特許 7591745 インプライドキャップレートによる不動産時価査定システム

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B1)

(11)【特許番号】

(24)【登録日】2024-11-21

(45)【発行日】2024-11-29

(54)【発明の名称】インプライドキャップレートによる不動産時価査定システム

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20240101AFI20241122BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16

【請求項の数】 3

(21)【出願番号】P 2024116248

(22)【出願日】2024-07-19

【審査請求日】2024-07-22

【早期審査対象出願】

(73)【特許権者】

【識別番号】524274772

【氏名又は名称】フェアバリュー研究所株式会社

(74)【代理人】

【識別番号】100186990

【弁理士】

【氏名又は名称】大谷 弘幸

(74)【代理人】

【識別番号】100134072

【弁理士】

【氏名又は名称】白浜 秀二

(72)【発明者】

【氏名】奥田 貴宏

【審査官】岩橋 龍太郎

(56)【参考文献】

【文献】特開２０１３－１２５５３４（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２０２４－０６７２０７（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】(Int.Cl.，ＤＢ名)

Ｇ０６Ｑ １０／００－９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

ネットワークに接続された複数の端末と、
前記ネットワークに接続され、前記ネットワークに接続された複数の機器の求めに応じて、投資法人の情報を提供する複数の第１サーバと、
前記ネットワークに接続され、前記ネットワークに接続された複数の機器の求めに応じて投資法人の価格情報を提供する第２サーバと、
前記ネットワークに接続され、前記ネットワークに接続された前記複数の端末に対して、第１不動産に関する情報を提供する第３サーバと、
を備え、
前記第３サーバは、データを記録可能な第３サーバ記録装置と、前記第３サーバ記録装置に記録されたデータに基づいて情報を処理する第３サーバ制御装置とを、備え、
前記第３サーバ制御装置は、
所定のタイミングにおいて、前記第１サーバから、前記投資法人が投資している複数の第１不動産に関する第１不動産情報を取得し、前記複数の第１不動産に関するデータベースを構築して当該データベースを前記第３サーバ記録装置に記録し、
評価を行う１つの第２不動産と、複数の前記投資法人が各々保有する複数の前記第１不動産との比較を容易にするため、前記投資法人の各々が投資している複数の第１不動産のデータに基づいて前記投資法人ごとに１つの仮想不動産を設定する仮想不動産設定処理を行い、
前記仮想不動産のデータと前記第２不動産のデータとに基づいて、前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人を選択し、選択した前記投資法人の価格情報を、前記第２サーバから取得して前記第３サーバ記録装置に初期登録時として記録し、
前記初期登録時の後の別の日時における基準時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に基準時として記録し、前記初期登録時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記初期登録時における前記第２不動産の還元利回りから基準時における前記第２不動産の還元利回りを算出し、
前記基準時の後の別の日時における評価時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に評価時として記録し、前記基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記基準時における前記第２不動産の還元利回りから評価時における前記第２不動産の還元利回りを算出する、
インプライドキャップレートによる不動産時価査定システム。

【請求項2】

前記第３サーバ制御装置は、
前記仮想不動産のデータと前記第２不動産のデータとに基づいて、前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人を複数選択し、選択した前記複数の投資法人の価格情報を、前記第２サーバから取得して前記第３サーバ記録装置に初期登録時として記録し、
前記初期登録時の後の別の日時における基準時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する複数の前記仮想不動産の各々が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に基準時として記録し、第２不動産に対して類似性が高い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを高くする一方、第２不動産に対して類似性が低い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを低くして前記複数の投資法人にウエイト付けを行いながら前記初期登録時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記初期登録時における前記第２不動産の還元利回りから基準時における前記第２不動産の還元利回りを算出し、
前記基準時の後の別の日時における評価時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する複数の前記仮想不動産の各々が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に評価時として記録し、第２不動産に対して類似性が高い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを高くする一方、第２不動産に対して類似性が低い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを低くして前記複数の投資法人にウエイト付けを行いながら前記基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記基準時における前記第２不動産の還元利回りから評価時における前記第２不動産の還元利回りを算出する、
請求項１に記載のインプライドキャップレートによる不動産時価査定システム。

【請求項3】

前記第３サーバ制御装置は、
前記仮想不動産のデータと前記第２不動産のデータとに基づいて、前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人を１つ選択し、選択した１つの前記投資法人の価格情報を、前記第２サーバから取得して前記第３サーバ記録装置に初期登録時として記録し、
前記初期登録時の後の別の日時における基準時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に基準時として記録し、前記初期登録時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記初期登録時における前記第２不動産の還元利回りから基準時における前記第２不動産の還元利回りを算出し、
前記基準時の後の別の日時における評価時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に評価時として記録し、前記基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記基準時における前記第２不動産の還元利回りから評価時における前記第２不動産の還元利回りを算出する、
請求項１に記載のインプライドキャップレートによる不動産時価査定システム。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、インプライドキャップレートによる不動産時価査定システムに関する。

【背景技術】

【0002】

近年では、不動産価格が種々の方法によって算出されている。例えば、特許文献１には、不動産価格の評価方法が開示されている。

【0003】

また、特許文献２には、不動産価格査定システムが開示されている。さらに、特許文献３には、賃貸不動産評価装置等が開示されている。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0004】

【文献】特開２００４－１４５４９１号公報

【文献】特開２００４－１７１２１１号公報

【文献】特開２０２２－１６２３９０号公報

【発明の開示】

【発明が解決しようとする課題】

【0005】

しかしながら、従来における種々の不動産価格の算出方法等には、時々刻々と変化する現在の経済状況に応じた適正な価格を算出することに関して改善の余地がある。

【0006】

そこで、本発明は、上記の事情に鑑みてなされたものであり、時々刻々と変化する現在の経済状況に応じた適正な不動産の価格を算出することができるインプライドキャップレートによる不動産時価査定システムを提供することを目的とする。

【課題を解決するための手段】

【0007】

上記の課題を解決するため、本発明に係るインプライドキャップレートによる不動産時価査定システムは、ネットワークに接続された複数の端末と、前記ネットワークに接続され、前記ネットワークに接続された複数の機器の求めに応じて、投資法人の情報を提供する複数の第１サーバと、前記ネットワークに接続され、前記ネットワークに接続された複数の機器の求めに応じて投資法人の価格情報を提供する第２サーバと、前記ネットワークに接続され、前記ネットワークに接続された前記複数の端末に対して、第１不動産に関する情報を提供する第３サーバと、を備える。前記第３サーバは、データを記録可能な第３サーバ記録装置と、前記第３サーバ記録装置に記録されたデータに基づいて情報を処理する第３サーバ制御装置とを、備える。前記第３サーバ制御装置は、所定のタイミングにおいて、前記第１サーバから、前記投資法人が投資している複数の第１不動産に関する第１不動産情報を取得し、前記複数の第１不動産に関するデータベースを構築して当該データベースを前記第３サーバ記録装置に記録し、評価を行う１つの第２不動産と、複数の前記投資法人が各々保有する複数の前記第１不動産との比較を容易にするため、前記投資法人の各々が投資している複数の第１不動産のデータに基づいて前記投資法人ごとに１つの仮想不動産を設定する仮想不動産設定処理を行い、前記仮想不動産のデータと前記第２不動産のデータとに基づいて、前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人を選択し、選択した前記投資法人の価格情報を、前記第２サーバから取得して前記第３サーバ記録装置に初期登録時として記録し、前記初期登録時の後の別の日時における基準時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に基準時として記録し、前記初期登録時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記初期登録時における前記第２不動産の還元利回りから基準時における前記第２不動産の還元利回りを算出し、前記基準時の後の別の日時における評価時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に評価時として記録し、前記基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記基準時における前記第２不動産の還元利回りから評価時における前記第２不動産の還元利回りを算出する。

