特許 7549066 維持管理支援装置および維持管理支援システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B1)

(11)【特許番号】

(24)【登録日】2024-09-02

(45)【発行日】2024-09-10

(54)【発明の名称】維持管理支援装置および維持管理支援システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/163 20240101AFI20240903BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/163

【請求項の数】 6

(21)【出願番号】P 2023043366

(22)【出願日】2023-03-17

【審査請求日】2023-03-17

【新規性喪失の例外の表示】特許法第３０条第２項適用 開催日（発明を発表した日）：令和５年２月２０日～３月１３日（令和５年２月１７日）、公開された発明の内容：ファシリティ マネジメント フォーラム２０２３にて、中規模ビルの常駐型維持管理における巡回ビルサービスへの転換～常駐型から巡回型へ～について発表した。

(73)【特許権者】

【識別番号】593063161

【氏名又は名称】株式会社ＮＴＴファシリティーズ

(74)【代理人】

【識別番号】110000578

【氏名又は名称】名古屋国際弁理士法人

(72)【発明者】

【氏名】梅▲崎▼ 真範

(72)【発明者】

【氏名】松田 剛

(72)【発明者】

【氏名】佐々木 庸晴

(72)【発明者】

【氏名】峰川 諒平

(72)【発明者】

【氏名】徳永 優輝

(72)【発明者】

【氏名】秋山 裕貴

(72)【発明者】

【氏名】小野 雄介

(72)【発明者】

【氏名】松田 慎也

(72)【発明者】

【氏名】矢後 亘久

(72)【発明者】

【氏名】北林 泰彰

【審査官】庄司 琴美

(56)【参考文献】

【文献】特開２００６－１４６７５９（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２００３－１２２８８９（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２０００－３４８２７７（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２０１０－１２２８４７（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２００６－１９９４６９（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】(Int.Cl.，ＤＢ名)

Ｇ０６Ｑ １０／００ － ９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

巡回設備員による複数の建物の維持管理を支援する維持管理支援装置であって、
前記建物に関する修繕対応の情報である修繕対応情報に基づいて、当該建物への駆付けに関する情報を前記巡回設備員が携帯する携帯情報端末に出力する差配部と、
前記修繕対応情報に基づく修繕対応に関する実施情報を前記携帯情報端末に出力する実施部と、
前記携帯情報端末に入力された修繕対応の結果に関する結果情報を取得し報告情報を作成する報告部と、
が設けられ、
前記修繕対応情報、前記駆付けに関する情報、前記実施情報、前記結果情報、および、前記報告情報には、修繕対応の対象を個別に識別する識別情報が含まれ、
前記識別情報は、前記対象に関連する法令名を特定する第１情報、前記対象の種別を特定する第２情報、前記対象における種別の種類を特定する第３情報および前記対象の型式を特定する第４情報を有することを特徴とする維持管理支援装置。

【請求項2】

前記差配部は、
前記修繕対応情報を受け付ける受付部と、
前記修繕対応情報に基づいて前記巡回設備員の駆付け対応が必要か判定する駆付け判定部と、
駆付け対応が必要と判定された場合には、前記駆付けに関する情報を前記巡回設備員が携帯する携帯情報端末に出力する出力部と、
を有することを特徴とする請求項１記載の維持管理支援装置。

【請求項3】

前記実施部は、前記修繕対応情報に基づいて修繕対応の項目、および、前記建物の不具合解消に関する情報を含む前記実施情報を作成して、前記携帯情報端末に前記実施情報を出力することを特徴とする請求項１記載の維持管理支援装置。

【請求項4】

前記報告部は、
前記結果情報に基づいて前記建物に関する修繕対応が完了したか判定する完了判定部と、
前記建物に関する修繕対応が完了したと判定されたのちに、前記報告情報を作成する作成部と、
を有することを特徴とする請求項１記載の維持管理支援装置。

【請求項5】

巡回設備員による複数の建物の維持管理を支援する維持管理支援装置と、前記維持管理支援装置と情報通信可能に接続された携帯情報端末と、を有する維持管理支援システムであって、
前記維持管理支援装置には、
前記建物に関する修繕対応の情報である修繕対応情報に基づいて、当該建物への駆付けに関する情報を前記巡回設備員が携帯する前記携帯情報端末に出力する差配部と、
前記修繕対応情報に基づく修繕対応に関する実施情報を前記携帯情報端末に出力する実施部と、
前記携帯情報端末に入力された修繕対応の結果に関する結果情報を取得し報告情報を作成する報告部と、
が設けられ、
前記修繕対応情報、前記駆付けに関する情報、前記実施情報、前記結果情報、および、前記報告情報には、修繕対応の対象を個別に識別する識別情報が含まれ、
前記識別情報は、前記対象に関連する法令名を特定する第１情報、前記対象の種別を特定する第２情報、前記対象における種別の種類を特定する第３情報および前記対象の型式を特定する第４情報を有することを特徴とする維持管理支援システム。

【請求項6】

前記維持管理支援システムには、前記建物とは異なる場所に配置された遠隔監視装置が更に設けられ、
前記差配部は、
前記遠隔監視装置を経由して前記修繕対応情報を少なくとも受け付ける受付部と、
前記修繕対応情報に基づいて前記巡回設備員の駆付け対応が必要か判定する駆付け判定部と、
駆付け対応が必要と判定された場合には、前記駆付けに関する情報を前記巡回設備員が携帯する携帯情報端末に出力する出力部と、
を有し、
前記遠隔監視装置は、
前記建物における修繕対応の発生を検知する建物管理部から出力される警報情報を取得する取得部と、
前記警報情報を取得した際に、前記警報情報を出力した前記建物を識別可能な態様で発報する発報部と、
前記建物管理部を操作する操作部と、
を有することを特徴とする請求項５に記載の維持管理支援システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、維持管理支援装置および維持管理支援システムに関する。

