特許 7373211 情報処理方法、情報処理装置及び情報処理プログラム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B2)

(11)【特許番号】

(24)【登録日】2023-10-25

(45)【発行日】2023-11-02

(54)【発明の名称】情報処理方法、情報処理装置及び情報処理プログラム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20120101AFI20231026BHJP

   G06Q 30/0645 20230101ALI20231026BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16

G06Q30/0645

【請求項の数】 10

(21)【出願番号】P 2021101976

(22)【出願日】2021-06-18

(65)【公開番号】P2023000906

(43)【公開日】2023-01-04

【審査請求日】2022-04-01

(73)【特許権者】

【識別番号】521270384

【氏名又は名称】櫻井 洋一郎

(74)【代理人】

【識別番号】100114557

【弁理士】

【氏名又は名称】河野 英仁

(74)【代理人】

【識別番号】100078868

【弁理士】

【氏名又は名称】河野 登夫

(72)【発明者】

【氏名】櫻井 洋一郎

【審査官】山崎 誠也

(56)【参考文献】

【文献】特開２０１９－００８５０８（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】(Int.Cl.，ＤＢ名)

Ｇ０６Ｑ １０／００－９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

コンピュータが、
内見を希望するユーザのユーザ情報、及び、該ユーザが内見を希望する不動産物件の物件情報を取得し、
取得した不動産物件の貸主を取得し、
前記ユーザ情報と前記貸主の情報とを対照し、前記貸主が内見希望者に開示を求めている情報を前記ユーザが開示しているか否かを判定し、
開示していないと判定した場合、取得した前記貸主へ前記ユーザ情報及び物件情報を送信し、
開示していると判定した場合、又は、前記貸主から内見承諾の返信が得られた場合、前記不動産物件に内見に必要な内見情報を前記ユーザのユーザ端末へ送信する
ことを特徴とする情報処理方法。

【請求項2】

前記ユーザ情報には、身分証明書に付された番号を含む
ことを特徴とする請求項１に記載の情報処理方法。

【請求項3】

前記ユーザの信頼度が所定の閾値以上である場合、前記貸主へ前記ユーザ情報及び物件情報を送信することなく、前記内見情報を送信する
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の情報処理方法。

【請求項4】

前記ユーザの信頼度が所定の閾値以上である場合、前記貸主の内見承諾を得ることなく、前記内見情報を送信する
ことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の情報処理方法。

【請求項5】

内見終了時に行うべき作業を記載したチェックリストを前記ユーザ端末へ送信し、
チェック済みの前記チェックリストを前記ユーザ端末から受信する
ことを特徴とする請求項１から請求項４のいずれか一項に記載の情報処理方法。

【請求項6】

前記ユーザ情報、及び、前記ユーザの入居が決定した不動産物件の物件情報を取得し、
前記ユーザの属性情報、及び、前記不動産物件の情報を対応付くように記憶部に記憶する
ことを特徴とする請求項１から請求項４のいずれか一項に記載の情報処理方法。

【請求項7】

前記ユーザの属性情報、及び、前記不動産物件の情報に基づき、広告を取得し、
取得した広告を前記ユーザ端末へ送信する
ことを特徴とする請求項６に記載の情報処理方法。

【請求項8】

前記不動産物件には人感センサを含む警備システムが設置されており、
内見終了後に前記人感センサが発報した場合、前記警備システムは異常信号を送信する
ことを特徴とする請求項１から請求項７のいずれか一項に記載の情報処理方法。

【請求項9】

内見を希望するユーザのユーザ情報、及び、該ユーザが内見を希望する不動産物件の物件情報を取得する第１取得部と、
取得した不動産物件の貸主を取得し第２取得部と、
前記ユーザ情報と前記貸主の情報とを対照し、前記貸主が内見希望者に開示を求めている情報を前記ユーザが開示しているか否かを判定する判定部と、
該判定部が開示していないと判定した場合、取得した前記貸主へ前記ユーザ情報及び物件情報を送信する送信部と
を備え、
前記送信部は、前記判定部が開示していると判定した場合、又は、前記貸主から内見承諾の返信が得られた場合、前記不動産物件に内見に必要な内見情報を前記ユーザのユーザ端末へ送信する
ことを特徴とする情報処理装置。

【請求項10】

内見を希望するユーザのユーザ情報、及び、該ユーザが内見を希望する不動産物件の物件情報を取得し、
取得した不動産物件の貸主を取得し、
前記ユーザ情報と前記貸主の情報とを対照し、前記貸主が内見希望者に開示を求めている情報を前記ユーザが開示しているか否かを判定し、
開示していないと判定した場合、取得した前記貸主へ前記ユーザ情報及び物件情報を送信し、
開示していると判定した場合、又は、前記貸主から内見承諾の返信が得られた場合、前記不動産物件に内見に必要な内見情報を前記ユーザのユーザ端末へ送信する
処理をコンピュータに実行させることを特徴とする情報処理プログラム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、不動産の内見を管理する情報処理方法等に関する。

【背景技術】

【0002】

不動産の賃貸において、不動産物件（以下、「物件」ともいう。）を借りようとしている賃借人は、申し込みを行う前に物件の内見を行う。内見を行う場合には、貸主や物件管理を委託している不動産業者（以下、「業者」ともいう。）等が玄関錠を解錠する。そのため、内見を行うには、業者等の立ち会いが必要であり、賃借人は業者等と内見を行う日時を協議する必要があり面倒である。

【0003】

一方、物理的な鍵を使用せずとも玄関錠の解施錠が行えるスマートロックが普及している。スマートロックは近距離通信により予め記憶しているコードを受信した場合や、インターネット等のネットワーク経由で解除コマンドを受信した場合、解錠動作を行う。解錠するためのコードはスマートフォンに予め記憶しておき、スマートフォンにインストールされたアプリケーションプログラムを使用して、スマートロックへ送信する。スマートロックにはテンキー等で暗証番号を入力し、その暗証番号が予め記憶している暗証番号と一致したら、解錠動作を行うものもある。

【0004】

このような状況に対して、スマートロックを利用した不動産物件の内見システムが提案されている（特許文献１）。特許文献１に記載の内見システムでは、賃借人が不動産業者等の案内無しで単独で不動産物件の内見を行うことが可能である。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0005】

【文献】特開２０２０－２４６６６号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0006】

スマートロックの利用により不動産物件の内見に関して、賃借人の利便性が向上する。一方、貸主は不動産物件の空きを一日でも早く解消するために、内見が行われ賃借人が決定することは、望ましいと考えている。しかしながら、貸主は、どのような賃借人が内見を希望しているかを事前に確認したい場合がある。賃借人として相応しくないと考える人からの内見希望について、貸主は断りたいと考えているからである。本発明はこのような状況に鑑みてなされたものである。その目的は、不動産物件の内見を承認するか否かを貸主が関与することが可能な情報処理方法等の提供である。

【課題を解決するための手段】

【0007】

本願の一態様に係る情報処理方法は、コンピュータが、内見を希望するユーザのユーザ情報、及び、該ユーザが内見を希望する不動産物件の物件情報を取得し、取得した不動産物件の貸主を取得し、前記ユーザ情報と前記貸主の情報とを対照し、前記貸主が内見希望者に開示を求めている情報を前記ユーザが開示しているか否かを判定し、開示していないと判定した場合、取得した前記貸主へ前記ユーザ情報及び物件情報を送信し、開示していると判定した場合、又は、前記貸主から内見承諾の返信が得られた場合、前記不動産物件に内見に必要な内見情報を前記ユーザのユーザ端末へ送信することを特徴とする。