【0008】

また、本実施形態に係るインプライドキャップレートによる不動産時価査定システムにおいて、前記第３サーバ制御装置は、前記仮想不動産のデータと前記第２不動産のデータとに基づいて、前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人を複数選択し、選択した前記複数の投資法人の価格情報を、前記第２サーバから取得して前記第３サーバ記録装置に初期登録時として記録し、前記初期登録時の後の別の日時における基準時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する複数の前記仮想不動産の各々が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に基準時として記録し、第２不動産に対して類似性が高い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを高くする一方、第２不動産に対して類似性が低い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを低くして前記複数の投資法人にウエイト付けを行いながら前記初期登録時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記初期登録時における前記第２不動産の還元利回りから基準時における前記第２不動産の還元利回りを算出し、前記基準時の後の別の日時における評価時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する複数の前記仮想不動産の各々が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に評価時として記録し、第２不動産に対して類似性が高い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを高くする一方、第２不動産に対して類似性が低い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを低くして前記複数の投資法人にウエイト付けを行いながら前記基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記基準時における前記第２不動産の還元利回りから評価時における前記第２不動産の還元利回りを算出する。

【0009】

また、本実施形態に係るインプライドキャップレートによる不動産時価査定システムにおいて、前記第３サーバ制御装置は、前記仮想不動産のデータと前記第２不動産のデータとに基づいて、前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人を１つ選択し、選択した１つの前記投資法人の価格情報を、前記第２サーバから取得して前記第３サーバ記録装置に初期登録時として記録し、前記初期登録時の後の別の日時における基準時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に基準時として記録し、前記初期登録時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記初期登録時における前記第２不動産の還元利回りから基準時における前記第２不動産の還元利回りを算出し、前記基準時の後の別の日時における評価時において、前記複数の端末のうちいずれかの前記端末より前記第２不動産に関する前記第２不動産情報が求められた場合には、前記第２サーバから前記第２不動産に類似する前記仮想不動産が設定された前記投資法人の現在の価格情報を取得して前記第３サーバ記録装置に評価時として記録し、前記基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、前記基準時における前記第２不動産の還元利回りから評価時における前記第２不動産の還元利回りを算出する。

【発明の効果】

【0010】

本発明に係るインプライドキャップレートによる不動産時価査定システムにおいて、基準時の後の別の日時における評価時において、複数の端末のうちいずれかの端末より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバから第２不動産に類似する投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置に評価時として記録し、基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、基準時における還元利回りから評価時における還元利回りを算出等する。そのため、時々刻々と変化する現在の経済状況に応じた適正な不動産の価格を算出することができる。

【図面の簡単な説明】

【0011】

【図1】図１は、実施形態に係るインプライドキャップレートによる不動産時価査定システム（以下、単に「不動産時価査定システム」と記載する）を概念的に説明するブロック図である。

【図2】図２は、図１に示す不動産時価査定システムが備える複数の端末のそれぞれを概念的に説明するブロック図である。

【図3】図３は、図１に示す不動産時価査定システムが備える複数の第１サーバを概念的に説明するブロック図である。

【図4】図４は、図１に示す不動産時価査定システムが備える第２サーバを概念的に説明するブロック図である。

【図5】図５は、図１に示す不動産時価査定システムが備える第３サーバを概念的に説明するブロック図である。

【図6】図６は、図１に示す第１サーバが提供する不動産（第１不動産）の情報であって、投資法人が保有する第１不動産の情報を示す説明図である。

【図7】図７は、図１に示す第１サーバが提供する不動産（第１不動産）の情報であって、投資法人が保有する第１不動産の一覧を示す説明図である。

【図8】図８は、図５に示す第３サーバの初期登録時の不動産（第２不動産）に関する情報を示す説明図である。

【図9】図９は、第３サーバ制御装置が行う仮想不動産設定処理のフローチャートである。

【図10】図１０は、図５に示す第３サーバが有する第３サーバ制御装置が行うスコア算出処理のフローチャートの一部である。

【図11】図１１は、図５に示す第３サーバが有する第３サーバ制御装置が行うスコア算出処理のフローチャートの一部である。

【図12】図１２は、図５に示す第３サーバが有する第３サーバ制御装置が行う類似判定処理のフローチャートである。

【図13】図１３は、図５に示す第３サーバ５が有する第３サーバ制御装置５１が提供する第２不動産に関する情報を示す説明図である。

【図14】図１４は、図５に示す第３サーバが基準時に提供する不動産（第２不動産）に関する情報を示す説明図である。

【図15】図１５は、図５に示す第３サーバが評価時に提供する不動産（第２不動産）に関する情報を示す説明図である。

【発明を実施するための形態】

【0012】

［実施形態］
本発明を実施するための形態（実施形態）につき、以下に図面を参照しつつ詳細に説明する。以下の実施形態に記載した内容により本発明が限定されるものではない。また、以下に記載した構成要素には、当業者が容易に想定できるもの、実質的に同一のものが含まれる。さらに、以下に記載した構成は適宜組み合わせることが可能である。また、本発明の要旨を逸脱しない範囲で構成の種々の省略、置換又は変更を行うことができる。

【0013】

まず、実施形態に係るインプライドキャップレートによる不動産時価査定システム（以下、単に「不動産時価査定システム」と記載する）１の構成について以下に説明する。図１は、実施形態に係る不動産時価査定システム１を概念的に説明するブロック図である。図２は、図１に示す不動産時価査定システム１が備える複数の端末２のそれぞれを概念的に説明するブロック図である。図３は、図１に示す不動産時価査定システム１が備える複数の第１サーバ３のそれぞれを概念的に説明するブロック図である。図４は、図１に示す不動産時価査定システム１が備える第２サーバ４を概念的に説明するブロック図である。図５は、図１に示す不動産時価査定システム１が備える第３サーバ５を概念的に説明するブロック図である。図６は、図１に示す第１サーバ３が提供する不動産（第１不動産）の情報であって、投資法人が保有する第１不動産の情報を示す説明図である。図７は、図１に示す第１サーバ３が提供する不動産（第１不動産）の情報であって、投資法人が保有する第１不動産の一覧を示す説明図である。

