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(19)【発行国】日本国特許庁(JP)
(12)【公報種別】特許公報(B2)
(11)【特許番号】
(24)【登録日】2024-09-03
(45)【発行日】2024-09-11
(54)【発明の名称】内覧管理システム
(51)【国際特許分類】
E05B 19/00 20060101AFI20240904BHJP
E05B 49/00 20060101ALI20240904BHJP
E05B 47/00 20060101ALI20240904BHJP
G06Q 50/16 20240101ALI20240904BHJP
【ＦＩ】
E05B19/00 E
E05B49/00 K
E05B47/00 T
E05B49/00 R
G06Q50/16
【請求項の数】
5
(21)【出願番号】P 2022048239
(22)【出願日】2022-03-24
(65)【公開番号】P2023141758
(43)【公開日】2023-10-05
【審査請求日】2024-03-14
【早期審査対象出願】
(73)【特許権者】
【識別番号】516248864
【氏名又は名称】椎谷 範一
(73)【特許権者】
【識別番号】522118159
【氏名又は名称】槻木 修幸
(73)【特許権者】
【識別番号】522118160
【氏名又は名称】中根 真司
(73)【特許権者】
【識別番号】522117004
【氏名又は名称】高野 秀文
(73)【特許権者】
【識別番号】522118171
【氏名又は名称】工藤 隆行
(74)【代理人】
【識別番号】100099623
【弁理士】
【氏名又は名称】奥山 尚一
(74)【代理人】
【識別番号】100125380
【弁理士】
【氏名又は名称】中村 綾子
(74)【代理人】
【識別番号】100142996
【弁理士】
【氏名又は名称】森本 聡二
(74)【代理人】
【識別番号】100166268
【弁理士】
【氏名又は名称】田中 祐
(74)【代理人】
【氏名又は名称】有原 幸一
(72)【発明者】
【氏名】槻木 修幸
【審査官】野尻 悠平
(56)【参考文献】
【文献】特開２０１８－１４１３３１（ＪＰ，Ａ）
【文献】特開２０２０－０２３８７６（ＪＰ，Ａ）
【文献】特許第３８４５９４８（ＪＰ，Ｂ２）
【文献】特開２０１３－１０８３１２（ＪＰ，Ａ）
【文献】特開２０１８－２０４１８９（ＪＰ，Ａ）
【文献】特開２００４－０７６４３９（ＪＰ，Ａ）
【文献】特開２００６－２７７０２６（ＪＰ，Ａ）
(58)【調査した分野】(Int.Cl.，ＤＢ名)
Ｅ０５Ｂ １９／００
Ｅ０５Ｂ ４９／００－４９／０４
Ｅ０５Ｂ ４７／００－４７／０８
Ｇ０６Ｑ ５０／１６
(57)【特許請求の範囲】
【請求項1】
不動産物件に設置され、前記不動産物件の鍵を収納する鍵ボックスであって、前記鍵ボックスを管理する管理サーバーと通信キャリア回線を通じて直に通信するための加入者識別モジュールを備え、
前記鍵ボックスが、前記不動産物件の内覧を希望するユーザーの端末からの指示を受けた前記管理サーバーから前記通信キャリア回線を通じて直に前記鍵ボックスの開扉コマンドを受信したときに、前記鍵ボックスの扉のロックが解除される、
鍵ボックス。
【請求項2】
前記管理サーバーは、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づいて、前記鍵ボックスに対し前記開扉コマンドを送る、請求項１に記載の鍵ボックス。
【請求項3】
電池と、前記ユーザーにより操作され、前記電池から前記加入者識別モジュールに電力を供給するための電源ボタンと、
前記管理サーバーとの通信終了後に、前記電池から前記加入者識別モジュールへの電力の供給を停止するシャットダウン回路と
をさらに備える請求項１又は２に記載の鍵ボックス。
【請求項4】
通電時に前記鍵ボックスの扉のロックを解除する通電時解錠型のソレノイドロックをさらに備え、前記鍵ボックスの扉は、前記ソレノイドロックが解錠されると前記扉の重さにより開くように構成されている、
請求項１～３のいずれか一項に記載の鍵ボックス。
【請求項5】
不動産物件の内覧を希望するユーザーの端末と、前記不動産物件に設置され、前記不動産物件の鍵を収納する鍵ボックスと、
前記端末と前記鍵ボックスとを管理する管理サーバーと
を備え、
前記端末が、前記ユーザーの生体認証を行ったのち、前記鍵ボックスの開扉を指示する第１の開扉コマンドを直に前記管理サーバーへ送り、
前記管理サーバーが、前記端末から前記第１の開扉コマンドを受信したのち、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づき、前記鍵ボックスの開扉を指示するための第２の開扉コマンドを前記鍵ボックスに対して通信キャリア回線を通じて直に送り、
前記鍵ボックスが前記管理サーバーから前記第２の開扉コマンドを受信したときに、前記鍵ボックスの扉のロックが解除される、
内覧管理システム。
【発明の詳細な説明】
【技術分野】
【0001】
本発明は内覧管理システムに関する。
【背景技術】
【0002】
不動産取引の仲介会社に対して物件情報を提供するウェブサービスとして、「業プロ」（非特許文献１）が知られている。
【先行技術文献】
【非特許文献】
【0003】
【文献】業プロ株式会社、“業プロ”、［online］、［２０２１年１２月２８日検索］、インターネット ＜ＵＲＬ： https://www.gyo-pro.co.jp/＞
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【0004】
不動産物件の内覧をめぐって非効率な点があることに鑑み、本発明は、不動産物件の内覧を効率的に行えるようにすることを目的とする。
【課題を解決するための手段】
【0005】
上記の目的を達成するため、不動産物件に設置され、前記不動産物件の鍵を収納する鍵ボックスは、前記鍵ボックスを管理する管理サーバーと通信キャリア回線を通じて直に通信するための加入者識別モジュールを備え、前記鍵ボックスが、前記不動産物件の内覧を希望するユーザーの端末からの指示を受けた前記管理サーバーから前記通信キャリア回線を通じて直に前記鍵ボックスの開扉コマンドを受信したときに、前記鍵ボックスの扉のロックが解除される。
【発明の効果】
【0006】
本発明によれば、不動産物件の内覧を効率的に行えるようにすることができる。
【図面の簡単な説明】
【0007】
【図1】内覧管理システムの全体像を示す説明図である。
【図2】内覧管理システムの構成を示すブロック図である。
【図3】鍵ボックス管理サーバーのコンピュータハードウェア構成例を示す説明図である。
【図4】鍵ボックスの設定及び設置の流れ（第１フェーズ）を示すフロー図である。
【図5】内覧の予約受付の事前設定の流れ（第２フェーズ）を示すフロー図である。
【図6A】内覧の予約受付の流れ（第３フェーズ）を示すフロー図である。
【図7A】内覧が行われる際の流れ（第４フェーズ）を示すフロー図である。
【図8】鍵ボックスの構造を示す説明図である。
【発明を実施するための形態】
【0008】
不動産取引におけるニーズについて、本発明の発明者は以下に述べるとおり鋭意検討を行った。
【0009】
［ニーズの調査］
発明者は不動産関係者へのヒアリングを実施した。特に中古マンションを取り扱う売主と仲介会社を中心にヒアリングを行ったところ、両者の最も大きな悩みが「内覧」であった。従来、内覧時における物件の鍵の受渡しは現地に設置されたキーボックスを用いて行うのが主流である。キーボックスから鍵を取り出すには暗証番号の入力が必要である。仲介会社は売主に連絡して暗証番号を取得する。
