特許 7551093 不動産サーバ及び不動産検索システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B2)

(11)【特許番号】

(24)【登録日】2024-09-06

(45)【発行日】2024-09-17

(54)【発明の名称】不動産サーバ及び不動産検索システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20240101AFI20240909BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16

【請求項の数】 8

(21)【出願番号】P 2020046369

(22)【出願日】2020-03-17

(65)【公開番号】P2020155126

(43)【公開日】2020-09-24

【審査請求日】2022-11-01

(31)【優先権主張番号】P 2019049938

(32)【優先日】2019-03-18

(33)【優先権主張国・地域又は機関】JP

(73)【特許権者】

【識別番号】521119212

【氏名又は名称】ＦＲＥＥＤＯＭ Ｘ株式会社

(74)【代理人】

【識別番号】100166372

【弁理士】

【氏名又は名称】山内 博明

(72)【発明者】

【氏名】衣笠 茂樹

【審査官】田上 隆一

(56)【参考文献】

【文献】特開２０１１－００８３６６（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２０１７－２１５７８１（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２０１６－０９１１７８（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２００１－１８８８５０（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２００３－０５０８５５（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開平０６－０１９３９１（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】(Int.Cl.，ＤＢ名)

Ｇ０６Ｑ １０／００－９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

不動産の物件情報を収集する収集手段と、
前記収集手段によって収集された各物件情報が格納される格納媒体と、
前記格納媒体に格納されている各物件情報の重複を排除する削除手段と、
ユーザ装置から送信される検索条件に合致する不動産の物件情報を前記格納媒体から読み出して当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させる画像処理手段と、
前記画像処理手段によって物件情報が重畳された電子地図を前記ユーザ装置に返信する返信手段と、
第１及び第２のユーザにとって不動産の選定の際に重要視する複数項目を選択させる質問を行う第１質問手段と、
前記返信手段によって返信された物件情報に従って前記第１及び第２ユーザに対して前記複数項目の幾つかを提示して物件に対する評価を選択させる質問を行う第２質問手段と、
前記第１及び第２質問手段によって行われた質問に対する回答に基づいて前記第１及び第２のユーザの各々及び双方の前記物件に対する重要視する項目を調整した上で客観的な総合評価を回答する回答手段と、
ユーザの不動産物件の購入予算と当該ユーザが希望する間取りとに基づいて建物の施工床面積及び建物の価格を求める第１演算手段と、
前記第１演算手段によって求められた建物の施工床面積及び建物の価格と前記不動産物件の購入予算とに基づいて建築可能床面積と土地の購入金額とを求める第２演算手段と、を備える、不動産サーバ。

【請求項2】

前記電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて建築可能床面積を算出する算出手段を備える、請求項１記載の不動産サーバ。

【請求項3】

前記収集手段によって収集された物件情報のうち販売価格の値引がされたことを前記ユーザ装置に送信する値引情報送信手段を備える、請求項１記載の不動産サーバ。

【請求項4】

前記収集手段によって収集された新着の物件情報のうち、前記ユーザ装置による検索条件との間で所定の相関関係がある物件情報を当該ユーザ装置に送信する新着情報送信手段を備える、請求項１記載の不動産サーバ。

【請求項5】

前記電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて建築可能床面積を算出する算出手段と、
前記算出手段によって算出された建築可能床面積を対応する前記物件情報と紐付けて前記格納媒体内の情報を更新する更新手段と、
を備える、請求項１記載の不動産サーバ。

【請求項6】

前記ユーザ装置のユーザと当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先とが対応付けされて登録される登録媒体と、
前記ユーザ装置による不動産サーバ本体を通じた物件情報の検索頻度が所定の閾値以上である場合に当該ユーザ装置に対応する担当者の連絡先宛に連絡をする連絡手段と、
を備える、請求項１記載の不動産サーバ。

【請求項7】

ユーザの土地検索の希望条件を受け付ける受付手段と、
前記受付手段によって受け付けられた希望条件に合致する物件情報を前記格納媒体から特定する特定手段と、を備え、
前記画像処理手段は、前記特定手段によって特定された物件情報を前記電子地図に重畳させる、請求項１記載の不動産サーバ。

【請求項8】

請求項１記載の不動産サーバと、
前記ユーザ装置と、
不動産業者が操作する不動産業者装置と、
を含む、不動産検索システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、不動産サーバ及び不動産検索システムに関し、特に、ハウスメーカが好適に利用可能な不動産サーバ及び不動産検索システムに関する。

【背景技術】

【0002】

特許文献１には、所定の間取りの建物が建築可能な土地を提案する装置が開示されている。この装置は、利用者が利用する利用者端末とネットワークを介して通信可能に構成され、所定の土地上に建物を建築する際の土地に固有な条件に係る土地側条件と、当該土地の形状に係る土地形状と、当該土地の東西南北の方角に係る土地方角とを含む土地情報を記憶した土地情報記憶手段と、所定の間取りの建物を建築する際の間取りに固有な条件に係る間取り側条件と、当該間取りの形状に係る間取り形状と、当該間取りに設定されている東西南北の方角に係る間取り方角と、上記間取りに設定されている東西南北の向きについて許容可能な角度に係る情報とを含む間取り情報を記憶した間取り情報記憶手段と、上記利用者端末から、間取りの指定を受信する指定情報受信手段と、利用者による間取りの指定に基づき、上記間取り情報記憶手段を参照して、指定された間取りの間取り情報を抽出する抽出処理手段と、抽出した間取り情報に基づき、上記土地情報記憶手段を参照して、上記指定された間取りの建物が建築可能な土地を検索する検索処理手段と、上記利用者端末に対し、上記検索の結果に基づき、上記指定された間取りの建物が建築可能な土地の情報を送信する土地情報送信手段と、を有し、上記検索処理手段が、上記土地情報記憶手段に記憶されている土地について、上記指定された間取りの間取り側条件に合致する土地側条件を備えているか否かを判断する第一の機能部と、上記間取りに設定されている東西南北の向きについて許容可能な角度の範囲で、上記指定された間取りの間取り形状が収まる土地形状であるか否かを判断する第二の機能部と、によって構成されている。

【文献】特許第６０８３０５４号公報

【発明の開示】

【発明が解決しようとする課題】

【0003】

特許文献１に開示されている装置は、先にユーザの希望する間取りが決定していて、後にその間取りの建物が建築可能な土地を選択するというアプローチで不動産の選定を行う、ユーザに対して土地の提案をするというものである。