【背景技術】

【0002】

従来の建物の維持管理業務では、業務を行う人員が当該建物に常駐していた。維持管理する対象としては、建物に設置された空調設備や照明設備や変電設備などの各種の設備が知られている。維持管理業務には、事前に実施が計画された業務や、設備の故障などのトラブルに対応する業務や、建物の所有者または入居者からの問い合わせ等に対応する窓口業務などが含まれる。

【0003】

上述の維持管理業務を支援するシステムとして種々の技術が提案されている（例えば、特許文献１参照。）。特許文献１では、設備の点検に要する労力などが多大になることを防ぐ技術が開示されている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0004】

【文献】特開２００６－０４８５８４号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0005】

上述したように、建物に常駐した人員が維持管理業務を行う場合、維持管理業務を行う建物ごとに人員が配置されていた。また、建物ごとに維持管理業務が完結していた。このように、建物ごとに人員を配置して維持管理業務を完結させていると、維持管理などの情報共有がされにくくなっていた。

【0006】

そのため、人員が複数の建物の維持管理業務を行うことが難しいという問題があった。また、維持管理業務の品質を維持しつつ、複数の建物の維持管理業務を行うことが難しいという問題があった。

【0007】

本発明は、上記の課題を解決するためになされたものであって、維持管理業務の品質を維持しつつ、複数の建物の維持管理業務を行うことができる維持管理支援装置および維持管理支援システムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0008】

上記目的を達成するために、本発明は、以下の手段を提供する。
本発明の第１の態様に係る維持管理支援装置は、巡回設備員による複数の建物の維持管理を支援する維持管理支援装置であって、前記建物に関する修繕対応の情報である修繕対応情報に基づいて、当該建物への駆付けに関する情報を前記巡回設備員が携帯する携帯情報端末に出力する差配部と、前記修繕対応情報に基づく修繕対応に関する実施情報を前記携帯情報端末に出力する実施部と、前記携帯情報端末に入力された修繕対応の結果に関する結果情報を取得し報告情報を作成する報告部と、が設けられていることを特徴とする。

【0009】

本発明の第２の態様に係る維持管理支援システムは、巡回設備員による複数の建物の維持管理を支援する維持管理支援装置と、前記維持管理支援装置と情報通信可能に接続された携帯情報端末と、を有する維持管理支援システムであって、前記維持管理支援装置には、前記建物に関する修繕対応の情報である修繕対応情報に基づいて、当該建物への駆付けに関する情報を前記巡回設備員が携帯する前記携帯情報端末に出力する差配部と、前記修繕対応情報に基づく修繕対応に関する実施情報を前記携帯情報端末に出力する実施部と、前記携帯情報端末に入力された修繕対応の結果に関する結果情報を取得し報告情報を作成する報告部と、が設けられていることを特徴とする。

【0010】

本発明の第１の態様に係る維持管理支援装置および第２の態様に係る維持管理支援システムによれば、駆付けに関する情報を携帯情報端末に出力することにより、修繕対応を行う建物に巡回設備員を駆付けさせることができ、複数の建物の維持管理を行いやすい。修繕対応に関する実施情報を携帯情報端末に出力することにより、巡回設備員は修繕対応に関する実施情報に基づいて修繕対応を行うことができ、巡回設備員による修繕対応の品質の低下を抑制しやすい。結果情報を取得して報告情報を作成することにより、報告情報の品質の低下を抑制しやすい。

【0011】

上記本発明の第１の態様において前記差配部は、前記修繕対応情報を受け付ける受付部と、前記修繕対応情報に基づいて前記巡回設備員の駆付け対応が必要か判定する駆付け判定部と、前記駆付けに関する情報を前記巡回設備員が携帯する携帯情報端末に出力する出力部と、を有することが好ましい。

【0012】

このように、差配部に受付部と駆付け判定部と出力部とを設けることにより、修繕対応を行う建物に巡回設備員を駆付けさせやすくなり、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。

【0013】

上記本発明の第１の態様において前記受付部は、前記建物とは異なる場所に配置された遠隔監視装置を経由して前記修繕対応情報を少なくとも受け付け、前記遠隔監視装置は、前記建物における修繕対応の発生を検知する建物管理部から出力される警報情報を取得する取得部と、前記警報情報を取得した際に、前記警報情報を出力した前記建物を識別可能な態様で発報する発報部と、前記建物管理部を操作する操作部と、を有することが好ましい。

【0014】

このように遠隔監視装置を経由して不具合情報を少なくとも受け付けることにより、オペレータを介在させずに修繕対応情報を受け付けることができ、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。

【0015】

遠隔監視装置の発報部は、警報情報を出力した建物を識別可能な態様で発報することができるため、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。遠隔監視装置の操作部は、建物管理部を操作することができるため、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。

【0016】

上記本発明の第１の態様において前記実施部は、前記修繕対応情報に基づいて修繕対応の項目、および、修繕対応の結果に関する情報を含む前記実施情報を作成して、前記携帯情報端末に前記実施情報を出力することが好ましい。

【0017】

このように実施部は、修繕対応情報に基づいて実施情報を作成して、携帯情報端末に実施情報を出力することにより、巡回設備員は修繕対応に関する実施情報に基づいて修繕対応を行いやすくなり、巡回設備員による修繕対応の品質の低下を抑制しやすくなる。

【0018】

上記本発明の第１の態様において前記報告部は、前記結果情報に基づいて前記建物に関する修繕対応が完了したか判定する完了判定部と、前記建物に関する修繕対応が完了したと判定されたのちに、前記報告情報を作成する作成部と、を有することが好ましい。

【0019】

このように、報告部に完了判定部と作成部とを設けることにより、報告情報の品質の低下を抑制しやすくなる。

【0020】

上記本発明の第１の態様において前記修繕対応情報、前記駆付けに関する情報、前記実施情報、前記結果情報、および、前記報告情報には、修繕対応の対象を個別に識別する識別情報が含まれていることが好ましい。

【0021】

このように修繕対応情報、駆付けに関する情報、実施情報、結果情報、および、報告情報に、識別情報を共通して含ませることにより、差配部、実施部、および、報告部における一連の処理を円滑に行いやすくなる。