発明者は不動産関係者へのヒアリングを実施した。特に中古マンションを取り扱う売主と仲介会社を中心にヒアリングを行ったところ、両者の最も大きな悩みが「内覧」であった。従来、内覧時における物件の鍵の受渡しは現地に設置されたキーボックスを用いて行うのが主流である。キーボックスから鍵を取り出すには暗証番号の入力が必要である。仲介会社は売主に連絡して暗証番号を取得する。
【0010】
このような鍵の受渡しには売主及び仲介会社の双方に大きな悩みがある。まず売主については、複数の仲介会社から直接依頼を受けるため、その対応が煩雑ということである。物件によっては１日に数多くの仲介会社から内覧希望を受けるため、電話対応だけでも相当な労力となってしまう。また、各仲介会社の信用調査まで行う訳では無いため、売主にとっては不安が付きまとう。実際、鍵の紛失、暗証番号の流出による仲介会社以外の部外者の入室、室内の汚染や電気の消し忘れなどの問題が起きているからである。売主にとって、仲介会社の情報、暗証番号の定期的な変更、入退室の管理などが出来るようになれば、非常に大きなメリットとなる。
【0011】
また、仲介会社にとっても、キーボックスの暗証番号を確認するために売主と連絡を取るのが煩雑という悩みがある。売主は土日が休日であることが多いため、仲介会社にとって書入れ時の土日にキーボックスの暗証番号を確認出来ないと販売機会を逸することになる。そのため、内覧を予測し事前に暗証番号を確認しておく手間が発生する。また、内覧がいつ行われるかが誰にも管理されていないため、内覧に向かった際に現地で他の仲介業者とバッティングしたり、数回の内覧を予定している他の仲介会社に鍵を持ち帰られてしまい内覧が予定通りに出来ない場合がある。仲介会社にとって、いつでも内覧を予約でき、予約通りに内覧が出来れば非常に大きなメリットとなる。
【0012】
このように、内覧には構造的な問題があり、これを解決するサービスを提供できれば売主及び仲介会社の双方への強力なインセンティブとなる。
【0013】
以上の検討結果を踏まえた本発明の実施形態を以下に説明する。ただし、本発明は、以下の実施形態によって限定されるものではない。
【0014】
図１に、本実施形態に係る内覧管理システムの概要を示す。符号１ａは不動産取引の仲介会社の担当者であり、符号１は担当者１ａの端末（スマートフォンなど）である。符号２は鍵ボックス管理サーバーであり、符号３は物件３ａの売主の端末であり、符号４は物件３ａに設置された鍵ボックスである。
【0015】
本実施形態に係る内覧管理システムとは、仲介会社の内覧予約・情報管理とセキュリティーを向上した鍵ボックスの遠隔管理システムである。仲介会社の担当者１ａは、端末１を用いて鍵ボックス管理サーバー２にアクセスし、売主にコンタクトせずに簡単に内覧の予約をすることができる。担当者１ａは、予約した日時に顧客とともに物件３ａのある現地へ行き、鍵ボックス４の一定範囲内に近づき端末１から開錠指示を送ると鍵ボックス４が開錠し、鍵ボックス４に保管されている物件３ａの鍵を取り出すことができる。内覧を終えて担当者１ａが鍵を鍵ボックス４に返却すると、鍵ボックス４は施錠される。
【0016】
このような仕組みによって、仲介会社の担当者１ａは内覧の予約をするにあたり売主と連絡を取る必要が無い。売主が休みであるかどうかにかかわらず、内覧の予約が可能であるため、従来とは異なり、仲介会社の販売機会を逸することが無い。内覧は予約制であり、予約は鍵ボックス管理サーバー２によって管理されるため、現地での別の仲介会社とのバッティングも回避できるようになる。
【0017】
物件の売主にとっても、仲介会社の担当者からの内覧の依頼に対して逐一対応する必要が無くなる。さらに、売主は端末３を用いて鍵ボックス管理サーバー２にアクセスすることにより、内覧を予約した仲介会社の情報、内覧の開始時刻及び終了時刻、鍵ボックス４への鍵の返却有無などの管理情報をリアルタイムで確認出来る。また、鍵ボックス４の開錠前に生体認証やデバイス認証等を行うことで、第三者の不正入室の可能性が従来よりも低くなり、売主の不安も緩和される。
【0018】
このように、内覧管理システムは、売主及び仲介会社の双方に大きなメリットをもたらすシステムである。
【0019】
内覧管理システムを構築する上でセキュリティーが重要である。本システムにおいては鍵の保管に鍵ボックスを使用することとしているため、鍵ボックスへの不正アクセスが注意すべき問題である。この問題に対処すべく、（１－１）サーバー介在によるハッキングリスクの低減と、（１－２）デバイス認証と生体認証の併用による誤開錠の防止とについて以下に述べる。また、鍵ボックスは通常、数か月にわたって当該物件に設置されることになるため、鍵ボックスの消費電力にも配慮する必要がある。これに対処すべく、（２－１）自動シャットダウン回路による待機時間放電の削減と、（２－２）自重扉による低消費電力化とについて以下に述べる。さらに、（３）アプリケーションについても述べる。
【0020】
［１－１ サーバー介在によるハッキングリスクの低減］
鍵ボックスと端末との通信においては、一般的に普及しており消費電力も低く利便性の高いＢｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）（短距離通信用無線規格）を用いることが考えられる。Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈはマウスやキーボードなどの無線通信に利用されており、機器同士がペアリング信号を発信することで互いを認識して接続する方法である。しかしながら、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈにおいては微弱の電波であるペアリング信号が常に発信されていることから、その電波が傍受され解析されることによる不正接続のリスクがある。Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈにおいては機器同士の接続であることから、不正接続かどうかを外部からリアルタイムで判断することが難しい。
鍵ボックスと端末との通信においては、一般的に普及しており消費電力も低く利便性の高いＢｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）（短距離通信用無線規格）を用いることが考えられる。Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈはマウスやキーボードなどの無線通信に利用されており、機器同士がペアリング信号を発信することで互いを認識して接続する方法である。しかしながら、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈにおいては微弱の電波であるペアリング信号が常に発信されていることから、その電波が傍受され解析されることによる不正接続のリスクがある。Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈにおいては機器同士の接続であることから、不正接続かどうかを外部からリアルタイムで判断することが難しい。
【0021】
その他、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈにおいて用いられる電波は、微弱であるために鍵ボックスの筐体を透過しにくく、鍵ボックス内の回路と端末との通信がそもそも難しいという問題もある。
【0022】