【0004】

しかし、特許文献１に開示されている装置は、先に土地が決定していて、後に間取りが選定しているという場合には用いることができず、ユーザにとっての利用度が限定的であったという点で問題がある。

【0005】

また、特許文献１に開示されている装置は、所定の間取りの建物が建築可能な土地を提案するとしても、多くの場合、自己資金及びローンの借り入れ可能金額を考慮せずに不動産物件の購入をすることは現実的でない。したがって、これらを考慮した上で、最終的に不動産の物件情報を提案することが必要である。

【0006】

そこで、本発明は、特許文献１に開示されているとは全く異なるアプローチによってユーザに不動産の物件情報を提供することを課題とする。

【課題を解決するための手段】

【0007】

上記課題を解決するために、本発明の不動産サーバ（例えば図１に示す不動産サーバ１００）は、
一般公開されている不動産の公開物件情報を収集する第１収集手段（例えば図２に示す収集手段１０５）と、
一般公開されていない不動産の未公開物件情報を収集する第２収集手段（例えば図２に示す収集手段１０５）と、
前記第１及び第２収集手段によって収集された各物件情報が格納される格納媒体（例えば図２に示す格納媒体１１０）と、
前記格納媒体に格納されている各物件情報の重複を排除する削除手段（例えば図２に示す削除手段１１５）と、
ユーザ装置から送信される検索条件に合致する不動産の物件情報を前記格納媒体から読み出して当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させる画像処理手段（例えば図２に示す画像処理手段１２０）と、
前記画像処理手段によって物件情報が重畳された電子地図を前記ユーザ装置に返信する返信手段（例えば図２に示す返信手段１２５）と、を備える。

【0008】

前記電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には、当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて建築可能床面積を算出する算出手段（例えば図２に示す算出手段１３０）を備えることができる。また、この際、前記算出手段によって算出された建築可能床面積を対応する前記物件情報と紐付けて前記格納媒体内の情報を更新する更新手段（例えば図２に示す更新手段１３５）を備えることもできる。

【0009】

さらに、前記第１又は第２収集手段によって収集された物件情報のうち販売価格の値引がされたことを前記ユーザ装置に送信する値引情報送信手段（例えば図２に示す値引情報送信手段１４０）を備えたり、前記第１又は第２収集手段によって収集された新着の物件情報のうち、前記ユーザ装置による検索条件との間で所定の相関関係がある物件情報を当該ユーザ装置に送信する新着情報送信手段（例えば図２に示す新着情報送信手段１４５）を備えたりすることもできる。

【0010】

また、
前記ユーザ装置のユーザと当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先とが対応付けされて登録される登録媒体（例えば図２に示す登録媒体１５０）と、
前記ユーザ装置による不動産サーバ本体を通じた物件情報の検索頻度が所定の閾値以上である場合に当該ユーザ装置に対応する担当者の連絡先宛に連絡をする連絡手段（例えば図２に示す連絡手段１５５）と、
を備えてもよい。

【0011】

さらにまた、
第１及び第２のユーザにとって不動産の選定の際に重要視する複数項目をそれぞれ順位付けして選択させる第１質問手段（例えば図２に示す質問手段１６０）と、
前記返信手段によって返信された物件情報に従って実際にその物件を閲覧した第１及び第２ユーザに対して前記複数項目の幾つかを提示して当該物件に対する評価を選択させる第２質問手段（例えば図２に示す質問手段１６０）と、
前記第１及び第２質問手段に対する回答に基づいて第１及び第２のユーザの各々及び双方の前記物件に対する評価を回答する回答手段（例えば図２に示す回答手段１６５）と、
を備えることも一法である。

【0012】

上記課題を解決するために、本発明の不動産サーバ（例えば図１に示す不動産サーバ１００）は、
ユーザの不動産物件の購入予算と当該ユーザが希望する間取りとに基づいて建物の施工床面積及び建物の価格を求める第１演算手段（例えば図９に示す第１演算手段１８０）と、
前記第１演算手段によって求められた建物の施工床面積及び建物の価格と前記不動産物件の購入予算とに基づいて建築可能床面積と土地の購入金額とを求める第２演算手段（例えば図９に示す第２演算手段１８５）と、を備える。

【0013】

また、前記不動産物件の購入予算をユーザ装置（例えば図１に示すユーザ装置２００）から送信される少なくともユーザの年収及び年齢に基づいて割り出す割出手段（例えば図９に示す割出手段１７５）を備えることもできる。

【0014】

さらに、ユーザの土地検索の希望条件を受け付ける受付手段（例えば、図１２において選択された希望条件を受信する手段）と、
前記受付手段によって受け付けられた希望条件に合致する物件情報を前記格納媒体から特定する特定手段（例えば、実施形態３で説明したフィルタリング処理を行う手段）と、を備え、
前記画像処理手段は、前記特定手段によって特定された物件情報を前記電子地図に重畳させてもよい。

【0015】

また、本発明の不動産検索システムは、
上記の不動産サーバ（例えば図１に示す不動産サーバ１００）と、
前記ユーザ装置（例えば図１に示すユーザ装置２００）と、
不動産業者が操作する不動産業者装置（例えば図１に示す不動産業者装置３００）と、
を含む。

