特許 7613791 解体準備積立金の管理装置

(19)【発行国】日本国特許庁(JP)

(12)【公報種別】特許公報(B1)

(11)【特許番号】

(24)【登録日】2025-01-06

(45)【発行日】2025-01-15

(54)【発明の名称】解体準備積立金の管理装置

(51)【国際特許分類】

   G06Q 50/16 20240101AFI20250107BHJP

【ＦＩ】

G06Q50/16

【請求項の数】 5

(21)【出願番号】P 2024162089

(22)【出願日】2024-09-19

【審査請求日】2024-09-19

【早期審査対象出願】

(73)【特許権者】

【識別番号】520480016

【氏名又は名称】株式会社ＡＤソリューション

(74)【代理人】

【識別番号】100185270

【弁理士】

【氏名又は名称】原田 貴史

(72)【発明者】

【氏名】岩根 康朗

【審査官】三吉 翔子

(56)【参考文献】

【文献】特開２００３－０３０３０４（ＪＰ，Ａ）

【文献】特開２００７－０７９９９９（ＪＰ，Ａ）

(58)【調査した分野】(Int.Cl.，ＤＢ名)

Ｇ０６Ｑ１０／００－９９／００

(57)【特許請求の範囲】

【請求項1】

複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅について、将来の解体に係る解体費用見積もり額を示すデータ、前記区分所有者に係る住戸それぞれの専有面積を示すデータ、及び土地の売却益見積もり額を示すデータを含む解体情報を管理する解体情報管理部と、
前記区分所有者それぞれについて、前記解体に係る立退料を見積もる立退料見積部と、
前記区分所有者それぞれに係る解体準備積立金を、前記解体情報及び前記立退料に基づいて算出する積立金算出部と、
を備え、
前記積立金算出部は、前記解体費用見積もり額に前記立退料の総額を加えた額から前記売却益見積もり額を差し引いて得られた差し引き解体費用に、区分所有者に係る専有面積の総面積に対する比率を乗じる手順を含む処理により、当該区分所有者に係る前記解体準備積立金を算出する、
土地付き集合住宅に係る解体準備積立金の管理装置。

【請求項2】

前記解体情報管理部は、前記土地付き集合住宅に関する外構の解体に係る外構解体費用見積もり額を示すデータをさらに含む解体情報を管理し、
前記積立金算出部は、前記土地付き集合住宅に関する外構がある場合に、前記差し引き解体費用の算出において前記外構解体費用見積もり額をさらに加える手順を含む処理により、当該区分所有者に係る前記解体準備積立金を算出する、
請求項１に記載の管理装置。

【請求項3】

前記立退料見積部は、前記区分所有者に係る引越費用に基づいて前記立退料を見積もる、請求項１に記載の管理装置。

【請求項4】

前記土地付き集合住宅の構造に基づいて前記解体費用見積もり額を見積もる解体費用見積部をさらに備える、請求項１に記載の管理装置。

【請求項5】

前記土地付き集合住宅の予想解体時期及び前記解体準備積立金に基づいて、前記差し引き解体費用の支払いに用いられる解体保険の掛金を算出する解体保険算出部をさらに備える、請求項１に記載の管理装置。

【発明の詳細な説明】

【技術分野】

【0001】

本発明は、解体準備積立金の管理装置に関する。

【背景技術】

【0002】

複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅（「分譲マンション」とも称する。）が住居として利用されている。ところで、日本等の先進国において、少子高齢化の進行に伴う人口減少が続いている。高齢化した住民は、解体費用の分担金を支払えないとの事情から、分譲マンションが老朽化して解体を要するようになっても、解体に反対する可能性がある。これにより、解体の決定に必要な賛同者数を集められなくなり、老朽化した分譲マンションが解体されずそのまま残ってしまう可能性がある。また、人口減少が進むことによる空き部屋の増加によって、老朽化した分譲マンションの解体費用を分担する住民が減ってしまうことも懸念される。そのため、老朽化した分譲マンションの適切な解体を支援する技術が求められている。

【0003】

従来のサービス及び従来技術等における、老朽化した分譲マンションの適切な解体を支援する技術等に関し、特許文献１は、所定の端末装置から第１建物の区分所有権者であるユーザの情報を受け付け、ＩＤを付して記憶するユーザ情報記憶手段と、前記ユーザ情報記憶手段に、前記各ＩＤに対応付けて前記第１建物の建て替え後の建物である第２建物の区分所有権を優先的に取得できる権利である優先取得権の有無を登録する優先取得権登録手段と、前記ユーザ情報記憶手段に優先取得権が登録されている各ユーザに対して、優先取得権の内容を送信する優先取得権情報送信手段と、前記各ユーザの端末から、優先取得権を行使するか行使しないかの情報を含む回答情報を受け付け、前記ＩＤと対応させて記憶する回答情報記憶手段と、前記回答情報記憶手段が記憶した回答情報が、前記優先取得権を行使するという情報である場合に、前記優先取得権を確定させる権利確定手段と、を備えることを特徴とする建替支援サーバを開示している。

