特許 7130836 取引システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B1)

(11)【特許番号】

(24)【登録日】2022-08-26

(45)【発行日】2022-09-05

(54)【発明の名称】取引システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20220829BHJP

   G06Q 30/06 20120101ALI20220829BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16

G06Q30/06 312

【請求項の数】 5

(21)【出願番号】P 2021207966

(22)【出願日】2021-12-22

【審査請求日】2021-12-22

【早期審査対象出願】

(73)【特許権者】

【識別番号】719002780

【氏名又は名称】峠 智恵子

(72)【発明者】

【氏名】峠 春樹

【審査官】牧 裕子

(56)【参考文献】

【文献】国際公開第２０１６／００９６８２（ＷＯ，Ａ１）

【文献】特開２００２－３５１９６３（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２０２０－０１３４４７（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２００７－２３３９９１（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２００１－３３１７２９（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】(Int.Cl.，ＤＢ名)

Ｇ０６Ｑ １０／００ － ９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

ネットワークを介した不動産物件の電子商取引で用いられる取引システム（１０）において、
売主が用いる売主端末（１）と、買主が用いる買主端末（３）と、前記売主と前記買主とを仲介する仲介業者が用いる仲介業者端末（７）と、前記売主端末（１）、前記買主端末（３）及び前記仲介業者端末（７）を結ぶ情報処理部（２）を備え、
前記情報処理部（２）は、前記売主端末（１）から入力された前記不動産物件の売買対象情報を記憶する売買対象情報記憶部（１１）と、前記買主端末（３）から入力された条件情報に基づいて前記売買対象情報の中から前記買主に提案する売買対象情報を出力する情報検索部（１２）と、前記売買対象情報に基づいて前記売主と前記買主が負担する手数料を算定する手数料算定部（１３）と、前記売主端末（１）、前記買主端末（３）及び前記仲介業者端末（７）間の契約とその契約に伴う手続きを実行する契約実行部（１４）とを備え、
前記手数料算定部（１３）は、前記売買対象情報毎に設定され前記仲介業者の手続きの難易度を示す手続き難易度指標に基づいて、前記仲介業者の手続きの難易度が高いほど、前記売主及び前記買主、あるいは、前記売主又は前記買主の少なくとも一方が負担する手数料を高く設定し、
前記手続き難易度指標は、前記売買対象情報に含まれる情報であって、前記不動産物件の売買に関わる手続きの項目の数（ｘ項目）、前記不動産物件の売買に関わる手続きに要する時間数（ｙ時間）、前記不動産物件の売買に関わる手続きに含まれる要注意項目の数（ｚ項目）から選択される単一の又は複数の算定項目に基づいて設定される取引システム。

【請求項2】

前記手続き難易度指標は、前記売買対象情報が前記売主端末（１）から入力された後の経過時間（ｔ）に基づいて設定され、前記経過時間（ｔ）が長いほど前記仲介業者の手続きの難易度が高くなるように設定される請求項１に記載の取引システム。

【請求項3】

前記手続き難易度指標は、前記売買対象情報に含まれる情報であって、前記不動産物件に求められる前記仲介業者の説明責任対象事項の項目数（ｐ）に基づいて、又は、前記不動産物件に関わる融資の手続きの項目数（ｑ）に基づいて設定され、前記説明責任対象事項の項目数（ｐ）又は前記融資の手続きの項目数（ｑ）が多いほど前記仲介業者の手続きの難易度が高くなるように設定される請求項１又は２に記載の取引システム。

【請求項4】

前記不動産物件が住人が居ない空き家である場合に、
前記手続き難易度指標は、前記不動産物件が空き家管理業者が管理をしている空き家管理物件であるかどうかに基づいて設定され、前記空き家管理物件である場合は前記空き家管理物件でない場合よりも前記売主が負担する手数料が安く設定される請求項１から３のいずれかに記載の取引システム。

【請求項5】

前記手続き難易度指標は、前記不動産物件がＷＥＢ内覧の採用により現地での内覧を簡素化しているＷＥＢ内覧対応物件であるかどうかに基づいて設定され、前記ＷＥＢ内覧対応物件である場合は前記ＷＥＢ内覧対応物件でない場合よりも前記売主及び前記買主が負担する手数料が安く設定される請求項１から４のいずれかに記載の取引システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、不動産物件等の各種の取引に用いられる取引システムに関する。

【背景技術】

【0002】

各種の分野の商取引において、インターネット等のネットワークを用いた取引システムが運用されている。また、不動産物件を扱う商取引においても、各種の取引システムが提案されている。不動産物件を扱う商取引（以下、不動産取引と称する）では、法令上、売買を扱う不動産業者が、買主に対して重要事項説明等の所定の手続き行うことが義務付けられている。また、不動産取引では、売買後の不動産登記や各種融資の手続きが必要であることが多いことから、一般に、買主と売主とを仲介する不動産業者が介在するケースがほとんどである。このため、不動産取引システムは、他の分野の商取引で用いられる取引システムとは異なる機能が求められる。