そのため、前述した内覧管理システムにおける鍵ボックス４と端末１との通信は、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈではなく、鍵ボックス管理サーバー２を介在させて電話回線通信によって行う形式とする。鍵ボックス４にはＳＩＭ（Subscriber Identity Module、加入者識別モジュール）カード（通信キャリア回線（携帯電話回線）の加入者を特定するための情報が記録されたＩＣカード）を搭載し、鍵ボックス４と鍵ボックス管理サーバー２とがＳＩＭ管理サーバー５を介して通信を行えるようにする。鍵ボックス４に当該鍵ボックスが設置される位置情報を設定しておき、内覧申請者（仲介会社の担当者）が鍵ボックス４の近くにいる状態で開錠申請を受け付けることで、内覧申請者自身が開錠申請していることを確認できるようにする。電話回線を使用することで不正アクセスに対するセキュリティーを高めることが可能となる。
【0023】
［１－２ デバイス認証と生体認証の併用による誤開錠の防止］
内覧申請者以外の者が不正にアクセス出来ないよう内覧申請者の端末１の機器情報登録によるデバイス認証と、専用アプリケーションを活用した生体認証とを併用することで、内覧申請者自身のみが開錠申請できる仕組みにする。内覧申請者自身（生体認証により保障される）が、内覧申請者の所有する端末１を用いて（デバイス認証により保障される）、鍵ボックスの付近で（位置認証により保障される）開錠申請を行うようにすることで、第三者の不正アクセスを防止することが可能となる。
内覧申請者以外の者が不正にアクセス出来ないよう内覧申請者の端末１の機器情報登録によるデバイス認証と、専用アプリケーションを活用した生体認証とを併用することで、内覧申請者自身のみが開錠申請できる仕組みにする。内覧申請者自身（生体認証により保障される）が、内覧申請者の所有する端末１を用いて（デバイス認証により保障される）、鍵ボックスの付近で（位置認証により保障される）開錠申請を行うようにすることで、第三者の不正アクセスを防止することが可能となる。
【0024】
［２－１ 自動シャットダウン回路による待機時間放電の削減］
ＳＩＭカードによる電話回線通信を利用することでセキュリティーを高めることができる反面、鍵ボックスの消費電力はＳＩＭカードを用いない場合に比べて増大するため、低消費電力化の対策が必要となる。一例として、鍵ボックスのＳＩＭカードの消費電流は、通信中の場合は１００ｍＡ程度であり、通信していない場合（待機時）は２０ｍＡ程度である。１か月に内覧１０回、通信時間は内覧１回につき３０分とした場合、通信時間だけを考慮すればアルカリ単三乾電池４本使用では１６か月程度持つ計算である。しかしながら、前述のとおり、待機時放電で２０ｍＡ消費するため、待機時放電も考慮すると、１か月も持たないことになる。乾電池の交換頻度並びに交換に伴う手間及びコストを削減するためには、鍵ボックスの消費電力を抑える必要がある。そこで、鍵ボックスに自動シャットダウン回路を設け、通信終了後に自動的に電源を落として待機時放電をなくす方法を採用する。これにより待機時の電力消費が殆ど無くなるため、鍵ボックスの連続使用可能期間を１５か月程度にすることが可能となる。
ＳＩＭカードによる電話回線通信を利用することでセキュリティーを高めることができる反面、鍵ボックスの消費電力はＳＩＭカードを用いない場合に比べて増大するため、低消費電力化の対策が必要となる。一例として、鍵ボックスのＳＩＭカードの消費電流は、通信中の場合は１００ｍＡ程度であり、通信していない場合（待機時）は２０ｍＡ程度である。１か月に内覧１０回、通信時間は内覧１回につき３０分とした場合、通信時間だけを考慮すればアルカリ単三乾電池４本使用では１６か月程度持つ計算である。しかしながら、前述のとおり、待機時放電で２０ｍＡ消費するため、待機時放電も考慮すると、１か月も持たないことになる。乾電池の交換頻度並びに交換に伴う手間及びコストを削減するためには、鍵ボックスの消費電力を抑える必要がある。そこで、鍵ボックスに自動シャットダウン回路を設け、通信終了後に自動的に電源を落として待機時放電をなくす方法を採用する。これにより待機時の電力消費が殆ど無くなるため、鍵ボックスの連続使用可能期間を１５か月程度にすることが可能となる。
【0025】
［２－２ 自重扉による低消費電力化］
鍵ボックスの開閉の仕組みにおいても消費電力の削減を検討する必要がある。鍵ボックスの扉の開閉に使用するスイッチは通常、開錠されると、錠の爪部を引き込んでおくための電力を消費する。内覧中に開錠されたまま放置されると電力消費が続いてしまう。消費電力を抑えるために自重扉を採用する。自重扉とは、開錠と同時に自重により自動的に開く構造の扉である。これにより、鍵ボックスの利用者が開錠すれば利用者の更なる操作を要することなく扉が自動的に開くため、ロック解除時間（錠の爪部が引き込まれている時間）を短くすることができ、爪部の引込みに必要な消費電力を最低限に抑えることが可能となる。
鍵ボックスの開閉の仕組みにおいても消費電力の削減を検討する必要がある。鍵ボックスの扉の開閉に使用するスイッチは通常、開錠されると、錠の爪部を引き込んでおくための電力を消費する。内覧中に開錠されたまま放置されると電力消費が続いてしまう。消費電力を抑えるために自重扉を採用する。自重扉とは、開錠と同時に自重により自動的に開く構造の扉である。これにより、鍵ボックスの利用者が開錠すれば利用者の更なる操作を要することなく扉が自動的に開くため、ロック解除時間（錠の爪部が引き込まれている時間）を短くすることができ、爪部の引込みに必要な消費電力を最低限に抑えることが可能となる。
【0026】
［３ 内覧管理システム］
前述した生体認証やデバイス認証などのセキュリティー、内覧予約、鍵ボックスの監視を組み込んだ内覧管理システムの開発を行った。仲介会社の担当者が利用する内覧用アプリケーションに生体認証及びデバイス認証機能を設けることで、セキュリティーを高める。内覧の予約はスマートフォン、タブレットＰＣ等の持ち運びが可能なデバイスからできるようにし、鍵ボックスの開錠は内覧予約時のデバイスを用いた場合にのみ行われるように限定する。サーバー側では鍵ボックスの開錠申請受付、生体認証やデバイス認証等を行う。また、鍵ボックスの稼働状況を監視できる仕組みを組み込み、開錠後の放置や鍵の未返却等を防ぐ。鍵ボックス管理データベースには仲介会社の内覧実績を蓄積し、どの仲介会社のどの担当者がいつ内覧を行ったかの情報をサーバー経由で売主に提供できる仕組みを設ける。
前述した生体認証やデバイス認証などのセキュリティー、内覧予約、鍵ボックスの監視を組み込んだ内覧管理システムの開発を行った。仲介会社の担当者が利用する内覧用アプリケーションに生体認証及びデバイス認証機能を設けることで、セキュリティーを高める。内覧の予約はスマートフォン、タブレットＰＣ等の持ち運びが可能なデバイスからできるようにし、鍵ボックスの開錠は内覧予約時のデバイスを用いた場合にのみ行われるように限定する。サーバー側では鍵ボックスの開錠申請受付、生体認証やデバイス認証等を行う。また、鍵ボックスの稼働状況を監視できる仕組みを組み込み、開錠後の放置や鍵の未返却等を防ぐ。鍵ボックス管理データベースには仲介会社の内覧実績を蓄積し、どの仲介会社のどの担当者がいつ内覧を行ったかの情報をサーバー経由で売主に提供できる仕組みを設ける。
【0027】
図２に示すように、内覧管理システムＳは、仲介業者の端末１と、鍵ボックス管理サーバー２と、物件の売主（あるいは物件のオーナー）の端末３と、物件の鍵が収納されて当該物件に設置される鍵ボックス４と、ＳＩＭ管理サーバー５とを備えている。鍵ボックス管理サーバー２と仲介業者の端末１とは、ＬＴＥ回線などの通信キャリア回線を通じて通信を行う。鍵ボックス管理サーバー２とＳＩＭ管理サーバー５とは、インターネット回線を通じて通信を行い、ＳＩＭ管理サーバー５と鍵ボックス４とは通信キャリア回線を通じて通信を行う。また、鍵ボックス管理サーバー５と売主の端末３とは通信キャリア回線又はインターネット回線を通じて通信を行う。
【0028】
図３に、鍵ボックス管理サーバー２のコンピュータハードウェア構成例を示す。同サーバーは、ＣＰＵ２５１と、インタフェース装置２５２と、表示装置（ディスプレイ）２５３と、入力装置２５４と、ドライブ装置２５５と、補助記憶装置２５６と、メモリ装置２５７とを備えており、これらがバス２５８により相互に接続されている。