【0022】

上記本発明の第１の態様において前記識別情報は、前記対象に関連する法令に基づく第１情報、前記対象の種別に基づく第２情報、前記対象における種別の種類に基づく第３情報および前記対象の型式に基づく第４情報を有することが好ましい。

【0023】

このように識別情報が第１情報、第２情報、第３情報および第４情報を有することにより、差配部、実施部、および、報告部のそれぞれにおける処理が行いやすくなる。

【図面の簡単な説明】

【0024】

【図1】本発明の一実施形態に係る維持管理支援システムの構成を説明する図である。

【図2】図１の維持管理支援装置の構成を説明するブロック図である。

【図3】図１の遠隔監視装置の構成を説明するブロック図である。

【図4】駆付け対応を行う際の演算処理を説明するフローチャートである。

【図5】受付の演算処理を説明するフローチャートである。

【図6】駆付け手配の演算処理を説明するフローチャートである。

【図7】駆付け対応の演算処理を説明するフローチャートである。

【図8】対応後の処理の演算処理を説明するフローチャートである。

【図9】定型業務を行う際の演算処理を説明するフローチャートである。

【図10】資料作成の処理を説明するフローチャートである。

【図11】遠隔監視装置による遠隔監視を説明する模式図である。

【発明を実施するための形態】

【0025】

この発明の一実施形態に係る維持管理支援装置１０および維持管理支援システム１について、図１から図１１を参照しながら説明する。本実施形態の維持管理支援装置１０および維持管理支援システム１は、建物の維持管理業務を支援する装置およびシステムであり、設備員が複数の建物を巡回して行う維持管理業務を支援する装置およびシステムである。以下では、複数の建物を巡回する設備員を巡回設備員とも表記する。

【0026】

維持管理支援システム１には、図１に示すように、維持管理業務を支援する維持管理支援装置１０と、維持管理の対象である建物の状態を監視する１台以上の遠隔監視装置４０と、巡回設備員が携帯する１台以上の携帯情報端末５０と、が設けられている。図１には、維持管理支援システム１に１台の維持管理支援装置１０と、１台の遠隔監視装置４０と、３台の携帯情報端末５０と、が設けられた例が示されている。

【0027】

なお、維持管理支援装置１０が設けられる台数は１台であってもよいし、複数台の維持管理支援装置１０を設けて、複数台の維持管理支援装置１０が協働して後述する演算処理を行ってもよい。

【0028】

また、遠隔監視装置４０が設けられる台数は、管理対象である建物の数に応じて変更されてもよく１台よりも多くてもよい。携帯情報端末５０が設けられる台数は、巡回設備員の人数、または、グループの数に応じて変更されてもよく、３台よりも少なくてもよいし、３台よりも多くてもよい。

【0029】

また、図１には維持管理支援システム１における維持管理支援装置１０と遠隔監視装置４０とが別の装置である例が示されているが、維持管理支援装置１０と遠隔監視装置４０とが一体に構成された装置であってもよい。

【0030】

維持管理支援装置１０は、例えば、巡回設備員の業務を支援するサポートセンターに配置された装置である。サポートセンターは、維持管理の対象である複数の建物とは異なる建物に設けられてもよいし、維持管理の対象の建物に設けられてもよい。

【0031】

維持管理支援装置１０は、遠隔監視装置４０および携帯情報端末５０と有線や無線による公知の情報通信網を介して、情報通信可能に接続されている。維持管理支援装置１０は、ＣＰＵ（中央演算処理ユニット）、ＲＯＭ、ＲＡＭ、入出力インタフェース等を有するサーバやパーソナルコンピュータなどの情報処理機器である。

【0032】

上述のＲＯＭ等の記憶装置に記憶されているプログラムは、図２に示すように、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ、入出力インタフェースを協働させて差配部１１と、実施部２１と、報告部３１として機能させるものである。

【0033】

差配部１１は、駆付けに関する情報を作成する構成、作成した駆付けに関する情報を携帯情報端末５０に出力する構成を有する。駆付けに関する情報には、巡回設備員に不具合が生じた建物への駆付けを指示する情報や、定型業務を行う建物への駆け付けを指示する情報や、駆け付ける建物を特定する情報や、不具合の内容を示す情報や、定型業務の内容を示す情報などが含まれる。駆付けに関する情報は、修繕対応情報に基づいて作成される情報である。

【0034】

修繕対応情報は、建物に関する修繕対応の情報であり、修繕対応の対象は建物の他に建物に関連する設備も含まれる。修繕対応には、不具合の修繕対応、および、定型業務における作業の少なくとも一方が含まれる。修繕対応情報には、建物に関する不具合の情報である不具合情報、および、定型業務における作業内容に関する情報である定型業務情報の少なくとも一方が含まれる。

【0035】

差配部１１は、受付部１２と、駆付け判定部１３と、出力部１４と、を有する。
受付部１２は、修繕対応情報を受け付ける構成を有する。修繕対応情報に含まれる不具合情報は、遠隔監視装置４０を経由して受付部１２に受け付けられてもよいし、建物の所有者や、建物を管理する管理業者や、建物に入居しているテナントから申告により受付部１２に受け付けられてもよい。修繕対応情報に含まれる定型業務情報は、維持管理支援装置１０の定型常務情報が記憶された記憶部（図示せず）から受付部１２に受け付けられてもよいし、維持管理支援装置１０以外の情報処理端末から受付部１２に受け付けられてもよい。

【0036】

駆付け判定部１３は、修繕対応情報に含まれる不具合情報に基づいて巡回設備員の駆付け対応が必要か判定する構成を有する。巡回設備員の駆付け対応が必要か判定する演算処理の内容については後述する。

【0037】

出力部１４は、駆付けに関する情報を巡回設備員が携帯する携帯情報端末５０に出力する構成を有する。

【0038】

実施部２１は、修繕対応に関する実施情報を作成する構成、および、作成した実施情報を携帯情報端末５０に出力する構成を有する。修繕対応に関する実施情報には、不具合対応に関する実施情報、および、定型業務の対応に関する実施情報の少なくとも一方が含まれる。実施情報には、不具合に対応する作業の項目、および、不具合を解消する作業の内容である不具合の解消に関する情報などが含まれる。また、実施情報には、定型業務に対応する作業の項目などが含まれる。