【0003】

インターネット等のネットワークを用いた不動産取引システムとして、例えば、特許文献１～４に記載のものがある。

【0004】

特許文献１には、不動産業者の立ち合いを必要とすることなく、予め配置した内覧ロボットを用いて無人の建物を内覧することができ、また、建物の内部の破損などを抑制することができる無人内覧システムを含む不動産取引システムが開示されている。

【0005】

また、特許文献２には、会員登録システム、物件情報検索システム、メッセージシステム、書類生成システム等を備えた不動産取引システムが開示されている。特許文献２のシステムでは、会員登録システムに登録された買主は、物件情報検索システムで不動産の売物件情報を検索し、気に入った物件情報があれば、売主に対してメッセージシステムを経由して問い合わせ、内覧の申し込み、価格交渉、購入申し込みを行うことができる。また、売主は即座に買主に対して問い合わせ対応を行うことができる。ここで、不動産業者は、専門的な知見から、売物件情報に対して、情報の確認、編集、補完を行うことができる。不動産業者は、売主と買主が物件の売買取引において合意が完了した際に、両者の連絡を受けてメッセージシステムを閲覧し、取引におけるやり取りのデータを確認した後に契約の仲介を行う。その際に、書類生成システムにより書類を生成することができ、不動産業者は売主及び買主の個人情報、物件情報、取引のやり取りのデータをより参照しながら一般的な手法による仲介業務を行うことができるとされている。

【0006】

また、特許文献３には、不動産物件の取引条件を設定する取引条件設定部と、設定された取引条件に基づいて取引に必要な書面を生成する権利書データ等生成部と、生成した書面の正当性を保証する保証システムと連携する連携部と、連携部により得られた保証に基づいて不動産物件の取引を実行する不動産取引実行部を備えた不動産仲介システム（不動産取引システム）が開示されている。取引条件設定部は、売主若しくは買主又は両者による抽選操作に基づいて、取引対象に係る仲介手数料、又は、割引率を含む取引条件の一部をランダム演算により決定し、決定された取引条件を設定するとされている。

【0007】

さらに、特許文献４には、不動産業者端末から受信した不動産の物件データを管理する物件データ管理部と、施工業者端末から受信した施工例データを管理する施工例データ管理部と、希望者端末から指定される物件条件と適合する物件データを検索し、見つかった物件データを希望者端末へ送信でき、かつ、希望者端末から指定される施工条件と適合する施工例データを検索して希望者端末へ送信できる検索実行部を備えた不動産仲介システム（不動産取引システム）が開示されている。特許文献４によれば、物件希望者の希望する望ましい物件データの検索と、望ましい施工例データの検索とを１つのシステムで効果的に行うことができるとされている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0008】

【文献】特許第６８７０８８５号公報

【文献】特開２０１６－２１８９８６号公報

【文献】特許６４３４０８６号公報

【文献】特開２０２０－３０８２４号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0009】

ところで、近年、不動産物件の取引に関わる法令の改正等により、買主保護の観点から、不動産業者及び売主に対する取引の厳格化が求められつつある。例えば、取引される不動産物件に対する不動産業者の説明責任が強化されつつある点や、取引時における重要事項説明の項目の増加等が挙げられる。

【0010】

このような昨今の取引環境を反映して、不動産業者は、売買金額が安いものの、後々買主との間でクレームに繋がる要素がある（低価格且つ高リスクである）ような、クセのある物件を敬遠する傾向が強くなっている。クセのある物件とは、例えば、建物や土地の一部に要修繕箇所がある物件や、何らかの瑕疵を含む物件、周辺環境等に問題がある物件、事故物件、その他いわゆるワケあり物件と呼ばれるものが挙げられる。このようなクセのある物件、すなわち、不動産業者が取り扱うのを敬遠しがちな物件を、以下、特定不動産物件と称する。このような特定不動産物件は、上記特許文献１～４に記載の不動産取引システムにおいても取扱うことが難しい。

【0011】

不動産業者が取り扱いを敬遠する特定不動産物件の受け皿として、例えば、インターネット上で提供されている無料物件紹介サイトがある。無料物件紹介サイトは、売主である個人と買主である個人を直接仲介するものである。また、無料物件紹介サイトでは、売り主と買主との間で合意した売買に関し、その売買に求められる所定の手続きのみを、その無料物件紹介サイトの管理者が設定した不動産業者が行う。しかし、取扱う物件が特定不動産物件であるがゆえ、売買価格は安く、手数料も少額であるにも関わらず、その手続きを仲介する不動産業者の労力の負担は大きいといえる。

【0012】

一方で、特定不動産物件ではない通常の不動産物件は、不動産業者にとって高価格且つ低リスクであり、市場での流動性が高い。このため、不動産業者が運営するウェブサイト上の不動産取引システムでは、売主側の立場からすると、すぐに売れる物件であるにも関わらず、その高価格ゆえ高額の手数料を支払うこととなる。また、買主側も、ウェブサイト上の不動産取引システムを介して、希望の物件を見つけた場合、簡単な物件内容の確認だけで即断で購入する意思があるにも関わらず、何度も現地確認を繰り返して長期間熟考を繰り返すような物件と同様に、一律の高い手数料を取られてしまうという問題がある。また、買主が即断で購入を決めるような足の速い物件は、その高価格ゆえ高額の手数料が必要な割に、それを取り扱う不動産業者（不動産取引システムの管理者）が、その物件に対して買主が満足するような充分な情報を持っていないという点に、買主が不満を抱く例もみられる。また、旧来の地場を本拠としている中小の不動産業者は、依然として物件不足であり、少しでも取り扱う物件を増やすべく苦慮している状況も見られる。