【図面の簡単な説明】

【0016】

【図1】本発明の実施形態１の不動産検索システムの模式的な構成図である。

【図2】図１に示す不動産サーバ１００の模式的な構成図である。

【図3】図２に示す返信手段１２５によって返信されユーザ装置２００が取得する物件情報が重畳された電子地図１００Ａの例を示す図である。

【図4】図３における「東京都港区白金１丁目」の丸印を指定した際に遷移する図である。

【図5】図４におけるダイジェスト１００Ｄの一方を指定した際に遷移する図である。

【図6】図２に示す質問手段１６０によって第１及び第２のユーザになされる質問内容を示す図である。

【図7】図２に示す回答手段１６５によって第１及び第２のユーザになされる回答結果を示す図である。

【図8】図１に示す不動産検索システムの動作を示すタイミング図である。

【図9】本発明の実施形態２の不動産検索システムにおける不動産サーバの模式的な構成図である。

【図10】図９に示す要求手段１７０によってユーザ装置２００にダウンロードさせる不動産物件のローンシミュレーションに必要な情報の入力画面例を示す図である。

【図11】図９に示す割出手段１７５と第１演算手段１８０と第２演算手段１８５とによる割出結果等の表示画面例を示す図である。

【図12】本発明の実施形態３の不動産検索システムに係るユーザ端末２００に付帯するディスプレイの表示例を示す図である。

【図13】図１２を通じて選択されたユーザの希望条件に合致する検索結果の表示例を示す図である。

【符号の説明】

【0017】

１００ 不動産サーバ
１０５ 収集手段
１１０ 格納媒体
１１５ 削除手段
１２０ 画像処理手段
１２５ 返信手段
１３０ 算出手段
１３５ 更新手段
１４０ 値引情報送信手段
１４５ 新着情報送信手段
１５０ 登録媒体
１５５ 連絡手段
１６０ 質問手段
１６５ 回答手段
１７０ 要求手段
１５０ 割出手段
１８０ 第１演算手段
１８５ 第２演算手段
２００ ユーザ装置
３００ 不動産業者装置
４００ 不動産ポータルサイトデータベース（ポータルサイトＤＢ）
５００ 不動産流通標準情報システムデータベース（Real Estate Information Network System（ＲＥＩＮＳ－ＤＢ））
６００ ネットワーク

【発明の実施の形態】

【0018】

以下、本発明の実施形態について図面を参照して説明する。なお、実施形態１においては、主として、不動産の物件情報として購入可能な土地情報とした場合を例に説明する。

【0019】

（実施形態１）
図１は、本発明の実施形態１の不動産検索システムの模式的な構成図である。図１には、以下説明する、不動産サーバ１００と、ユーザ装置２００と、不動産業者装置３００と、ポータルサイトデータベース（以下、「ポータルサイトＤＢ」と称する。）４００と、不動産流通標準情報システムデータベース（Real Estate Information Network System データベース：以下、「ＲＥＩＮＳ－ＤＢ」と称する。）５００と、ネットワーク６００と、を示している。

【0020】

不動産サーバ１００は、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００から、土地情報を含む不動産の物件情報を収集して、ユーザ装置２００から送信される検索条件に合致する物件情報を提供するものである。不動産サーバ１００の具体的構成については、図２を用いて後述する。

【0021】

ユーザ装置２００は、本実施形態の不動産検索システムによるサービスの提供を受けるユーザによって操作されるものである。ユーザ装置２００は、携帯電話機、タブレット端末、スマートフォン、パーソナルコンピュータなどとすることができる。

【0022】

不動産業者装置３００は、ハウスメーカなどの不動産業者の職員によって操作されるものである。不動産業者装置３００は、携帯電話機、スマートフォン、タブレット端末、パーソナルコンピュータなどとすることができる。

【0023】

ポータルサイトＤＢ４００は、不動産情報サイトのデータベースである。ポータルサイトＤＢ４００には、一般公開されている不動産の公開物件情報が蓄積されている。なお、図１には、一つのポータルサイトＤＢ４００のみ示しているが、本実施形態の不動産検索システムには、実際には複数のポータルサイトＤＢ４００が存在する。

【0024】

ＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００は、不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムに用いられているデータベースである。ＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００には、一般公開されている不動産の公開物件情報のみならず、一般公開されていない不動産の未公開物件情報も蓄積されている。

【0025】

ネットワーク６００は、不動産サーバ１００とユーザ装置２００と不動産業者装置３００とポータルサイトＤＢ４００とＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００とを相互に接続するネットワークである。ネットワーク６００は、インターネット回線、電話回線、携帯電話回線、ＬＴＥ（Long Term Evolution）回線などの各種ネットワークの総称である。

【0026】

図２は、図１に示す不動産サーバの模式的な構成図である。図２には、以下説明する、収集手段１０５と、格納媒体１１０と、削除手段１１５と、画像処理手段１２０と、返信手段１２５と、算出手段１３０と、更新手段１３５と、値引情報送信手段１４０と、新着情報送信手段１４５と、登録媒体１５０と、連絡手段１５５と、質問手段１６０と、回答手段１６５と、を備える。

【0027】

収集手段１０５は、ネットワーク６００を介して、ポータルサイトＤＢ４００に蓄積されている一般公開されている不動産の公開物件情報を収集する第１収集手段と、ＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００に蓄積されている一般公開されていない不動産の未公開物件情報及び一般公開されている不動産の公開物件情報を収集する第２収集手段とを含む。

【0028】

格納媒体１１０は、収集手段１０５によって収集された土地情報を含む複数の物件情報が格納されるものである。格納媒体１１０には、算出手段１３０によって算出される各土地情報に対する各建築可能床面積も、当該各土地情報と一対で格納される。

【0029】

削除手段１１５は、格納媒体１１０に格納されている各物件情報の重複を排除するものである。すなわち、例えば、複数のポータルサイトＤＢ４００のそれぞれから物件情報が取得されると、相互に同じ物件についての物件情報である場合があるので、それらのいずれか一つのみを格納媒体１１０に残して、他の物件情報については削除するものである。

【0030】

なお、削除手段１１５による削除対象の物件情報を、複数の物件情報のいずれとするかの判断手法は不問であるが、例えば、最先に取得されたもの以外を削除することが考えられる。

【0031】

また、物件情報の重複の判断手法も不問であるが、本発明者の経験上、同丁目区域内に小数点以下第２位まで偶然一致しているが、実際には物件情報が異なっていたことは皆無であったので、簡易には所在地の丁目情報と小数点第２位までの敷地面積との組を相互に対比することで割り出せばよい。

【0032】

画像処理手段１２０は、ユーザ装置２００から送信される検索条件に合致する不動産の物件情報を格納媒体１１０から読み出して、当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させて後述する図３に示す画像を作成したり、そのほかに図４、図５に示す画像を作成したりするものである。

【0033】

なお、電子地図とは、ウェブページを通じて閲覧可能な地図をいい、例えば、ゼンリン社が提供するデジタル地図が該当する。電子地図は、ラスター形式で作成されたものであっても、ベクター形式で作成されたものであってもよい。

【0034】

返信手段１２５は、画像処理手段１２０によって物件情報が重畳された電子地図を、ユーザ装置２００に返信するものである。これにより、ユーザ装置２００は、検索条件に合致する不動産の物件情報を電子地図とともに取得することができる。

【0035】

算出手段１３０は、電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には、当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて、建築可能床面積を算出するものである。算出された建築可能床面積は、後述するように図５に示す画像に表示される。

【0036】

更新手段１３５は、算出手段１３０によって算出された建築可能床面積を対応する物件情報と紐付けて格納媒体１１０内の情報を更新するものである。これにより、既述のように、格納媒体１１０には、特定の土地情報とこれに対応する建築可能床面積とが一対で蓄積されることになる。