【0014】

本実施形態における不動産時価査定システム１は、図１に示すように、複数の端末２と、第１サーバ３と、第２サーバ４と、第３サーバ５と、を備える。そして、複数の端末２のそれぞれは、ネットワーク（例えば、インターネット）ＮＴ１を介して、第１サーバ３、第２サーバ４、および、第３サーバ５に接続される。

【0015】

図２に示す複数の端末２のそれぞれは、例えば、パーソナルコンピュータ等の電子計算機である。本実施形態に係る端末２は、例えば、不動産投資を行う投資家等が所有する。

【0016】

端末２のそれぞれは、例えば、ネットワークＮＴ１に対して接続線Ｗを介して接続される。端末２は、端末制御装置２１と、端末記録装置２２と、を備える。

【0017】

端末制御装置２１は、当該端末２の各部を統括的に制御する。端末記録装置２２は、端末２の各部を作動するプログラム等の各種のデータが格納される。

【0018】

また、端末２は、マウス２３ａ、および、キーボード２３ｂ等の端末入力装置２３と、端末出力装置（ディスプレイ等）２４と、を備える。

【0019】

図３に示す複数の第１サーバ３のそれぞれは、例えば、ワークステーション等の電子計算機である。本実施形態に係る第１サーバ３は、例えば、不動産に関する投資法人が所有する。不動産に関する投資法人には、証券コードが証券コード協議会から割り当てられている。証券コードは、公開株式や公募債券、その他上場証券について、識別のために付与しているコード番号であって、４ケタの数字で決定される。不動産に関する投資法人は、投資を目的として例えば複数の不動産を所有する。また、図１において、１つの投資法人が所有する１つの第１サーバ３を示したが、実際には、ネットワークＮＴ１に複数の第１サーバ３が接続される。そして、複数の第１サーバ３は、異なる、不動産に関する投資法人がそれぞれ所有する。

【0020】

第１サーバ３のそれぞれは、例えば、ネットワークＮＴ１に対して接続線Ｗを介して接続される。そして、第１サーバ３は、ネットワークＮＴ１を介して複数の端末２にそれぞれ接続される。第１サーバ３は、第１サーバ制御装置３１と、第１サーバ記録装置３２と、を備える。

【0021】

第１サーバ制御装置３１は、当該第１サーバ３の各部を統括的に制御する。第１サーバ記録装置３２は、第１サーバ３の各部を作動するプログラム等の各種のデータが格納される。

【0022】

また、第１サーバ３は、マウス３３ａ、および、キーボード３３ｂ等の第１サーバ入力装置３３と、第１サーバ出力装置（ディスプレイ等）３４と、を備える。

【0023】

第１サーバ制御装置３１は、投資法人が投資している不動産に関する情報を、ネットワークＮＴ１を介して複数の機器（例えば、複数の端末２および第３サーバ５等）の求めに応じて提供する。

【0024】

例えば、第１サーバ制御装置３１によって、作成された投資法人のホームページを、複数の端末２のそれぞれで閲覧可能である。投資法人のホームページには、投資法人が投資している不動産（以下、「第１不動産」と呼称する）に関する情報（以下、「第１不動産情報」と呼称する）が記載されている。投資法人が投資している第１不動産に関する第１不動産情報は、例えば、端末２を所有する不動産投資を行う利用者等が閲覧し、当該投資家が当該不動産に対して投資を行うか否かを検討する。また、第１不動産情報は、第３サーバ５で閲覧可能である。

【0025】

投資法人が投資している第１不動産に関する第１不動産情報は、図６に示すように、当該不動産の外観、当該不動産の所在地、当該不動産の構造、当該不動産の階数、当該不動産の土地面積、当該不動産の延床面積、当該不動産の施工年月、当該不動産を投資法人が取得した年月、当該不動産の設計者／施工者、当該不動産の建築検査機関、および、資産の種類である。また、図７に示すように、投資法人が投資している第１不動産に関する第１不動産情報には、当該第１不動産のそれぞれのタイプが含まれる。不動産のタイプの詳細については、後述する。第１不動産のタイプには、例えば、オフィス、レジデンシャル、リテール、ロジステック、ホテルおよびその他が含まれる。

【0026】

図４に示す第２サーバ４のそれぞれは、例えば、ワークステーション等の電子計算機である。本実施形態に係る第２サーバ４は、例えば、証券会社が所有する。

【0027】

第２サーバ４のそれぞれは、例えば、ネットワークＮＴ１に対して接続線Ｗを介して接続される。そして、第２サーバ４は、ネットワークＮＴ１を介して複数の端末２にそれぞれ接続される。第２サーバ４は、第２サーバ制御装置４１と、第２サーバ記録装置４２と、を備える。

【0028】

第２サーバ制御装置４１は、当該第２サーバ４の各部を統括的に制御する。第２サーバ記録装置４２は、第２サーバ４の各部を作動するプログラム等の各種のデータが格納される。

【0029】

また、第２サーバ４は、マウス４３ａ、および、キーボード４３ｂ等の第２サーバ入力装置４３と、第２サーバ出力装置（ディスプレイ等）４４と、を備える。

【0030】

第２サーバ制御装置４１は、企業の株価に関する情報、および、投資法人の価格情報を、ネットワークＮＴ１を介して複数の機器（例えば、複数の端末２および第３サーバ５等）の求めに応じて提供する。

【0031】

例えば、第２サーバ制御装置４１によって、作成された証券会社のホームページを、複数の端末２のそれぞれで閲覧可能であり、かつ、第３サーバ５で閲覧可能である。証券会社のホームページには、複数の企業の株価に関する株価情報、および、複数の投資法人の価格情報がそれぞれ記載されている。これらの情報は、東京証券取引所等の取引所が開いている時間（平日の９時～１５時）では、現在の経済状況に応じて時々刻々と変化する。

【0032】

図５に示す第３サーバ５は、例えば、ワークステーション等の電子計算機である。本実施形態に係る第３サーバ５は、例えば、不動産の情報を提供する不動産情報提供会社が所有する。

【0033】

第３サーバ５は、例えば、ネットワークＮＴ１に対して接続線Ｗを介して接続される。そして、第３サーバ５は、ネットワークＮＴ１を介して複数の端末２にそれぞれ接続される。第３サーバ５は、第３サーバ制御装置５１と、第３サーバ記録装置５２と、を備える。

【0034】

第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ５の各部を統括的に制御する。第３サーバ記録装置５２は、第３サーバ５の各部を作動するプログラム等の各種のデータが格納される。

【0035】

また、第３サーバ５は、マウス５３ａ、および、キーボード５３ｂ等の第３サーバ入力装置５３と、ディスプレイ等の第３サーバ出力装置５４と、を備える。

【0036】

次に、第３サーバ記録装置５２に記録される情報について説明する。第３サーバ記録装置５２には、上記した投資法人のホームページが記録され、かつ、上記した証券会社のホームページが記録される。そして、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録された投資法人のホームページから、投資法人のそれぞれが投資している複数の第１不動産の第１不動産情報を取得する。また、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録された証券会社のホームページから、および、投資法人の価格情報を取得する。