【0029】
上記サーバーの機能を実現するプログラムは、ＣＤ－ＲＯＭ等の記録媒体２５９によって提供される。プログラムを記録した記録媒体２５９がドライブ装置２５５にセットされると、プログラムが記録媒体２５９からドライブ装置２５５を介して補助記憶装置２５６にインストールされる。あるいは、プログラムのインストールは必ずしも記録媒体２５９により行う必要はなく、ネットワーク経由で行うこともできる。補助記憶装置２５６は、インストールされたプログラムを格納すると共に、必要なファイルやデータ等を格納する。
【0030】
メモリ装置２５７は、プログラムの起動指示があった場合に、補助記憶装置２５６からプログラムを読み出して格納する。ＣＰＵ２５１は、メモリ装置２５７に格納されたプログラムにしたがって本サーバーの機能を実現する。インタフェース装置２５２は、ネットワークを通して他のコンピュータに接続するためのインタフェースとして用いられる。表示装置２５３はプログラムによるＧＵＩ（Ｇｒａｐｈｉｃａｌ Ｕｓｅｒ Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ）等を表示する。入力装置２５４はキーボード及びマウス等である。
【0031】
仲介業者の端末１、売主の端末３、及びＳＩＭ管理サーバー５のコンピュータハードウェア構成は、図３に示したものと同様である。
【0032】
内覧管理システムにおいて行われる処理は、以下の４つのフェーズに分けることができる。
第１フェーズ： 鍵ボックスの設定及び設置
第２フェーズ： 内覧の予約受付の事前設定
第３フェーズ： 内覧の予約受付
第４フェーズ： 鍵の受渡し及び内覧
第１フェーズ： 鍵ボックスの設定及び設置
第２フェーズ： 内覧の予約受付の事前設定
第３フェーズ： 内覧の予約受付
第４フェーズ： 鍵の受渡し及び内覧
【0033】
［第１フェーズ： 鍵ボックスの設定及び設置］
図４に第１フェーズの流れを示す。
ステップＳ１１１にて、ＳＩＭ管理サーバー５は、ＳＩＭカード出荷時に、当該ＳＩＭカードと対になるデバイスＩＤを発番する。
ステップＳ１１２にて、内覧管理システムのシステム管理者は、ステップＳ１１１にて発番されたデバイスＩＤを取得する。
ステップＳ１１３及びＳ１１４にて、システム管理者は、鍵ボックス管理サーバー２内のウェブサーバー２ａにログイン情報を入力し同サーバーへのログインを試みる。
ステップＳ１１５にて、ウェブサーバー２ａは、上記ログイン情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ１１６にてウェブサーバー２ａは同サーバーのディスプレイに管理画面を表示する。認証に失敗した場合にはステップＳ１１７にて本処理が終了する。
ステップＳ１１８にて、ウェブサーバー２ａは同サーバーのディスプレイにデバイス設定画面を表示する。
他方、ステップＳ１２１及びＳ１２２にて、システム管理者は、デバイスである鍵ボックス４にＳＩＭカードを組み込む。
ステップＳ１２３にて、システム管理者は、ＳＩＭカードが組み込まれた鍵ボックス４の通電確認及び疎通確認を行う。
ステップＳ１２４及びＳ１２５にて、システム管理者は、対象となる物件の鍵が納められた鍵ボックスを同物件が所在する現地に設置する。
ステップＳ１２６にて、システム管理者は、ステップＳ１１８にて表示されたデバイス設定画面にてデバイスＩＤ及び機材名（鍵ボックスの名称）を入力する。
ステップＳ１３１にて、ウェブサーバー２ａは、ステップＳ１２６にて入力されたデバイスＩＤ及び機材名の登録を受け付ける。
ステップＳ１３２にて、ウェブサーバー２ａは、鍵ボックスが設置されている場所の地理的座標の登録を受け付ける。
ステップＳ１３３にて、デバイス登録（鍵ボックスの登録）が完了する。
図４に第１フェーズの流れを示す。
ステップＳ１１１にて、ＳＩＭ管理サーバー５は、ＳＩＭカード出荷時に、当該ＳＩＭカードと対になるデバイスＩＤを発番する。
ステップＳ１１２にて、内覧管理システムのシステム管理者は、ステップＳ１１１にて発番されたデバイスＩＤを取得する。
ステップＳ１１３及びＳ１１４にて、システム管理者は、鍵ボックス管理サーバー２内のウェブサーバー２ａにログイン情報を入力し同サーバーへのログインを試みる。
ステップＳ１１５にて、ウェブサーバー２ａは、上記ログイン情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ１１６にてウェブサーバー２ａは同サーバーのディスプレイに管理画面を表示する。認証に失敗した場合にはステップＳ１１７にて本処理が終了する。
ステップＳ１１８にて、ウェブサーバー２ａは同サーバーのディスプレイにデバイス設定画面を表示する。
他方、ステップＳ１２１及びＳ１２２にて、システム管理者は、デバイスである鍵ボックス４にＳＩＭカードを組み込む。
ステップＳ１２３にて、システム管理者は、ＳＩＭカードが組み込まれた鍵ボックス４の通電確認及び疎通確認を行う。
ステップＳ１２４及びＳ１２５にて、システム管理者は、対象となる物件の鍵が納められた鍵ボックスを同物件が所在する現地に設置する。
ステップＳ１２６にて、システム管理者は、ステップＳ１１８にて表示されたデバイス設定画面にてデバイスＩＤ及び機材名（鍵ボックスの名称）を入力する。
ステップＳ１３１にて、ウェブサーバー２ａは、ステップＳ１２６にて入力されたデバイスＩＤ及び機材名の登録を受け付ける。
ステップＳ１３２にて、ウェブサーバー２ａは、鍵ボックスが設置されている場所の地理的座標の登録を受け付ける。
ステップＳ１３３にて、デバイス登録（鍵ボックスの登録）が完了する。
【0034】
［第２フェーズ： 内覧の予約受付の事前設定］
図５に、第２フェーズの流れを示す。
ステップＳ２１１にて、売主はシステム管理者に対し、対象となる物件の登録を依頼する。
ステップＳ２１２にて、システム管理者は、ステップＳ２１１に依頼された物件の登録作業を行う。
ステップＳ２１３にて、システム管理者は、制作作業を行う。制作作業とは、物件情報の入力作業と、同物件の写真撮影の作業と、同物件の図面作成作業と、同物件の審査作業と、同物件の確認作業とである。
ステップＳ２１２にて登録された物件の情報と、ステップＳ２１３にて得られた情報とは、鍵ボックス管理サーバー２内のデータベース２ｂに保存される。
ステップＳ２１４にて、ユーザー情報（売主の情報）についてデータベース２ｂとウェブサーバー２ａとの間で同期が取られる。ステップＳ２１５にて、物件情報についてデータベース２ｂとウェブサーバー２ａとの間で同期が取られる。ステップＳ２１４及びステップＳ２１５の同期処理は定期的に行われる。
ステップＳ２２１及びＳ２２２にて、売主は、自己の端末３を用いてウェブサーバー２ａに認証情報を入力し同サーバーへのログインを試みる。
ステップＳ２２３にて、ウェブサーバー２ａは、上記認証情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ２２４にてウェブサーバー２ａは端末３のディスプレイに管理画面を表示する。認証に失敗した場合にはステップＳ２２５にて本処理が終了する。
ステップＳ２２６にて、売主は、ステップＳ２１１にて登録を依頼した物件の内容を確認する。
ステップＳ２２７にて、売主の端末３は予約管理画面（内覧の予約を管理するための画面）を表示させる。
ステップＳ２２８にて、売主は、自己の端末３を用いて、鍵ボックスの利用情報を入力する。
ステップＳ２２９にて、売主は、自己の端末３を用いて、対象物件の内覧の受付期間（仲介会社による内覧が可能な期間）を設定する。
ステップＳ２３０にて、売主は、内覧受付設定の完了操作を行う。
ステップＳ２３１にて、内覧の予約受付の事前設定が完了する。
図５に、第２フェーズの流れを示す。