【0039】

報告部３１は、後述する作成部３３において報告情報を作成する構成、作成された報告情報を報告する構成を有する。報告情報を報告する宛先としては、建物の所有者や、建物を管理する業者や、建物に入居しているテナントや、行政担当者などを例示することができる。

【0040】

報告部３１は、完了判定部３２と、作成部３３と、を有する。
完了判定部３２は、建物に関する修繕対応が完了したか判定する構成を有する。判定を行う演算処理には、携帯情報端末５０に入力された修繕対応の結果に関する結果情報および実施情報を用いてもよい。建物に関する修繕対応には、建物に関する不具合の対応、および、建物に関する定型業務の対応の少なくとも一方が含まれる。

【0041】

作成部３３は、上述の報告情報を作成する構成を有する。報告情報は、建物に関する修繕対応が完了したと判定されたのち作成される。報告情報は、携帯情報端末５０に入力された結果情報に基づいて作成される。

【0042】

上述の不具合情報、駆付けに関する情報、実施情報、結果情報、および、報告情報には、不具合を起こした対象を個別に識別する識別情報が共通して含まれている。対象には、建物に設置された設備などが含まれる。識別情報は、後述する第１情報、第２情報、第３情報および第４情報を結合した情報である。

【0043】

第１情報は対象に関連する法令に基づく情報であり、法令名コードとも表記する。第１情報は、例えば、対象に関連する法令名を特定する情報である。第２情報は対象の種別に基づく情報であり、設備コードとも表記する。第２情報は、例えば、対象の種別を特定する情報である。第１情報および第２情報の結合を設備コードとも表記する。

【0044】

第３情報は対象における種別の種類に基づく情報であり、種類コードとも表記する。第３情報は、例えば、種別の種類を特定する情報である。第４情報は対象の型式に基づく情報であり、型式コードとも表記する。第４情報は、例えば、型式を特定する情報である。第３情報および第４情報の結合を属性コードとも表記する。

【0045】

識別情報は８桁の数字で表現されてもよい。この場合、第１情報を２桁の数字で表現し、第２情報を２桁の数字で表現し、第３情報を２桁の数字で表現し、第４情報を２桁の数字で表現してもよい。

【0046】

なお、識別情報を表現する数字の桁数は８桁でもよいし、８桁よりも大きな桁数でもよいし、８桁よりも小さな桁数でもよい。また、第１情報、第２情報、第３情報および第４情報を表現する数字の桁数は２桁でもよいし、２桁よりも大きな桁数でもよいし、２桁よりも小さな桁数でもよい。さらに、第１情報、第２情報、第３情報および第４情報は、全て同じ桁数で表現されてもよいし、少なくとも一部が異なる桁数で表現されてもよい。また、識別情報、第１情報、第２情報、第３情報および第４情報を数字で表現してもよいし、数字以外のアルファベットや記号などを用いて表現してもよい。

【0047】

例えば、対象が非常電源設備、言い換えると、蓄電池設備の場合、識別情報を「１７１００３００」と表現することができる。この識別情報は、第１情報「１７」、第２情報「１０」、第３情報「０３」、および、第４情報「００」が結合された情報である。

【0048】

遠隔監視装置４０は、例えば、維持管理支援装置１０と同じサポートセンターに配置された装置である。なお、遠隔監視装置４０は、維持管理支援装置１０とは異なる場所に配置されてもよい。

【0049】

遠隔監視装置４０は、維持管理支援装置１０と有線や無線による公知の情報通信網を介して、情報通信可能に接続されている。また、後述する建物管理部６０とも有線や無線による公知の情報通信網を介して、情報通信可能に接続されている。遠隔監視装置４０は、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ、入出力インタフェース等を有するサーバやパーソナルコンピュータなどの情報処理機器である。

【0050】

上述のＲＯＭ等の記憶装置に記憶されているプログラムは、図３に示すように、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ、入出力インタフェースを協働させて取得部４１と、発報部４２と、操作部４３として機能させるものである。

【0051】

取得部４１は、建物管理部６０から出力される警報情報を取得する構成を有する。建物管理部６０は、建物における不具合の発生を検知する構成を有する。建物管理部６０としては、ビルディングオートメーションシステム（以下ＢＡＳとも表記する。）などの建物の管理に用いられるシステムや装置を例示することができる。建物管理部６０により検知される建物における不具合としては、建物に設けられた電気設備、空調装置、衛生設備、照明設備、防災設備、および、エレベーター設備の故障などを例示することができる。

【0052】

発報部４２は、警報情報を取得したことを知らせる構成を有する。例えば、警報情報を出力した建物を識別可能な態様で発報する構成を有する。識別可能な態様には、視覚によって警報情報を出力した建物を識別する態様や、聴覚によって警報情報を出力した建物を識別する態様が含まれる。

【0053】

視覚によって警報情報を出力した建物を識別する態様には、遠隔監視装置４０に設けられた液晶ディスプレイなどの表示部に、警報情報を出力した建物を特定する画像を表示する態様が含まれる。

【0054】

操作部４３は、建物管理部６０を遠隔から操作する構成を有する。操作部４３における操作内容が入力される機器としては、遠隔監視装置４０に設けられたキーボードやマウスなどを例示することができる。

【0055】

操作部４３に入力された操作内容は、複数の建物管理部６０のうち、選択された建物管理部６０に入力される。選択された建物管理部６０としては、警報情報を出力した建物管理部６０を例示することができる。

【0056】

携帯情報端末５０は、巡回設備員が携帯して持ち運ぶ端末である。例えば、設備員とともに複数の建物を巡回する巡回経路を移動したり、維持管理の業務を行う現場に持ち込まれたりする端末である。