【0004】

特許文献１に記載の技術は、劣化が進行した分譲マンションなどの建物を建て替える際に、各区分所有権者から譲渡された土地に建設される計画マンションの一区画を、優先的に特別価格で取得できる優先取得権を各区分所有者に付与すること等により、当該建物の各区分所有権者の負担を可能な限り軽減して、再建・建て替えを円滑に行うようにし得る。

【先行技術文献】

【特許文献】

【0005】

【文献】特開２０１８－０１０４６０号公報

【発明の概要】

【発明が解決しようとする課題】

【0006】

ところで、少子高齢化の進行に伴う人口減少が進む状況では、老朽化した分譲マンションに住む住民が減少又は高齢化している場合がある。このような場合、解体時において、優先取得権の付与を希望する住民が少ないことがあり得る。また、そもそも老朽化した分譲マンションが分譲マンションとして建替えられない場合もあり得る。特許文献１に記載の技術は、老朽化した分譲マンションが建替えられる場合であり、かつ、建替え後の分譲マンションに関する優先取得権の付与を希望する住民が十分に多い場合において、各区分所有者の負担を軽減し得るに留まる。よって、特許文献１に記載の技術は、住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても老朽化した分譲マンションを適切に解体することを支援する点において、さらなる改良の余地がある。

【0007】

本発明の課題は、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅（分譲マンション等）が老朽化等したときに、住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても当該住宅を適切に解体することを支援する技術的手段を提供することである。

【課題を解決するための手段】

【0008】

本発明者らは、上記課題を解決するために鋭意検討した結果、解体費用見積もり額に立退料の総額を加えた額から売却益見積もり額を差し引いて得られた差し引き解体費用を区分所有者に係る専有面積に応じて振り分けること等により、必要最小限かつ十分な解体準備積立金等を算出することによって、上記の目的を達成できることを見いだした。そして、本発明者らは、本発明を完成させるに至った。

【0009】

本発明の一態様は、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅について、将来の解体に係る解体費用見積もり額を示すデータ、前記区分所有者に係る住戸それぞれの専有面積を示すデータ、及び土地の売却益見積もり額を示すデータを含む解体情報を管理する解体情報管理部と、前記区分所有者それぞれについて、前記解体に係る立退料を見積もる立退料見積部と、前記区分所有者それぞれに係る解体準備積立金を、前記解体情報及び前記立退料に基づいて算出する積立金算出部と、を備え、前記積立金算出部は、前記解体費用見積もり額に前記立退料の総額を加えた額から前記売却益見積もり額を差し引いて得られた差し引き解体費用に、区分所有者に係る専有面積の総面積に対する比率を乗じる手順を含む処理により、当該区分所有者に係る前記解体準備積立金を算出する、土地付き集合住宅に係る解体準備積立金の管理装置を提供する。

【0010】

少子高齢化の進行等により、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅（分譲マンション等）の解体を行う際、解体費用を負担する住民が少なくなっている場合がある。また、住民が減少したために分譲マンションとして建替えられず、建替え後の分譲マンションに関する優先取得権の付与と引き換えに解体費用を調達できない場合もある。このような場合、当該住宅の解体に係る費用を調達し、当該住宅を適切に解体することは、容易ではない。

【0011】

本発明の当該態様は、解体情報管理部により管理される、解体費用見積もり額、区分所有者に係る住戸それぞれの専有面積を示すデータ、及び土地の売却益見積もり額を示すデータ並びに立退料見積部により見積もられた立退料に基づいて、積立金算出部が、区分所有者それぞれに係る解体準備積立金を見積もる。これにより、当該態様は、この見積もりに基づいて解体準備積立金を予め集金することを可能とする。そして、当該態様は、上述のような困難がある場合であっても分譲マンションの解体費用を当該解体準備積立金によって賄うことを可能とする。よって、当該態様は、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅が老朽化等したときに、住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても当該住宅を適切に解体することを支援する技術的手段を提供できる。

【0012】

そのほか、本発明は、外構解体費用見積もり額をさらに加えて集合住宅の外構の解体をも適切に支援する態様、区分所有者に係る引越費用に基づいて立退料を適切に見積もる態様、土地付き集合住宅の構造に基づいて解体費用見積もり額を適切に見積もる態様、予想解体時期を踏まえて解体保険の掛金を算出し、解体準備積立金が十分に集まっていないタイミングでの解体に係る費用調達を支援する態様等によって例示される各種態様を取り得る。これらの各種態様は、それぞれ特有の構成によって、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅が老朽化等したときに、住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても当該住宅を適切に解体することを支援することに寄与する。

【発明の効果】

【0013】

以上より、本発明は、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅（分譲マンション等）が老朽化等したときに、住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても当該住宅を適切に解体することを支援する技術的手段を提供できる。