【0013】

以上のように、不動産取引では、特定不動産物件と、特定不動産物件ではない通常の不動産物件のそれぞれにおいて問題が存在する。すなわち、不動産取引では、それを取り扱う不動産業者によって、売主側、買主側のそれぞれに対応できる能力や情報量にバラつきが大きいといえる。さらに、不動産取引では、その取り扱う物件によっても、不動産業者に求められる労力や情報量に大きなバラつきがある。このため、売主及び買主が、ともに自身が支払ったコストに対して満足できるサービスが提供されているとはいえず、これは、取引の活性化を阻害する要因となっている。また、不動産以外を対象とする取引においても、例えば、自動車や船舶等の取引においては、売買の合意は取引システム上で行い、正式な譲渡や登録の手続き等は、仲介業者に委ねられるケースが存在する。このため、このような仲介業者が介在する物件（物品、サービスを含む）の取引では、不動産取引と同様の問題が生じている。

【0014】

そこで、本発明の課題は、取引の内容を売買に反映させることで取引を活性化できる取引システムとすることである。

【課題を解決するための手段】

【0015】

上記の課題解決のために、本発明は、取引される物件（物品、サービスを含む）の内容に応じた適正な手数料、つまり、仲介業者の労力に見合った手数料を設定する不動産取引システムとすることを基本とする。

【0016】

すなわち、本発明は、ネットワークを介した電子商取引で用いられる取引システムにおいて、売主が用いる売主端末と、買主が用いる買主端末と、前記売主と前記買主とを仲介する仲介業者が用いる仲介業者端末と、前記売主端末、前記買主端末及び前記仲介業者端末を結ぶ情報処理部を備え、前記情報処理部は、前記売主端末から入力された売買対象情報を記憶する売買対象情報記憶部と、前記買主端末から入力された条件情報に基づいて前記売買対象情報の中から前記買主に提案する売買対象情報を出力する情報検索部と、前記売買対象情報に基づいて前記売主と前記買主が負担する手数料を算定する手数料算定部と、前記売主端末、前記買主端末及び前記仲介業者端末間の契約とその契約に伴う手続きを実行する契約実行部とを備え、前記手数料算定部は、前記売買対象情報毎に設定され前記仲介業者の手続きの難易度を示す手続き難易度指標に基づいて、前記売主と前記買主が負担する手数料を決定する不動産取引システムを採用した。

【0017】

ここで、前記手数料算定部（１３）は、前記手続き難易度指標が高いほど、前記売主及び前記買主が負担する手数料を高く設定する構成を採用できる。あるいは、前記手数料算定部（１３）は、前記手続き難易度指標が高いほど、前記売主又は前記買主の少なくとも一方が負担する手数料を高く設定する構成を採用できる。

【0018】

前記手続き難易度指標は、前記売買対象情報が前記売主端末から入力された後の経過時間長いほど高く設定される構成を採用できる。

【0019】

前記手続き難易度指標は、その売買対象に求められる前記仲介業者の説明責任対象事項の度合いを示す説明責任指標、その売買対象に関わる融資の難易度を示す融資難易度指標に基づいて決定される構成を採用できる。

【0020】

さらに、前記情報処理部は、前記買主端末から入力された売買対象に対する評価に基づいて、前記売買対象情報毎に設定される前記買主側の評価である売買対象評価指標を算出する売買対象評価算出部を備え、前記手続き難易度指標は、前記売買対象評価指標が低いほど高く設定される構成を採用できる。

【0021】

前記売買対象評価指標は、前記買主が購入を見送った理由、前記売買対象の評価、前記売主への問い合わせに対する前記買主への回答の評価に基づいて決定される構成を採用できる。

【発明の効果】

【0022】

この発明によれば、取引の内容を売買に反映させることで取引を活性化できる取引システムとすることができる。

【図面の簡単な説明】

【0023】

【図1】本発明のシステムを示す概略図である。

【図2】本発明のシステムで扱う中古物件の仲介手数料比較

【発明を実施するための形態】

【0024】

以下、本発明の実施形態を、図面に基づいて説明する。図１は、本発明の取引システム１０の構成を示している。実施形態では、売買対象を不動産とする取引システム１０であるので、以下、これを、不動産取引システム１０と称する。不動産取引システム１０は、インターネット等のネットワーク（通信回線）を介して、情報の提供と電子商取引を行う機能を有している。

