礼金等もそこに含まれる。

【0021】

賃貸料収益物件の利回りの概略計算式は次のようになる。
表面利回り＝（年間賃貸料収入÷物件価格）×１００
実質利回り＝｛（年間賃貸料収入－必要経費）÷物件価格｝×１００
ここに必要経費は、固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などである。ここで実質利回りを例えば地域の相場程度に仮定すれば、その実質利回りから物件価格、すなわち賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格を逆算できる。

【0022】

以下、貸家建付地の路線価を基準とした路線価評価額、及び貸借料を基準とした鑑定評価による収益価格の算出を、図を参照しながら具体的に説明する。
図２（ａ）、（ｂ）はそれぞれ収益物件の路線価を基準とした路線価評価額、賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格の計算例を示す図面である。

【0023】

図２（ａ）に示すように更地として公示地価ベースで１５，０００万円の土地に、家屋固定資産税評価額２０，０００万円の小規模マンション（全２０戸）の建てられた貸家建付地の場合を検討する。賃貸料は１戸当たり６万円／月とする。また借地権割合は６０％、借家権割合は３０％、賃貸割合は８０％（１６戸入居）と仮定する。

【0024】

前記収益物件の場合、その土地を自用更地としたときの相続税路線価を基準とした課税評価額は１２，０００万円である。
土地の路線価評価額＝１２，０００万円×（１－０．６０×０．３０×０．８０）＝１０，２７２万円
家屋の評価額＝２０，０００万円×（１－０．３０×０．８０）＝１５，２００万円
これらを合計すると、貸家建付地及び家屋の評価額は、２５，４７２万円になる。

【0025】

一方、年間賃貸料収入、純利益は次のようになる。
年間賃貸料収入＝６万円×１２×１６＝１，１５２万円
ここで必要経費を固定資産税、都市計画税のみとすれば、土地の固定資産税及び都市計画税は２９．８万円、住宅の固定資産税は２８０万円である。よって純利益は次のようになる。
純利益＝１，１５２万円－２９．８万円－２８０万円＝８４２．２万円
ここで還元利回りを７％と仮定すれば、収益物件の鑑定評価による収益価格は次のようになる。
８４２．２万円÷０．０７＝１２，０３１万円

【0026】

このように収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とは一致せず、特に賃貸料が低廉な場合は前者が後者よりも大幅に高くなる。
また、賃貸割合が低い場合には、控除する借家権割合相当分が低くなるので、収益物件の路線価を基準とした路線価評価額及び家屋評価額は制度上高くなるのに対して、現実の市場に立脚した賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格は収入が減少することになるので、逆に更に低くなる。

【0027】

このような観点から、相続税対策としては、相続人を株主とする同族企業を収益物件の所有者が存命の内に設立し、収益物件をその同族企業に譲渡するという方法が有利になり得る。したがって、収益物件を同族企業に低額譲渡に抵触しない価額等で譲渡しておけば、相続人は相続税よりも低額な長期譲渡所得税を払うことになって節税効果が得られる。このとき長期譲渡所得税は、その鑑定評価による収益価格が低いほど節税効果はあるが、低額譲渡に抵触しない価額等で同族企業に譲渡することが重要である。
また、事業用資産の買替特例を適用すれば、現行法では、収益物件の長期譲渡所得税 (20％)を４％に軽減化も出来る。
更に、売却資金で新たに土地を購入し、銀行借入れ等によって新築建物を建築し、その収益物件を賃貸借して新たな固定収入を確保することも出来る。

【0028】

図３は評価額予測レポートの一例を示す図面である。
この図に示すように、評価額予測レポートは、収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを対比できるような形式になっており、更に前者の路線価評価額から推定される相続税予測額や、後者の鑑定評価による収益価格から推定される長期譲渡所得税予測額も併記されている。

【0029】

次いで本発明の支援システムの基本動作を説明する。
図４は支援システムを構成するＩＴ機器間のデータ伝送を示すシステム図である。図中、（１）、（２）は収益物件の基礎データの伝送を示している。また（３）は評価予測レポートの作成工程、（４）、（５）は評価予測レポートの伝送を示している。

【0030】

このシステム図に示すように、まず依頼者側は、第一の通信端末１１によって、クラウド型サーバ１０にログインして、収益物件の評価額予測レポートの作成を依頼し、依頼が受付けられると、サーバ１０の指示に従って、土地の登記謄本、住宅の登記謄本、賃貸借契約書、地代や一時金の受領記録等の書類を撮影するなどして、その電子ファイルを作成する。
作成した電子ファイルは、収益物件の基本データとしてアップロードする（１）。
クラウド型サーバ１０は、第一の通信端末１１から評価額予測レポートの依頼を受けると、提携先の不動産鑑定事務所などに設置された第二の通信端末１２に通知する。第二の通信端末１２が複数ある場合には、一斉に依頼を受けていることを通知する。
いずれかの提携先の不動産鑑定事務所などが依頼者側の依頼を受諾すると、受諾者側は、クラウド型サーバ１０の指示に従って、クラウド型サーバ１０にログインして前記収益物件の基本データをダウンロード（２）し、その基本データに基づいて、固定資産税の軽減予測額と、償却資産税の予測額とを算出して評価額予測レポートを作成する（３）。
かくして作成された評価額予測レポートは、第二の通信端末１２を通じてクラウド型サーバ１０にアップロードされる（４）。
クラウド型サーバ１０は、そのアップロードを受けると、依頼者側の第一の通信端末１１に、評価額予測レポートが作成されたことを通知する。
依頼者が、その通知を受けると、第一の通信端末１１を通じてクラウド型サーバ１０にログインして、評価額予測レポートをダウンロード（５）し、それを画面又は印刷表示させる。依頼者は、このような方法で、評価額予測レポートを取得することが出来るので、評価額予測レポートを見れば、収益物件の路線価を基準とした路線価評価額と、収益物件の賃貸料を基準とした鑑定評価による収益価格とを対比することが可能となり、相続税対策上、有益な対策が行えるようになる。

【0031】

図５は支援システムを構成するＩＴ機器の基本処理を時系列的に示すフロー図である。ここにステップＳ１０～Ｓ１３，Ｓ１８，Ｓ１９は第一の通信端末１１、ステップＳ１４～Ｓ１７は第二の通信端末１２の動作である。

【0032】

以上の説明から理解されるように、本発明によればクラウド型サーバを通じて収益物件の基礎データや評価額予測レポートが授受されるので、従来には存在しない収益物件の評価額予測サービスを簡易かつ迅速に取得できる。

【符号の説明】

【0033】

１０ クラウド型サーバ
１０ａ 基礎データ橋渡し手段
１０ｂ 評価額予測レポート橋渡し手段
１１ 第一の通信端末
１２ 第二の通信端末

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】