【図面の簡単な説明】

【0014】

【図1】図１は、本実施形態のシステムＳのハードウェア構成及びソフトウェア構成の一例を示すブロック図である。

【図2】図２は、解体情報データベース１３１の一例である。

【図3】図３は、積立金データベース１３２の一例である。

【図4】図４は、本実施形態の管理処理の好ましい流れの一例を示すメインフローチャートである。

【図5】図５は、前図から続くフローチャートである。

【図6】図６は、前図から続くフローチャートである。

【図7】図７は、前図から続くフローチャートである。

【発明を実施するための形態】

【0015】

まず初めに、以下の開示、図表、及び／又は請求項等が、単独であるか、又は１つ以上の他の側面との組み合わせとして記述されていると説明されているものの、即時開示の主題はそのように限定されることを意図していない。つまり、即時開示、図表、及び請求項は、ここで記載されている様々な側面を、それぞれ単独であるか、又はお互いと１つ以上の組み合わせで包含することを意図する。例えば、即時開示が第１実施形態、第２実施形態、及び第３実施形態を、第１実施形態が特に第２実施形態に関連して記述及び図示されるか、第２実施形態が第３実施形態に関連してのみ記述及び図示されるような方法で記述及び図示する場合でも、即時開示と図示はそのように限定されるものではなく、第１実施形態のみ、第２実施形態のみ、第３実施形態のみ、又は第１、第２及び／又は第３実施形態の１つ以上の組み合わせ、例えば第１実施形態と第２実施形態、第１実施形態と第３実施形態、第２実施形態と第３実施形態、又は第１、第２、及び第３実施形態が含まれることがある。

【0016】

本文中でのフレーズ「又は」の使用は、明示的に指定されていない限り、「排他的ではない」取り決めを意味するものとする。例えば、「項目ｘがＡ又はＢである」と言う場合、次のいずれかを意味するものとする：（１）項目ｘがＡ又はＢのどちらか一方のみである、（２）項目ｘがＡとＢの両方である。言い換えれば、単語「又は」は、「排他的」な取り決めを定義するために使用されない。

【0017】

また、本文中で用いられるフレーズ「少なくとも１つを含む」や「以下の少なくとも１つを含む」は、システム又は要素と組み合わせて使用される場合、そのシステム又は要素がフレーズの後に列挙された要素の１つ以上を含むことを意味する。例えば、要素が第１要素から第３要素の３種類である場合、フレーズ「少なくとも１つを含む」や「以下の少なくとも１つを含む」は、次のような構造的配置のいずれかとして解釈する：第１要素を含むデバイス、第２要素を含むデバイス、第３要素を含むデバイス、第１要素と第２要素を含むデバイス、第１要素と第３要素を含むデバイス、第２要素と第３要素を含むデバイス、又は第１要素、第２要素、第３要素を含むデバイス。

【0018】

本文中で「以下の少なくとも１つで使用されている」というフレーズが使用される場合も同様の解釈が意図されている。さらに、本文中で使用される「及び／又は」は、言語的な接続詞として用いられ、記載された要素や条件の１つ以上が含まれるか発生することを示すために使用されている。例えば、第１要素、第２要素、及び／又は第３要素を含むデバイスは、次の構造的配置のいずれかとして解釈される：第１要素を含むデバイス、第２要素を含むデバイス、第３要素を含むデバイス、第１要素と第２要素を含むデバイス、第１要素と第３要素を含むデバイス、第２要素と第３要素を含むデバイス、又は第１要素、第２要素、第３要素を含むデバイス。

【0019】

なお、本文中でのフレーズ「及び／又は」の使用が「排他的ではない」取り決めを意味することは、日本産業規格（ＪＩＳ）の「規格票の様式及び作成方法 ＪＩＳ Ｚ ８３０１」にも規程されている。

【0020】

以下は、本発明の実施形態の一例について、図面を参照しながら詳細に説明するものである。

【0021】

＜システムＳ＞
図１は、本実施形態のシステムＳのハードウェア構成及びソフトウェア構成の一例を示すブロック図である。本実施形態のシステムＳは、土地付き集合住宅に係る解体準備積立金の管理システムである。システムＳは、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅（分譲マンション等）が老朽化等したときに、住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても当該住宅を適切に解体することを支援すべく、解体準備積立金を管理する。

【0022】

システムＳは、土地付き集合住宅に係る解体準備積立金の管理装置１を含んで構成される。管理装置１は、ネットワークＮを介して端末Ｔと通信するよう構成される。システムＳは、管理装置１の管理者等が利用する端末Ｔをさらに含んで構成されてもよい。

【0023】

〔管理装置１〕
管理装置１は、制御部１１、記憶部１３、及び通信部１４を備える。管理装置１の種類は、特に限定されず、例えば、サーバ装置、クラウドサーバ等で良い。

【0024】

［制御部１１］
制御部１１は、Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ（ＣＰＵ）、Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ（ＲＡＭ）、及びＲｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ（ＲＯＭ）等を備える。