【0025】

図１において、符号１は、売買対象である不動産物件の売主が用いるユーザー端末を示している。ユーザー端末はネットワークに接続可能である。ここでは、ユーザー端末としてパソコンを想定しているが、スマートフォン等の他のデバイスであってもよい（後述の各端末においても同様）。以下、この売主が用いるユーザー端末を売主端末１と称する。また、売買対象である不動産物件を単に物件と称し、その物件に関する情報を物件情報（売買対象情報）と称する。符号３は、売買対象である不動産物件の買主が用いるユーザー端末であり、以下、この買主が用いるユーザー端末を買主端末３と称する。買主には、実際に物件の売買の成約に至ったユーザーだけなく、購入する物件を探しているユーザーも含まれる。また、符号７は、売主と買主とを仲介する仲介業者が用いるユーザー端末であり、以下、この仲介業者が用いるユーザー端末を仲介業者端末７と称する。

【0026】

図１において、符号２は、この不動産取引システム１０の主要部を構成する情報処理部２である。情報処理部２は、売主端末１と、買主端末３と、仲介業者端末７とをネットワークで結ぶ管理サーバーであり、取引で用いられる情報の管理と制御を行っている。この実施形態では、情報処理部２を特定のサイト運営業者（管理者）が管理しているが、仲介業者となり得る不動産業者が、この情報処理部を管理する態様も考えられる。

【0027】

情報処理部２は、売主端末１から入力された物件情報を記憶する売買対象情報記憶部１１（この実施形態では物件情報記憶部１１と称する）と、買主端末３から入力された条件情報に基づいて物件情報の中から買主に提案する物件情報を出力する情報検索部１２と、物件情報に基づいて売主と買主が負担する手数料を算定する手数料算定部１３とを備えている。また、情報処理部２は、売主端末１、買主端末３及び仲介業者端末７間の契約とその契約に伴う手続きを実行する契約実行部１４とを備えている。

【0028】

売主は、売主端末１を通じて、自身の情報（住所、氏名、年齢、職業）を情報処理部２に送信する。送信された売主に関する情報は、ユーザー情報記憶部１６に保存される。また、買主は、買主端末３を通じて、自身の情報（住所、氏名、年齢、職業、現在の住居の種別等）を情報処理部２に送信する。送信された買主に関する情報は、ユーザー情報記憶部１６に保存される。

【0029】

物件情報記憶部１１に記憶される物件情報とは、例えば、売主が売却を希望する物件の所在地、建物の情報（間取りや面積、図面等）、土地の情報、物件の経歴（新築年、リフォーム歴、施工業者等）、外観や内観、眺望等の画像や映像といった各種の情報が挙げられる。

【0030】

情報検索部１２は、買主端末３からの要求である条件情報に応じて、必要な物件情報の提供を行う機能を有している。情報検索部１２において、買主端末３から入力される条件情報とは、例えば、希望するエリア（都道府県・市町村等の行政区分、鉄道沿線名等）、希望する物件の種別（戸建て、集合住宅等）、希望する物件の間取り、希望する価格帯、希望する物件の築年数等が挙げられる。情報検索部１２は、買主端末３からの要求に該当する物件情報を、画像や音声の情報として買主端末３に送信する。買主は、それらの情報の提供を受けて、自身が購入する、又は、購入の候補となる物件情報を買主端末３で選択することができる。

【0031】

買主は、情報検索部１２から得られる物件情報を通じて、自身が希望する物件の外観、内観、周辺環境等を、現地に足を運ぶことなくバーチャル的に見学することができる。ここで、自身が希望する場合は、現地を訪問して見学する意思があることを、売主端末１、又は、システム管理者端末８を通じて相手方に申し出ることができる。買主は、売主又はシステム管理者が指定した仲介業者等と日程の調整を行い、双方立ち合いのもと現地の見学をすることもできる。

【0032】

手数料算定部１３は、物件情報毎に設定された仲介業者の手続きの難易度を示す手続き難易度指標に基づいて、売主と買主のそれぞれが負担する手数料を決定する機能を有している。この手数料の額に関する情報は、情報検索部１２から買主端末３に提供される情報に含まれる。ここで、手数料算定部１３は、手数料の額を、その物件情報に記載の売買価格を基準に比率でもって決定する。この手数料を決定する基準となる価格を、以下、手数料算定基準額と称する。手数料算定基準額は、通常は、その物件の売買価格（税抜き）である。すなわち、手数料算定部１３は、手数料算定基準額に対する比率（％）で、売主が負担する手数料の額、及び、買主が負担する手数料の額を決定する機能を有している。

【0033】

契約実行部１４は、売主端末１、買主端末３及び仲介業者端末７間の契約とその契約に伴う手続きを実行する。契約は、情報管理部２において行われる電子処理上の購入手続き（仮購入の手続きと解する）であるが、正式な契約は、仲介業者である不動産業者を通じて書面で行うこととなる。契約に伴う手続きとは、法令上、不動産売買に義務付けられている重要事項説明の他、金融機関による融資の手続き、各種保険契約上の手続き、登記上の手続き、物件引き渡し上の書面手続き等が挙げられる。