【0057】

携帯情報端末５０は、維持管理支援装置１０と有線や無線による公知の情報通信網を介して、情報通信可能に接続されている。携帯情報端末５０は、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ、入出力インタフェース等を有するノート型コンピュータやタブレット型コンピュータやスマートフォンなどの持ち運びが可能な情報処理機器である。

【0058】

次に、上記の構成からなる維持管理支援装置１０および維持管理支援システム１による駆付け対応を行う際の演算処理の内容について図４から図８を参照しながら説明する。

【0059】

駆付け対応は、実施が計画された修繕である定型業務とは異なる非定型業務であって、臨時に発生する臨時業務である。駆付け対応には、遠隔監視装置４０から出力される警報に対応して行われる修繕業務や、夜間、事故または災害時における修繕業務などが含まれる。

【0060】

維持管理支援装置１０に電力が供給されると、図４に示すように、受付の処理が開始される（Ｓ１０）。受付の処理が開始されると、図５に示すように、差配部１１の受付部１２に臨時修繕の依頼である不具合情報が入力されたか判定する処理が行われる（Ｓ１１）。

【0061】

不具合情報は、遠隔監視装置４０から受付部１２に直接入力されてもよいし、建物の所有者や、建物を管理する管理業者や、建物に入居しているテナントが操作する情報処理端末から受付部１２に直接入力されてもよい。

【0062】

遠隔監視装置４０から入力される不具合情報は警報であってもよい。建物の所有者や、建物を管理する管理業者や、建物に入居しているテナントから入力される不具合情報は、要望の情報であってもよい。

【0063】

また、建物の所有者や、建物を管理する管理業者や、建物に入居しているテナントから電話などを介して伝えられた情報を、オペレータが受付部１２に不具合情報を入力してもよい。

【0064】

不具合情報には、誰が又は何がと、誰に又は何にと、どこでと、いつまでにと、どうしてほしい等の情報が含まれていることが好ましい。例えば「ＡＢＣビル〇〇階、ＸＹＺ会社特許太郎から、〇〇階事務室の照明管球切れの問い合わせ。明日までに管球交換をして欲しい。」などの不具合情報が挙げられる。

【0065】

臨時修繕の依頼が入力されていないと判定された場合（Ｓ１１におけるＮｏの場合）には、再びＳ１１の判定処理が繰り返される。
臨時修繕の依頼が入力されたと判定された場合（Ｓ１１におけるＹｅｓの場合）には、差配部１１により臨時修繕が予め定められた仕様の範囲内か判定する処理が行われる（Ｓ１２）。

【0066】

仕様の範囲は、駆付け対応が可能な仕様の範囲であり、事前に定められた範囲である。判定処理は、不具合情報に含まれる識別情報や修繕の内容と、予め定められた仕様の範囲とを対比して判定する処理である。例えば、識別情報に基づいて駆付け対応を行う対象か否かを判定する処理や、駆付け対応を行う修繕の種類か否かを判定する処理である。

【0067】

臨時修繕が予め定められた仕様の範囲内ではないと判定された場合（Ｓ１２におけるＮｏの場合）には、小規模修繕に対応する処理（Ｓ１３）が行われる。小規模修繕に対応する処理としては、予め定められた仕様の範囲外の修繕を請け負う業者に修繕依頼を行う処理を例示することができる。修繕依頼をする業者は、予め登録されている業者から選ばれてもよい。

【0068】

予め定められた仕様の範囲内の依頼であると判定された場合（Ｓ１２におけるＹｅｓの場合）には、差配部１１により依頼が緊急対応の依頼か判定する処理が行われる（Ｓ１４）。緊急対応の依頼か判定する処理としては、不具合情報に緊急対応を希望する情報が含まれているか判定する処理を例示することができる。また、緊急対応が必要な不具合の種類や不具合を起こした対象を予め定めておき、不具合情報に含まれる不具合の種類や対象が予め定められた不具合の種類や対象と一致するか判定する処理なども例示することができる。

【0069】

緊急対応の依頼ではないと判定された場合（Ｓ１４におけるＮｏの場合）には、差配部１１によりトラブル対応の処理（Ｓ１５）が行われる。トラブル対応の処理としては、予め登録されている小規模よりも大きな規模の修繕を請け負う業者に修繕依頼を行う処理を例示することができる。

【0070】

緊急対応の依頼であると判定された場合（Ｓ１４におけるＹｅｓの場合）には、図４に戻り、差配部１１により駆付け手配の処理が行われる（Ｓ２０）。
駆付け手配の処理が開始されると、図６に示すように、差配部１１の駆付け判定部１３により駆付け対応が必要か判定する処理が行われる（Ｓ２１）。判定する処理は、不具合情報に基づいて行われる。

【0071】

例えば、不具合情報に駆付け対応を希望する情報が含まれているか判定する処理を例示することができる。また、駆付け対応が必要な不具合の種類や対象を予め定めておき、不具合情報に含まれる不具合の種類や対象が予め定められた不具合の種類や対象と一致するか判定する処理などを例示することができる。

【0072】

駆付け対応が必要ないと判定された場合（Ｓ２１におけるＮｏの場合）には、処置実施を行う処理（Ｓ２２）が行われる。処置実施を行う処理としては、定期的に実施される修繕として、予め登録されている業者に依頼を行う処理を例示することができる。

【0073】

駆付け対応が必要あると判定された場合（Ｓ２１におけるＹｅｓの場合）には、差配部１１により駆付け者を決定する処理（Ｓ２３）が行われる。駆付け者を決定する処理では、予め定められた複数の巡回設備員の中から駆付け者が能動的に選ばれて決定される。

【0074】

例えば、予め定められた複数の巡回設備員のうち、後述する定型業務への対応が予定された巡回設備員を除き、残りの巡回設備員から駆付け者が選ばれてもよい。言い換えると、後述する定型業務への対応が予定されていない巡回設備員から駆付け者が選ばれてもよい。

【0075】

また、予め定められた巡回設備員の中で、処理が行われている時間帯に巡回を行っている巡回設備員が選ばれてもよい。さらに、巡回を行っている巡回設備員の中で、駆け付け先に近い場所を巡回している巡回設備員が選ばれてもよい。さらに、不具合情報に含まれる修繕の内容に基づいて、修繕対応が可能な巡回設備員が選ばれてもよい。