【発明の効果】

【0008】

本願の一観点によれば、不動産物件の内見を承認するか否かを貸主が関与することが可能となる。

【図面の簡単な説明】

【0009】

【図1】内見システムの構成例を示す説明図である。

【図2】管理装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。

【図3】ユーザ端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。

【図4】貸主端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。

【図5】業者端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。

【図6】ユーザＤＢの例を示す説明図である。

【図7】ユーザ属性ＤＢの例を示す説明図である。

【図8】貸主ＤＢの例を示す説明図である。

【図9】物件ＤＢの例を示す説明図である。

【図10】業者ＤＢの例を示す説明図である。

【図11】内見ＤＢの例を示す説明図である。

【図12】内見受付処理の手順例を示すフローチャートである。

【図13】承認処理の手順例を示すフローチャートである。

【図14】内見処理の手順例を示すフローチャートである。

【図15】内見申込み画面の例を示す説明図である。

【図16】内見申込み画面の例を示す説明図である。

【図17】申込み通知画面の例を示す説明図である。

【図18】申込者詳細画面の例を示す説明図である。

【図19】承認処理の他の手順例を示すフローチャートである。

【図20】メモ記録処理の手順例を示すフローチャートである。

【図21】図面表示画面の例を示す説明図である。

【図22】内見システムの他の構成例を示す説明図である。

【図23】退去確認処理の手順例を示すフローチャートである。

【図24】入居申し込み処理の手順例を示すフローチャートである。

【図25】広告配信処理の手順例を示すフローチャートである。

【図26】内見処理の他の手順例を示すフローチャートである。

【発明を実施するための形態】

【0010】

（実施の形態１）
以下実施の形態を、図面を参照して説明する。図１は内見システムの構成例を示す説明図である。内見システム１００は、管理装置１、ユーザ端末２、貸主端末３、業者端末４及びスマートロック５を含む。管理装置１、ユーザ端末２、貸主端末３、業者端末４及びスマートロック５はネットワークＮにより、互いに通信可能に接続されている。図１において、ユーザ端末２、貸主端末３、業者端末４及びスマートロック５は１台のみ記載しているが、複数台であってもよい。

【0011】

管理装置１は、サーバコンピュータ、ＰＣ（Personal Computer）等で構成する。また、管理装置１を複数のコンピュータからなるマルチコンピュータ、ソフトウェアによって仮想的に構築された仮想マシン又は量子コンピュータで構成しても良い。さらに、管理装置１の機能をクラウドサービスで実現してもよい。ユーザ端末２、貸主端末３及び業者端末４は、ノートパソコン、タブレットコンピュータ、スマートフォン等で構成する。ユーザ端末２は不動産物件の内見を希望するユーザが使用する端末である。ユーザは内見する前は内見希望者である。入居申し込みをしたユーザは申込者となる。賃貸契約後、ユーザは賃借人となる。内見申し込みから賃貸契約完了までの進度に従い、ユーザの立場が変化するが、以下ではユーザとの表記で代表する。貸主端末３は不動産物件を賃借人に対して賃貸借する貸主が使用する端末である。業者端末４は貸主から委託を受けて不動産物件の管理を行い、貸主と賃借人との仲介をする不動産業者が使用する端末である。スマートロック５は不動産物件の玄関に取り付けられている錠である。スマートロック５は、鍵を用いずに解錠、施錠を行う可動部を含み、機械式の錠に取り付け可能な装置や、電気錠等である。スマートロック５は内見時に解錠する際に用いるワンタイムキー５１を記憶する。

【0012】

図２は管理装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。管理装置１は制御部１１、主記憶部１２、補助記憶部１３、通信部１４及び読み取り部１５を含む。制御部１１、主記憶部１２、補助記憶部１３、通信部１４及び読み取り部１５はバスＢにより接続されている。

【0013】

制御部１１は、一又は複数のＣＰＵ（Central Processing Unit）、ＭＰＵ（Micro-Processing Unit）、ＧＰＵ（Graphics Processing Unit）等の演算処理装置を有する。制御部１１は、補助記憶部１３に記憶された制御プログラム１Ｐ（コンピュータプログラム、プログラム製品）を読み出して実行することにより、管理装置１の各機能部が実現される。

【0014】

主記憶部１２は、ＳＲＡＭ（Static Random Access Memory）、ＤＲＡＭ（Dynamic Random Access Memory）、フラッシュメモリ等である。主記憶部１２は主として制御部１１が演算処理を実行するために必要なデータを一時的に記憶する。

【0015】

補助記憶部１３はハードディスク又はＳＳＤ（Solid State Drive）等であり、制御部１１が処理を実行するために必要な制御プログラム１Ｐ（コンピュータプログラム、プログラム製品）や各種ＤＢ（Database）を記憶する。補助記憶部１３は、ユーザＤＢ１３１、ユーザ属性ＤＢ１３２、貸主ＤＢ１３３、物件ＤＢ１３４、業者ＤＢ１３５及び内見ＤＢ１３６を記憶する。補助記憶部１３は管理装置１と別体で、外部接続された外部記憶装置であってもよい。補助記憶部１３に記憶する各種ＤＢ等を、管理装置１とは異なるデータベースサーバやクラウドストレージに記憶してもよい。

【0016】

通信部１４はネットワークＮを介して、ユーザ端末２、貸主端末３及び業者端末４と通信を行う。また、制御部１１が通信部１４を用い、ネットワークＮ等を介して他のコンピュータから制御プログラム１Ｐをダウンロードし、補助記憶部１３に記憶してもよい。

【0017】

読み取り部１５はＣＤ（Compact Disc）－ＲＯＭ及びＤＶＤ（Digital Versatile Disc）－ＲＯＭを含む可搬型記憶媒体１ａを読み取る。制御部１１が読み取り部１５を介して、制御プログラム１Ｐを可搬型記憶媒体１ａより読み取り、補助記憶部１３に記憶してもよい。また、半導体メモリ１ｂから、制御部１１が制御プログラム１Ｐを読み込んでもよい。

【0018】

図３はユーザ端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。ユーザ端末２は制御部２１、主記憶部２２、補助記憶部２３、入力部２４、表示部２５及び通信部２６を含む。各構成はバスＢで接続されている。

【0019】

制御部２１は、一又は複数のＣＰＵ、ＭＰＵ、ＧＰＵ等の演算処理装置を有する。制御部２１は、補助記憶部２３に記憶された制御プログラム２Ｐを読み出して実行することにより、第１取得部、第２取得部、送信部及び判定部等の種々の機能部を実現する。

【0020】

主記憶部２２は、ＳＲＡＭ、ＤＲＡＭ、フラッシュメモリ等である。主記憶部２２は主として制御部２１が演算処理を実行するために必要なデータを一時的に記憶する。

【0021】

補助記憶部２３はハードディスク又はＳＳＤ等であり、制御部２１が処理を実行するために必要な各種データを記憶する。また、内見する物件に入る際に必要となるワンタイムキー２３１や、物件を内見する際の注意事項等を含む案内情報２３２等を記憶する。補助記憶部２３はユーザ端末２と別体で外部接続された外部記憶装置であってもよい。

【0022】

入力部２４はキーボードやマウスである。表示部２５は液晶表示パネル等を含む。表示部２５は管理装置１が出力した不動産物件一覧などを表示する。また、表示部２５と入力部２４とを一体化して、タッチパネルディスプレイを構成してもよい。なお、ユーザ端末２は外部の表示装置に表示を行ってもよい。

【0023】

通信部２６はネットワークＮを介して、管理装置１と通信を行う。また、制御部２１が通信部２６を用い、ネットワークＮ等を介して他のコンピュータから制御プログラム２Ｐをダウンロードし、補助記憶部２３に記憶してもよい。

【0024】

図４は貸主端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。貸主端末３は制御部３１、主記憶部３２、補助記憶部３３、入力部３４、表示部３５及び通信部３６を含む。各構成はバスＢで接続されている。制御部３１、主記憶部３２、補助記憶部３３、入力部３４、表示部３５及び通信部３６は、ユーザ端末２の制御部２１、主記憶部２２、補助記憶部２３、入力部２４、表示部２５及び通信部２６のそれぞれと同様な構成であるため説明を省略する。

【0025】

図５は業者端末のハードウェア構成例を示すブロック図である。業者端末４は制御部４１、主記憶部４２、補助記憶部４３、入力部４４、表示部４５及び通信部４６を含む。各構成はバスＢで接続されている。制御部４１、主記憶部４２、補助記憶部４３、入力部４４、表示部４５及び通信部４６は、ユーザ端末２の制御部２１、主記憶部２２、補助記憶部２３、入力部２４、表示部２５及び通信部２６のそれぞれと同様な構成であるため説明を省略する。