【0034】

手数料算定部１３は、物件情報毎に設定された手続き難易度指標が高いほど、売主及び買主が負担する手数料を高く設定する。あるいは、手数料算定部１３は、物件情報毎に設定された手続き難易度指標が高いほど、売主又は買主の少なくとも一方が負担する手数料を高く設定する。これにより、従来のように、売買価格等を基準とした一律の比率による手数料ではなく、物件の内容に応じた適正な手数料、つまり、仲介業者の労力に見合った手数料を柔軟に設定することができる。その決定された手数料は、売主端末１及び買主端末３において、物件情報の一部として閲覧することができる。手数料が労力に見合った適正な額であれば、売主及び買主にこの不動産取引システムを利用したいというインセンティヴが働き、その結果、不動産市場に流通する物件数が増加して市場が活性化する効果が期待できる。

【0035】

ここで、手続き難易度指標とは、仲介業者が行う手続きの難易度を表す指標であり、この実施形態では、以下の［１］［２］［３］の算定項目に基づいて、数値でもって段階的に（例えば、５段階で）決定する。
［１］その物件の売買に関わる手続きの項目の数（ｘ項目）
［２］その物件の売買に関わる手続きに要する時間数（ｙ時間）
［３］その物件の売買に関わる手続きに含まれる要注意項目の数（ｚ項目）
ここで、要注意項目とは、前述の特定不動産物件が有している項目であり、例えば、建物や土地の一部に要修繕箇所がある物件や、何らかの瑕疵を含む物件、周辺環境等に問題がある物件、事故物件、その他いわゆるワケあり物件が有しているマイナス評価の項目である。

【0036】

例えば、［１］その物件の売買に関わる手続きの項目の数（ｘ項目）に関し、
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｘが３未満
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｘが３以上５未満
［第３段階（手続き難易度指標３）］ｘが５以上７未満
［第４段階（手続き難易度指標４）］ｘが７以上９未満
［第５段階（手続き難易度指標５）］ｘが１０以上
と設定し、手続き難易度指標１では売主側の手数料率を－０．３％（買主側の手数料も－０．３％）、手続き難易度指標２では売主側の手数料率を－０．１５％（買主側の手数料も－０．１５％）、手続き難易度指標３では売主側の手数料率を±０％（買主側の手数料も±０％）、手続き難易度指標４では売主側の手数料率を＋０．１％（買主側の手数料も＋０．１％）、手続き難易度指標５では売主側の手数料率を＋０．２％（買主側の手数料も＋０．２％）とすることができる。手続き難易度指標の数値と、それに対応する売主側、買主側のそれぞれの手数料率の増減は、この例に限定されず、物件の種別や内容に応じて適宜変更が可能である。また、手続き難易度指標の段階数は５段階に限定されず、その段階数は適宜設定できる。さらに、売主側の手数料率の増減量と、買主側の手数料率の増減量を互いに異ならせてもよい。これらの設定のバリエーションについては、後述のそれぞれの例において、同様である。

【0037】

また、［２］その物件の売買に関わる手続きに要する時間数（ｙ時間）に関し、
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｙが３未満
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｙが３以上５未満
［第３段階（手続き難易度指標３）］ｙが５以上７未満
［第４段階（手続き難易度指標４）］ｙが７以上９未満
［第５段階（手続き難易度指標５）］ｙが１０以上
と設定し、手続き難易度指標１では売主側の手数料率を－０．２％（買主側の手数料も－０．２％）、手続き難易度指標２では売主側の手数料率を－０．１％（買主側の手数料も－０．１％）、手続き難易度指標３では売主側の手数料率を±０％（買主側の手数料も±０％）、手続き難易度指標４では売主側の手数料率を＋０．１％（買主側の手数料も＋０．１％）、手続き難易度指標５では売主側の手数料率を＋０．２％（買主側の手数料も＋０．２％）とすることができる。

【0038】

さらに、［３］その物件の売買に関わる手続きに含まれる要注意項目の数（ｚ項目）に関し、
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｚが１未満
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｚが１以上２未満
［第３段階（手続き難易度指標３）］ｚが２以上３未満
［第４段階（手続き難易度指標４）］ｚが３以上４未満
［第５段階（手続き難易度指標５）］ｚが５以上
と設定し、手続き難易度指標１では売主側の手数料率を＋０．１％（買主側の手数料も＋０．１％）、手続き難易度指標２では売主側の手数料率を＋０．２％（買主側の手数料も＋０．２％）、手続き難易度指標３では売主側の手数料率を＋０．３％（買主側の手数料も＋０．３％）、手続き難易度指標４では売主側の手数料率を＋０．４％（買主側の手数料も＋０．４％）、手続き難易度指標５では売主側の手数料率を＋０．５％（買主側の手数料も＋０．５％）とすることができる。

【0039】

なお、上記［１］［２］［３］に挙げられるような複数の要素を総合的に判断し、手続き難易度指標を、以下のように段階的に決定することもできる。例えば、
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｘ＋ｙ＋ｚが１５未満
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｘ＋ｙ＋ｚが１５以上２０未満
［第３段階（手続き難易度指標３）］ｘ＋ｙ＋ｚが２０以上２５未満
［第４段階（手続き難易度指標４）］ｘ＋ｙ＋ｚが２５以上３０未満
［第５段階（手続き難易度指標５）］ｘ＋ｙ＋ｚが３０以上
ここで、上記算定項目［１］［２］［３］のうち、一部項目を、例えば、［３］の項目を［１］［２］の項目よりも重視して、手続き難易度指標の算定に加味してもよい。例えば、ｘ＋ｙ＋ｚの算定式に代えて、ｘ＋ｙ＋２ｚの算定式や、ｘ＋ｙ＋３ｚの算定式を採用してもよい。手続き難易度指標の数値と、それに対応する売主側、買主側のそれぞれの手数料率の増減の数値を、物件の種別や内容に応じて適宜設定できる点は同様である。