ステップＳ２１１にて、売主はシステム管理者に対し、対象となる物件の登録を依頼する。
ステップＳ２１２にて、システム管理者は、ステップＳ２１１に依頼された物件の登録作業を行う。
ステップＳ２１３にて、システム管理者は、制作作業を行う。制作作業とは、物件情報の入力作業と、同物件の写真撮影の作業と、同物件の図面作成作業と、同物件の審査作業と、同物件の確認作業とである。
ステップＳ２１２にて登録された物件の情報と、ステップＳ２１３にて得られた情報とは、鍵ボックス管理サーバー２内のデータベース２ｂに保存される。
ステップＳ２１４にて、ユーザー情報（売主の情報）についてデータベース２ｂとウェブサーバー２ａとの間で同期が取られる。ステップＳ２１５にて、物件情報についてデータベース２ｂとウェブサーバー２ａとの間で同期が取られる。ステップＳ２１４及びステップＳ２１５の同期処理は定期的に行われる。
ステップＳ２２１及びＳ２２２にて、売主は、自己の端末３を用いてウェブサーバー２ａに認証情報を入力し同サーバーへのログインを試みる。
ステップＳ２２３にて、ウェブサーバー２ａは、上記認証情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ２２４にてウェブサーバー２ａは端末３のディスプレイに管理画面を表示する。認証に失敗した場合にはステップＳ２２５にて本処理が終了する。
ステップＳ２２６にて、売主は、ステップＳ２１１にて登録を依頼した物件の内容を確認する。
ステップＳ２２７にて、売主の端末３は予約管理画面（内覧の予約を管理するための画面）を表示させる。
ステップＳ２２８にて、売主は、自己の端末３を用いて、鍵ボックスの利用情報を入力する。
ステップＳ２２９にて、売主は、自己の端末３を用いて、対象物件の内覧の受付期間（仲介会社による内覧が可能な期間）を設定する。
ステップＳ２３０にて、売主は、内覧受付設定の完了操作を行う。
ステップＳ２３１にて、内覧の予約受付の事前設定が完了する。
【0035】
［第３フェーズ： 内覧の予約受付］
図６Ａ、図６Ｂ及び図６Ｃに、第３フェーズの流れを示す。
ステップＳ３１１及びＳ３１２にて、売主は、自己の端末３を用いて、ウェブサーバー２ａにログイン情報を入力し同サーバーへのログインを試みる。なお、ユーザー情報（売主のログイン情報）についての、データベース２ｂとウェブサーバー２ａとの同期は、第２フェーズのステップＳ２１４にて完了している。
ステップＳ３１３にて、ウェブサーバー２ａは、上記ログイン情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ３１４にてウェブサーバー２ａは、端末３のディスプレイに管理画面を表示する。認証に失敗した場合にはステップＳ３１５にて本処理が終了する。
ステップＳ３２１及びＳ３２２にて、仲介会社の担当者１ａは、自己の端末１の内覧専用アプリケーションを用いてログイン情報を入力し初回ログインを試みる。なお、ユーザー情報（仲介会社の担当者１ａのログイン情報）についての、データベース２ｂとウェブサーバー２ａとの同期は、既に完了しているものとする。
ステップＳ３２３にて、端末１は、上記ログイン情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ３２４にて端末１は、デバイスの登録及び確認を行う。具体的には、内覧専用アプリケーションにログイン情報及びデバイス情報が紐付けされる。認証に失敗した場合にはステップＳ３２５にて本処理が終了する。
ステップＳ３２４に続き、ステップＳ３２６、Ｓ３２７及びＳ３２８において、仲介会社の担当者１ａの指紋情報、顔情報といった生体認証に必要な情報を端末１に登録することができる。
図６Ａ、図６Ｂ及び図６Ｃに、第３フェーズの流れを示す。
ステップＳ３１１及びＳ３１２にて、売主は、自己の端末３を用いて、ウェブサーバー２ａにログイン情報を入力し同サーバーへのログインを試みる。なお、ユーザー情報（売主のログイン情報）についての、データベース２ｂとウェブサーバー２ａとの同期は、第２フェーズのステップＳ２１４にて完了している。
ステップＳ３１３にて、ウェブサーバー２ａは、上記ログイン情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ３１４にてウェブサーバー２ａは、端末３のディスプレイに管理画面を表示する。認証に失敗した場合にはステップＳ３１５にて本処理が終了する。
ステップＳ３２１及びＳ３２２にて、仲介会社の担当者１ａは、自己の端末１の内覧専用アプリケーションを用いてログイン情報を入力し初回ログインを試みる。なお、ユーザー情報（仲介会社の担当者１ａのログイン情報）についての、データベース２ｂとウェブサーバー２ａとの同期は、既に完了しているものとする。
ステップＳ３２３にて、端末１は、上記ログイン情報の認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ３２４にて端末１は、デバイスの登録及び確認を行う。具体的には、内覧専用アプリケーションにログイン情報及びデバイス情報が紐付けされる。認証に失敗した場合にはステップＳ３２５にて本処理が終了する。
ステップＳ３２４に続き、ステップＳ３２６、Ｓ３２７及びＳ３２８において、仲介会社の担当者１ａの指紋情報、顔情報といった生体認証に必要な情報を端末１に登録することができる。
【0036】
ステップＳ３３１にて、仲介会社の担当者１ａは、自己の端末１の内覧専用アプリケーションを用いて２回目以降のログインを試みる。
ステップＳ３３２及びＳ３３３にて、端末１は生体認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ３３４にて端末１は、同端末のディスプレイに管理画面を表示させる。認証に失敗した場合にはステップＳ３３５にて本処理が終了する。
ステップＳ３３６にて、担当者１ａは、自己の端末１の内覧専用アプリケーションを用いて物件の検索情報を入力する。
ステップＳ３３７にて、端末１は、鍵ボックス管理サーバー２と協働して、内覧の予約が可能な物件の検索を行う。
ステップＳ３３８にて、端末１は、同端末のディスプレイに、内覧の予約が可能な物件の一覧を表示させる。
ステップＳ３３２及びＳ３３３にて、端末１は生体認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ３３４にて端末１は、同端末のディスプレイに管理画面を表示させる。認証に失敗した場合にはステップＳ３３５にて本処理が終了する。
ステップＳ３３６にて、担当者１ａは、自己の端末１の内覧専用アプリケーションを用いて物件の検索情報を入力する。
ステップＳ３３７にて、端末１は、鍵ボックス管理サーバー２と協働して、内覧の予約が可能な物件の検索を行う。
ステップＳ３３８にて、端末１は、同端末のディスプレイに、内覧の予約が可能な物件の一覧を表示させる。
【0037】
ステップＳ３４１にて、仲介会社の担当者１ａは、内覧専用アプリケーションを用いて内覧予約の対象物件を選択する。
ステップＳ３４２にて、端末１は、鍵ボックス管理サーバー２と協働して、ステップＳ３４１にて選択された物件の内覧予約可能期間を取得し、その期間を同端末のディスプレイに表示させる。
ステップＳ３４３にて、担当者１ａは、内覧専用アプリケーションを用いて内覧の予約申請情報を入力する。
ステップＳ３４４にて、端末１は、ステップＳ３４３にて入力された予約申請情報の登録を行う。
ステップＳ３４５にて、端末１は売主のメールアドレスを宛先とする予約メールを配信する。
ステップＳ３４６にて、担当者１ａによる予約登録が完了する。
ステップＳ３４７にて、鍵ボックス管理サーバー２内のデータベースサーバー２ｃに、ステップＳ３４４にて登録された予約申請情報が記録される。この予約申請情報には、予約された物件情報（物件ＩＤ）と、予約日時と、予約者の情報（仲介会社の名称、担当者の氏名）と、訪問人数とが含まれる。