【0026】

続いて、内見システム１００が用いるデータベースについて説明する。図６はユーザＤＢの例を示す説明図である。内見の申込み行うユーザは、内見システム１００へのユーザ登録が必要である。ユーザＤＢ１３１はユーザに関する情報を記憶する。ユーザＤＢ１３１に記憶する情報は、内見を希望する際に登録が必須である情報を含む。ユーザＤＢ１３１はＵＩＤ列、氏名列、住所列、電話番号列、携帯番号列、メール列、免許証番号列及び個人番号列含む。ＵＩＤ列はユーザを一意に特定可能なユーザＩＤを記憶する。ユーザＩＤはユーザが内見システム１００にユーザ登録する際に付番される。氏名列はユーザの氏名を記憶する。住所列はユーザの現住所を記憶する。電話番号列はユーザの連絡先電話番号を記憶する。携帯番号列はユーザの携帯電話の電話番号を記憶する。メール列はユーザの連絡電子メールアドレスを記憶する。免許証番号列はユーザの運転免許証の番号等を記憶する。個人番号列はユーザの個人番号（いわゆるマイナンバー）を記憶する。

【0027】

図７はユーザ属性ＤＢの例を示す説明図である。ユーザ属性ＤＢ１３２はユーザに関する情報のうち、ユーザＤＢ１３１には記憶していない情報を記憶する。ユーザ属性ＤＢ１３２に記憶する情報は、ユーザが内見後に入居申し込み時に必要となる情報を主に記憶する。ユーザ属性ＤＢ１３２はＵＩＤ列、性別列、職業列、勤務先名称列及び勤務先住所列を含む。ＵＩＤ列はユーザＩＤを記憶する。性別列はユーザの性別を記憶する。職業列はユーザの職業を記憶する。勤務先名称列はユーザの勤務先名称を記憶する。ユーザが個人事業主などあって、勤務先名称に相当する名称がない場合は、その旨を記憶する。勤務先住所列はユーザの勤務先住所を記憶する。勤務先に相当する場所がない場合は空文字列等を記憶する。ユーザ属性ＤＢ１３２に記憶する情報は属性情報の一例である。

【0028】

図８は貸主ＤＢの例を示す説明図である。貸主ＤＢ１３３は貸主の情報を記憶する。貸主ＤＢ１３３は貸主ＩＤ列、区別列、氏名・名称列、住所・所在地列、及び既定条件列を含む。貸主ＩＤ列は貸主を一意に特定する貸主ＩＤを記憶する。区別列は貸主が個人（自然人）であるのか、法人であるかの区別を記憶する。氏名・名称列は貸主の氏名または名称を記憶する。住所・所在地列は貸主の住所又は所在地を記憶する。既定条件列は内見を承認する条件を記憶する。例えば既定条件列は開示列を含む。開示列は開示を求める情報を記憶する。開示列に指定した情報を内見が開示していない場合、貸主は内見を拒否する。既定条件列に貸主に確認不要で内見を承認する条件を記憶してもよい。

【0029】

図９は物件ＤＢの例を示す説明図である。物件ＤＢ１３４は不動産物件の情報を記憶する。物件ＤＢ１３４は物件ＩＤ列、名称列、部屋番号列、貸主ＩＤ列、業者ＩＤ列、所在地列、家賃列、間取り列、面積列、築年数列、階建て列、状態列、及び内見列を含む。物件ＩＤ列は物件を一意に特定する物件ＩＤを記憶する。名称列は物件の名称を記憶する。部屋番号列は物件の部屋番号を記憶する。物件が一戸建ての場合のように部屋番号が不要の物件については、空文字列等を記憶する。貸主ＩＤ列は物件の貸主を示す貸主ＩＤを記憶する。業者ＩＤ列は物件を仲介している不動産業者の業者ＩＤを記憶する。物件を仲介する不動産業者が複数の場合、業者ＩＤ列は複数の業者ＩＤを記憶する。所在地列は物件の所在地住所を記憶する。家賃列は貸主が希望する家賃金額を記憶する。間取り列は物件の間取りを記憶する。面積列築は物件の総床面積を記憶する。年数列は物件の築年数を記憶する。階建て列は物件が集合住宅の場合、建物の階数を記憶する。状態列は物件の状態（空き、申し込み済、審査中、入居中など）を記憶する。内見列は物件が内見可能であるか否かを記憶する。なお、物件ＤＢ１３４に業者ＩＤ列を設けずに、物件ＩＤと業者ＩＤとを対応づけて記憶する仲介業者ＤＢを設けてもよい。当該ＤＢは補助記憶部１３等に記憶する。

【0030】

図１０は業者ＤＢの例を示す説明図である。業者ＤＢ１３５はユーザと貸主とを仲介する不動産業者の情報を記憶する。業者ＤＢ１３５は業者ＩＤ列、名称列、所在地列、免許番号列、及び既定条件列を含む。業者ＩＤ列は不動産業者を一意に特定する業者ＩＤを記憶する。名称列は不動産業者の名称を記憶する。所在地列は不動産業者の所在地を記憶する。免許番号列は不動産業者の免許番号を記憶する。ここでいう免許は、宅地建物取引業免許である。既定条件列は内見を承認する条件を記憶する。例えば既定条件列は開示列を含む。開示列は開示を求める情報を記憶する。例えば、運転免許証番号、勤務先の住所及び名称、銀行口座情報等である。開示列に指定した情報を内見が開示していない場合、不動産業者は内見を拒否する。

【0031】

図１１は内見ＤＢの例を示す説明図である。内見ＤＢ１３６は内見に関する情報を記憶する。内見ＤＢ１３６は内見ＩＤ列、ＵＩＤ列、物件ＩＤ列、日時列、状況列、承認列及びキー列を含む。内見ＩＤ列は内見を一意に特定する内見ＩＤを記憶する。ＵＩＤ列は内見を希望している、又は内見を行なったユーザのユーザＩＤを記憶する。物件ＩＤ列は内見対象となった物件の物件ＩＤを記憶する。日時列は内見が開始された日時、又は内見の開始予定日時を記憶する。状況列は内見の状況を記憶する。承認列は内見の承認状況を記憶する。承認列は仲介業者列、及び貸主列を含む。仲介業者列は業者の承認状況を記憶する。貸主列は貸主の承認状況を記憶する。キー列は内見時に使用するワンタイムキーを記憶する。

【0032】

次に、内見システム１００が行う処理について説明する。図１２は内見受付処理の手順例を示すフローチャートである。ユーザは内見を希望する物件を選択の上、内見希望をユーザ端末に入力する。ユーザ端末２の制御部２１は内見希望情報を管理装置１へ送信する（ステップＳ１）。内見希望情報には物件を特定する情報、例えば物件ＩＤが含まれている。管理装置１の制御部１１は内見希望情報を受信する（ステップＳ２）。制御部１１は入力フォームを作成し、ユーザ端末２へ送信する（ステップＳ３）。ユーザ端末２の制御部２１は入力フォームを受信し、表示部２５に表示する（ステップＳ４）。ユーザは入力部２４を用いて、入力フォームに内見申込み情報を入力する。入力する情報は氏名、メールアドレス、電話番号等である。オプションで、年齢や職業の入力、運転免許証の画像やマイナンバーカードの画像の添付、運転免許証番号や個人番号の入力を求めてもよい。なお、ユーザが登録済みユーザであってログインしていた場合、入力フォームの作成時に、制御部１１はユーザＤＢ１３１からユーザの情報を取得し、取得した情報を入力フォームに埋め込んでもよい。ユーザは内見申込み情報の送信を指示する。制御部２１は内見申込み情報を管理装置１へ送信する（ステップＳ５）。管理装置１の制御部１１は内見申込み情報を受信する（ステップＳ６）。制御部１１は承認処理を行う（ステップＳ７）。承認処理についは後述する。制御部１１は承認処理の結果、内見が承認されたか否かを判定する（ステップＳ８）。制御部１１は内見が承認されたと判定した場合（ステップＳ８でＹＥＳ）、内見の際に使用するワンタイムキーを取得する（ステップＳ９）。ワンタイムキーは制御部１１が生成して取得してもよいし、他システムで生成したものを取得してもよい。制御部１１はワンタイムキーを含めた内見の案内を作成し、ユーザ端末２へ送信する（ステップＳ１０）。この際、ワンタイムキーは物件のスマートロック５へも送信される。内見の案内（内見情報）には、物件名称、物件周辺の地図、業者名、業者の電話番号、物件外観写真等を含む。ユーザ端末２の制御部２１は案内を受信し、表示部２５に表示する（ステップＳ１１）。表示部２５にワンタイムキーを表示してもよい。ワンタイムキーは文字列であってもよいし、バーコードや二次元コードであってもよい。また、ワンタイムキーはバイナリデータであってもよい。この場合、表示部２５には、ワンタイムキーを示すアイコン等を表示する。ユーザはワンタイムキー含む案内を補助記憶部２３等に記憶する。制御部２１は内見受付処理を終了する。制御部１１は内見が承認されなかったと判定した場合（ステップＳ８でＮＯ）、内見は不可である旨の通知を作成し、ユーザ端末２へ送信する（ステップＳ１２）。ユーザ端末２の制御部２１は不可の通知を受信し、表示部２５に表示する（ステップＳ１３）。制御部２１は内見受付処理を終了する。