【0037】

そして、第３サーバ制御装置５１は、所定のタイミングにおいて、取得した複数の第１不動産情報でデータベースを作成し、当該データベースを第３サーバ記録装置５２に記録する。この例では、所定のタイミングは、後述する第２不動産に関する第２不動産情報が、第３サーバ記録装置５２に記録される前である。つまり、第３サーバ記録装置５２には、予め、第１不動産に関する第１不動産情報が記録され、その後、第２不動産に関する第２不動産情報が記録される。

【0038】

また、第３サーバ制御装置５１は、例えば、所定の期間を経過する毎に、または、予め定められた日時毎に、投資法人のそれぞれが投資している複数の第１不動産の第１不動産情報を取得して、第３サーバ記録装置５２に上書きする。

【0039】

さらに、第３サーバ記録装置５２には、不動産情報提供会社が評価を行う複数の不動産（以下、「第２不動産」と呼称する）に関する情報（以下、「第２不動産情報」と呼称する）が記録される。そこで、第２不動産に関する第２不動産情報について図８を用いて説明する。図８は、図５に示す第３サーバ５の設定登録時の不動産（第２不動産）に関する情報を示す説明図である。

【0040】

第２不動産情報には、第２不動産の外観、当該不動産の所在地、当該不動産への交通手段および最寄り駅からの距離、当該不動産の土地面積、当該不動産の延床面積、当該不動産の施工年月、並びに、当該不動産の構造、当該不動産の階層である。また、第２不動産情報には、第２不動産のそれぞれに関する１年間の運営純収益、資本的支出、および純収益が含まれる。運営純収益は、図８に示すように、賃料収入、および、駐車場収入等の種々の費用を加減することで算出される。資本的支出は、第２不動産を維持するのに必要な費用である。純収益は、１年間の想定収支であって、運営純収益から資本的支出を減算することによって算出する。また、第２不動産の還元利回りは、不動産情報提供会社が取得した複数の売買情報としての第２不動産、および、不動産情報提供会社が取得した複数の売買情報としての第２不動産において、後述する情報（データ）が最も近似している第２不動産の取引利回り（還元利回りの指標となる値）が、不動産情報提供会社の当該会社の社員等により第３サーバ入力装置５３で第３サーバ記録装置５２に記録される。この例において、第２不動産の還元利回りは、５パーセントであったとする。また、第２不動産情報の他の情報についても、不動産情報提供会社の当該会社の社員等により第３サーバ入力装置５３で第３サーバ記録装置５２に記録される。

【0041】

また第２不動産情報には、不動産（第２不動産）のタイプが含まれる。第２不動産のタイプには、例えば、オフィス、レジデンシャル、リテール、ロジステック、ホテルおよびその他が含まれる。上述した第２不動産情報は、例えば、不動産情報提供会社が、不動産の評価を行うことが決定した際、当該会社の社員等が第３サーバ入力装置５３を使用して第３サーバ記録装置５２に記録する。

【0042】

オフィスは、事務所として使用される不動産である。レジデンシャルは、居住用に使用される不動産である。リテールは、店舗に使用される不動産である。ロジステックは、物流施設に用いられる不動産である。ホテルは、宿泊、食事またはその他のサービスを提供する不動産である。その他は、上述したオフィス、レジデンシャル、リテール、ロジステックおよびホテルに該当しない不動産である。

【0043】

さらに、第３サーバ記録装置５２には、都道府県における各市町村の単位面積あたりの土地の価格がそれぞれ記録される。ここで、都道府県における各市町村の単位面積あたりの土地の価格は、例えば国土交通省土地鑑定委員会によって公示される地価のデータを、不動産情報提供会社の社員等が、第３サーバ入力装置５３を使用して第３サーバ記録装置５２に記録する。なお、都道府県における各市町村の単位面積あたりの土地の価格は、例えば路線価のデータを、不動産情報提供会社の社員等が、第３サーバ入力装置５３を使用して第３サーバ記録装置５２に記録してもよい。

【0044】

次に、第３サーバ制御装置５１が行う類似判定処理について説明する。類似判定処理は、第３サーバ制御装置５１が行う処理である。そして、類似判定処理において、第３サーバ制御装置５１は、１つの第２不動産について評価する一方、１つの投資法人は、複数の不動産（第１不動産）を保有する。そこで、両者の比較を容易にするため、以下に説明するように、第３サーバ制御装置５１は、類似判定処理を行う前に、複数の投資法人のそれぞれにおいて、選択した個々の投資法人が保有する複数の不動産（第１不動産）に関して、１つの仮想不動産を設定する仮想不動産設定処理を行う。

【0045】

そこで、第３サーバ制御装置５１が行う仮想不動産設定処理について図９を用いて以下に説明する。図９は、第３サーバ制御装置５１が行う仮想不動産設定処理のフローチャートである。まず、第３サーバ制御装置５１は、複数の投資法人のうち、仮想不動産が設定されていない１つの投資法人を選択する（ステップＳ００１）。

【0046】

次に、第３サーバ制御装置５１は、選択した１つの投資法人（以下、単に「当該投資法人」と記載する）が保有する複数の不動産（第１不動産）において、最も数が多い第１不動産のタイプを仮想不動産のタイプとして設定する（ステップＳ００２）。

【0047】

次いで、第３サーバ制御装置５１は、当該投資法人が保有する複数の不動産（第１不動産）において、最も数が多い第１不動産の所在地の住所を、仮想不動産の所在地の住所として設定する（ステップＳ００３）。

【0048】

次に、第３サーバ制御装置５１は、当該投資法人が保有する複数の不動産（第１不動産）において、第１不動産の階数の平均値を算出し、算出した階数を仮想不動産の階数として設定する（ステップＳ００４）。

【0049】

次いで、第３サーバ制御装置５１は、当該投資法人が保有する複数の不動産（第１不動産）において、第１不動産の施工年月の平均値を算出し、算出した施工年月を仮想不動産の施工年月として設定する（ステップＳ００５）。

【0050】

そして、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている複数の投資法人のすべてに仮想不動産が設定されているか否かを判断する（ステップＳ００６）。

【0051】

第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている複数の投資法人のすべてに仮想不動産が設定されていない場合（ステップＳ００６：Ｎｏ）、ステップＳ００１に戻る。

【0052】

一方、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている複数の投資法人のすべてに仮想不動産が設定されている場合（ステップＳ００６：Ｙｅｓ）この処理を終了する。

【0053】

次に、第３サーバ制御装置５１が行う類似判定処理に用いられるスコア算出処理について図１０、図１１を用いて説明する。図１０は、図５に示す第３サーバ５が有する第３サーバ制御装置５１が行うスコア算出処理のフローチャートの一部である。図１１は、図５に示す第３サーバ５が有する第３サーバ制御装置５１が行うスコア算出処理のフローチャートの一部である。スコアは、後述する類似判定処理において、仮想不動産と第２不動産との類似を判断する指標である。