他方、ステップＳ３４８にて、売主の端末３からの要求を受けて、ウェブサーバー２ａは、予約可能物件の検索を行う。
ステップＳ３４９においては、ステップＳ３４７にて記録された予約情報が、売主が自ら管理する自社物件に関するものである場合に、ウェブサーバー２ａは売主の端末３のディスプレイに予約情報の一覧を表示する。
ステップＳ３５０にて、売主は、対象物件を選択し、当該物件について申請のあった予約を承認するか否かを判断する。続いてステップＳ３５１又はＳ３５２が行われる。
ステップＳ３５１にて売主は予約申請を承認する。
ステップＳ３５２にて売主は予約申請を非承認とする。
ステップＳ３５１又はＳ３５２に続くステップＳ３５３では、ステップＳ３５１及びＳ３５２のいずれが行われたかに応じて、データベースサーバー２ｃは予約情報の更新を行う。
ステップＳ３５１又はＳ３５２に続いてステップＳ３５４も行われる。ステップＳ３５４にて承認処理が完了する。
ステップＳ３５５にて、承認結果メールがデータベースサーバー２ｃから端末１ａへと配信される。
ステップＳ３５６にて承認処理が完了する。
ステップＳ３６１にて、担当者１ａは内覧専用アプリケーションを用いて予約申請状況の検索を行う。
ステップＳ３６２にて、端末１はデータベースサーバー２ｃと協働して予約申請状況の検索を行う。
ステップＳ３６３にて端末１は同端末のディスプレイに予約申請状況（売主が内覧予約申請を承認したかどうかの状況）を表示させる。
ステップＳ３４２にて、端末１は、鍵ボックス管理サーバー２と協働して、ステップＳ３４１にて選択された物件の内覧予約可能期間を取得し、その期間を同端末のディスプレイに表示させる。
ステップＳ３４３にて、担当者１ａは、内覧専用アプリケーションを用いて内覧の予約申請情報を入力する。
ステップＳ３４４にて、端末１は、ステップＳ３４３にて入力された予約申請情報の登録を行う。
ステップＳ３４５にて、端末１は売主のメールアドレスを宛先とする予約メールを配信する。
ステップＳ３４６にて、担当者１ａによる予約登録が完了する。
ステップＳ３４７にて、鍵ボックス管理サーバー２内のデータベースサーバー２ｃに、ステップＳ３４４にて登録された予約申請情報が記録される。この予約申請情報には、予約された物件情報（物件ＩＤ）と、予約日時と、予約者の情報（仲介会社の名称、担当者の氏名）と、訪問人数とが含まれる。
他方、ステップＳ３４８にて、売主の端末３からの要求を受けて、ウェブサーバー２ａは、予約可能物件の検索を行う。
ステップＳ３４９においては、ステップＳ３４７にて記録された予約情報が、売主が自ら管理する自社物件に関するものである場合に、ウェブサーバー２ａは売主の端末３のディスプレイに予約情報の一覧を表示する。
ステップＳ３５０にて、売主は、対象物件を選択し、当該物件について申請のあった予約を承認するか否かを判断する。続いてステップＳ３５１又はＳ３５２が行われる。
ステップＳ３５１にて売主は予約申請を承認する。
ステップＳ３５２にて売主は予約申請を非承認とする。
ステップＳ３５１又はＳ３５２に続くステップＳ３５３では、ステップＳ３５１及びＳ３５２のいずれが行われたかに応じて、データベースサーバー２ｃは予約情報の更新を行う。
ステップＳ３５１又はＳ３５２に続いてステップＳ３５４も行われる。ステップＳ３５４にて承認処理が完了する。
ステップＳ３５５にて、承認結果メールがデータベースサーバー２ｃから端末１ａへと配信される。
ステップＳ３５６にて承認処理が完了する。
ステップＳ３６１にて、担当者１ａは内覧専用アプリケーションを用いて予約申請状況の検索を行う。
ステップＳ３６２にて、端末１はデータベースサーバー２ｃと協働して予約申請状況の検索を行う。
ステップＳ３６３にて端末１は同端末のディスプレイに予約申請状況（売主が内覧予約申請を承認したかどうかの状況）を表示させる。
【0038】
［第４フェーズ： 鍵の受渡し及び内覧］
図７Ａ及び図７Ｂに、第４フェーズの流れを示す。
ステップＳ４１１にて、担当者１ａは、端末１ａの内覧専用アプリケーションを起動する。この起動は第２回目又はそれ以降の起動にあたる。
ステップＳ４１２及びＳ４１３にて、端末１は生体認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ４１４にて端末１は、同端末のディスプレイに管理画面を表示させる。認証に失敗した場合にはステップＳ４１５にて本処理が終了する。
ステップＳ４２１にて、担当者１ａは、鍵ボックス４の電源ボタンを押して電源を入れる。
ステップＳ４２２にて、鍵ボックス４は、内蔵されたＳＩＭカードと電話回線（ＬＴＥ回線）とを通じて、ＳＩＭ管理サーバー５と通信を行う。
ステップＳ４２３にて、ＳＩＭ管理サーバー５は同サーバー内のインベントリー（ＳＩＭカードの状態を管理するデータ）を初期化する。具体的には、ＳＩＭ管理サーバー５は、インベントリーを初期化するための情報を鍵ボックス４から受信し、その情報に基づいて初期化を行う。
ステップＳ４２４にて、ＳＩＭ管理サーバー５はインベントリーの状態を変更する。具体的には、ＳＩＭ管理サーバー５は、鍵ボックス４内のＳＩＭカードとの通信が可能であることを確認したのち、インベントリーの状態を、同ＳＩＭカードとの通信が可能な状態に変更する。
ステップＳ４２２に続くステップＳ４２５にて、鍵ボックス４の起動が完了する。
続くステップＳ４２６にて、鍵ボックス４は、開錠イベントの受付の待機状態へと移行する。
ステップＳ４１１に続くステップＳ４３１にて、担当者１ａは、内覧専用アプリケーションを用いて、物件一覧から、内覧しようとしている対象物件（開錠したい物件）を選択する。
ステップＳ４３２にて、端末１は、鍵ボックス管理サーバー２を通じてＳＩＭ管理サーバー５に対し、鍵ボックスの開錠コマンドを発行する。
ステップＳ４３３及びＳ４３４にて、端末１はウェブサーバー２ａと協働しＡＰＩ（アプリケーション・プログラミング・インタフェース）を通じて、現在時刻が予約時間内かどうかを確認する。現在時刻が予約時間内であると確認された場合はステップＳ４３５が行われ、さもなければステップＳ４３６にて本処理が終了する。
ステップＳ４３５にて、端末１は同端末の位置情報を確認する。この確認はＧＰＳ信号を用いて行うことができる。本ステップでは、ステップＳ４３７にてウェブサーバー２ａにより取得された鍵ボックスの設置座標と端末１の位置情報とが比較され、端末１の位置が指定エリア内であれば続いてステップＳ４３８が行われる。端末１の位置が指定エリア外であればステップＳ４３９ａにて本処理が終了する。
ステップＳ４３８にて、端末１は、鍵ボックスの開錠条件の判定が完了した旨を同端末のディスプレイに表示させる。
ステップＳ４３９ｂにて、ウェブサーバー２ａは鍵ボックスの開錠認証確認を行う。具体的には、ウェブサーバー２ａは、ＳＩＭ管理サーバー５のインベントリーの状態を変更する為、鍵ボックスの状態（鍵ボックスとの通信が可能か、鍵ボックスの開閉状態、鍵ボックス内の鍵の有無）を確認する。
ステップＳ４４０にて、ウェブサーバー２ａはＳＩＭ管理サーバー５に対し、鍵ボックス開錠コマンドを送る。
ステップＳ４４１にて、ウェブサーバー２ａは、鍵ボックスの状態を変更する処理を行う。
ステップＳ４４２にて、ＳＩＭ管理サーバー５は、ステップＳ４４０にて送られた鍵ボックス開錠コマンドを受信する。
ステップＳ４４３にて、ＳＩＭ管理サーバー５は鍵ボックス４に対し、開錠イベントを送る。
ステップＳ４４４にて、鍵ボックス４は、ステップＳ４４３にて送られた開錠イベントを受信する。
ステップＳ４４５にて鍵ボックス４のソレノイドロック（スイッチ）が作動し、ステップＳ４４６にて鍵ボックスの扉が開き、鍵ボックスから物件の鍵が取り出せる状態となる。
ステップＳ４４７にて、鍵ボックス４からＳＩＭ管理サーバー５に対し、開錠状態である旨のメッセージが送られる。同メッセージはＳＩＭ管理サーバー５からウェブサーバー２ａにも送られる。