【0033】

図１３は承認処理の手順例を示すフローチャートである。承認処理は図１２のステップＳ７に対応する処理である。管理装置１の制御部１１は開示内容の判定を行う（ステップＳ２１）。制御部１１は内見が希望されている物件の物件ＩＤをキーに物件ＤＢ１３４を検索し、貸主ＩＤを取得する。制御部１１は取得した貸主ＩＤをキーに貸主ＤＢ１３３を検索して貸主の情報を取得する。制御部１１は貸主の情報に含む既定条件・開示列に指定された情報項目と、内見申込み情報としてユーザが開示した情報の項目とを対照し、貸主が内見希望者に開示を求めている情報をユーザが開示しているか否かを判定する。制御部１１は開示内容により貸主への確認が必要か否かを判定する（ステップＳ２２）。制御部１１は、貸主が内見希望者に開示を求めている情報をユーザが開示していないなどの場合、確認要と判定する。制御部１１は、貸主が内見希望者に開示を求めている情報をユーザが開示しているなどの場合、貸主への確認は不要と判定する。制御部１１は貸主への確認が必要と判定した場合（ステップＳ２２でＹＥＳ）、内見希望の通知を貸主端末３及び業者端末４へ送信する（ステップＳ２３）。業者端末４の制御部４１は通知を受信し、表示部４５に表示する（ステップＳ２４）。不動産業者は通知内容を参照して、内見を承認するか否かを判断し、入力部４４を用いて内見希望に対する回答を入力する。制御部４１は回答を受け付ける（ステップＳ２５）。制御部４１は回答を管理装置１へ送信する（ステップＳ２６）。また、貸主端末３の制御部３１は内見希望の通知を受信し、表示部３５に表示する（ステップＳ２７）。貸主は通知内容を参照して内見を承認するか否かを判断し、入力部３４を用いて内見希望に対する回答を入力する。制御部３１は回答を受け付ける（ステップＳ２８）。制御部３１は回答を管理装置１へ送信する（ステップＳ２９）。制御部１１は貸主への確認が不要と判定した場合（ステップＳ２２でＮＯ）、貸主は承認済とする（ステップＳ３０）、制御部１１は業者への確認が必要か否かを判定する（ステップＳ３１）。ステップＳ２２と同様に、物件を仲介する不動産業者が開示を求めている情報をユーザが開示しているか否かを判定する。また、氏名を利用して反社チェック（反社会的勢力の関係者であるか否かのチェック）を行ってもよい。制御部１１は業者への確認が不要と判定した場合（ステップＳ３１でＮＯ）、業者は承認済とし（ステップＳ３３）、処理をステップＳ３５へ移す。制御部１１は業者への確認が必要と判定した場合（ステップＳ３１でＹＥＳ）、内見希望の通知を業者端末４のみへ送信する（ステップＳ３２）。ステップＳ２４以降が実行される。管理装置１の制御部１１は貸主端末３及び業者端末４から又は業者端末４のみから回答を受信する（ステップＳ３４）。制御部１１は２つの回答が共に承認か否かを判定する（ステップＳ３５）。制御部１１は、２つの回答が共に承認であると判定した場合（ステップＳ３５でＹＥＳ）、処理結果（戻り値）を承認に設定し（ステップＳ３６）、処理を呼び出し元へ戻す。制御部１１は少なくとも一方の回答が内見を承認しないであると判定した場合（ステップＳ３５でＮＯ）、処理結果を不承認に設定し（ステップＳ３７）、処理を呼び出し元へ戻す。

【0034】

なお、図１３に示すステップＳ２１からステップ３１を省略してもよい。この場合、内見希望者の通知は、常に貸主端末３及び業者端末４へ送信される。また、図１３では業者及び貸主に同時に通知するとしているが、業者、貸主の順としてもよい。貸主が内見を承認しないであろうと、業者が判断できる場合に、貸主に通知を行わない。それにより、貸主が受ける通知数を減らすことが可能となる。または、業者が承認しなかった場合でも、貸主に通知してもよい。この場合、業者に不承認とした理由を入力させ、その理由とともに貸主へ通知する。貸主が通知内容を参照し、承認したときは、結果を承認としてもよい。または、貸主が承認した旨を業者に通知し、業者に再度、承認するか否かを判断させてもよい。業者、貸主の順に承認を行うのではなく、貸主、業者の順に承認を行なってもよい。この場合、貸主が承認した場合、業者は特別な事情や理由がない限り、内見希望を承認する。図１３では、貸主に確認不要と制御部１１が判断した場合、貸主に通知されないが、承認を求めない通知のみを送信してもよい。同様に、業者に確認不要と制御部１１が判断した場合も、承認を求めない通知のみを送信してもよい。

【0035】

管理装置１はワンタイムキーを物件のスマートロックへ送信することが、前提である。それができない場合、管理装置１はワンタイムキーを業者端末４に送信する。内見の開始日時までに、業者がワンタイムキーを物件のスマートロックに設定する。

【0036】

ユーザは内見の開始日時に物件に出向く。物件の玄関錠はスマートロックとなっている。ユーザ端末２からワンタイムキーをスマートロックに送信する。または、ユーザはワンタイムキーをスマートロックに入力する。スマートロックは解錠され、ユーザは物件を内見することが可能となる。ワンタイムキーは有効期限が有る。有効期限が過ぎると、当該ワンタイムキーでは、スマートロックは解錠できなくなる。有効期限は具体的な日時等の絶対的な値である必要なく、最初に解錠されてから２時間などように相対的な値でもよい。

【0037】

図１４は内見処理の手順例を示すフローチャートである。ユーザはユーザ端末２を操作して、ワンタイムキーの送信を指示する。ユーザ端末２の制御部２１は補助記憶部２３に記憶しているワンタイムキー２３１をスマートロック５へ送信する（ステップＳ５１）。スマートロック５はワンタイムキー２３１を受信する（ステップＳ５２）。スマートロック５は受信したワンタイムキー２３１と記憶しているワンタイムキー５１とが一致しているかを判定する（ステップＳ５３）。スマートロック５はワンタイムキー２３１とワンタイムキー５１とが一致していないと判定した場合（ステップＳ５３でＮＯ）、エラー表示を行い（ステップＳ６６）、処理を終了する。スマートロック５はワンタイムキー２３１とワンタイムキー５１とが一致していると判定した場合（ステップＳ５３でＹＥＳ）、解錠する（ステップＳ５４）。ワンタイムキーの有効期間は、ユーザ端末２の補助記憶部１３、スマートロック５に記憶してある。ユーザ端末２の制御部２１は有効期間内にないワンタイムキー２３１を送信しない。また、スマートロック５は記憶しているワンタイムキー５１が有効期間内になければ、当該ワンタイムキー５１が受信したワンタイムキーと一致していたとしても解錠しない。スマートロック５は解錠されたことを管理装置１へ送信する（ステップＳ５５）。管理装置１の制御部１１は解錠された旨を受信する（ステップＳ５６）。制御部１１は内見が開始されたことを記憶する（ステップＳ５７）。制御部１１は内見ＤＢ１３６の状況列の値を、「内見中」へ更新する。制御部１１は内見の終了期限が来たか否かを判定する（ステップＳ５８）。制御部１１は終了期限が来てないと判定した場合（ステップＳ５８でＮＯ）、ステップＳ５８を繰り返す。制御部１１は終了期限が来たと判定した場合（ステップＳ５８でＹＥＳ）、内見時間が終了した旨の通知をユーザ端末２へ送信する（ステップＳ５９）。ユーザ端末２の制御部２１は通知を受信する（ステップＳ６０）。制御部２１は通知を表示部２５に表示する（ステップＳ６１）。管理装置１の制御部１１は内見の終了をスマートロック５へ送信する（ステップＳ６２）。スマートロック５は内見の終了を受信する（ステップＳ６３）。スマートロック５はワンタイムキー５１を無効化する（ステップＳ６４）。ワンタイムキー５１の無効化は、例えば、ワンタイムキー５１を物理削除又は論理削除する。管理装置１の制御部１１は内見の終了を記憶する（ステップＳ６５）。制御部１１は内見ＤＢ１３６の状況列の値を、「内見終了」へ更新する。なお、内見の開始、終了時刻や、内見の所要時間を内見ＤＢ１３６へ記憶してもよい。また、管理装置１の制御部１１は、内見の開始、終了の通知を貸主端末３、業者端末４へ送信してもよい。通知には、物件名、内見者氏名、開始時刻、終了時刻等を含める。制御部１１は、通知を開始時と終了時の２回送信してもよいし、終了後に１回送信してもよい。