【0037】

値引情報送信手段１４０は、収集手段１０５によって収集された物件情報のうち、販売価格の値引がされた物件情報がある場合に、そのことをユーザ装置２００に送信するものである。

【0038】

新着情報送信手段１４５は、収集手段１０５によって収集された新着の物件情報のうち、ユーザ装置２００による検索条件との間で所定の相関関係がある物件情報を、ユーザ装置に１００送信するものである。

【0039】

登録媒体１５０は、ユーザ装置２００のユーザと当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先とが対応付けされて登録されるものである。この連絡先は、メールアドレス、電話番号、ファクシミリ番号などが好ましい。また、図７（ｂ）を用いて後述する各評価内容も物件と紐づけられた状態で登録媒体１５０に登録される。

【0040】

連絡手段１５５は、ユーザ装置による不動産サーバ本体を通じた物件情報の検索頻度が所定の閾値以上である場合に当該ユーザ装置に対応する担当者の連絡先宛に連絡をするものである。検索頻度が高いユーザは不動産の購入意識が高く、不動産の売買契約が成立する可能性も高いと考えられるため、本実施形態では、このことを担当者に伝えられるようにしている。

【0041】

質問手段１６０は、例えば、世帯主（第１のユーザ）及びその配偶者（第２のユーザ）にとって不動産の選定の際に重要視する複数項目をそれぞれ順位付けして選択させる第１質問手段と、返信手段１２５によって返信された物件情報に従って実際にその物件を閲覧した世帯主及びその配偶者に対して前記複数項目の幾つかを提示して当該物件に対する評価を選択させる第２質問手段とを含む。

【0042】

具体的には、図６（ａ）及び図６（ｂ）を用いて後述するように、第１質問手段は、例えば一般的に重視されている項目を９つ挙げて、それらのうち３つを選択させる画面のウェブページを送信し、第２質問手段は、当該９つの全て又は一部を示して良い・普通・悪いという３段階を選択させる画面のウェブページを送信することが考えられる。

【0043】

回答手段１６５は、質問手段１６０によって選択させた前記第１又は第２ユーザによる選択結果に基づいて物件の評価を回答を行うものである。本実施形態では、質問手段１６０によってなされる処理とともに、不動産購入の決定権が２人以上ある場合に、両者にとっての重要視する項目を調整するとともに、客観的な総合評価を示すことで、不動産購入をサポートするようにしている。

【0044】

図３は、図２に示す返信手段１２５によって返信されユーザ装置２００が取得する物件情報が重畳された電子地図１００Ａの例を示す図である。図３に示す電子地図１００Ａは、東京都港区・渋谷区周辺の土地情報が重畳されたものである。

【0045】

図３の電子地図１００Ａにおいて、丸数字で示すものが土地情報である。なお、丸数字は丁目ごとの区域に付しているが、これに限定されるものではなく、これより広い区域ごとに付しても狭い区域ごとに付してもよい。

【0046】

また、丸数字自体の数字は、その丁目における土地情報数を示している。したがって、この例では、「東京都港区白金１丁目」には２つの土地情報があり、「東京都港区白金４丁目」にも２つの土地情報があることになる。

【0047】

図４は、図３における「東京都港区白金１丁目」の丸印を指定した際に遷移する図である。ここでは、指定した物件情報が「東京都港区白金１丁目」であることをユーザが視覚的に容易に把握できるように、電子地図１００Ａ自体の明度を低下させるとともに、「東京都港区白金１丁目」という住所表記領域１００Ｂを表示する。

【0048】

さらに、図４では、電子地図１００Ａの例えば左側に、物件情報のダイジェスト表示領域１００Ｃを表示する。ここでは、ダイジェスト表示領域１００Ｃには２件の物件情報のダイジェスト１００Ｄが表示される。ダイジェスト１００Ｄは、これらに限定されるものではないが、例えば、「販売価格」「所在地」「敷地面積」としている。

【0049】

図５は、図４におけるダイジェスト１００Ｄの一方を指定した際に遷移する図である。ここでは、ダイジェスト１００Ｄに示した各情報に加えて、当該物件情報の「建ぺい率」「容積率」「建築可能床面積」の各情報も表示する建ぺい率等表示領域１００Ｅを電子地図１００Ａに重畳させる。

【0050】

また、建ぺい率等表示領域１００Ｅには、物件の視察希望の有無、建物のプラン・住宅ローンなどの資金計画のアドバイスの有無を選択させるチェックボックスとともに、要望等を記入して不動産サーバ１００の管理者等に送信するためのメッセージ欄を含む。

【0051】

図６（ａ）及び図６（ｂ）及び図７（ａ）及び図７（ｂ）は、図２に示す質問手段１６０及び回答手段１６５によってユーザ装置２００のディスプレイに表示される質問内容及び回答内容の画面例を示す図である。

【0052】

図６（ａ）には、第１のユーザ（ご主人様）に９つの選択候補を挙げて、それらのうち３つを選択させる例を示している。ここでは、例えば、「土地面積」「予算」「日当たり」などの項目を選択候補として挙げられるようにしている。

【0053】

本実施形態では、不動産サーバ１００によって、図６（ａ）に示す画面が、ネットワーク６００を通じてユーザ装置２００に送信されるようにしている。このため、第１のユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、自身が優先したい３つの項目を選択して、「次へ進む」ボタンをクリック等すればよい。これにより、第１のユーザによって選択された内容が、不動産サーバ１００に送信されるとともに、図６（ｂ）に示す画面に遷移する。

【0054】

図６（ｂ）には、第２のユーザ（奥様）に９つの選択候補を挙げて、それらのうち３つを選択させる例を示している。ここでも、図６（ａ）に示した例と同じ項目を選択候補として挙げられるようにしているが、必ずしも同じである必要はない。

【0055】

このため、第２のユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、自身が優先したい３つの項目を選択して、「次へ進む」ボタンをクリック等すればよい。これにより、第２のユーザによって選択された内容が、不動産サーバ１００に送信される。

【0056】

なお、優先項目の選択手法については、例えば、３つの優先項目の選択に加えて、次点群となる３つの優先項目の選択をさせてもよいし、９つの項目の全て又は一部に順位付けさせてもよいし、９つの項目の全て又は一部に３段階評価させるなどをさせてもよい。

【0057】

図７（ａ）には、返信手段１２５によって返信された物件情報に従って実際にその物件を閲覧した世帯主及びその配偶者に対して９つの選択候補を挙げて、当該物件に対する評価を４段階で選択させる例を示している。