【0025】

制御部１１は、必要に応じて、記憶部１３及び通信部１４のうち、少なくともいずれか一方と協働する。そして、制御部１１は、管理装置１で実行される本実施形態のプログラムのソフトウェア構成要素である、解体情報管理部１１１、解体費用見積部１１２、立退料見積部１１３、積立金算出部１１４、積立金管理部１１５、解体保険算出部１１６、解体保険管理部１１７等を実現する。

【0026】

［記憶部１３］
記憶部１３は、データ及び／又はファイルが記憶される装置であって、ハードディスク、半導体メモリ、記録媒体、及びメモリカード等によってデータを非一時的に格納するストレージ部を有する。記憶部１３には、マイクロコンピューターで実行されるプログラム、解体情報データベース１３１、積立金データベース１３２等が格納されている。

【0027】

（解体情報データベース１３１）
解体情報データベース１３１は、土地付き集合住宅の解体に係る解体情報が格納されるデータベースである。解体情報データベース１３１は、解体情報管理部１１１により管理される。データベース操作を容易にするために、解体情報は、解体ＩＤ等によって例示される解体情報を特定する情報と関連付けられて格納されることが好ましい。

【0028】

解体情報は、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅について、将来の解体に係る解体費用見積もり額を示すデータ、区分所有者に係る住戸それぞれの専有面積を示すデータ、及び土地の売却益見積もり額を示すデータを含む。外構の解体を含めた土地付き集合住宅の解体を支援するために、解体情報は、土地付き集合住宅に関する外構の解体に係る外構解体費用見積もり額を示すデータをさらに含むことが好ましい。ここでいう外構は、例えば、建物と別に設けられた擁壁等を含む。土地付き集合住宅の構造に基づいて解体費用見積もり額を見積もることを可能にするために、解体情報は、土地付き集合住宅の構造を示すデータをさらに含むことが好ましい。解体保険の掛金の算出に活用するために、解体情報は、予想解体時期を示すデータをさらに含むことが好ましい。

【0029】

土地付き集合住宅の管理に係る実務を行いやすいようにすべく、解体情報は、上述のデータのほかに、土地付き集合住宅の名称、所在、住戸数、階数、又は管理会社等によって例示される当該実務に必要な諸情報を示すデータをさらに含むことが好ましい。

【0030】

図２は、解体情報データベース１３１の一例である。当該例のデータベースには、解体ＩＤ「Ｄ０００１」により特定される第１解体情報及び「Ｄ０００２」により特定される第２解体情報等が格納されている。

【0031】

第１解体情報は、名称「△△マンション」、所在「さいたま市△△区△△２丁目△－△」、住戸数「６０戸」、階数「１０階建」、構造「軽量鉄骨」、予想解体時期「２０△△年」、解体費用見積もり額「△億円」、住戸それぞれの専有面積、及び土地の売却益見積もり額「△△△△万円」等を示すデータを含んでいる。第１解体情報において、住戸それぞれの専有面積は、「住戸１０１」の専有面積「△△平方メートル」、「住戸１０２」の専有面積「△△平方メートル」等を含んでいる。

【0032】

第２解体情報は、名称「△△タワー」、所在「さいたま市△△区△△３丁目△－△」、住戸数「３００戸」、階数「１５階建」、構造「鉄筋コンクリート」、予想解体時期「２０△△年」、解体費用見積もり額「△億円」、住戸それぞれの専有面積、土地の売却益見積もり額「△億円」、及び外構解体費用見積もり額「△△△△万円」等を示すデータを含んでいる。第２解体情報において、住戸それぞれの専有面積は、「住戸２０１」の専有面積「△△平方メートル」、「住戸２０２」の専有面積「△△平方メートル」等を含んでいる。

【0033】

解体情報データベース１３１にこれらの情報が格納されることにより、管理装置１は、解体費用、専有面積、及び土地の売却益見積もり額等に応じて、区分所有者それぞれが負担する解体費用の負担額を見積れる。また、第２解体情報のように外構解体費用見積もり額がさらに格納されることにより、管理装置１は、上述の諸元に加えて外構解体費用見積もり額をも加味した負担額を見積れる。

【0034】

解体情報データベース１３１に構造を含む解体情報が格納されることにより、管理装置１は、構造に基づいて解体費用を見積れる。解体情報データベース１３１に予想解体時期を含む解体情報が格納されることにより、管理装置１は、当該時期に基づいて解体保険の掛金を算出できる。

【0035】

（積立金データベース１３２）
積立金データベース１３２は、区分所有者に係る解体準備積立金に関する積立金情報が格納されるデータベースである。解体準備積立金は、土地付き集合住宅の解体に備えて、当該土地付き集合住宅の区分所有者それぞれが解体前に積み立てる資金である。積立金データベース１３２は、積立金管理部１１５により管理される。データベース操作を容易にするために、積立金情報は、積立金ＩＤ等によって例示される積立金情報を特定する情報と関連付けられて格納されることが好ましい。