【0038】

スマートロック５は内見中でも、扉が閉まったら施錠する。内見の終了期限が過ぎたら、ワンタイムキーでは解錠できなくなる。但し、物件の内部から解錠は可能とする。ユーザの閉じ込めを防止するためである。

【0039】

内見中はスマートロック５を解錠状態としてもよい。内見の終了期限が来たら施錠する。但し、物件の内部から解錠は可能とする。この運用の場合、終了期限より前に、ユーザが内見を終了する場合、ユーザ操作によりスマートロック５を施錠状態にする。または、ユーザ端末２から管理装置１へ内見終了を通知し、管理装置１がリモートでスマートロック５を施錠状態にしてもよい。

【0040】

内見の終了期限が到来したか否かを管理装置１が判定したが、スマートロック５が判定してもよい。この場合、内見処理に、管理装置１は関与しなくともよい。しかし、少なくとも内見の開始を記録するため、ワンタイムキーにより最初に解除されたときに、スマートロック５は管理装置１へその旨を通知することが望ましい。さらに、スマートロック５が内見終了と判定した際にも、その旨を管理装置１へ通知することが望ましい。また、スマートロック５を遠隔管理しているスマートロック５のメーカのシステム（メーカシステム）が解錠により内見の開始を検知し、管理装置１に通知してもよい。そして、内見終了後、管理装置１はメーカシステムに対して、ワンタイムキーの無効化処理を依頼する。若しくは、管理装置１が内見のスケジュールをメーカシステムへ予め送信しておき、当該システムが内見の開始、終了後のワンタイムキーの無効化処理を行ってもよい。この場合、メーカシステムは、内見終了後に内見の開始・終了時刻を管理装置１へ送信する。

【0041】

図１５及び図１６は、内見申込み画面の例を示す説明図である。内見申込み画面ｄ０１はユーザが内見を申し込む際に使用する画面である。内見申込み画面ｄ０１は内見受付処理における入力フォームを表示している画面である。内見申込み画面ｄ０１は日時設定メニューｄ０１１、必須領域ｄ０１２、個人番号入力欄ｄ０１３、免許番号入力欄ｄ０１４、送信ボタンｄ０１５、及びキャンセルボタンｄ０１６を含む。日時設定メニューｄ０１１は内見開始の希望日時を入力するプルダウンメニューである。必須領域ｄ０１２は内見申込みにあたり、ユーザが必ず入力しなくてはならない情報項目の複数の入力欄を含む。図１５に示す例では、名前、フリガナ、メールアドレス、電話番号、住所となっている。

【0042】

図１５に示した状態の内見申込み画面ｄ０１をスクロールすると、図１６に示した個人番号入力欄ｄ０１３、免許番号入力欄ｄ０１４、送信ボタンｄ０１５、及びキャンセルボタンｄ０１６が現れる。個人番号入力欄ｄ０１３は個人番号を入力する欄である。免許番号入力欄ｄ０１４は自動車運転免許証番号を入力する欄である。送信ボタンｄ０１５を選択する入力した申込み情報を管理装置１へ送信する。キャンセルボタンｄ０１６を選択する内見申込みをキャンセルし、前画面に戻る。なお、図１６に示す個人番号入力欄ｄ０１３及び免許番号入力欄ｄ０１４は一例である。内見申込時に入力を求める項目は、貸主ＤＢ１３３及び業者ＤＢ１３５の既定条件列に合わせて、表示する。

【0043】

内見を希望するユーザへ個人番号及び自動車運転免許証番号の提供をお願いするのは、内見の際に業者及び貸主が立ち会わない前提のためである。ユーザの身元を確実に確認できる情報を取得しておき、内見したユーザが物件を汚損したりした場合には、その責任を確実にユーザに負わせるためである。ユーザの身元を確実に確認できる情報であれば、個人番号及び自動車運転免許証番号以外の情報、健康保険証番号、パスポート番号などその他の身分証明書の番号でもよい。なお、入力された個人番号や自動車運転免許証番号が間違っていないか、他人の番号を入力することを抑止するために、マイナンバーカードや自動車運転免許証をスキャンし画像を添付することをユーザに求めてもよい。また、以上の個人情報を収集する際には、法律にしたがって行うものとする。本明細書においては、上述した個人番号の収集目的が適法となったことを前提としている。

【0044】

図１７は申込み通知画面の例を示す説明図である。申込み通知画面ｄ０２は貸主に内見の申込みがあった旨を通知する画面である。申込み通知画面ｄ０２は物件情報欄ｄ０２１、必須項目表示領域ｄ０２２、詳細ボタンｄ０２３、承認ボタンｄ０２４及び拒否ボタンｄ０２５を含む。物件情報欄ｄ０２１は物件名と仲介する不動産業者の名称を表示する。必須項目表示領域ｄ０２２はユーザに関する情報のうち、入力を必須としている項目を表示する。詳細ボタンｄ０２３を選択すると申込者詳細画面を表示する。承認ボタンｄ０２４を選択すると内見の申込みを承認した旨が、管理装置１へ送信される。拒否ボタンｄ０２５を選択する内見の申込みを拒否した旨が、管理装置１へ送信される。

【0045】

図１８は申込者詳細画面の例を示す説明図である。申込者詳細画面ｄ０３は上述したように申込み通知画面ｄ０２において、詳細ボタンｄ０２３を選択した際に表示される画面である。申込者詳細画面ｄ０３はユーザに関する情報のうち、入力が任意の項目を表示することを目的とした画面である。申込者詳細画面ｄ０３は氏名領域ｄ０３１、住所領域ｄ０３２、個人番号領域ｄ０３３、免許証番号領域ｄ０３４、及び閉じるボタンｄ０３５を含む。氏名領域ｄ０３１は内見を申し込んだユーザの氏名を表示する。申込み通知画面ｄ０２にも表示しているが、再確認できるように表示している。住所領域ｄ０３２はユーザの住所を表示する。個人番号領域ｄ０３３はユーザの個人番号を表示する。免許証番号領域ｄ０３４はユーザの自動車運転免許証の番号を表示する。閉じるボタンｄ０３５を選択すると、申込者詳細画面ｄ０３は閉じられ、申込み通知画面ｄ０２に戻る。

【0046】

業者端末４に送信される申込み通知画面、申込者詳細画面は省略するが、図１７及び図１８に示した画面と同様である。申込み通知画面においては、物件情報欄ｄ０２１は不要であるので、代わりに貸主の名称を表示してもよい。

【0047】

本実施の形態は以下の効果を奏する。内見の申込みがあった際に、内見を申し込んだユーザの情報を貸主に伝達し、貸主が承認した場合にのみ、申し込んだユーザは内見が可能となる。それにより、貸主が内見に関与することが可能となる。また、内見を申込みの際、ユーザが、身元を確実に確認できる情報を提供した場合にのみ内見を承認すれば、万が一、ユーザが内見した物件を汚損したりした場合であっても、その責任を確実にユーザに負わせることが可能となる。