【0076】

駆付け者が決定されると、差配部１１の出力部１４により決定された駆付け者に駆付け指示を出す処理（Ｓ２４）が行われる。出力部１４は、決定された駆付け者が携帯する携帯情報端末５０に駆付けに関する情報を出力する。

【0077】

駆付けに関する情報には、識別情報や駆け付け先である建物の場所の情報が含まれる。また、駆付けに関する情報には、到着が求められる目標時刻の情報が含まれてもよいし、更に、不具合情報に含まれる不具合を起こした対象、修繕の内容、および、修繕に必要な工具や機器の情報などが含まれてもよい。

【0078】

駆付け指示を出す処理が行われると、図４に戻り、実施部２１により駆付け対応の処理が行われる（Ｓ３０）。
駆付け対応の処理が開始されると、図７に示すように、実施部２１により修繕などの処置が可能か判定する処理が行われる（Ｓ３１）。処置が可能か判定する処理には、実施情報を駆付け者が携帯する携帯情報端末５０に出力する処理が含まれる。

【0079】

駆け付け対応における実施情報は、不具合対応に関する情報であり、不具合に対応する作業の項目、および、不具合を解消する作業の内容である不具合の解消に関する情報などが含まれる。実施部２１は、識別情報と紐づけされている不具合に対応する作業の項目、および、不具合を解消する作業の内容である不具合の解消に関する情報を収集して実施情報を作成する。

【0080】

処置が可能か判定する処理には、駆付け者が携帯情報端末５０に入力する修繕などの処置が可能か否かの情報を取得し、取得した情報に基づいて処置が可能か判定する演算処理が含まれる。

【0081】

処置が可能でないと判定された場合（Ｓ３１におけるＮｏの場合）には、実施部２１によりトラブル対応を行う処理（Ｓ３２）が行われる。トラブル対応の処理としては、駆付け者とは異なる業者であって、予め登録されている業者に修繕依頼を行う処理を例示することができる。

【0082】

処置が可能と判定された場合（Ｓ３１におけるＹｅｓの場合）には、実施部２１により処置を実施する処理（Ｓ３３）が行われる。処置を実施する処理には、駆付け者が携帯する携帯情報端末５０に修繕などの処置の実施を指示する情報を出力する処理が含まれる。また、処置の実施に用いられるより詳細な情報を出力する処理が含まれてもよい。

【0083】

処置を実施する処理が行われると、図４に戻り、報告部３１により対応後の処理が行われる（Ｓ４０）。
対応後の処理が開始されると、図８に示すように、報告部３１により申告者へ報告する処理が行われる（Ｓ４１）。報告される内容は、不具合を起こした対象や、Ｓ３３において実施された処置の終了や、修繕の結果などの内容である。Ｓ３３において実施された処置の終了や、修繕の結果などの内容は、識別情報に紐づけされる。

【0084】

報告される申告者は、Ｓ１１の処理において入力された不具合情報に関する申告者である。不具合情報が遠隔監視装置４０から入力された場合には、遠隔監視装置４０が設置された建物の管理者などへ報告される。不具合情報が建物の所有者や、建物を管理する管理業者や、建物に入居しているテナントから入力された情報である場合には、建物の所有者や、建物を管理する管理業者や、建物に入居しているテナントに報告される。

【0085】

申告者への報告処理が行われると、報告部３１により緊急に報告が必要な不具合を報告する処理が行われる（Ｓ４２）。緊急に報告が必要な不具合は、予め定められた不具合であってもよいし、駆付け者が携帯する携帯情報端末５０に入力した情報に基づいて定められる不具合であってもよい。また、あらかじめ定められた対象が起こした不具合であってもよい。緊急に報告が必要な不具合の内容は、識別情報に紐づけされる。

【0086】

Ｓ４１の報告する処理、および、Ｓ４２の不具合を報告する処理の少なくとも一方の処理と同時、または、処理を行った後に、修繕の提案を行う処理を行ってもよい。さらに、修繕の提案が採用された場合には、修繕の対応を行ってもよい。提案する修繕としては小規模修繕であってもよい。例えば、性能が低下するなどの劣化した設備などの対象に行う修繕であって、性能の少なくとも一部を回復させる修繕や、新設時の性能に戻す修繕が含まれる。

【0087】

不具合報告の処理が行われると、報告部３１の完了判定部３２により不具合項目の確認の処理が行われる（Ｓ４３）。完了判定部３２は識別情報に紐づけされた不具合項目を収集し、不具合項目を確認して建物に関する不具合の対応が完了したか判定する。

【0088】

確認する対象としては、携帯情報端末５０に入力された不具合対応の結果に関する結果情報および実施情報を例示することができる。確認される不具合の項目は、識別情報に対応して予め定められた項目であってもよいし、不具合を起こした対象に対して行った全ての処置の項目であってもよい。

【0089】

不具合項目の確認の処理が行われると、報告部３１により登録の処理が行われる（Ｓ４４）。登録先は、維持管理支援装置１０の記憶機器であってもよいし、維持管理支援装置１０以外の情報処理機器であってもよい。登録される報告の内容は、識別情報と紐づけされる。

【0090】

登録の処理が行われると、図４に示すようにＳ１０の受付の処理に戻り、上述の駆付け対応を行う際の演算処理が繰り返される。

【0091】

次に、維持管理支援装置１０および維持管理支援システム１による定型業務を行う際の演算処理の内容について図９を参照しながら説明する。定型業務には、例えば、巡視や検針など行う作業と、行政検査や定期点検などを行う立会と、が含まれる。以下では、立会の定型業務について主に説明する。

【0092】

維持管理支援装置１０に電力が供給されると、図９に示すように、維持管理支援装置１０により定型業務の予定があるか判定する処理が行われる（Ｓ５１）。判定する処理では、受付部１２により定型業務情報が含まれる修繕対応情報を取得する処理が行われる。取得された定型業務情報に基づいて、判定時の日時と、記憶されている定型業務を行う日時とを対比することにより判定する処理が行われる。