【0054】

まず、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産のタイプが、第２不動産のタイプと同一であるか否かを判断する（ステップＳ１０１）。

【0055】

第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産のタイプが、第２不動産のタイプと同一である場合には（ステップＳ１０１：Ｙｅｓ）、仮想不動産にスコアＡ１（Ａ１のスコアは例えば７００点）を付けて（ステップＳ１０２）ステップＳ１０４に進む。

【0056】

一方、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産のタイプが、第２不動産のタイプと同一ではない場合には（ステップＳ１０１：Ｎｏ）、仮想不動産にスコアを加算せずに（ステップＳ１０３）この処理を終了する。

【0057】

次に、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の所在地の住所の市町村が、第２不動産の所在地の住所の市町村と同一であるか否かを判断する（ステップＳ１０４）。

【0058】

第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の所在地の住所の市町村が、第２不動産の所在地の住所の市町村と同一である場合（ステップＳ１０４：Ｙｅｓ）には、仮想不動産にスコアＢ１（Ｂ１のスコアは例えば３５０点）を付けて（ステップＳ１０５）ステップＳ１０９に進む。

【0059】

一方、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の所在地の住所の市町村が、第２不動産の所在地の住所の市町村と同一でない場合には（ステップＳ１０４：Ｎｏ）、ステップＳ１０６に進む。

【0060】

次に、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されているデータ（都道府県における各市町村の単位面積あたりの土地の価格のデータ）を読み出し、第２不動産の単位面積当たりの土地の価格と、仮想不動産の単位面積当たりの土地の価格とを比較し、仮想不動産の単位面積当たりの土地の価格が、第２不動産の単位面積当たりの土地の価格のプラスマイナス１０パーセントであるか否かを判断する（ステップＳ１０６）。

【0061】

第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の単位面積当たりの土地の価格が、第２不動産の単位面積当たりの土地の価格のプラスマイナス１０パーセントである場合（ステップＳ１０６：Ｙｅｓ）には、仮想不動産にスコアＢ２（Ｂ２のスコアは例えば２５０点）を付けて（ステップＳ１０７）ステップＳ１０９に進む。

【0062】

一方、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の単位面積当たりの土地の価格が、第２不動産の階層のプラスマイナス１０パーセントでない場合（ステップＳ１０６：Ｎｏ）には、第１不動産にスコアを加算せずに（ステップＳ１０８）ステップＳ１０９に進む。

【0063】

次に、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の階層が、第２不動産の階層と同一であるか否かを判断する（ステップＳ１０９）。

【0064】

第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の階層が、第２不動産の階層と同一である場合（ステップＳ１０９：Ｙｅｓ）には、仮想不動産にスコアＣ１（Ｃ１のスコアは例えば２００点）を付けて（ステップＳ１１０）ステップＳ１１４に進む。

【0065】

一方、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の階層が、第２不動産の階層と同一でない場合には（ステップＳ１０９：Ｎｏ）、ステップＳ１１１に進む。

【0066】

そして、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の階層が、第２不動産の階層のプラスマイナス３０パーセントであるか否かを判断する（ステップＳ１１１）。

【0067】

第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の階層が、第２不動産の階層のプラスマイナス３０パーセントである場合（ステップＳ１１１：Ｙｅｓ）には、仮想不動産にスコアＣ２（Ｃ２のスコアは例えば５０点）を付けて（ステップＳ１１２）ステップＳ１１４に進む。

【0068】

一方、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の階層が、第２不動産の階層のプラスマイナス３０パーセントでない場合（ステップＳ１１１：Ｎｏ）には、仮想不動産にスコアを加算せずに（ステップＳ１１３）ステップＳ１１４に進む。

【0069】

次に、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の施工年月が、第２不動産の施工年月と同一であるか否かを判断する（ステップＳ１１４）。

【0070】

第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の施工年月が、第２不動産の施工年月と同一である場合（ステップＳ１１４：Ｙｅｓ）には、仮想不動産にスコアＤ１（Ｄ１のスコアは例えば１００点）を付けて（ステップＳ１１５）この処理を終了する。

【0071】

一方、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の施工年月が、第２不動産の施工年月と同一でない場合には（ステップＳ１１４：Ｎｏ）、ステップＳ１１６に進む。

【0072】

そして、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の施工年月が、第２不動産の施工年月のプラスマイナス２年であるか否かを判断する（ステップＳ１１６）。

【0073】

第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の施工年月が、第２不動産の施工年月日のプラスマイナス２年である場合（ステップＳ１１６：Ｙｅｓ）には、仮想不動産にスコアＤ２（Ｄ２のスコアは例えば４０点）を付けて（ステップＳ１１７）この処理を終了する。

【0074】

一方、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産の施工年月が、第２不動産の施工年月のプラスマイナス２年でない場合（ステップＳ１１６：Ｎｏ）には、仮想不動産にスコアを加算せずに（ステップＳ１１８）この処理を終了する。

【0075】

次に、第３サーバ制御装置５１が行う類似判定処理について図１２を用いて説明する。図１２は、図５に示す第３サーバが有する第３サーバ制御装置が行う類似判定処理のフローチャートである。類似判定処理は、仮想不動産が第２不動産に類似（近似）しているか否かを判定する処理である。類似判定処理は、例えば、上述した第２不動産に関する情報のすべてが第３サーバ記録装置５２に記録されたことを条件に行われる。また、類似判定処理は、第２不動産に対して基準となる投資法人を選択する処理である。この処理では、第２不動産の各種情報と、仮想不動産の各種情報とを比較し、第２不動産に類似する第１不動産を多く保有する投資法人を選択する。この類似判定処理において、スコアが大きい仮想不動産が第２不動産に類似している一方、スコアが小さい仮想不動産は第２不動産に類似していない。また、本実施形態に係る類似判定処理は、あらかじめ設定されたスコア閾値よりも、総スコアが大きい仮想不動産が第２不動産に類似しているものとして投資法人を選出する。

【0076】

まず、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されているデータベースにおいて、複数の投資法人から総スコアが関連付けられていない投資法人を１つ選択して（ステップＳ２０１）ステップＳ２０２に進む。

【0077】

次に、第３サーバ制御装置５１は、選択した１つの投資法人の仮想不動産に対して上述したスコア算出処理を行い（ステップＳ２０２）ステップＳ２０３に進む。

【0078】

次いで、第３サーバ制御装置５１は、スコア算出処理において算出したすべてのスコアを加算することによって総スコアを算出し、算出した総スコアを投資法人に関連付けて第３サーバ記録装置５２に記録し（ステップＳ２０３）ステップＳ２０４に進む。

【0079】

次に、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている複数の投資法人のすべてに総スコアが関連付けられているか否かを判断する（ステップＳ２０４）。