【0048】

（実施の形態２）
本実施の形態は、ユーザの優良度を用いて、内見を承認するか否かを判定する形態に関する。以下の説明において、実態の形態１と共通する点は説明を省略し、異なる点を主として説明する。優良度とは、ユーザが顧客として内見システム１００にどの程度、貢献しているか、又は貢献する可能性があるかを示す度合いである。例えば、内見申込み時に、どの程度、個人情報を開示しているか、過去の内見でトラブル等を発生させていないか等により、数値として算定する。また、優良度の算定に信用スコアを利用してもよい。信用スコアは、人工知能が、電子決済の記録やウェブの閲覧記録、ＳＮＳ（Social Networking Service）により判定される人脈など、様々な個人情報から、個人の社会的信用力を予測し、数値化したものである。信用スコアは信用情報機関、通信会社、金融機関等から提供を受けてもよいし、管理装置１がユーザの協力、承諾をもとに個人情報を収集して、算定してもよい。

【0049】

図１９は承認処理の他の手順例を示すフローチャートである。実施の形態１と同様に、図１２のステップＳ７に対応する処理である。管理装置１の制御部１１は内見を申込んでいるユーザの信頼度の算定を行う（ステップＳ８１）。算定方法は上述したとおりである。制御部１１は信頼度により、内見を承認するか否かを判定する（ステップＳ８２）。例えば、ユーザの信頼度が予め定めてある閾値（第１閾値）以上である場合、承認と判定し、第１閾値未満である場合、承認しないと判定する。制御部１１は内見を承認すると判定した場合（ステップＳ８２でＹＥＳ）、処理をステップＳ９６へ移す。制御部１１は内見を承認しないと判定した場合（ステップＳ８２でＮＯ）、内見希望の通知を業者端末４へ送信する（ステップＳ８３）。業者端末４の制御部４１は通知を受信し、表示部４５に表示する（ステップＳ８４）。不動産業者は通知内容を参照して、内見を承認するか否かを判断し、入力部４４を用いて内見希望に対する回答を入力する。制御部４１は回答を受け付ける（ステップＳ８５）。制御部４１は回答を管理装置１へ送信する（ステップＳ８６）。管理装置１の制御部１１は回答を受信する（ステップＳ８７）。制御部１１は回答が承認か否かを判定する（ステップＳ８８）。制御部１１は、回答が承認でないと判定した場合（ステップＳ８８でＮＯ）、処理結果を不承認に設定し（ステップＳ９７）、処理を呼び出し元へ戻す。制御部１１は、回答が承認であると判定した場合（ステップＳ８８でＹＥＳ）、貸主に確認を行うか否かを判定する（ステップＳ８９）。ユーザの信頼度が予め定めてある閾値（第２閾値）以上である場合、承認と判定し、第２閾値未満である場合、承認しないと判定する。制御部１１は貸主に確認を行うと判定した場合（ステップＳ８９でＹＥＳ）、内見希望の通知を貸主端末３へ送信する（ステップＳ９０）。貸主端末３の制御部３１は通知を受信し、表示部３５に表示する（ステップＳ９１）。貸主は通知内容を参照して内見を承認するか否かを判断し、入力部３４を用いて内見希望に対する回答を入力する。制御部３１は回答を受け付ける（ステップＳ９２）。制御部３１は回答を管理装置１へ送信する（ステップＳ９３）。管理装置１の制御部１１は回答を受信する（ステップＳ９４）。制御部１１は回答が承認か否かを判定する（ステップＳ９５）。制御部１１は、回答が承認であると判定した場合（ステップＳ９５でＹＥＳ）、処理結果（戻り値）を承認に設定し（ステップＳ９６）、処理を呼び出し元へ戻す。制御部１１は、回答が承認でないと判定した場合（ステップＳ９５でＮＯ）、処理をステップＳ９７へ移す。制御部１１は貸主に確認を行わないと判定した場合（ステップＳ８９でＮＯ）、処理をステップＳ９６へ移す。なお、貸主端末３、業者端末４へ送信する通知には、ユーザの信頼度を含めてもよい。また、貸主への承認を取らない場合でも、内見の通知を貸主に送信してもよい。図１９において、ステップＳ８９でＮＯの場合、ステップＳ９０及びＳ９１に相当する処理を実行し、ステップＳ９２からステップ９５に相当する処理は実行しなくともよい。

【0050】

上述した第２閾値は第１閾値より低い値とする。例えば、信頼度の最高値を１００とした場合、第１閾値を８０、第２閾値を６０とする。

【0051】

業者が内見を承認しない場合（ステップＳ８８でＮＯ）でも、貸主に確認を行うようにしてもよい。そして、貸主が内見を承認した場合には、最終的な結果としては承認とする。

【0052】

本実施の形態においては、信頼度の高いユーザからの内見申込みは、貸主又は貸主及び業者の承認を経ることなく、管理装置１が承認するので、貸主や業者の負担を軽減することが可能である。承認対象となるのは信頼度の高いユーザであるので、貸主及び業者に確認せずとも、内見時にトラブル等を発生させるようなユーザに対して、管理装置１が承認を行なってしまうリスクは低いと考えられる。

【0053】

（実施の形態３）
本実施の形態は、内見時のメモ機能を提供する形態に関する。以下の説明において、実態の形態１と共通する点は説明を省略し、異なる点を主として説明する。以下の説明において、内見対象である物件の図面データをユーザ端末へ送信する。ユーザは内見時、ユーザ端末２に表示した図面にメモを取ることが可能である。図面データは物件の平面図についてのデータが一般的であるが、それに限らない。

【0054】

図２０はメモ記録処理の手順例を示すフローチャートである。図２０に示しているのはユーザ端末２で行われる処理である。ユーザはユーザ端末２を内見時に物件に持参する。ユーザはユーザ端末２を操作し、図面の表示を指示する。制御部２１は図面データの取得依頼を管理装置１へ送信する（ステップＳ１１１）。例えば、図面データはＰＤＦ（Portable Document Format）ファイルであり、物件ＤＢ１３４が記憶している。管理装置１は図面データをユーザ端末２へ送信する。ユーザ端末２の制御部２１は図面データを受信し、図面を表示部２５に表示する（ステップＳ１１２）。ユーザは内見中に入力部２４を操作して、メモ事項を入力する。制御部２１はメモを受け付けたか否かを判定する（ステップＳ１１３）。制御部２１はメモを受け付けたと判定した場合（ステップＳ１１３でＹＥＳ）、受け付けた内容を表示部２５に表示する（ステップＳ１１４）。制御部２１は処理をステップＳ１１３へ戻す。制御部２１はメモを受け付けていないと判定した場合（ステップＳ１１３でＮＯ）、終了指示を受け付けたか否かを判定する（ステップＳ１１５）。制御部２１は終了指示を受け付けていないと判定した場合（ステップＳ１１５でＮＯ）、処理をステップＳ１１３へ戻す。制御部２１は終了指示を受け付けたと判定した場合（ステップＳ１１５でＹＥＳ）、メモデータを含めた図面データを補助記憶部２３に記憶する（ステップＳ１１６）。制御部２１はメモデータを含む図面データ又はメモデータを管理装置１へ送信する（ステップＳ１１７）。管理装置１は受信したデータを、例えば内見ＤＢ１３６へ記憶する。制御部２１はメモ記録処理を終了する。

【0055】

ユーザは内見終了後、補助記憶部２３に記憶したメモを含む図面データを表示部２５に表示させることにより、内見で得た情報を確認することが可能である。図２１は図面表示画面の例を示す説明図である。図面表示画面ｄ０４はメモを含む図面データを表示する。図２１に示す図面表示画面ｄ０４には画像アイコンｄ０４１、吹き出しアイコンｄ０４３が表示されている。これらのアイコンはユーザがメモを入力する際に、形状、表示位置を指定することが可能である。そして、アイコン選択した場合に表示するデータをリンクすることが可能である。画像アイコンｄ０４１は玄関部分に配置されている。画像アイコンｄ０４１は写真とリンクされている。画像アイコンｄ０４１を選択すると、玄関写真ｄ０４２が表示される。吹き出しアイコンｄ０４３は壁際に配置されている。吹き出しアイコンｄ０４３はテキストデータとリンクされている。吹き出しアイコンｄ０４３を選択すると壁の幅と高さのメモが表示される。