ステップＳ４４６に続くステップＳ４４８にて、担当者１ａは鍵ボックスから物件の鍵を取り出す。内覧終了後は、同ステップにて担当者１ａは鍵ボックスに物件の鍵を収納し、ステップＳ４４９にて担当者１ａは鍵ボックスの扉を閉める。
ステップＳ４４８における鍵の有無に関する情報は、鍵ボックス４内のセンサにより検知され、その検知結果は、ステップＳ４５０にて鍵ボックス４からＳＩＭ管理サーバー５へと送られるともに、ＳＩＭ管理サーバー５からウェブサーバー２ａへも送られる。
ステップＳ４３８に続くステップＳ４５１にて、端末１は、鍵ボックスの状態（鍵ボックスの扉が開いているか、閉じているかの状態）をウェブサーバー２ａへ通知する。
ステップＳ４５２にて、ウェブサーバー２ａは、ステップＳ４４７及びＳ４５０にてＳＩＭ管理サーバー５から受信した情報と、ステップＳ４５１にて端末１から受信した情報とに基づいて、鍵ボックスの状態の変更処理を行う。
ステップＳ４５３にて、ウェブサーバー２ａは、売主のメールアドレスを宛先として、鍵ボックスの状態に関する状態通知メールを配信する。
ステップＳ４５４にて、ウェブサーバー２ａはＳＩＭ管理サーバー５に対し、鍵ボックスイベント終了コマンド（通信の終了コマンド）を送る。
ステップＳ４５５にて、ＳＩＭ管理サーバー５はステップＳ４５４にて送られたコマンドを受け、鍵ボックスの開錠状態を初期化する。
ステップＳ４３１に続くステップＳ４６１にて、担当者１ａは内覧終了後に内覧専用アプリケーションからログアウトする。
図７Ａ及び図７Ｂに、第４フェーズの流れを示す。
ステップＳ４１１にて、担当者１ａは、端末１ａの内覧専用アプリケーションを起動する。この起動は第２回目又はそれ以降の起動にあたる。
ステップＳ４１２及びＳ４１３にて、端末１は生体認証を行う。認証に成功した場合にはステップＳ４１４にて端末１は、同端末のディスプレイに管理画面を表示させる。認証に失敗した場合にはステップＳ４１５にて本処理が終了する。
ステップＳ４２１にて、担当者１ａは、鍵ボックス４の電源ボタンを押して電源を入れる。
ステップＳ４２２にて、鍵ボックス４は、内蔵されたＳＩＭカードと電話回線（ＬＴＥ回線）とを通じて、ＳＩＭ管理サーバー５と通信を行う。
ステップＳ４２３にて、ＳＩＭ管理サーバー５は同サーバー内のインベントリー（ＳＩＭカードの状態を管理するデータ）を初期化する。具体的には、ＳＩＭ管理サーバー５は、インベントリーを初期化するための情報を鍵ボックス４から受信し、その情報に基づいて初期化を行う。
ステップＳ４２４にて、ＳＩＭ管理サーバー５はインベントリーの状態を変更する。具体的には、ＳＩＭ管理サーバー５は、鍵ボックス４内のＳＩＭカードとの通信が可能であることを確認したのち、インベントリーの状態を、同ＳＩＭカードとの通信が可能な状態に変更する。
ステップＳ４２２に続くステップＳ４２５にて、鍵ボックス４の起動が完了する。
続くステップＳ４２６にて、鍵ボックス４は、開錠イベントの受付の待機状態へと移行する。
ステップＳ４１１に続くステップＳ４３１にて、担当者１ａは、内覧専用アプリケーションを用いて、物件一覧から、内覧しようとしている対象物件（開錠したい物件）を選択する。
ステップＳ４３２にて、端末１は、鍵ボックス管理サーバー２を通じてＳＩＭ管理サーバー５に対し、鍵ボックスの開錠コマンドを発行する。
ステップＳ４３３及びＳ４３４にて、端末１はウェブサーバー２ａと協働しＡＰＩ（アプリケーション・プログラミング・インタフェース）を通じて、現在時刻が予約時間内かどうかを確認する。現在時刻が予約時間内であると確認された場合はステップＳ４３５が行われ、さもなければステップＳ４３６にて本処理が終了する。
ステップＳ４３５にて、端末１は同端末の位置情報を確認する。この確認はＧＰＳ信号を用いて行うことができる。本ステップでは、ステップＳ４３７にてウェブサーバー２ａにより取得された鍵ボックスの設置座標と端末１の位置情報とが比較され、端末１の位置が指定エリア内であれば続いてステップＳ４３８が行われる。端末１の位置が指定エリア外であればステップＳ４３９ａにて本処理が終了する。
ステップＳ４３８にて、端末１は、鍵ボックスの開錠条件の判定が完了した旨を同端末のディスプレイに表示させる。
ステップＳ４３９ｂにて、ウェブサーバー２ａは鍵ボックスの開錠認証確認を行う。具体的には、ウェブサーバー２ａは、ＳＩＭ管理サーバー５のインベントリーの状態を変更する為、鍵ボックスの状態（鍵ボックスとの通信が可能か、鍵ボックスの開閉状態、鍵ボックス内の鍵の有無）を確認する。
ステップＳ４４０にて、ウェブサーバー２ａはＳＩＭ管理サーバー５に対し、鍵ボックス開錠コマンドを送る。
ステップＳ４４１にて、ウェブサーバー２ａは、鍵ボックスの状態を変更する処理を行う。
ステップＳ４４２にて、ＳＩＭ管理サーバー５は、ステップＳ４４０にて送られた鍵ボックス開錠コマンドを受信する。
ステップＳ４４３にて、ＳＩＭ管理サーバー５は鍵ボックス４に対し、開錠イベントを送る。
ステップＳ４４４にて、鍵ボックス４は、ステップＳ４４３にて送られた開錠イベントを受信する。
ステップＳ４４５にて鍵ボックス４のソレノイドロック（スイッチ）が作動し、ステップＳ４４６にて鍵ボックスの扉が開き、鍵ボックスから物件の鍵が取り出せる状態となる。
ステップＳ４４７にて、鍵ボックス４からＳＩＭ管理サーバー５に対し、開錠状態である旨のメッセージが送られる。同メッセージはＳＩＭ管理サーバー５からウェブサーバー２ａにも送られる。
ステップＳ４４６に続くステップＳ４４８にて、担当者１ａは鍵ボックスから物件の鍵を取り出す。内覧終了後は、同ステップにて担当者１ａは鍵ボックスに物件の鍵を収納し、ステップＳ４４９にて担当者１ａは鍵ボックスの扉を閉める。
ステップＳ４４８における鍵の有無に関する情報は、鍵ボックス４内のセンサにより検知され、その検知結果は、ステップＳ４５０にて鍵ボックス４からＳＩＭ管理サーバー５へと送られるともに、ＳＩＭ管理サーバー５からウェブサーバー２ａへも送られる。
ステップＳ４３８に続くステップＳ４５１にて、端末１は、鍵ボックスの状態（鍵ボックスの扉が開いているか、閉じているかの状態）をウェブサーバー２ａへ通知する。
ステップＳ４５２にて、ウェブサーバー２ａは、ステップＳ４４７及びＳ４５０にてＳＩＭ管理サーバー５から受信した情報と、ステップＳ４５１にて端末１から受信した情報とに基づいて、鍵ボックスの状態の変更処理を行う。
ステップＳ４５３にて、ウェブサーバー２ａは、売主のメールアドレスを宛先として、鍵ボックスの状態に関する状態通知メールを配信する。
ステップＳ４５４にて、ウェブサーバー２ａはＳＩＭ管理サーバー５に対し、鍵ボックスイベント終了コマンド（通信の終了コマンド）を送る。
ステップＳ４５５にて、ＳＩＭ管理サーバー５はステップＳ４５４にて送られたコマンドを受け、鍵ボックスの開錠状態を初期化する。
ステップＳ４３１に続くステップＳ４６１にて、担当者１ａは内覧終了後に内覧専用アプリケーションからログアウトする。
【0039】
図８に示すように、鍵ボックス４は、外形が略直方体状の筐体４１を有する。筐体４１の内部には、ＳＩＭカード４２が搭載された基板４３と、基板４３に電力を供給する電池４４と、スイッチ４５と、物件３ａの鍵４６とが収容されている。筐体４１の底面に設けられた自重扉４７の一端部４７ａは、同図の紙面に垂直な方向に延びるピンを備えたヒンジ４８によって支持されており、他端部４７ｂは施錠時にはスイッチ４５から同図右方向に突き出た爪部（不図示）によって係止されている。サーバー経由で開錠指示がなされると、スイッチ４５が作動し上記爪部が同図左方向に引き込まれて、自重扉４７が自重により開いて、鍵４６が鍵ボックス４から取り出せるようになる。自重扉４７は手動により閉められる。自重扉４７が開いている場合は、その状態がサーバーに通知される。そのため、システム管理者によって異常（自重扉の閉め忘れ）を感知し内覧申請者へ通知することが可能である。また、鍵ボックス４に、鍵４６が無い状態で自重扉４７が閉まっているかどうかを判定するセンサ（不図示）を設けてもよい。