【0080】

次いで、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている複数の投資法人のすべてに総スコアが関連付けられている場合（ステップＳ２０４：Ｙｅｓ）ステップＳ２０５に進む。

【0081】

一方、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている複数の投資法人のすべてに総スコアが関連付けられていない場合（ステップＳ２０４：Ｎｏ）ステップＳ２０１に戻る。

【0082】

次に、第３サーバ制御装置５１は、あらかじめ設定されたスコア閾値よりも総スコアが大きい投資法人を選択し（ステップＳ２０５）ステップＳ２０６に進む。この例では、あらかじめ設定されたスコア閾値は、６９０点である。本実施形態において、スコア閾値が６９０点である一方、条件を満たす場合のスコアＡ１が７００点であり、かつ、スコアＢ１が３５０点であり、スコアＣ１が２００点であり、スコアＤ１が１００である。そのため、本実施形態に係る類似判定処理においては、類似と判定されるためには、少なくとも、タイプが同一であることが必要である。

【0083】

次いで、第３サーバ制御装置５１は、選択した投資法人において、総スコアの大小に応じて投資法人にウエイト付けして（ステップＳ２０６）この処理を終了する。より具体的に説明すると、第３サーバ制御装置５１は、選択した投資法人において、総スコアが最も大きい投資法人のウエイトを最も大きくし、かつ、総スコアが最も小さい投資法人のウエイトを最も小さくし、総スコアの大小に応じてウエイトの大小を算出する。一例をあげると、第３サーバ制御装置５１は、選択した投資法人において、総スコアが最も大きいα１投資法人のウエイトを４０パーセントとして最も大きくし、かつ、総スコアが最も小さい２つのβ１投資法人およびγ１投資法人のウエイトを３０パーセントとして最も小さくする。ここでは、第３サーバ制御装置５１は、３つの投資法人を類似と判定して選択したため、３つの投資法人の合計を１００パーセントとして、上記のようにウエイトを振り分ける。

【0084】

仮に、第３サーバ制御装置５１は、３つの投資法人を類似と判定して選択した場合において、例えば、α２投資法人の総スコアが最も大きく、β２投資法人の総スコアが最も小さく、γ２投資法人の総スコアが両者の中間である場合、第３サーバ制御装置５１は、選択した投資法人において、総スコアが最も大きいα２投資法人のウエイトを３７パーセントとして最も大きくし、かつ、総スコアが最も小さいβ２投資法人のウエイトを３０パーセントとして最も小さくし、総スコアが両者の中間であるγ２投資法人のウエイトを３３パーセントとする。

【0085】

また、仮に、第３サーバ制御装置５１は、４つの投資法人を類似と判定して選択した場合において、例えば、α３投資法人の総スコアが最も大きく、β３投資法人の総スコアが最も小さく、γ３投資法人とδ３投資法人の総スコアが両者の中間である場合、第３サーバ制御装置５１は、選択した投資法人において、総スコアが最も大きいα３投資法人のウエイトを３０パーセントとして最も大きくし、かつ、総スコアが最も小さいβ３投資法人のウエイトを２０パーセントとして最も小さくし、総スコアが両者の中間であるγ３投資法人およびδ３投資法人のウエイトを２５パーセントとする。

【0086】

つまり、本実施形態において、第２不動産に対して類似性が高い第１不動産を多く保有する投資法人のウエイトを大きくする一方、第２不動産に対して類似性が低い第１不動産を多く保有する投資法人のウエイトを小さくする。

【0087】

次に、上記した類似判定処理において、第２不動産に類似する仮想不動産の投資法人が、α１投資法人、β１投資法人、および、γ１投資法人であって、α１投資法人の総スコアが最も大きく、β１投資法人およびγ１投資法人の総スコアが次に大きいものであったとして、以下、還元利回り算出処理について説明する。

【0088】

第３サーバ制御装置５１は、例えば、第２不動産に関するすべての情報（データ）が第３サーバ記録装置５２に記録された場合には、上記した類似判定処理を行って第２不動産に類似する仮想不動産の投資法人（この例では、（α１投資法人、β１投資法人およびγ１投資法人））を選択する。そして、第３サーバ制御装置５１は、選択した３つの投資法人（α１投資法人、β１投資法人およびγ１投資法人）の価格情報のそれぞれを、投資法人の価格情報を提供する第２サーバ４から取得して第３サーバ記録装置５２に初期設定時として記録する。

【0089】

例えば、初期登録時において、第３サーバ制御装置５１は、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から、α１投資法人の価格情報（例えばαＸ１万円）を取得し、当該価格情報をα１投資法人の初期設定時の価格情報として第３サーバ記録装置５２に記録する。

【0090】

同様に、初期登録時において、第３サーバ制御装置５１は、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から、β１投資法人の価格情報（例えばβＹ１万円）を取得し、当該価格情報をβ１投資法人の初期設定時の価格情報として第３サーバ記録装置５２に記録する。

【0091】

同様に、初期登録時において、第３サーバ制御装置５１は、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から、γ１投資法人の価格情報（例えばγＺ１万円）を取得し、当該価格情報をサーバ記録装置５２に記録する。

【0092】

第３サーバ制御装置５１は、これらの投資法人の価格情報を第３サーバ記録装置５２に記録した場合には、その後、不動産情報提供会社の利用者に対し、不動産情報提供会社のホームページを閲覧することを許可する。具体的には、不動産情報提供会社のホームページにおいて、ログインＩＤおよびパスワードを入力すると、当該ホームページにおいて不動産情報提供会社の情報が閲覧可能である。

【0093】

そこで、次に、第３サーバ制御装置５１によって端末２に提供される情報（不動産情報提供会社から提供される情報）について図１２を用いて説明する。図１３は、図５に示す第３サーバ５が有する第３サーバ制御装置５１が提供する第２不動産に関する情報を示す説明図である。

【0094】

利用者等が、不動産情報提供会社のホームページに、ログインＩＤおよびパスワードを入力すると、図１３に示すように、端末２のディスプレイ２４に地図等が表示される。そして、利用者が端末２のマウス２３ａを操作して、地図上に表示される、上述した第２不動産をクリックする。

【0095】

すると、第３サーバ制御装置５１は、第２不動産の情報であって、第３サーバ記録装置５２に記録された以下の情報を読み出す。第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている初期登録時におけるα１投資法人の価格情報（αＸ１万円）、β１投資法人の価格情報（βＹ１万円）、γ１投資法人の価格情報（γＺ１万円）を読み出す。また、第３サーバ制御装置５１は、第３サーバ記録装置５２に記録されている初期登録時における、第２不動産の還元利回り（例えば６．７パーセント）を読み出す。

【0096】

さらに、第３サーバ制御装置５１は、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から、現在の、投資法人の価格情報を所得する。この例では、利用者が端末２を操作している際の基準時において、α１投資会社の価格情報がαＸ２万円であり、β１投資会社の価格情報がβＹ２万円であり、γ１投資会社の価格情報がγＺ２万円であったとする。そして、第３サーバ制御装置５１は、投資法人において、初期設定時の価格情報と、基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違として算出する。