【0058】

図６（ａ）及び図６（ｂ）に示した質問事項に対する選択がされた後、第１及び第２のユーザが返信手段１２５によって返信された物件情報に従って実際に幾つかの物件を閲覧したとする。

【0059】

そして、第１及び第２のユーザが、購入物件の選定のために、閲覧した物件相互を比較して自身らの嗜好に合った物件の選定をしたい場合に、返信手段１２５によって返信された各物件を指定すると、図７（ａ）に示す画面がネットワーク６００を通じてユーザ装置２００に送信されるようにしている。

【0060】

図７（ａ）には、図６（ａ）及び図６（ｂ）に示した９つの選択候補と同じ項目を挙げて、当該物件に対する評価を４段階で選択させる例を示している。ここでは、「とても悪い」「悪い」「良い」「とても良い」という選択例を示しているが、「普通」を入れて５段階で選択させてもよいし、悪い・普通・良いの３段階で選択させてもよい。

【0061】

ここで、図６（ａ）及び図６（ｂ）では、第１及び第２のユーザに対して、それぞれ重要項目の選択を促すが、図７（ａ）では、第１及び第２のユーザの総意としての評価の選択を促すようにしている。第１又は第２のユーザが、第１及び第２のユーザの総意としてユーザ装置２００を操作することによって選択作業を行い、図示しない「次へ進む」ボタンをクリック等すればよい。これにより、第１及び第２のユーザの総意として選択された内容が、不動産サーバ１００に送信される。

【0062】

図７（ｂ）には、図６（ａ）、図６（ｂ）及び図７（ａ）に示す画面を通じて選択した内容に基づく評価結果を物件ごとに表示している。例えば、「Ｎｏ１」～「Ｎｏ４」が付された各物件につき、「物件名」、「価格」に加えて、第１及び第２のユーザの「総合評価」、 第１のユーザとしての「ご主人の評価」と、 第２のユーザとしての「奥様の評価」が記載されている。各評価は、例えば５段階の星印で示している。

【0063】

図７（ｂ）に示す各評価は、対応する物件とともに、登録媒体１５０に登録されるので、今後、ユーザが更に閲覧して評価をする物件数が増えていっても、適宜、閲覧することができる。

【0064】

本実施形態では、ユーザが選択的に評価を希望する物件を予め指定しておき、閲覧後に評価を行えば、その後に、ユーザが明示的にその物件の指定を解除するまでは、閲覧できるようにしてある。ただし、指定した物件が他人によって購入等され、そのことが不動産サーバ１００に反映されると、閲覧不可に切り替えることもできる。

【0065】

図８は、図１に示す不動産検索システムの動作を示すタイミング図である。まず、ユーザ装置２００は、不動産サーバ１００との間で、本実施形態の不動産情報検索システムによるサービスの提供を受けるために、ログインＩＤ、ログインパスワードの発行、氏名・住所・電話番号・ファクシミリ番号・メールアドレスなどの初期設定を行う。

【0066】

つぎに、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００は、それぞれ、傘下の不動産業者から不動産情報を取得して、それらを不動産サーバ１００がダウンロード可能なように蓄積しておく（ステップＳ１，Ｓ２）。

【0067】

なお、通常、物件情報は、傘下の不動産業者からポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００に対してアップロードされる際にその日付が付されるので、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００では、物件情報とそれに対応する蓄積日とを紐付けた状態で蓄積する。

【0068】

つぎに、不動産サーバ１００は、収集手段１０５によって、例えば１週間に１度のように定期的に又は不定期に不動産の物件情報の取得要求を行う。ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００は、この要求を受けて最新の物件情報を不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ３）。

【0069】

具体的にステップＳ３では、前回物件情報の取得要求を行った後に、傘下の不動産業者からポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００にアップロードされた物件情報を蓄積日又は後述する更新日から割り出して、それらを最新の物件情報として不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ３）。

【0070】

不動産サーバ１００は、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００から送信された最新の物件情報を受信すると、物件情報の加工処理を行う（ステップＳ４）。

【0071】

この加工処理では、収集手段１０５によって収集された各物件情報を格納媒体１１０に格納し（ステップＳ４１）、格納媒体１１０に格納された各物件情報の重複を削除手段１１５によって排除し（ステップＳ４２）、電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて算出手段１３０によって建築可能床面積を算出し（ステップＳ４３）、算出手段１３０によって算出された建築可能床面積を対応する土地情報と紐付けて格納媒体１１０内の情報を更新手段１３５によって更新する（ステップＳ４４）。

【0072】

この状態で、ユーザ装置２００が、所望の検索条件を不動産サーバ１００に送信すると、不動産サーバ１００では、画像処理手段１２０が、この検索条件に合致する不動産の物件情報を格納媒体１１０から読み出して、当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させて、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ５Ａ）。

【0073】

これにより、ユーザ装置２００のディスプレイには、図３を用いて説明したような画面例のウェブページが表示されることになる。

【0074】

通常、ユーザ装置２００のユーザは、ステップＳ５Ａで送信した検索条件に近しい検索条件を短期間に何度か不動産サーバ１００に送信し、これに応じて不動産サーバ１００からユーザ装置２００に対して、物件情報をそれに含まれている住所情報に基づいて重畳させた電子地図を、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ５Ｂ）。

【0075】

なお、ユーザ装置２００の検索ログは、不動産サーバ１００に格納される。この検索ログには、ユーザ装置２００から送信される検索条件、検索日時を少なくとも含む。当該検索ログは、後述するステップＳ９における値引情報送信処理、ステップＳ１２における連絡処理、ステップＳ１５における新着情報送信処理の各々の実行の有無を決定する際に用いられる。

【0076】

その後、例えば、傘下の不動産業者から既に公開済みであって、何度かユーザ装置２００で閲覧された特定の物件情報について、物件の販売価格の値引がなされたとする。この場合、これを受けて、ポータルサイトＤＢ４００の管理者等は、当該特定の物件情報につき値引後の情報で更新をする（ステップＳ６）。

【0077】

つぎに、不動産サーバ１００は、前回のステップＳ３での物件情報の取得処理から例えば１週間経過すると、収集手段１０５によって、不動産の物件情報の取得要求を行う。ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００は、この要求を受けて最新の物件情報を不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ７）。