【0036】

解体準備積立金の支払状況を区分所有者ごとに管理するために、積立金情報は、例えば、区分所有者の名前、関連する住戸、当該区分所有者に係る立退料、解体準備積立金の総額、解体準備積立金の支払い済額、及び解体準備積立金の残額等を示すデータを含む。

【0037】

解体保険の状況を管理するために、積立金データベース１３２には、区分所有者に係る解体準備積立金のほかに、解体保険の掛金に係るデータ（解体保険情報）をさらに含むことが好ましい。解体保険は、天災及び事故等によって例示される不測の事態により解体時期が早まった場合に、解体費用のうち、積立済の解体準備積立金で支払えない不足額の一部又は全部を賄うための保険である。解体保険の掛金に係るデータは、例えば、保険会社に対して定期的に支払われる掛金の金額を示すデータ及び掛金の支払状況、保険会社名、及び担当者名等を含む。これにより、管理装置１は、解体準備積立金のみならず解体保険についても管理できる。よって、管理装置１は、不測の事態においても解体費用を調達できるよう支援できる。

【0038】

図３は、積立金データベース１３２の一例である。当該例のデータベースには、積立金ＩＤ「Ｆ０００１」により特定される第１積立金情報、「Ｆ０００２」により特定される第２積立金情報、及び、「Ｆ０００３」により特定される第１解体保険情報等が格納されている。

【0039】

第１積立金情報は、区分所有者の名前「田中 △△」、関連する住戸「△△マンション １０１号室」、立退料「△△万円」、解体準備積立金の総額「△△△万円」、解体準備積立金の支払い済額「△△万円」、及び解体準備積立金の残額「△△△万円」を含む。

【0040】

第２積立金情報は、区分所有者の名前「佐藤 △△」、関連する住戸「△△タワー ２０１号室」、立退料「△△△万円」、解体準備積立金の総額「△△△万円」、解体準備積立金の支払い済額「△△△万円」、及び解体準備積立金の残額「△△万円」を含む。

【0041】

第１解体保険情報は、保険会社名「△△保険」、担当者名「鈴木 △△」、土地付き集合住宅名「△△マンション」、当該土地付き集合住宅に係る解体情報の解体ＩＤ「Ｄ０００１」、及び掛金の月額「△△△万円」を含む。

【0042】

積立金データベース１３２にこれらの積立金情報が格納されることにより、管理装置１は、区分所有者それぞれについて、解体準備積立金の支払状況を管理できる。また、積立金データベース１３２に上述のような解体保険情報が格納されることにより、管理装置１は、解体保険の状況を管理できる。

【0043】

［通信部１４］
通信部１４は、管理装置１をネットワークＮに接続して通信可能にするものであれば特に限定されない。通信部１４として、例えば、イーサネット規格に対応したネットワークカード、無線ＬＡＮに対応した通信機器等が挙げられる。

【0044】

〔ネットワークＮ〕
ネットワークＮの種類は、管理装置１等を通信可能にするものであれば特に限定されない。ネットワークＮの種類は、例えば、インターネット、携帯電話ネットワーク、無線ＬＡＮ等である。

【0045】

〔端末Ｔ〕
端末Ｔは、土地付き集合住宅の管理会社等により利用される。端末Ｔは、利用者の入力に基づいて解体情報データベース１３１に係る各種データを管理装置１に登録する処理、利用者の入力に基づいて解体準備積立金の支払状況に係るデータを更新するよう管理装置１に指令する処理、管理装置１から取得したデータに基づいて解体準備積立金の集金に係るデータを表示する処理、利用者の入力に基づいて解体保険の状況に係るデータを更新するよう管理装置１に指令する処理、管理装置１から取得したデータに基づいて解体保険の掛金支払に係るデータを表示する処理等を実行する。端末Ｔの種類は、例えば、スマートフォン、タブレット端末、ノートパソコン等の携帯端末、デスクトップパソコン等の据置端末等である。

【0046】

〔管理処理のメインフローチャート〕
図４は、本実施形態の管理処理の好ましい流れの一例を示すメインフローチャートである。図５は、前図から続くフローチャートである。図６は、前図から続くフローチャートである。図７は、前図から続くフローチャートである。以下は、図４から図７を用いた、本実施形態の管理処理の好ましい流れの一例の説明である。

【0047】

管理処理は、解体情報の管理に係る一連の処理を含む。ステップＳ１からステップＳ８は、当該処理の一例である。

【0048】

［ステップＳ１：解体情報を更新するか判別］
制御部１１は、記憶部１３及び通信部１４と協働して、解体情報管理部１１１を実行する。そして、制御部１１は、解体情報管理部１１１により、解体情報を更新するか判別する処理を実行する（解体情報更新判別ステップ）。制御部１１は、更新すると判別したならば処理をステップＳ２に移し、しなかったならば処理をステップＳ９に移す。