【0097】

例えば、α１投資法人において、初期設定時の価格情報がαＸ１万円であり、基準時の価格情報がαＸ２万円であり、価格情報の相違が－０．３パーセントであったとする。

【0098】

同様に、β１投資法人において、初期設定時の価格情報がβＹ１万円であり、基準時の価格情報がβＹ２万円であり、価格情報の相違が－０．２パーセントであったとする。

【0099】

同様に、γ１投資法人において、初期設定時の価格情報がγＹ１万円であり、基準時の価格情報がγＹ２万円であり、価格情報の相違が－０．２パーセントであったとする。

【0100】

そして、上述したように、α１投資法人のウエイト付けが４０パーセントであり、β１投資法人のウエイト付けが３０パーセントであり、γ１投資法人のウエイト付けが３０パーセントである。それらのため、この例では、第３サーバ制御装置５１は、基準時のインプライドキャップレートの相違を以下の式に基づいて算出する。
Inplied CR＝-0.3×40/100-0.2×30/100-0.2×30/100＝-0.25パーセント
つまり、この例では、インプライドキャップレートは、２５パーセントの減少率である。

【0101】

そこで、第３サーバ制御装置５１は、初期登録時における、第２不動産の還元利回りである６．７パーセントに上記の減少率を乗算し、（具体的には、６．７×（１－０．２５）を算出）することで、現在の第２不動産の還元利回りを、５パーセントであると算出する。

【0102】

つまり、本実施形態に係る第３サーバ制御装置５１は、初期登録時の後の別の日時における基準時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から第２不動産に類似する投資法人（この例では、α１投資法人、β１投資法人、および、γ１投資法人）の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に基準時として記録し、初期登録時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、初期設定時における還元利回りから基準時の還元利回りを算出する。

【0103】

その後、第３サーバ制御装置５１は、算出した現在の還元利回りに基づいて第２不動産の価格を算出する。

【0104】

例えば、図８に示すように、初期登録時において、純収益が１６９，０００，０００円であり、還元利回りが６．７パーセントであるため、市場価格（第２不動産の価格）は、純収益に還元利回りを除算（つまり、１６９，０００，０００÷０．０６７）することによって２，５２２，３８８，０６０円であった。

【0105】

そして、図１４に示すように、第３サーバ制御装置５１は、算出した現在の還元利回りが５．０パーセントであるため、市場価格（第２不動産の価格）は、純収益に還元利回りを除算（つまり、１６９，０００，０００÷０．０５）することによって３，３８０，０００，０００円である。そして、第３サーバ制御装置５１は、算出した現在の還元利回り（５．０パーセント）と、算出した市場価格（３，３８０，０００，０００円）とを、第２不動産の基準時における情報として、第３サーバ記録装置５２に記録する。

【0106】

その後、第３サーバ制御装置５１は、端末２の求めに応じて第２不動産の価格に関する情報を端末２の端末出力装置２４に、図１４のように表示する。図１４は、図５に示す第３サーバ５が基準時に提供する不動産（第２不動産）に関する情報を示す説明図である。

【0107】

不動産投資を行う投資家が自身の端末２を用いて、第３サーバ５の第３サーバ制御装置５１によって表示される第２不動産に関する情報を閲覧すると、図１４に示すように、基準時において、還元利回りは、５．０パーセントであり、市場価格（第２不動産の価格）は、３，３８０，０００，０００円である。

【0108】

また、第３サーバ制御装置５１は、基準時の後の別の日時における評価時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から第２不動産に類似する投資法人（この例では、α１投資法人、β１投資法人、および、γ１投資法人）の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に評価時として記録し、基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、基準時における還元利回りから評価時の還元利回りを算出する。

【0109】

例えば、評価時において、第３サーバ制御装置５１は、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から、α１投資法人の価格情報（例えばαＸ３万円）を取得し、当該価格情報をα１投資法人の評価時の価格情報として第３サーバ記録装置５２に記録する。

【0110】

同様に、評価時において、第３サーバ制御装置５１は、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から、β１投資法人の価格情報（例えばβＹ３万円）を取得し、当該価格情報をβ１投資法人の初期設定時の価格情報として第３サーバ記録装置５２に記録する。

【0111】

同様に、評価時において、第３サーバ制御装置５１は、第２サーバ４（証券会社のホームページ）から、γ１投資法人の価格情報（例えばγＺ３万円）を取得し、当該価格情報をサーバ記録装置５２に記録する。

【0112】

そして、第３サーバ制御装置５１は、投資法人において、基準時の価格情報と、評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違として算出する。

【0113】

例えば、α１投資法人において、基準時の価格情報がαＸ２万円であり、評価時の価格情報がαＸ３万円であり、価格情報の相違が２０パーセントであったとする。

【0114】

同様に、β１投資法人において、基準時の価格情報がβＹ２万円であり、評価時の価格情報がβＹ３万円であり、価格情報の相違が２０パーセントであったとする。

【0115】

同様に、γ１投資法人において、基準時の価格情報がγＺ２万円であり、評価時の価格情報がγＺ３万円であり、価格情報の相違が２０パーセントであったとする。

【0116】

そして、上述したように、α１投資法人のウエイト付けが４０パーセントであり、β１投資法人のウエイト付けが３０パーセントであり、γ１投資法人のウエイト付けが３０パーセントである。それらのため、この例では、第３サーバ制御装置５１は、評価時のインプライドキャップレートの相違を以下の式に基づいて算出する。
Inplied CR＝0.2×40/100+0.2×30/100+0.2×30/100＝0.20パーセント
つまり、この例では、インプライドキャップレートは、２０パーセントの増加減少率である。

【0117】

そこで、第３サーバ制御装置５１は、基準時における、第２不動産の還元利回りである５．０パーセントに上記の増加率を乗算し、（具体的には、５．０×（１＋０．２）を算出）することで、現在（評価時）の第２不動産の還元利回りを、６パーセントであると算出する。

【0118】

その後、第３サーバ制御装置５１は、算出した現在の還元利回りに基づいて第２不動産の価格を算出する。

【0119】

そして、第３サーバ制御装置５１は、算出した現在の還元利回りが６．０パーセントであるため、市場価格（第２不動産の価格）は、純収益に還元利回りを除算（つまり、１６９，０００，０００÷０．０６）することによって２，８１６，６６６，６６７円である。そして、第３サーバ制御装置５１は、算出した現在の還元利回り（６．０パーセント）と、算出した市場価格（２，８１６，６６６，６６７円）とを、第２不動産の評価時の情報として、第３サーバ記録装置５２に記録する。

【0120】

その後、第３サーバ制御装置５１は、端末２の求めに応じて第２不動産の価格に関する情報を端末２の端末出力装置２４に、図１５のように表示する。図１５は、図５に示す第３サーバが評価時に提供する不動産（第２不動産）に関する情報を示す説明図である。