【0078】

これにより、不動産サーバ１００では、ステップＳ４で説明した加工処理と同様の処理を行う（ステップＳ８）。

【0079】

ここで、ステップＳ８の加工処理を実行した結果、不動産サーバ１００の格納媒体１１０には、ステップＳ６の更新処理により、特定の物件情報が値引後のものに更新された状態で格納されることになる。

【0080】

この場合には、不動産サーバ１００では、検索ログを参照して更新対象である物件情報が閲覧されたか否かを特定する。ここでは、ユーザ装置２００が当該特定の物件情報を閲覧しているので、値引情報送信手段１４０が、ユーザ装置２００に対して値引情報送信処理を行う（ステップＳ９）。

【0081】

値引情報送信処理は、「閲覧したことのある物件が値下がりしました」ということを伝えるための処理であり、例えば、値引対象となった物件情報と、値引後の値段と、当該物件情報のページに割り当てられたＵＲＬとが記載されたメールを送信することが挙げられる。

【0082】

また、その後、ユーザ装置２００が、所望の検索条件を不動産サーバ１００に送信すると、不動産サーバ１００では、画像処理手段１２０が、この検索条件に合致する不動産の最新の状態が反映された物件情報を格納媒体１１０から読み出して、当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させて、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ１０Ａ）。

【0083】

これにより、ユーザ装置２００のディスプレイには、図３を用いて説明したような画面例のウェブページが表示されることになる。

【0084】

通常、ユーザ装置２００のユーザは、ステップＳ１０Ａで送信した検索条件に近しい検索条件を短期間に何度か不動産サーバ１００に送信し、これに応じて不動産サーバ１００からユーザ装置２００に対して、物件情報をそれに含まれている住所情報に基づいて重畳させた電子地図を、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ１０Ｂ）。

【0085】

その後、例えば、傘下の不動産業者から未公開の新規物件情報がＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００に送信されたとする。これを受けて、ＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００の管理者等は、既に蓄積している物件情報に新着物件の情報を追加するという更新処理を行う（ステップＳ１１）。

【0086】

また、不動産サーバ１００は、定期的に又は不定期に検索ログを参照して、物件情報の検索頻度が所定の閾値以上となるユーザの有無を判別する。仮に、ユーザ装置２００のユーザによる検索頻度が所定の閾値以上であれば、連絡手段１５５は、登録媒体１５０に登録されている当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先を読み出して、その連絡先宛に連絡をする（ステップＳ１２）。

【0087】

その後、不動産サーバ１００は、前回のステップＳ７での物件情報の取得処理から例えば１週間経過すると、収集手段１０５によって、不動産の物件情報の取得要求を行う。ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ－ＤＢ５００は、この要求を受けて最新の物件情報を不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ１３）。

【0088】

これにより、不動産サーバ１００では、ステップＳ４で説明した加工処理と同様の処理を行う（ステップＳ１４）。

【0089】

ここで、ステップＳ１４の加工処理を実行した結果、不動産サーバ１００の格納媒体１１０には、ステップＳ１１の更新処理により、新着の物件情報を含む状態で格納されることになる。

【0090】

この場合には、不動産サーバ１００では、検索ログを参照して新着物件と検索条件が同じ又は類似するなど相関関係がある情報（例えば、丁目違い、±１０％程度の価格違い、最寄駅から＋１０％程度の距離の違いなど）のユーザの有無を判断する。仮に、新着物件がユーザ装置２００のユーザの検索条件と同一又は類似である場合には、新着情報送信手段１４５が、ユーザ装置２００に対して新着情報送信処理を行う（ステップＳ１５）。

【0091】

以上説明したように、本実施形態の不動産検索システムによれば、電子地図をうまく活用して、ユーザに不動産の物件情報を提供することができる。加えて、ユーザによる物件情報の選定をサポートすることもできる。

【0092】

（実施形態２）
図９は、本発明の実施形態２の不動産検索システムにおける不動産サーバの模式的な構成図である。図９には、本実施形態に固有のものとして、以下説明する、要求手段１７０と、割出手段１７５と、第１演算手段１８０と、第２演算手段１８５と、を示している。

【0093】

要求手段１７０は、不動産物件のローンシミュレーションに必要な情報の入力画面を、ネットワーク６００を介してユーザ装置２００にダウンロードさせて、ユーザ装置２００を通じてユーザに当該情報の入力を要求するものである。当該情報としては、ユーザの準備可能な自己資金額、年齢、年収、ローン返済希望額などとすればよい。このうち、少なくともユーザの年収及び年齢は、割出手段１７５による割出処理の際には用いるとよい。

【0094】

割出手段１７５は、要求手段１７０からの要求に応じて、ユーザ端末２００を操作することによってユーザから入力され、ネットワーク６００を介して送信されてきた情報に従って、ローンの借入可能金額を含む適正な不動産物件の購入予算等を割り出すものである。ここでいう「適正」とは、統計上乃至は経験上、社会一般で無理なくローン返済が可能という意味であり、例えば、月収の２０％～３０％がローン返済額となるような条件という意味である。

【0095】

第１演算手段１８０は、割出手段１７５によって割り出された適正な不動産物件の購入予算と、ユーザが希望する間取りとに基づいて、適正な建物の施工床面積と建物の価格とを求めるものである。

【0096】

第２演算手段１８５は、割出手段１７５によって割り出された適正な不動産物件の購入予算と、第１演算手段１８０によって求められた適正な建物の施工床面積と建物の価格とに基づいて、必要な建築可能床面積と土地の購入金額とを求めるものである。

【0097】

建物の価格は、ユーザがハイグレードな設備を選択するなどすれば増加するものの、建物の施工床面積を求めれば、更に、坪単価及び延べ床面積、延べ床面積及び平均建物価格などを加味すると、基本的なものを求めることが可能である。

【0098】

図１０（ａ）～図１０（ｄ）は、図９に示す要求手段１７０によってユーザ装置２００にダウンロードさせる不動産物件のローンシミュレーションに必要な情報の入力画面例を示す図である。

【0099】

図１０（ａ）に示す画面例は、第１ユーザの年収の入力欄及び年齢の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、これらの各欄に対して必定な情報を入力又は選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、これらの情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１０（ｂ）に示す画面に遷移する。

【0100】

図１０（ｂ）に示す画面例は、第２ユーザの年収の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、この欄に対して必定な情報を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１０（ｃ）に示す画面に遷移する。

【0101】

図１０（ｃ）に示す画面例は、第１ユーザらの自己資金額の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、この欄に対して必定な情報を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１０（ｄ）に示す画面に遷移する。