【0049】

解体情報更新判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、端末Ｔから解体情報の更新に係る指令が行われた場合に、解体情報を更新すると判別する。

【0050】

管理装置１の利用者において、土地付き集合住宅の構造等に基づいて解体費用を算出することが難しい場合がある。このような利用者を支援すべく、管理処理は、解体費用の見積もりに係る一連の処理を含むことが好ましい。ステップＳ１からステップＳ４は、当該処理の一例である。

【0051】

［ステップＳ２：解体費用を見積もるか判別］
制御部１１は、記憶部１３及び通信部１４と協働して、解体費用見積部１１２を実行する。そして、制御部１１は、解体費用見積部１１２により、解体費用を見積もるか判別する処理を実行する（解体費用見積判別ステップ）。制御部１１は、見積もると判別したならば処理をステップＳ３に移し、しなかったならば処理をステップＳ５に移す。

【0052】

解体費用見積判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、端末Ｔから解体費用の見積もりに係る指令が行われた場合に、解体費用を見積もると判別する。

【0053】

［ステップＳ３：見積もりに係る情報を取得］
制御部１１は、解体費用見積部１１２により、解体費用の見積もりに係る情報を取得する処理を実行する（解体費用見積情報取得ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ４に移す。

【0054】

解体費用見積情報取得ステップにおいて解体費用見積部１１２が取得する解体費用の見積もりに係る情報は、例えば、土地付き集合住宅の構造及び土地付き集合住宅の総面積を含む情報である。

【0055】

［ステップＳ４：解体費用を見積もる］
制御部１１は、解体費用見積部１１２により、解体費用見積情報取得ステップで取得された情報に基づいて、解体費用を見積もる情報を取得する処理を実行する（解体費用見積ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ５に移す。

【0056】

解体費用見積ステップにおいて解体費用見積部１１２は、例えば、土地付き集合住宅の構造に基づいて解体費用見積もり額を見積もる。具体的に、解体費用見積部１１２は、例えば、土地付き集合住宅の構造に応じた解体費用の面積単価の相場を記憶部１３から取得し、当該相場に土地付き集合住宅の総面積を乗じることで、解体費用見積もり額を見積もる。

【0057】

そのほか、解体費用見積部１１２は、例えば、土地付き集合住宅の構造を含む当該住宅に係る諸元を機械学習モデルに入力し、解体費用見積もり額を出力される処理によって、解体費用見積もり額を見積ってもよい。このとき、類似の解体案件から得られる知見に基づく見積もりを行うべく、当該機械学習モデルは、土地付き集合住宅の構造を含む当該住宅に係る諸元を説明変数として含み、解体費用見積もり額を目的変数として含む学習データを用いた事前学習が行われたモデルであることが好ましい。

【0058】

解体に係る総費用に立退料を含めるために、管理装置１は、区分所有者それぞれについて、解体に係る立退料を見積もる一連の処理を実行する。ステップＳ５からステップＳ７は、当該処理の一例である。

【0059】

［ステップＳ５：立退料を見積もるか判別］
制御部１１は、記憶部１３及び通信部１４と協働して、立退料見積部１１３を実行する。そして、制御部１１は、立退料見積部１１３により、立退料を見積もるか判別する処理を実行する（立退料見積判別ステップ）。制御部１１は、見積もると判別したならば処理をステップＳ６に移し、しなかったならば処理をステップＳ８に移す。

【0060】

立退料見積判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、端末Ｔから立退料の見積もりに係る指令が行われた場合に、立退料を見積もると判別する。

【0061】

［ステップＳ６：見積もりに係る情報を取得］
制御部１１は、立退料見積部１１３により、立退料の見積もりに係る情報を取得する処理を実行する（立退料見積情報取得ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ７に移す。

【0062】

解体費用見積情報取得ステップにおいて解体費用見積部１１２が取得する解体費用の見積もりに係る情報は、例えば、区分所有者に係る引越費用を含む情報である。解体費用見積部１１２は、記憶部１３から当該情報を取得するほか、例えば、インターネット上で公開されている引越費用に係るデータを取得してもよい。

【0063】

［ステップＳ７：立退料を見積もる］
制御部１１は、立退料見積部１１３により、立退料見積情報取得ステップで取得された情報に基づいて、立退料を見積もる情報を取得する処理を実行する（立退料見積ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ８に移す。

【0064】

立退料見積ステップにおいて立退料見積部１１３は、例えば、区分所有者に係る引越費用に基づいて立退料を見積もる。具体的に、立退料見積部１１３は、例えば、引越費用に基づいて、立退料を見積もる。このとき、立退料見積部１１３は、インターネット上で公開されている引越費用に係るデータに基づいて引越費用を推定してもよい。