【0056】

本実施の形態では、ユーザは内見時、ユーザ端末２に表示した図面にメモを取ることが可能であるので、内見で得た情報を、内見後に確認することが可能である。

【0057】

（実施の形態４）
本実施の形態は、内見時のトラブルを抑止するために、警備会社と連携可能な形態に関する。以下の説明において、実態の形態１と共通する点は説明を省略し、異なる点を主として説明する。図２２は内見システムの他の構成例を示す説明図である。内見システム１００は、管理装置１、ユーザ端末２、貸主端末３、業者端末４、スマートロック５、警備システム６を含む。警備システム６は機械警備装置群である。警備システム６は不動産物件に設置されている。警備システム６はネットワークＮ又は他のネットワークにより、図示しない警備会社の監視センタと接続されている。

【0058】

警備システム６はメイン装置６１と画像センサ６２とを含む。メイン装置６１は警備システム６の動作を制御する装置である。メイン装置６１は物件の扉や窓に取り付けられたセンサや画像センサ６２と結線されている。警備システム６が警戒モードである場合に、窓や扉が開いたことをセンサが検知すると、メイン装置６１は異常と判定し、異常信号を監視センタに上げる。監視センタは緊急対処員に急行を命じる。警備員は物件に駆けつけ異常内容を確認し、必要に応じて１１０番通報を行う。なお、画像センサ６２でなく、マイク付き監視カメラと、放送装置が物件に設置され、メイン装置６１と結線されていてもよい。

【0059】

画像センサ６２はカメラ、マイク、スピーカを内蔵している。警備システム６が警戒モードである場合に、画像センサ６２が侵入者を検知したとき、異常信号とともに画像と音声を監視センタに送信する。監視センタでは異常信号を受信すると送られてくる画像を確認し、緊急対処員に現場急行を指示する。また、スピーカから侵入者に向かって警告を行うことも可能である。

【0060】

本実施の形態では画像センサ６２を活用する。警備システム６は監視センタから遠隔操作可能である。内見が承認された場合、内見スケジュールは管理装置１から監視センタへ通知される。内見スケジュールにしたがって、内見開始時刻に監視センタからのコマンド送信により、警備システム６は警戒モードから無警戒モードに切り替わる。または、内見開始時刻後にスマートロック５が解錠されたときに、警戒モードから無警戒モードに切り替わるように、メイン装置６１の動作設定を行う。

【0061】

図２３は退去確認処理の手順例を示すフローチャートである。退去確認処理は、内見の終了期限経過後に起動される。管理装置１の制御部１１は警備システム６に対して、セットコマンドを送信する（ステップＳ１２１）。セットコマンドは警備システム６の状態を警戒モードに変更するコマンドである。セットコマンドは管理装置１から直接ではなく、監視センタを経由して送信されてもよい。警備システム６はセットコマンドを受信する（ステップＳ１２２）。警備システム６は警戒モードとなる（ステップＳ１２３）。内見したユーザが退去していない場合、画像センサ６２が発報する（ステップＳ１２４）。画像センサ６２はカメラ出撮影した画像を監視センタへ送信する（ステップＳ１２５）。監視センタの監視員は画像により、ユーザを確認した場合、警告を行う。警備システム６は警告を受信する（ステップＳ１２６）。警備システム６は警告を出力する（ステップＳ１２７）。監視員の誰何などの肉声としてもよいし、予め作成した音声メッセージとしてもよい。警備システム６はユーザが退出したか否かを判定する（ステップＳ１２８）。例えば、スマートロック５の内部から解錠を検知したことや、画像センサ６２等の人感センサを動作させた場合に発報状態にならないことを確認できた場合、警備システム６はユーザが退出したと判定する。警備システム６はユーザが退出していないと判定した場合（ステップＳ１２８でＮＯ）、処理をステップＳ１２７へ移す。警備システム６はユーザが退出したと判定した場合（ステップＳ１２８でＹＥＳ）、状態をリセットし警戒モードを維持する（ステップＳ１２９）。警備システム６は発報したがユーザは退出したなどの内容を含む報告メッセージを管理装置１へ送信する（ステップＳ１３０）。管理装置１の制御部１１は報告メッセージを受信する（ステップＳ１３１）。制御部１１は報告メッセージを内見ＤＢ１３６等に記憶する（ステップＳ１３２）。退去確認処理は終了する。

【0062】

なお、ステップＳ１３０において、警備システム６で異常が発生した場合の報告対象者が貸主である場合、報告メッセージを貸主端末３へ送信してもよい。また、ステップＳ１３２の実行前後に、管理装置１が貸主端末３や業者端末４へ報告メッセージを送信してもよい。さらに、報告メッセージが上がったことにより、内見したユーザの信頼度を下げ、信用スコアを管理している情報機関に情報提供を行なってもよい。数度にわたり警告を発したのにも関わらず、ユーザの退出が確認できない場合は、緊急対処員への現場急行指示や、１１０番通報を行なってもよい。

【0063】

本実施の形態においては、警備システム６と連携することにより、内見のために物件内部に入ったユーザが居座ってしまうことを抑止可能となる。なお、警備システムは警備会社が提供し、警備会社が監視、現場急行するとしたが、それに限らない。警備会社等から警備システムを購入し、内見システム１００の運営者等が監視、現場急行してもよい。また、内見システム１００の運営者等が警備システムを設置し、監視、現場急行等を警備会社に依頼してもよい。

【0064】

（実施の形態５）
本実施の形態は、入居申し込み機能及び広告配信機能に関する。以下の説明において、実態の形態１と共通する点は説明を省略し、異なる点を主として説明する。

【0065】

物件を内見したユーザが、物件への入居を希望する場合には、入居申し込みを行う。内見システム１００において、ユーザは内見を申し込む際に個人情報を登録するので、入居申し込みの際に登録済みの情報を利用できれば、データの有効活用となる。

【0066】

図２４は入居申し込み処理の手順例を示すフローチャートである。ユーザはユーザ端末２を操作して、内見済みの案件を指定して入居申し込みを行う。ユーザ端末２の制御部２１は申し込み依頼を管理装置１へ送信する（ステップＳ１５１）。申し込み依頼には物件を特定する物件ＩＤを含む。管理装置１の制御部１１は申し込み依頼を受信する（ステップＳ１５２）。制御部１１は物件が申し込み可能か否かを判定する（ステップＳ１５３）。ここで判定を行うのは、内見してから入居申し込みまでに、他の人が先に入居申し込み等を行なっている可能性もあるからである。制御部１１は物件ＩＤを検索キーに物件ＤＢ１３４を検索し、物件情報を取得する。制御部１１は物件情報に含む状態列の値により、入居申し込みが可能か否かを判定する。例えば、状態列の値が空きであれば、制御部１１は入居申し込み可能と判定する。状態列の値が審査中であれば、制御部１１入居申し込みは不可能と判定する。制御部１１は入居申し込みが可能と判定した場合（ステップＳ１５３でＹＥＳ）、入居申し込みに必要な情報を入力する入力画面をユーザ端末２へ送信する（ステップＳ１５４）。ユーザ端末２の制御部２１は入力画面を受信する（ステップＳ１５５）。制御部２１は入力画面を表示部２５に表示する（ステップＳ１５６）。ユーザは入力部２４を用いて情報を入力する。氏名、電話番号、現住所については、内見申し込み前に登録済みであると想定すると、入力が必要となるのは、生年月日、年収、勤務先の住所、電話番号、所属部署、勤続年数及び勤務先での役職、並びに、連帯保証人の氏名、生年月日、電話番号、現住所、年収、勤務先、勤務先の住所、電話番号、所属部署、勤続年数及び勤務先での役職等である。制御部２１は入力を受け付ける（ステップＳ１５７）。制御部２１は受け付けた情報を管理装置１へ送信する（ステップＳ１５８）。管理装置１の制御部１１はユーザ端末２から情報を受信する（ステップＳ１５９）。制御部１１は受信した情報をユーザＤＢ１３１又はユーザ属性ＤＢ１３２に記憶する（ステップＳ１６０）。制御部１１は入居申し込みがあった旨を貸主端末３や業者端末４へ送信する（ステップＳ１６１）。制御部１１は必要に応じて、業者が使用する物件管理システム、契約管理システムやＳＦＡ（Sales Force Automation、営業支援システム）へユーザの情報を送信してもよい。制御部１１は完了画面をユーザ端末２へ送信する（ステップＳ１６２）。ユーザ端末２の制御部２１は完了画面を受信し表示部２５に表示する（ステップＳ１６３）。制御部２１は入居申し込み処理を終了する。制御部１１は入居申し込みが不可能と判定した場合（ステップＳ１５３でＮＯ）、申し込みは不可である旨のメッセージを作成しユーザ端末２へ送信する（ステップＳ１６４）。ユーザ端末２の制御部２１はメッセージを受信し表示部２５に表示する（ステップＳ１６５）。制御部２１は入居申し込み処理を終了する。