【0102】

図１０（ｄ）に示す画面例は、第１ユーザらの親族などからの援助資金額の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、この欄に対して必定な情報を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ａ）に示す画面に遷移する。

【0103】

図１１（ａ）～図１１（ｄ）は、図９に示す割出手段１７５と第１演算手段１８０と第２演算手段１８５とによる割出結果等の表示画面例を示す図である。

【0104】

図１１（ａ）に示す画面例は、図１０（ａ）～図１０（ｄ）に示す画面を通じて入力又は選択された情報に基づいて、割出手段１７５が、第１及び第２ユーザらに対して提示する、購入可能な最大予算額、ローン最長借入期間、最大融資予想金額、適正な不動産物件の予算金額、融資予想金額、購入後の残債予想推移を割り出し、これらの割出結果が示されているものである。

【0105】

なお、図１１（ａ）に示す画面例には、毎月のローン返済額、賞与時のローン返済希望額、ローン返還期間、ローン金利タイプを選択可能としており、第１又は第２ユーザがユーザ装置２００を操作することによって、毎月のローン返済額等を選択すると、残債予想推移等がそれに応じて変更されるようにしている。また、第１又は第２ユーザが、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すると、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｂ）に示す画面に遷移する。

【0106】

図１１（ｂ）に示す画面例は、第１及び第２ユーザらに対して希望する部屋の間取りの選択ボタンを有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって間取りを選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｃ）に示す画面に遷移する。

【0107】

図１１（ｃ）に示す画面例は、第１及び第２ユーザらに対して希望する建て階数と部屋の大きさの種別を例えば３タイプの中から選択させるものである。図１１（ｃ）に示す画面例をユーザ装置２００に送信するのに先立って、第１演算手段１８０は、適正な建物の施工床面積と建物の価格とを求め、これらを建て階数及び部屋の大きさの種別を示す各領域に付記するようにしている。

【0108】

第１又は第２ユーザは、図１１（ｃ）に示す画面例に従って、ユーザ装置２００を操作することによって建て階数等を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｄ）に示す画面に遷移する。

【0109】

図１１（ｄ）に示す画面例は、図１１（ｃ）に示す画面を通じて選択された情報に基づいて、第１演算手段１８０によって求めた適正な建物の価格、施工床面積とともに、これらの条件に合致する間取り例を、第１及び第２ユーザらに対して示すものである。

【0110】

第１及び第２ユーザが、他の建て階数及び部屋の大きさの種別の選択を希望する場合には「他のプランを見る」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｃ）に示す画面に遷移する。

【0111】

一方、第１及び第２ユーザが、他の建て階数及び部屋の大きさの種別の選択を希望しない場合には「この広さで決定」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｅ）に示す画面に遷移する。

【0112】

図１１（ｅ）に示す画面例は、図１１（ｄ）に示す画面を通じて決定された情報に基づいて、第２演算手段１８０によって求めた必要な建築可能床面積と土地の購入金額を、適正な建物の価格、施工床面積などとともに、第１及び第２ユーザらに対して示すものである。

【0113】

（実施形態３）
図９を用いて説明したように、既述の例は、ユーザの不動産物件の「購入予算」と当該ユーザが「希望する間取り」とに基づいて、最終的に、「建築可能床面積」と土地の「購入金額」とを求めてユーザに提示する、というものである。

【0114】

これに対して、本実施形態では、ユーザが希望する土地の少なくとも「都道府県名」と、例えば「販売価格」及び「建築可能床面積」の少なくとも一方とに基づいて、これらに合致するエリア情報を求めてユーザに提示するというものである。

【0115】

例えば、土地を購入し、その土地に自由な設計の元で建物を建築したいユーザのニーズとしては、
（１）１００ｍ^２程度の広さの建物が建築可能な広さの土地を東京都内で探したいとか、
（２）１００ｍ^２程度の広さの建物を建てられる東京都内の土地の販売価格の相場を知りたいとか、
（３）１００ｍ^２程度の広さの建物が建築可能な広さで、建物と土地との総額が７０００万円台の価格を目安に東京都内で土地を探したいとか、
こういったものがある。

【0116】

一方で、例えば、容積率は、土地が道路に面しているか否かなどの条件によって同一市区町村においても幅があるから、市区町村よりも細分化された、例えば町・字レベルで検索可能とすることが、ユーザのニーズに応じるためには必要である。

【0117】

そこで、本実施形態の不動産検索システムは、ユーザのニーズに合致するエリア情報を検索可能とするものであり、とりわけ、その検索結果を電子地図に重畳させ、いわゆる見える化によって、ユーザ装置２００のディスプレイに表示させるようにしている。

【0118】

加えて、本実施形態の不動産検索システムは、とりわけ、例えば「建築可能床面積」から算出した「適正な建物の価格」も上記電子地図に重畳させ、さらに、検索結果でヒットしたエリアの価格推移表も付記することも可能である。

【0119】

図１２は、本発明の実施形態３の不動産検索システムに係るユーザ端末２００に付帯するディスプレイの表示例を示す図である。

【0120】

図１２には、ユーザの希望条件の選択画面例として、例えば「都道府県名」を含む所在地の選択欄２００Ａと、希望する土地の「販売価格」の目安の選択欄２００Ｂと、建物の「建築可能床面積」の目安の選択欄２００Ｃと、土地の「敷地面積」の選択欄２００Ｄと、を表示している。

【0121】

ユーザのニーズが例えば上記（１）・上記（２）の場合には、当該ユーザは、選択欄Ａで「東京都」を選択し、選択欄Ｂは未選択し、選択欄Ｃで「１００ｍ^２」を選択すればよい。

【0122】

ユーザのニーズが例えば上記（３）の場合には、当該ユーザは、選択欄Ａで「東京都」を選択し、選択欄Ｂは建物価格予算が３０００万で土地価格予算を含めた総額予算が例えば７０００万円であれば差額の「４０００万円」を選択し、選択欄Ｃで「１００ｍ^２」を選択すればよい。

【0123】

ユーザが例えば上記（３）の場合の条件例として、選択欄Ａで「東京都」を選択し、選択欄Ｂで「４０００万円」を選択し、選択欄Ｃで「１００ｍ^２」を選択し、「検索」ボタンをクリックしたとする。なお、この例では、市区町村及び敷地面積は選択していないものとする。

【0124】

この結果、ユーザ端末２００は、選択欄Ａ～選択欄Ｃを通じて選択されたユーザの希望条件を、ネットワーク６００を介して不動産サーバ１００へ送信する。不動産サーバ６００は、ユーザ端末２００から送信されたユーザの希望条件を受信すると、当該希望条件に基づいて格納媒体１１０を検索する。