【0040】
図２に示した鍵ボックス管理サーバー２とＳＩＭ管理サーバー５とを統合して一つの管理サーバーとしてもよい。
【0041】
これまでに説明した実施形態に関し、以下の付記を開示する。
【0042】
［付記１］
不動産物件に設置され、前記不動産物件の鍵を収納する鍵ボックスであって、
前記鍵ボックスを管理する管理サーバーと通信キャリア回線を通じて通信するための加入者識別モジュールを備え、
前記鍵ボックスが、前記不動産物件の内覧を希望するユーザーの端末からの指示を受けた前記管理サーバーから前記鍵ボックスの開扉コマンドを受信したときに、前記鍵ボックスの扉のロックが解除される、
鍵ボックス。
不動産物件に設置され、前記不動産物件の鍵を収納する鍵ボックスであって、
前記鍵ボックスを管理する管理サーバーと通信キャリア回線を通じて通信するための加入者識別モジュールを備え、
前記鍵ボックスが、前記不動産物件の内覧を希望するユーザーの端末からの指示を受けた前記管理サーバーから前記鍵ボックスの開扉コマンドを受信したときに、前記鍵ボックスの扉のロックが解除される、
鍵ボックス。
【0043】
付記１の実施形態によれば、ユーザーの端末と鍵ボックスとの間に管理サーバーを介在させ、同管理サーバーと鍵ボックスとが通信キャリア回線を通じて通信することで、鍵ボックスが不正に解錠されてしまうリスクを低減することができる。
【0044】
［付記２］
前記管理サーバーは、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づいて、前記鍵ボックスに対し前記開扉コマンドを送る、付記１に記載の鍵ボックス。
前記管理サーバーは、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づいて、前記鍵ボックスに対し前記開扉コマンドを送る、付記１に記載の鍵ボックス。
【0045】
付記２の実施形態によれば、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づいて、前記鍵ボックスに対し前記開扉コマンドが送られる。これにより、悪意のある第三者が不動産物件に設置されている鍵ボックスを別の場所に運んだうえで鍵ボックスを解錠しようとすることを防ぐことができる。
【0046】
［付記３］
電池と、
前記ユーザーにより操作され、前記電池から前記加入者識別モジュールに電力を供給するための電源ボタンと、
前記管理サーバーとの通信終了後に、前記電池から前記加入者識別モジュールへの電力の供給を停止するシャットダウン回路と
をさらに備える付記１又は２に記載の鍵ボックス。
電池と、
前記ユーザーにより操作され、前記電池から前記加入者識別モジュールに電力を供給するための電源ボタンと、
前記管理サーバーとの通信終了後に、前記電池から前記加入者識別モジュールへの電力の供給を停止するシャットダウン回路と
をさらに備える付記１又は２に記載の鍵ボックス。
【0047】
付記３の実施形態によれば、鍵ボックスの待機時の放電を削減し、鍵ボックスの連続使用可能期間を長くすることができる。
【0048】
［付記４］
通電時に前記鍵ボックスの扉のロックを解除する通電時解錠型のソレノイドロックをさらに備え、
前記鍵ボックスの扉は、前記ソレノイドロックが解錠されると前記扉の重さにより開くように構成されている、
付記１～３のいずれか一項に記載の鍵ボックス。
通電時に前記鍵ボックスの扉のロックを解除する通電時解錠型のソレノイドロックをさらに備え、
前記鍵ボックスの扉は、前記ソレノイドロックが解錠されると前記扉の重さにより開くように構成されている、
付記１～３のいずれか一項に記載の鍵ボックス。
【0049】
付記４の実施形態によれば、鍵ボックスが備える扉の鍵の爪部が、通電したソレノイドにより引き込まれて鍵ボックスが解錠される場合に、扉が開いている間継続してソレノイドに電力を供給する必要がない。爪部が引き込まれて扉が開いたのちはソレノイドに電力供給する必要がないため、電力消費量を抑えることができる。
【0050】
［付記５］
不動産物件の内覧を希望するユーザーの端末と、
前記不動産物件に設置され、前記不動産物件の鍵を収納する鍵ボックスと、
前記端末と前記鍵ボックスとを管理する管理サーバーと
を備え、
前記端末が、前記ユーザーの生体認証を行ったのち、前記鍵ボックスの開扉を指示する第１の開扉コマンドを前記管理サーバーへ送り、
前記管理サーバーが、前記端末から前記第１の開扉コマンドを受信したのち、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づき、前記鍵ボックスの開扉を指示するための第２の開扉コマンドを前記鍵ボックスに対して携帯電話回線を通じて送り、
前記鍵ボックスが前記管理サーバーから前記第２の開扉コマンドを受信したときに、前記鍵ボックスの扉のロックが解除される、
内覧管理システム。
不動産物件の内覧を希望するユーザーの端末と、
前記不動産物件に設置され、前記不動産物件の鍵を収納する鍵ボックスと、
前記端末と前記鍵ボックスとを管理する管理サーバーと
を備え、
前記端末が、前記ユーザーの生体認証を行ったのち、前記鍵ボックスの開扉を指示する第１の開扉コマンドを前記管理サーバーへ送り、
前記管理サーバーが、前記端末から前記第１の開扉コマンドを受信したのち、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づき、前記鍵ボックスの開扉を指示するための第２の開扉コマンドを前記鍵ボックスに対して携帯電話回線を通じて送り、
前記鍵ボックスが前記管理サーバーから前記第２の開扉コマンドを受信したときに、前記鍵ボックスの扉のロックが解除される、
内覧管理システム。
【0051】
付記５の実施形態によれば、ユーザーの端末と鍵ボックスとの間に管理サーバーを介在させ、同管理サーバーと鍵ボックスとが通信キャリア回線を通じて通信することで、鍵ボックスが不正に解錠されてしまうリスクを低減することができる。
また、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づいて、前記鍵ボックスに対し前記開扉コマンドが送られる。これにより、悪意のある第三者が不動産物件に設置されている鍵ボックスを別の場所に運んだうえで鍵ボックスを解錠しようとすることを防ぐことができる。
さらに、生体認証が行われることで、鍵ボックスへの不正アクセスを抑えることができる。
また、予め登録されている前記鍵ボックスの設置位置情報と前記端末の位置情報とに基づいて、前記鍵ボックスに対し前記開扉コマンドが送られる。これにより、悪意のある第三者が不動産物件に設置されている鍵ボックスを別の場所に運んだうえで鍵ボックスを解錠しようとすることを防ぐことができる。
さらに、生体認証が行われることで、鍵ボックスへの不正アクセスを抑えることができる。
【0052】
本発明の特定の実施形態について説明したが、本発明はこのような実施形態に限定されず、本発明の技術的思想に基づく種々の変更は本発明の概念に含まれる。
【符号の説明】
【0053】
Ｓ 内覧管理システム
１ 仲介業者の端末
２ 鍵ボックス管理サーバー
３ 売主の端末
４ 鍵ボックス
４２ ＳＩＭカード
４４ 電池
４６ 鍵
４７ 自重扉
５ ＳＩＭ管理サーバー
１ 仲介業者の端末
２ 鍵ボックス管理サーバー
３ 売主の端末
４ 鍵ボックス
４２ ＳＩＭカード
４４ 電池
４６ 鍵
４７ 自重扉
５ ＳＩＭ管理サーバー
【図1】
【図2】
【図3】
【図4】
【図5】
【図6A】
【図6B】
【図6C】
【図7A】
【図7B】
【図8】