【0093】

定型業務の予定がないと判定された場合（Ｓ５１のＮｏの場合）には、再びＳ５１に戻り判定する処理が行われる。
定型業務の予定があると判定された場合（Ｓ５１のＹｅｓの場合）には、維持管理支援装置１０により準備の処理が行われる（Ｓ５２）。準備の処理には、維持管理支援装置１０から携帯情報端末５０へ作業計画の情報を出力する処理が含まれる。

【0094】

定型業務が定期点検である場合には、作業計画の情報は点検前に利用される情報である。作業計画の情報には、例えば、点検作業計画、点検周期、点検チェック項目、点検対象設備、および、点検実施会社の情報が含まれる。維持管理支援装置１０は、識別情報に紐づけされた点検作業計画、点検周期、点検チェック項目、点検対象設備、および、点検実施会社の情報を取得して作業計画の情報を作成する。

【0095】

なお、準備の処理には、巡回設備員が定型業務を行う建物への入館する手続きに関する情報を出力する処理が含まれてもよいし、入館に用いる鍵の準備に関する情報を出力する処理が含まれてもよい。

【0096】

準備の処理が行われると、維持管理支援装置１０により実施の処理が行われる（Ｓ５３）。実施の処理には、維持管理支援装置１０が携帯情報端末５０から点検結果の情報を取得する処理が含まれる。

【0097】

点検結果の情報は、巡回設備員が点検後に携帯情報端末５０に入力する情報である。点検結果の情報には、例えば、点検実績、点検周期、点検チェック結果、点検対象設備、および、点検実施会社の情報が含まれる。点検実績、点検周期、点検チェック結果、点検対象設備、および、点検実施会社の情報は、識別情報に紐づけされる。

【0098】

なお、実施の処理には、検査や点検の立会に関する情報を出力する処理が含まれてもよいし、検査や点検と併行して実施される修繕に関する情報を出力する処理が含まれてもよい。検査や点検の立会に関する情報や、検査や点検と併行して実施される修繕に関する情報は、識別情報に紐づけされてもよい。

【0099】

実施の処理が行われると、維持管理支援装置１０により不具合事項があるか判定する処理が行われる（Ｓ５４）。判定する処理では、例えば、Ｓ５３の処理で取得した点検結果の情報に基づいて判定が行われる。点検結果に不具合事項があるとの情報が含まれていれば、不具合事項があると判定される。不具合事項があるとの情報が含まれていなければ、不具合事項はないと判定される。

【0100】

不具合事項があると判定された場合（Ｓ５４のＹｅｓの場合）には、状況確認の処理が行われる（Ｓ５５）。状況確認の処理には、不具合事項がある設備の状況を確認し、確認結果の報告を指示する情報を携帯情報端末５０に出力する処理が含まれる。

【0101】

不具合事項がないと判定された場合（Ｓ５４のＮｏの場合）には、完了確認の処理が行われる（Ｓ５６）。完了確認の処理には、点検チェック項目の全てについてチェックが行われているか確認する処理が含まれる。

【0102】

状況確認の処理、または、完了確認の処理が行われると、維持管理支援装置１０により緊急不具合の報告の処理が行われる（Ｓ５７）。Ｓ５７における緊急不具合の報告の処理では、Ｓ４２における緊急不具合の報告の処理と同様な処理が行われる。

【0103】

Ｓ５７の不具合を報告する処理と同時、または、処理を行った後に、修繕の提案を行う処理を行ってもよい。さらに、修繕の提案が採用された場合には、修繕の対応を行ってもよい。提案する修繕としては小規模修繕であってもよい。例えば、性能が低下するなどの劣化した設備などの対象に行う修繕であって、性能の少なくとも一部を回復させる修繕や、新設時の性能に戻す修繕が含まれる。

【0104】

緊急不具合の報告の処理が行われると、維持管理支援装置１０により不具合項目の確認の処理が行われる（Ｓ５８）。Ｓ５８における不具合項目の確認の処理では、Ｓ４３における不具合項目の確認の処理と同様な処理が行われる。

【0105】

不具合項目の確認の処理が行われると、維持管理支援装置１０により登録の処理が行われる（Ｓ５９）。Ｓ５９における登録の処理では、Ｓ４４における登録の処理と同様な処理が行われる。

【0106】

登録の処理が行われると、Ｓ５１の定型業務の予定があるか判定する処理に戻り、上述の定型業務を行う際の演算処理が繰り返される。

【0107】

次に、資料作成の処理について図１０を参照しながら説明する。
資料作成の処理は、駆付け対応を行う際の演算処理が終了した後、定型業務を行う際の演算処理が終了した後に行われる。

【0108】

資料作成の処理では、最初に、携帯情報端末５０による報告書の作成処理が行われる（Ｓ７１）。報告書の作成処理では、報告書を作成する対象の識別情報に紐づけされた情報を収集する処理が行われる。そして、収集された情報に基づいて報告書を作成する処理が行われる。収集される情報には、駆付け対応を行う際の演算処理や、定型業務を行う際の演算処理において記憶されたり、登録されたりした情報が含まれる。

【0109】

修繕が巡視や検針など行う作業であった場合には、点検報告書の作成が行われる。また、修繕が行政検査や定期点検などを行う立会であった場合には、行政報告書が作成される。

【0110】

報告書が作成されると、維持管理支援装置１０により報告書の確認処理が行われる（Ｓ７２）。確認処理には、識別情報に基づいて携帯情報端末５０で作成された報告書の電子データを取得する処理が含まれる。また、確認処理としては、例えば、報告書の書式があらかじめ定められた書式と一致しているか、報告書に記載が求められている項目が全てそろっているか等を確認する処理が挙げられる。報告書の書式や、報告書に記載が求められている項目は、識別情報に紐づけされた書式や項目であってもよい。