【0125】

この際、順不同であるが以下の各処理を実行する。すなわち、不動産サーバ６００は、例えば、まず選択欄Ａで選択された「東京都」という都道府県名に基づいて、これに合致する土地情報を格納媒体１１０に格納されている各土地情報の中から第１フィルタリング処理を実行する。

【0126】

この例では、選択欄Ａを通じた都道府県名の選択が必須とされているので、第１フィルタリング処理を実行することは必須である。もっとも、ユーザが関東一円で土地を探す場合もあると考えられるので、選択欄Ａを通じた都道府県名の選択を必須としなければならないというわけではない点に留意されたい。

【0127】

つづいて、例えば、不動産サーバ６００は、第１フィルタリング処理の結果として残った各土地情報の中から、選択欄Ｂで選択された「４０００万円」という目安の販売価格に基づいて第２フィルタリング処理を実行する。一例としては「４０００万円」が選択された場合には、３５００万円～４５００万円の範囲内のもの、４０００万円台のもの、或いは、４０００円以下のものを残すようにフィルタリングすることが考えられる。

【0128】

なお、図１２に示す例では、選択欄Ｂを通じた「販売価格」の選択は必須とされていないので、第２フィルタリング処理を実行することは任意である。したがって、例えば、販売価格の選択がされている場合には、第２フィルタリング処理を実行するようにしてもよいし、その結果、検索結果のヒット数が一定の閾値以下であれば、第２フィルタリング処理を実行しないということも一法である。

【0129】

つづいて、例えば、不動産サーバ６００は、選択欄Ｃで選択された建築可能床面積である「１００ｍ^２」という数値から「適正な建物の価格」を求めることができる。この例では、ユーザが建物価格予算を３０００万と試算しているが、ユーザはあくまで不動産に関しては素人であり、プロフェッショナルではないため、この試算が妥当でない場合もあろう。

【0130】

したがって、例えば、図１１（ｃ）に示した「階数」×「大きさ」の例に従って、「１００ｍ^２」という数値に近いものから「適正な建物の価格」を割り出すこともできる。具体的には、例えば、「１階建てのプラン」の「ミディアム」は施工床面積が１０６ｍ^２であり、「２階建てのプラン」の「コンパクト」は施工床面積が１０３．９ｍ^２であるので、例えば、これらに対応する「建物の価格」である「２５６５万円」及び「２５１５万円」の平均値である「２５４０万円」を「適正な建物の価格」とすることができる。

【0131】

或いは、不動産サーバ６００は、選択欄Ｂで選択された販売価格である「４０００万円」という数値を、選択欄Ｃで選択された建築可能床面積である「１００ｍ^２」という数値で除すことによって、床面積が１ｍ^２の建物を建築する場合の土地の「販売単価」を算出することもできる。

【0132】

もっとも、図１１（ｃ）に示したような「階数」×「大きさ」をユーザに選択させるようにして、ユーザが希望する建て階数と部屋の大きさの種別とに基づいて、より詳細な「適正な建物の価格」を求めるようにすることもできる。

【0133】

話を戻すと、選択欄Ｃで選択された建築可能床面積から「適正な建物の価格」を求め、その結果、例えば「２５４０万円」であるという結果となったとする。以上の各処理を実行した結果は、本実施形態では、以下のように電子地図を通じてユーザに提供する。

【0134】

図１３は、図１２を通じて選択されたユーザの希望条件に合致する検索結果の表示例を示す図である。図１３に示す表示例も、画像処理手段１２０によって作成すればよく、返信手段１２５によってユーザ端末２００に返信し、これに付帯するディスプレイに表示することができる。

【0135】

図１３には、東京都中央区浜町というエリアが「約１００ｍ^２の家を建てられる土地価格４０００万円台のエリア」であることと、当該エリアでの土地価格の平均が「４５００万円」であることとが例示されている。

【0136】

この例は、既述の（２）・（３）のニーズに対応した表示例であるが、例えば、（１）のニーズの場合であっても同様の記載内容を含む表示としてもよいし、或いは、「約１００ｍ^２の家を建てられるエリア」という記載内容の表示としてもよい。

【0137】

なお、図１３に示すように「相場変動グラフを見る」と表示されている箇所をクリックすると、例えば東京都中央区浜町における過去１年分の土地価格の推移グラフを参照できるようにしてもよい。こうすると、ユーザが相場の変動や、特定地域の土地のお買い得度などを判断できるようになる。

【0138】

推移グラフの表示を実現するためには、不動産サーバ６００は、上記の床面積が１ｍ^２の建物を建築する場合の土地の「販売単価」を定期的に又は不定期に算出し、その算出結果を東京都中央区浜町という所在地情報と一対で保存しておけばよい。

【0139】

そうすれば、ユーザが希望する「建築可能床面積」を当該算出結果に乗じることによって、上記の推移グラフを作成することができる。なお、推移グラフは、例えば３カ月程度の土地価格の平均をプロットして作成すればよい。

【0140】

本実施形態の不動産検索システムによれば、ユーザは、面積当たりの単価（例えば１平米〇〇万円）、或いは、路線価・公示地価・固定資産税評価額に基づいて土地を検索するのではなく、実勢価格に基づいて土地を検索することが可能となる。

【0141】

路線価等は、実勢価格とは乖離していることも少なくないし、１年に一度しか更新されないので、土地検索の指標として選択しにくい。また、仮にこれらの乖離が少ない状況であっても、建ぺい率が明らかでない場合には、実際にユーザが希望する規模の建物の建築の可否まで特定することは困難である。

【0142】

つまり、路線価等に基づいて土地を検索する場合には、その土地に一体どのくらいの規模の建物を建築することができるかを特定することは困難であるが、本実施形態の不動産検索システムによれば、このような困難性を回避して、ユーザが自己の希望条件に合致する土地を簡便に検索することができる。

【0143】

以上説明したように、本発明の実施形態１，２の不動産検索システムによれば、自己資金及びローンの借り入れ可能金額を考慮して、適正な不動産の物件情報を提案することができる。また、実施形態１の不動産検索システム固有の部分と、実施形態２の不動産検索システム固有の部分とを兼ね備えた不動産検索システムとすることできる。加えて、実施形態３の不動産検索システムによれば、ユーザが自己の希望条件に合致する土地を簡便に検索することができる。

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】

【図12】

【図13】