【0121】

そして、第３サーバ制御装置５１は、評価時における投資法人の価格情報、還元利回り、市場価格（第２不動産の価格）を、基準時における投資法人の価格情報、還元利回り、市場価格（第２不動産の価格）として第３サーバ記録装置５２に記録する。その後、第３サーバ制御装置５１は、端末２より当該第２不動産の価格に関する情報の求めがあることを待機する。

【0122】

上記に説明したように、本実施形態に係る不動産時価査定システム１は、ネットワークＮＴ１に接続された複数の端末２と、ネットワークＮＴ１に接続され、ネットワークＮＴ１に接続された複数の機器（端末２および第３サーバ５）の求めに応じて、投資法人の情報を提供する複数の第１サーバ３と、ネットワークＮＴ１に接続され、ネットワークＮＴ１に接続された複数の機器（端末２および第３サーバ５）の求めに応じて投資法人の価格情報を提供する第２サーバ４と、ネットワークＮＴ１に接続され、ネットワークＮＴ１に接続された複数の端末２に対して、第１不動産に関する情報を提供する第３サーバ５と、を備える。第３サーバ５は、データを記録可能な第３サーバ記録装置５２と、第３サーバ記録装置５２に記録されたデータに基づいて情報を処理する第３サーバ制御装置５１とを、備える。第３サーバ制御装置５１は、所定のタイミングにおいて、第１サーバ３から、投資法人が投資している複数の第１不動産に関する第１不動産情報を取得し、複数の第１不動産に関するデータベースを構築して当該データベースを第３サーバ記録装置５２に記録し、投資法人が投資している複数の第１不動産のデータに基づいて仮想不動産を設定する。第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産のデータと第２不動産のデータとに基づいて、第２不動産に類似する投資法人を選択し、選択した投資法人の価格情報を、第２サーバ４から取得して第３サーバ記録装置５２に初期登録時として記録する。第３サーバ制御装置５１は、初期登録時の後の別の日時における基準時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４から第２不動産に類似する投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に基準時として記録し、初期設定時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、初期設定時における還元利回りから基準時における還元利回りを算出する。第３サーバ制御装置５１は、基準時の後の別の日時における評価時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４から第２不動産に類似する投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に評価時として記録し、基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、基準時における還元利回りから評価時における還元利回りを算出する。そのため、本実施形態に係る不動産時価査定システム１は、時々刻々と変化する現在の経済状況に応じた適正な不動産の価格を算出することができる。

【0123】

また、本実施形態に係る不動産時価査定システム１において、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産のデータと第２不動産のデータとに基づいて、第２不動産に類似する複数の投資法人を選択し、選択した複数の投資法人の価格情報を、第２サーバ４から取得して第３サーバ記録装置５２に初期登録時として記録する。第３サーバ制御装置５１は、初期登録時の後の別の日時における基準時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４から第２不動産に類似する複数の投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に基準時として記録し、第２不動産に対して類似性が高い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを高くする一方、第２不動産に対して類似性が低い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを低くして複数の投資法人にウエイト付けを行いながら初期設定時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、初期設定時における還元利回りから基準時における還元利回りを算出する。第３サーバ制御装置５１は、基準時の後の別の日時における評価時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４から第２不動産に類似する複数の投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に評価時として記録し、第２不動産に対して類似性が高い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを高くする一方、第２不動産に対して類似性が低い第１不動産が多く含まれる投資法人のウエイトを低くして複数の投資法人にウエイト付けを行いながら基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、基準時における還元利回りから評価時における還元利回りを算出する。

【0124】

なお、上述した実施形態に係る不動産時価査定システム１において、第３サーバ制御装置５１は、第２不動産に類似する複数の投資法人を選択するものを説明した。しかし、本実施形態に係る不動産時価査定システム１において、第３サーバ制御装置５１は、第２不動産に類似する１つの投資法人を選択してもよい。例えば、第３サーバ制御装置５１は、複数の投資法人において、最もスコアが大きい仮想不動産の１つの投資法人を選択する。

【0125】

つまり、本発明に係る不動産時価査定システム１には、以下に記載する第３サーバ制御装置５１が含まる。

【0126】

本実施形態に係る不動産時価査定システム１において、第３サーバ制御装置５１は、仮想不動産のデータと第２不動産のデータとに基づいて、第２不動産に類似する１つの投資法人を選択し、選択した１つの投資法人の価格情報を、第２サーバ４から取得して第３サーバ記録装置５２に初期登録時として記録し、初期登録時の後の別の日時における基準時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４から第２不動産に類似する１つの投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に基準時として記録し、初期設定時の価格情報と基準時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、初期設定時における還元利回りから基準時における還元利回りを算出する。第３サーバ制御装置５１は、基準時の後の別の日時における評価時において、複数の端末２のうちいずれかの端末２より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバ４から第２不動産に類似する１つの投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置５２に評価時として記録し、基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、基準時における還元利回りから評価時における還元利回りを算出する。

【0127】

また、上述した実施形態に係る不動産時価査定システム１では、不動産のタイプ、住所、階数、および、施工年月によって仮想不動産と第２不動産の類似性を比較するものを説明した。しかし、本発明に係る不動産時価査定システム１はそれに限られない。例えば、上述した複数の項目において、タイプを除いてもよいし、別の項目（例えば不動産の構造）を付加して、仮想不動産と第２不動産との類似性を比較してもよい。

【0128】

また、上述した実施形態に係る不動産時価査定システム１では、投資法人の価格情報の相違に基づいてインプライドキャップレートを相違させるものを説明した。しかし、本実施形態に係る不動産時価査定システム１はそれに限られない。例えば、不動産時価査定システム１は、投資法人の価格情報の相違に基づいてインプライドキャップレートを相違させると共に、投資法人の価格情報の相違に基づいて期中純利益を変動させてもよい。

【符号の説明】

【0129】

１ 不動産時価査定システム
２ 端末
２４ 端末出力装置
３ 第１サーバ
４ 第２サーバ
５ 第３サーバ
５１ 第３サーバ制御装置
５２ 第３サーバ記録装置
ＮＴ１ ネットワーク

【要約】

【課題】適正な不動産の価格を算出する。
【解決手段】不動産時価査定システムは、ネットワークに接続され、ネットワークに接続された複数の端末に対して、第１不動産に関する情報を提供する第３サーバを備える。第３サーバのデータを記録可能な第３サーバ制御装置は、基準時の後の別の日時における評価時において、複数の端末のうちいずれかの端末より第２不動産に関する第２不動産情報が求められた場合には、第２サーバから第２不動産に類似する投資法人の現在の価格情報を取得して第３サーバ記録装置に評価時として記録し、基準時の価格情報と評価時の価格情報との相違をインプライドキャップレートの相違とし、当該インプライドキャップレートの相違に対応して、基準時における還元利回りから評価時における還元利回りを算出する。
【選択図】図１２

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】

【図8】

【図9】

【図10】

【図11】

【図12】

【図13】

【図14】

【図15】