【0111】

報告書の確認処理がされると、維持管理支援装置１０により報告書の検収処理が行われる（Ｓ７３）。修繕が巡視や検針など行う作業であった場合には、検収処理に数量を確定する処理が含まれる。数量は、修繕の際に用いられた資材などの数が例示される。修繕が行政検査や定期点検などを行う立会であった場合には、検収処理に押印処理と行政に報告する処理が含まれる。

【0112】

次に、遠隔監視装置４０による遠隔監視について図３および図１１を参照しながら説明する。
遠隔監視装置４０は、図３および図１１に示すように、ＡビルのＢＡＳである建物管理部６０と、ＢビルのＢＡＳである建物管理部６０と、ＣビルのＢＡＳである建物管理部６０と、情報通信可能に接続されている。

【0113】

遠隔監視装置４０の表示部には、建物管理部６０における管理状況が表示される。例えば、表示部における表示面を分割して複数の建物管理部６０における管理状況が表示される。例えば、図１１に示すように、表示面を４分割して３つの建物管理部６０における管理状況が表示してもよい。

【0114】

建物管理部６０が警報情報を出力すると、図３に示すように、取得部４１が出力された警報情報を取得する。警報情報が取得されると、発報部４２は警報情報を取得したことを知らせる処理を行う。

【0115】

例えば、図１１では、ＢビルのＢＡＳである建物管理部６０が警報情報を出力したことを知らせる表示が発報部４２により行われている。また、発報部４２は警報音を出力してもよい。

【0116】

また、遠隔監視装置４０の操作部４３に入力された操作内容は、複数の建物管理部６０のうち、選択された建物管理部６０に入力される。図１１では、マウスを用いて表示部に表示されたカーソルをＡビルの表示領域に重ねることにより、ＡビルのＢＡＳである建物管理部６０が選択された状態を示している。なお、建物管理部６０を選択する方法としては、マウスを用いる方法であってもよいし、キーボードを用いる方法であってもよい。

【0117】

さらに、カーソルをＡビルの表示領域に重ねてクリックすることにより、建物管理部６０における監視機能をＯＮにする入力操作を行った状態を示している。なお、建物管理部６０の機能を制御する方法としては、マウスを用いる方法であってもよいし、キーボードを用いる方法であってもよい。

【0118】

ＡビルのＢＡＳである建物管理部６０には、遠隔監視装置４０から監視機能をＯＮにする信号が入力され、Ａビルを監視する動作を開始する。

【0119】

上記の構成の維持管理支援装置１０および維持管理支援システム１によれば、駆付けに関する情報を携帯情報端末５０に出力することにより、修繕対応を行う建物に巡回設備員を駆付けさせることができ、複数の建物の維持管理を行いやすい。修繕対応に関する実施情報を携帯情報端末５０に出力することにより、巡回設備員は修繕対応に関する実施情報に基づいて修繕対応を行うことができ、巡回設備員による修繕対応の品質の低下を抑制しやすい。結果情報を取得して報告情報を作成することにより、報告情報の品質の低下を抑制しやすい。

【0120】

差配部１１に受付部１２と、駆付け判定部１３と、出力部１４とを設けることにより、修繕対応を行う建物に巡回設備員を駆付けさせやすくなり、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。

【0121】

遠隔監視装置４０を経由して修繕対応情報を少なくとも受け付けることにより、オペレータを介在させずに修繕対応情報を受け付けることができ、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。

【0122】

遠隔監視装置４０の発報部４２は、警報情報を出力した建物を識別可能な態様で発報することができるため、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。遠隔監視装置４０の操作部４３は、建物管理部６０を操作することができるため、複数の建物の維持管理を行いやすくなる。

【0123】

実施部２１は、修繕対応情報に基づいて実施情報を作成して、携帯情報端末５０に実施情報を出力することにより、巡回設備員は修繕対応に関する実施情報に基づいて修繕対応を行いやすくなり、巡回設備員による修繕対応の品質の低下を抑制しやすくなる。

【0124】

報告部３１に、完了判定部３２と、作成部３３とを設けることにより、報告情報の品質の低下を抑制しやすくなる。

【0125】

修繕対応情報、駆付けに関する情報、実施情報、結果情報、および、報告情報に、識別情報を共通して含ませることにより、差配部１１、実施部２１、および、報告部３１における一連の処理を円滑に行いやすくなる。

【0126】

例えば、報告部３１における報告書の作成処理が効率化しやすい。点検結果などの修繕結果が識別情報に紐づけされているため、報告書に対応する識別情報を用いることで報告書に記載する点検結果などを集めやすくなり、報告書を作成しやすくなる。

【0127】

識別情報が第１情報、第２情報、第３情報および第４情報を有することにより、差配部１１、実施部２１、および、報告部３１のそれぞれにおける処理が行いやすくなる。例えば、識別情報に含まれる第１情報、第２情報、第３情報および第４情報のうち、処理に関連する第１情報等をキーとして点検結果などの情報を集めやすくなり、報告や分析などの処理を行いやすくなる。

【符号の説明】

【0128】

１…維持管理支援システム、 １０…維持管理支援装置、 １１…差配部、 １２…受付部、 １３…駆付け判定部、 １４…出力部、 ２１…実施部、 ３１…報告部、 ３２…完了判定部、 ３３…作成部、 ４０…遠隔監視装置、 ４１…取得部、 ４２…発報部、 ４３…操作部、 ５０…携帯情報端末、 ６０…建物管理部

【要約】

【課題】維持管理業務の品質を維持しつつ、複数の建物の維持管理業務を行うことができる維持管理支援装置および維持管理支援システムを提供する。
【解決手段】巡回設備員による複数の建物の維持管理を支援する維持管理支援装置１０であって、建物に関する修繕対応の情報である修繕対応情報に基づいて、当該建物への駆付けに関する情報を巡回設備員が携帯する携帯情報端末５０に出力する差配部１１と、修繕対応情報に基づく修繕対応に関する実施情報を携帯情報端末５０に出力する実施部２１と、携帯情報端末５０に入力された修繕対応の結果に関する結果情報を取得し報告情報を作成する報告部３１と、が設けられていることを特徴とする。
【選択図】 図２

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】