【0040】

また、それ以外にも、手続き難易度指標として、例えば、
［４］物件情報が売主端末１から入力された後の経過時間ｔ
を用いてもよい。物件情報が売主端末１から入力された後の経過時間tが長いほど、手数料は高く設定される。入力された後の経過時間が長い物件情報、すなわち、掲載期間が長い物件情報は、いわば売れにくい物件であり、何らかの売れない理由を包含している可能性が高いと考えられる。売れにくい物件は、それを仲介する仲介業者としての説明責任や瑕疵担保責任も大きいことから、売買に関わる手続きの難易度は高いと考えられる。このため、その物件情報の掲載時間の長短に基づいて、手続き難易度指標を算定することが有効である。

【0041】

例えば、［４］物件情報が売主端末１から入力された後の経過時間ｔ（物件情報の掲載時間ｔ）に応じて、以下のように（例えば、５段階で）手続き難易度指標を段階的に決定することができる。
［第１段階（手続き難易度指標１）］その物件情報が入力された後の経過時間ｔが２４時間未満
［第２段階（手続き難易度指標２）］その物件情報が入力された後の経過時間ｔが２４時間以上１週間以内
［第３段階（手続き難易度指標３）］その物件情報が入力された後の経過時間ｔが１週間を超えて１ケ月以内
［第４段階（手続き難易度指標４）］その物件情報が入力された後の経過時間ｔが１ケ月を超えて６ケ月以内
［第５段階（手続き難易度指標５）］その物件情報が入力された後の経過時間ｔが６ケ月を超えている

【0042】

さらに、手続き難易度指標として、例えば、
［５］物件に求められる前記仲介業者の説明責任対象事項の度合いを示す説明責任指標
に基づいて決定する手法もある。例えば、説明責任対象事項の項目数をｐ、としたときに、以下のように（例えば、５段階で）手続き難易度指標を段階的に決定することができる。
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｐが１０未満
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｐが１０以上２０未満
［第３段階（手続き難易度指標３）］ｐが２０以上３０未満
［第４段階（手続き難易度指標４）］ｐが３０以上４０未満
［第５段階（手続き難易度指標５）］ｐが４０以上

【0043】

さらに、手続き難易度指標として、例えば、
［６］物件に関わる融資の難易度を示す融資難易度指標
に基づいて決定する手法もある。例えば、物件に関わる融資の手続き項目数をｑとしたときに、以下のように（例えば、５段階で）手続き難易度指標を段階的に決定することができる。
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｑが１０未満
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｑが１０以上２０未満
［第３段階（手続き難易度指標３）］ｑが２０以上３０未満
［第４段階（手続き難易度指標４）］ｑが３０以上４０未満
［第５段階（手続き難易度指標５）］ｑが４０以上

【0044】

さらに、他の手続き難易度指標の決定手法として、
［７］物件評価指標（売買対象評価指標）
に基づいて決定する手法もある。この場合、情報処理部２は、買主端末３から入力された物件に対する評価に基づいて、物件情報毎に設定される買主側の評価である物件評価指標を算出する売買対象評価算出部１５（実施形態では物件評価算出部１５と称する）を備えている。物件評価算出部１５において算出された物件評価指標が低いほど、すなわち、物件に対する評価が低いほど、手続き難易度指標は高く設定される。

【0045】

ここで、物件評価指標とは、例えば、過去にその物件情報に対して買主（購入を検討した者）が購入を見送った理由、その時の物件の評価、その物件情報に対して売主への問い合わせに対する買主への回答の評価に基づいて決定することができる。例えば、過去にその物件情報に対して購入を見送った理由を、ａ＝１（自己都合），ａ＝２（価格上の理由），ａ＝３（自身の好み），ａ＝４（物件上の要修理箇所の存在），ａ＝５（物件上の瑕疵）と、その理由に応じて数値で段階的に示し、以下のように（例えば、５段階で）手続き難易度指標を段階的に決定することができる。
［第１段階（手続き難易度指標１）］a＝１
［第２段階（手続き難易度指標２）］a＝２
［第３段階（手続き難易度指標３）］a＝３
［第４段階（手続き難易度指標４）］a＝４
［第５段階（手続き難易度指標５）］a＝５
また、購入を見送った理由ａに代えて、その見送った時の物件に対する評価ｂを数値でもって段階的に示したり、その物件情報に対して売主への問い合わせに対する買主への回答の評価を、数値でもって段階的に示して、その段階的な数値を物件評価指標としてもよい。