【0065】

［ステップＳ８：解体情報を更新］
制御部１１は、解体情報管理部１１１により、解体費用見積ステップにおいて見積もられた解体費用、又は、立退料見積ステップに基づいて見積もられた立退料に基づいて、解体情報を更新する処理を実行する（解体情報更新ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ９に移す。

【0066】

管理装置１は、上述の手順によって更新された解体情報に基づいて、解体積立金を算出する一連の処理を実行する。ステップＳ９からステップＳ１０は、当該処理の一例である。

【0067】

［ステップＳ９：解体積立金を算出するか判別］
制御部１１は、記憶部１３及び通信部１４と協働して、積立金算出部１１４を実行する。そして、制御部１１は、積立金算出部１１４により、解体積立金を算出するか判別する処理を実行する（積立金算出判別ステップ）。制御部１１は、算出すると判別したならば処理をステップＳ１０に移し、しなかったならば処理をステップＳ１１に移す。

【0068】

積立金算出判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、端末Ｔから解体積立金の見積もりに係る指令が行われた場合に、解体積立金を見積もると判別する。

【0069】

［ステップＳ１０：解体積立金を算出］
制御部１１は、積立金算出部１１４により、解体積立金を算出する処理を実行する（積立金算出ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ１１に移す。

【0070】

積立金算出ステップにおいて、積立金算出部１１４は、上述の解体費用見積もり額に上述の立退料の総額を加えた額から土地売却に係る売却益見積もり額を差し引いて得られた差し引き解体費用に、区分所有者に係る専有面積の総面積に対する比率を乗じる手順を含む処理により、当該区分所有者に係る解体準備積立金を算出する。これにより、管理装置１は、専有面積に応じた公平なものとなるよう、区分所有者ごとの解体準備積立金を算出できる。

【0071】

積立金算出部１１４は、土地付き集合住宅に関する外構がある場合に、上述の差し引き解体費用の算出において外構解体費用見積もり額をさらに加える手順を含む処理により、当該区分所有者に係る解体準備積立金を算出することが好ましい。これにより、管理装置１は、外構の解体を含めた土地付き集合住宅の解体を支援できる。

【0072】

［解体準備積立金表示ステップ］
管理装置１は、積立金算出ステップにおいて算出された区分所有者ごとの解体準備積立金を示す表示を行うよう端末Ｔに指令する解体準備積立金表示ステップを実行することが好ましい。これにより、管理装置１は、算出された解体準備積立金を土地付き集合住宅の管理者、区分所有者等に示し、その支払いを促せる。

【0073】

［ステップＳ１１：解体積立金を更新するか判別］
制御部１１は、記憶部１３及び通信部１４と協働して、積立金管理部１１５を実行する。そして、制御部１１は、積立金管理部１１５により、積立金データベース１３２に格納された解体積立金のデータを更新するか判別する処理を実行する（積立金更新判別ステップ）。制御部１１は、更新すると判別したならば処理をステップＳ１２に移し、しなかったならば処理をステップＳ１３に移す。

【0074】

積立金更新判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、解体積立金の更新に係る指令を端末Ｔから受信した場合、又は、解体積立金の支払いに係るデータを端末Ｔから受信した場合に、解体積立金を更新すると判別する。

【0075】

［ステップＳ１２：解体積立金を更新］
制御部１１は、積立金管理部１１５により、積立金データベース１３２に格納された解体積立金のデータを更新する処理を実行する（積立金更新ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ１３に移す。当該ステップにおいて、積立金管理部１１５は、例えば、支払い済額に上述のデータが示す支払額を加算し、当該支払額を残額から減算する。

【0076】

解体費用又は土地売却益を増減させる環境の変化に適応するために、積立金管理部１１５は、差し引き解体費用が変化したときに、積立金総額を再計算し、積立金総額及び残額を更新する一連の処理を実行することが好ましい。

【0077】

不測の事態においても解体費用を調達できるよう支援するために、管理装置１は、解体保険の管理に係る一連の処理を実行することが好ましい。ステップＳ１３からステップＳ１６は、当該処理の一例である。

【0078】

［ステップＳ１３：解体保険の掛金を算出するか判別］
制御部１１は、記憶部１３及び通信部１４と協働して、解体保険算出部１１６を実行する。そして、制御部１１は、解体保険算出部１１６により、解体保険の掛金を算出するか判別する処理を実行する（掛金算出判別ステップ）。制御部１１は、算出すると判別したならば処理をステップＳ１４に移し、しなかったならば処理をステップＳ１５に移す。

【0079】

掛金算出判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、掛金の算出に係る指令を端末Ｔから受信した場合に、掛金を算出すると判別する。

【0080】

［ステップＳ１４：解体保険の掛金を算出］
制御部１１は、解体保険算出部１１６により、土地付き集合住宅の予想解体時期及び解体準備積立金に基づいて、差し引き解体費用の支払いに用いられる解体保険の掛金を算出する処理を実行する（掛金算出判別ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ１５に移す。