【0067】

ユーザは、入居申し込みの際、身分証明書（自動車運転免許証、健康保険証、パスポート等）の写しの提出が必要である。当該写しを郵送で業者へ送るのではなく、身分証明書のスキャンデータをユーザ端末２から管理装置１に送信してもよい。なお、内見申込みの際に、身分証明書のスキャンデータを管理装置１へ送信したユーザは提出を省略可能である。身分証明書と同様に、ユーザは年収を証明するもの（前年度の源泉徴収票、課税証明書など）を業者へ郵送提出するか、スキャンデータを管理装置１へ送信する。

【0068】

業者はユーザから送信された情報により、入居審査を行う。入居審査を合格したユーザは、貸主と契約を結ぶ。その後、ユーザは引き渡しを受けて、物件に入居する。入居までの手続きの経過情報を業者は業者端末４を介して、管理装置１へ送信する。管理装置１の制御部１１は物件ＤＢ１３４の状態列の値を適宜更新する。また、内見の結果として、入居申し込みがあったのか否か、契約が成立したか否か等を内見ＤＢ１３６に記憶することが望ましい。なお、入居審査及び契約に保証会社が関与してもよい。保証会社は、ユーザが家賃滞納した場合などに保証人代わりとなる会社である。ユーザが連帯保証人を立てられない場合や、貸主が保証会社の利用を条件としている場合、入居審査の段階で、ユーザは保証会社の審査を受ける。保証会社の審査合格が、入居審査の合格条件の一つとなる。入居審査に合格したら、ユーザは保証契約を保証会社と結ぶ。以上の保証会社との手続機能を、保証会社のシステムと連携する管理装置１が、ユーザに提供してもよい。

【0069】

内見システム１００はユーザが入居審査に合格した段階で、物件情報とユーザ情報を含む入居予定情報を、種々のサービス業者に配信してもよい。サービス業者へ入居予定情報を配信することについては、予めユーザに了解を得るものとする。

【0070】

図２５は広告配信処理の手順例を示すフローチャートである。ユーザが入居審査に合格した場合、業者は業者端末４に入居審査合格を入力する。業者端末４の制御部４１は審査完了を管理装置１へ送信する（ステップＳ１７１）。管理装置１の制御部１１は審査完了を受信する（ステップＳ１７２）。制御部１１は物件情報とユーザ情報を含む入居予定情報をサービス業者へ送信する（ステップＳ１７３）。サービス業者は入居予定情報を受信する（ステップＳ１７４）。サービス業者は入居予定のユーザ向けの広告を管理装置１へ送信する（ステップＳ１７５）。例えば、広告は引越業者、清掃業者、クリーニング業者からの割引券付き広告等である。管理装置１の制御部１１は広告を受信する（ステップＳ１７６）。制御部１１は広告を補助記憶部１３等に記憶する（ステップＳ１７７）。制御部１１は広告をユーザ端末２へ送信する（ステップＳ１７８）。ユーザ端末２の制御部２１は広告を受信する（ステップ１７９）。制御部２１は広告を表示部２５に表示部する（ステップＳ１８０）。広告配信処理は終了する。広告は例えば電子メールやプッシュ通知で送信する。

【0071】

管理装置１は広告を送信するのではなく、広告が届いた旨のプッシュ通知等をユーザ端末２へ送信してもよい。通知を見たユーザがユーザ端末２を用いて、管理装置１へアクセスし広告を確認してもよい。入居予定情報に含める物件情報とユーザ情報は、幅のある値に書き換えてもよい。例えば、年齢が３５歳であったら３０歳代と書き換える。年収が６００万円であったら、年収５００万円以上８００万円未満と書き換える。
物件の住所は町名までに留める。

【0072】

入居予定情報をサービス業者に送信するのではなく、ユーザ属性や地域によるターゲティング広告の配信に対応したインターネット広告の代理店へ送信してもよい。それによって、入居する物件が所在地域に則した広告をユーザは得ることが可能となる。ユーザは有益な情報が得られ、広告代理店は効果が高いと推測するユーザへ広告を配信することが可能となる。

【0073】

（変形例）
不動産業者又は貸主の立ち会いが内見においては、退出の際にユーザが必要な作業を行わないリスクがある。本変形例は、内見終了時、物件から退出する際にユーザに必要な作業を行うよう促す形態に関する。管理装置１は退出時に行うべき作業を記載したチェックリストをユーザ端末２に送信する。ユーザはチェックリストに基づき作業を行う。ユーザ端末２はチェック済みのリストを管理装置１に送信し、管理装置１は受信したチェックリストを記憶する。チェックリストに掲載される作業は、例えば「ブレーカーを落とす」、「窓と雨戸を下ろす」、「ガスの元栓を閉める」、「水道の蛇口を閉める」などである。このような定型的な作業以外の作業を含めてもよい。

【0074】

図２６は内見処理の他の手順例を示すフローチャートである。図２６は、図１４に示した処理手順の一部を変更したものである。図１４と共通な部分は記載を省略している。内見の終了期限が来た場合（図１４のステップＳ５８でＹＥＳ）、制御部１１は、内見時間が終了した旨の通知をユーザ端末２へ送信する（ステップＳ５９）。その際、制御部１１はチェックリストをユーザ端末２へ送信する。例えば、チェックリストはＷｅｂフォームにより構成されている。ユーザ端末２の制御部２１は通知及びチェックリストを受信する（ステップＳ６０）。制御部２１は通知及びチェックリストを表示部２５に表示する（ステップＳ６１）。ユーザはチェックリストにしたがい作業を行い、終了した作業にチェックを入力する。制御部２１はチェックを受け付ける（ステップＳ６７）。ユーザは全ての作業が完了したら、ユーザ端末２に送信を指示する。制御部２１は記入済みのチェックリストを管理装置１へ送信する（ステップＳ６８）。管理装置１の制御部１１はチェックリストを受信し、補助記憶部１３に記憶する（ステップＳ６９）。制御部１１は図１４のステップＳ６２以降を実行する。

【0075】

本変形例では、ユーザにチェックリストを提示し、退出時に行うべき作業のチェックを行ってもらうことで、行うべき作業が行われないことによる貸主の損失発生を抑止することが可能となる。

【0076】

各実施の形態で記載されている技術的特徴（構成要件）はお互いに組み合わせ可能であり、組み合わせすることにより、新しい技術的特徴を形成することができる。
今回開示された実施の形態はすべての点で例示であって、制限的なものではないと考えられるべきである。本発明の範囲は、上記した意味ではなく、特許請求の範囲によって示され、特許請求の範囲と均等の意味及び範囲内でのすべての変更が含まれることが意図される。

【符号の説明】

【0077】

１００ 内見システム
１ 管理装置
１１ 制御部
１２ 主記憶部
１３ 補助記憶部
１３１ ユーザＤＢ
１３２ ユーザ属性ＤＢ
１３３ 貸主ＤＢ
１３４ 物件ＤＢ
１３５ 業者ＤＢ
１３６ 内見ＤＢ
１４ 通信部
１５ 読み取り部
１Ｐ 制御プログラム
１ａ 可搬型記憶媒体
１ｂ 半導体メモリ
２ ユーザ端末
２１ 制御部
２２ 主記憶部
２３ 補助記憶部
２４ 入力部
２５ 表示部
２６ 通信部
２Ｐ 制御プログラム
３ 貸主端末
３１ 制御部
３２ 主記憶部
３３ 補助記憶部
３４ 入力部
３５ 表示部
３６ 通信部
４ 業者端末
４１ 制御部
４２ 主記憶部
４３ 補助記憶部
４４ 入力部
４５ 表示部
４６ 通信部
５ スマートロック
５１ ワンタイムキー
６ 警備システム
６１ メイン装置
６２ 画像センサ
２３１ ワンタイムキー
２３２ 案内情報
Ｂ バス
Ｎ ネットワーク

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】

【図12】

【図13】

【図14】

【図15】

【図16】

【図17】

【図18】

【図19】

【図20】

【図21】

【図22】

【図23】

【図24】

【図25】

【図26】