【0046】

具体的には、物件購入に際して、最初に問い合わせた方がそのまま不動産を購入するケースは稀と想定され、購入を見送った理由、物件自体の評価、売主の問い合わせに対する評価を仲介手数料に反映することで、買主が当該物件購入を検討する際に参考となり、売主、買主のミスマッチを防ぐ効果があると想定される。また、売主も問い合わせをしてきた相手(= 将来的な買主)を評価し、他物件でのその相手の対応評価を確認し、購入の本気度合いを図れる情報が入手できる。また、購入後トラブルにつながりそうな買主との売買を回避できる等、メリットがある。

【0047】

このように、仲介手数料の試算に際して、売主に対する買主の評価を反映することで、物件に応じたより適正な手数料を提示することが可能となる。評価の内容に関しては、他サイトでの評価を取り込むことも可能であるが、この不動産取引システム１０が備える評価サーバー５に、このような情報を蓄積しておくことが現実的である。

【0048】

（手数料の算定例）
手数料の算定例を図２に示す。図２の左側欄に記載のcase:1は、掲載後すぐに買い手が決定するような買主に人気の高い通常優良物件を示している。一般市場の手数料率は、その物件の手数料算定基準額（掲載の売買価格）に対して、売主・買主ともに３．０％である。すなわち、売主が負担する手数料率と、買主が負担する手数料率を合算すると、６．０％である。これに対して、この発明の不動産取引システムでは、ネットワークを用いた個人間取引と、ＷＥＢ内覧の採用により現地での内覧を簡素化したことを前提に、売主が負担する手数料率１．２％、買主が負担する手数料率１．６％とし、両者を合算すると、２．８％としている。

【0049】

その算定根拠は、ベースとなる手数料率が、売主側、買主側でそれぞれ１．７％である。このcase:1の物件では、サイト使用料として、売主側、買主側でそれぞれ１．２％とし、前述の
［７］物件評価指標
による手数料の補正として、売主側、買主側でそれぞれ－０．１％としている。また、重要事項説明、契約の仲介に関する手数料として、売主側、買主側でそれぞれ０．６％としているが、これは、買主が自身で手続きを行う場合は不要である。

【0050】

さらに、このcase:1の物件では、住宅診断（耐震性、老朽化度合い等の診断）の経歴があることから、
［８］住宅診断評価指標
による手数料の補正として、売主側の手数料を－０．３％としている。ここで、住宅診断に基づく手続き難易度指標は、ｂ＝１（住宅診断有り），ｂ＝２（住宅診断無し）として、以下のように（例えば、２段階で）段階的に決定することができる。
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｂ＝１
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｂ＝２
図２の例では、手続き難易度指標１の際に、売主側の手数料－０．３％、買主側の手数料±０％、手続き難易度指標２の際に、売主側の手数料±０％、買主側の手数料±０％、としている。

【0051】

さらに、このcase:1の物件では、住人が居ないものの、プロである空き家管理業者が定期的に管理をしている物件であることから、
［９］空き家管理物件評価指標
による手数料の補正として、売主側の手数料を－０．１％としている。ここで、空き家管理物件評価指標に基づく手続き難易度指標は、ｃ＝１（住人が居ない空き家であるが、空き家管理物件である），ｃ＝２（住人が居ない空き家であり、空き家管理物件でない）として、以下のように（例えば、２段階で）段階的に決定することができる。
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｃ＝１
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｃ＝２
図２の例では、手続き難易度指標１の際に、売主側の手数料－０．１％、買主側の手数料±０％、手続き難易度指標２の際に、売主側の手数料±０％、買主側の手数料±０％、としている。

【0052】

さらに、このcase:1の物件では、ＷＥＢ内覧の採用により現地での内覧を簡素化している物件であることから、
［１０］ＷＥＢ内覧対応指標
による手数料の補正として、売主側、買主側の手数料をそれぞれ－０．１％としている。ここで、ＷＥＢ内覧対応指標に基づく手続き難易度指標は、ｄ＝１（ＷＥＢ内覧対応物件である），ｄ＝２（ＷＥＢ内覧対応物件でない）として、以下のように（例えば、２段階で）段階的に決定することができる。
［第１段階（手続き難易度指標１）］ｄ＝１
［第２段階（手続き難易度指標２）］ｄ＝２
図２の例では、手続き難易度指標１の際に、売主側の手数料－０．１％、買主側の手数料－０．１％、手続き難易度指標２の際に、売主側の手数料±０％、買主側の手数料±０％、としている。

【0053】

図２の右側欄に記載のcase:２は、買主に人気が無く、スムーズな販売が困難な特定不動産物件を示している。一般市場の手数料率は、その物件の手数料算定基準額（掲載の売買価格）に対して、売主・買主ともに３．０％である。すなわち、売り主が負担する手数料率と、買主が負担する手数料率を合算すると、６．０％である。また、この発明の不動産取引システムでは、売主が負担する手数料率２．２％、買主が負担する手数料率１．３％とし、両者を合算すると、３．５％としている。

【0054】

その算定根拠として、ベースとなる手数料率は、売主側、買主側でそれぞれ１．７％である。このcase:２の物件でのサイト使用料、［７］物件評価指標による手数料の補正、重要事項説明、契約の仲介に関する手数料、［１０］ＷＥＢ内覧対応指標による手数料の補正は、case:２の物件と同様である。ただし、［８］住宅診断評価指標による手数料の補正、［９］空き家管理物件評価指標による手数料の補正は、それぞれ、売主側の手数料±０％、買主側の手数料±０％、としている。

【0055】

このcase:２では、［３］その物件の売買に関わる手続きに含まれる要注意項目の数（ｚ項目）に基づく手数料の補正として、売主側で＋０．５％、買主側で－０．２％としている。

【0056】

また、このcase:２では、［４］物件情報が売主端末１から入力された後の経過時間ｔに基づく手数料の補正として、売主側で＋０．１％、買主側で－０．１％としている。

【0057】

以上のように、この発明の不動産取引システムでは、仲介業者の労力の度合いを示す手続き難易度指標に基づいて、売主と買主が負担する手数料をそれぞれ決定するので、その労力に見合った適正な手数料の設定が可能である。また、手続き難易度指標は、上記の［１］～［１０］の例に示すような複数の要素（指標）の中から、単一の又は複数の手続き難易度指標を選択的に採用することができる。手数料算定部１３は、これらの手続き難易度指標が高いほど（手続きの難易度が高いほど）、手数料算定基準額に対する売主が負担する手数料の比率（及び額）、及び、手数料算定基準額に対する買主が負担する手数料の比率（及び額）を高く設定する。これにより、仲介業者に求められる労力に見合った手数料設定が可能である。このため、手続き難易度指標が低いほど、売主と買主のそれぞれが負担する手数料の比率が低くなるので、買主に人気の高い物件、すなわち、仲介業者に求められる労力が少ない物件は、その低い手数料ゆえ、この不動産取引システムを利用して当該物件を購入したいというインセンティヴが働く効果が期待できる。また、手続き難易度指標が高いほど、売主と買主のそれぞれが負担する手数料の比率が高くなるので、従来の不動産取引では仲介業者が敬遠しがちであった特定不動産物件を、扱うことができる受け皿を確保することができる。

【0058】

上記の実施形態では、不動産取引を対象とする取引システム１０を例に、この発明の構成を説明したが、売買対象は、この実施形態のような不動産には限定されない。すなわち、不動産以外を売買の対象とする各種物件（物品、サービスを含む）を売買対象とする取引に、この発明を適用できる。例えば、自動車や船舶等の物品の取引だけでなく、転職斡旋等の各種の人材斡旋の業務や、結婚相談所等の紹介業務、その他各種サービス等が挙げられる。

【0059】

人材斡旋の業務場合、その斡旋の対価（報酬）を仲介業者に支払うのは、受け入れ側である雇い主となるため、紹介を希望している人材（転職希望者等＝売主に相当）の情報が売買対象に該当する。また、受け入れ先（買主に相当）は、企業、団体、その他事業者等である。これらの人材斡旋では、採用条件や採用後の待遇等によって、紹介（転職等）の成約がすぐに成り立つ案件もあるし、なかなか紹介（転職等）の成約が成り立たない場合もあり、仲介業者に求められる労力は、その案件によって異なる。このため、仲介業者は、仲介手数料としてその仲介業務の労力に見合った報酬を設定することができ、この発明の取引システムを適用できる余地がある。また、結婚相談所の紹介業務の場合、形式的に、男性側又は女性側のいずれか一方が売主に、他方が買主に相当すると解する。例えば、お見合い等の各種イベント料をそのセッティングの都度回収する場合もあるが、ネットワーク上での１対１の紹介業務においては、同じく仲介業者に求められる労力は、その案件（売主及び買主）によって異なるといえる。このため、仲介業者は、仲介手数料としてその仲介業務の労力に見合った報酬を設定することができ、この発明の取引システムを適用できる余地がある。すなわち、権利の譲渡、移転や登録等、あるいは、サービスの提供に関わる各種手続き等のために仲介業者が介在する各種取引に、この発明を適用できる。

【符号の説明】

【0060】

１ 売主端末
２ 情報処理部
３ 買主端末
５ 評価サーバー
７ 仲介業者端末
８ システム管理者端末
１０ 取引システム（不動産取引システム）
１１ 物件情報記憶部（売買対象情報記憶部）
１２ 情報検索部
１３ 手数料算定部
１４ 契約実行部
１５ 物件評価算出部（売買対象評価算出部）
１６ ユーザー情報記憶部

【要約】      （修正有）

【課題】仲介業者毎の売主側、買主側のそれぞれに対応できる能力や情報量にバラつきを解消する取引システムを提供する。
【解決手段】取引システム１０は、売主端末１、買主端末３、仲介業者端末７、情報処理部２を備える。情報処理部２は、売主端末１から入力された売買対象情報を記憶する売買対象情報記憶部１１と、売買対象情報の中から買主に提案する売買対象情報を出力する情報検索部１２と、売買対象情報に基づいて売主と買主が負担する手数料を算定する手数料算定部１３と、売主端末１、買主端末３及び仲介業者端末７間の契約とその契約に伴う手続きを実行する契約実行部１４とを備える。手数料算定部１３は、売買対象情報毎に設定され仲介業者の手続きの難易度を示す手続き難易度指標に基づいて、売主と買主が負担する手数料を決定する。
【選択図】図１

【図1】

【図2】