【0081】

解体保険算出部１１６は、例えば、差し引き解体費用から支払済の解体準備積立金を差し引いた不足額に、予定外の解体が生じるリスクに応じた額を加える手順等によって、解体保険の掛金を算出する。上述のリスクは、例えば、予想解体時期までの年月に基づいて推定される。

【0082】

［掛金表示ステップ］
管理装置１は、掛金算出ステップにおいて算出された掛金を示す表示を行うよう端末Ｔに指令する掛金表示ステップを実行することが好ましい。これにより、管理装置１は、算出された掛金を土地付き集合住宅の管理者、保険会社等に示して、解体保険の管理を支援できる。

【0083】

［ステップＳ１５：掛金を更新するか判別］
制御部１１は、記憶部１３及び通信部１４と協働して、解体保険管理部１１７を実行する。そして、制御部１１は、解体保険管理部１１７により、解体保険の掛金を更新するか判別する処理を実行する（掛金更新判別ステップ）。制御部１１は、更新すると判別したならば処理をステップＳ１６に移し、しなかったならば処理をステップＳ１に戻し、ステップＳ１からステップＳ１６の処理を繰り返す。

【0084】

掛金更新判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、掛金の更新に係る指令を端末Ｔから受信した場合等に掛金を算出すると判別する。これにより、管理装置１は、解体費用の変動又は土地売却益の変動等があった場合においても、適切な掛金が支払われるようにできる。また、掛金更新判別ステップにおいて、制御部１１は、例えば、掛金の支払いに係るデータを端末Ｔから受信した場合等に掛金を算出すると判別する。これにより、管理装置１は、掛金の支払状況を反映させることができる。

【0085】

［ステップＳ１６：掛金を更新］
制御部１１は、解体保険管理部１１７により、解体保険の掛金を更新する処理を実行する（掛金更新ステップ）。制御部１１は、処理をステップＳ１に戻し、ステップＳ１からステップＳ１６の処理を繰り返す。当該ステップにおいて、解体保険管理部１１７は、例えば、掛金の支払状況を更新する。

【0086】

［管理処理の効果］
上述の管理処理を実行することにより、本実施形態の管理装置１は、解体情報管理部１１１により管理される解体費用見積もり額、区分所有者に係る住戸それぞれの専有面積を示すデータ、及び土地の売却益見積もり額を示すデータ並びに立退料見積部１１３により見積もられた立退料に基づいて、積立金算出部１１４が、区分所有者それぞれに係る解体準備積立金を算出する（ステップＳ１からステップＳ１０）。これにより、当該態様は、この見積もりに基づいて解体準備積立金を予め集金することを可能とする。立退料は、例えば、区分所有者に係る引越費用に基づいて適切に見積もられる（ステップＳ５からステップＳ７）。

【0087】

少子高齢化の進行等により、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅（分譲マンション等）の解体を行う際、解体費用を負担する住民が少なくなっている場合がある。また、住民の減少により分譲マンションとして建替えられず、建替え後の分譲マンションに関する優先取得権の付与と引き換えに解体費用を調達できない場合がある。加えて、分譲マンションが超高層建築の場合、建物の規模に対して土地が狭いことから、土地売却益が解体費用を大きく下回り、解体費用の調達が難しくなることが懸念される。土地価格が都心部より低い地方においても、同様に、土地売却益が解体費用を大きく下回り、解体費用の調達が難しくなることが懸念される。これらのような場合には、当該住宅の解体に係る費用を調達し、適切に解体することは、容易ではない。そこで、本実施形態の管理装置１は、上述の処理により、当該住宅の解体に係る費用に充てる解体準備積立金を事前に準備して当該住宅を適切に解体することに寄与する。

【0088】

また、上述の管理処理は、差し引き解体費用に外構解体費用見積もり額をさらに加えて集合住宅の外構の解体をも適切に支援する態様を含み得る（ステップＳ９）。これにより、本発明は、外構の解体を含めた土地付き集合住宅の解体に係る費用を事前に準備することを介して、外構の解体を含めた土地付き集合住宅の適切な解体を支援できる。

【0089】

ところで、解体費用の見積もりは、容易ではない。上述の管理処理は、土地付き集合住宅の構造に基づいて解体費用見積もり額を適切に見積もることもできる（ステップＳ３からステップＳ４）。これにより、本発明は、解体費用の見積もりも含めた、土地付き集合住宅の解体に係る費用の事前準備を支援できる。

【0090】

解体準備積立金を準備していても、天災等の不測の事態により解体時期が早まり、解体費用を賄えない場合がある。例えば、不測の事態によって十分な積立金が積み立てられる前に解体を行う場合、集金済の解体準備積立金だけでは解体費用の全額を賄えない。上述の管理処理は、予想解体時期を踏まえて解体保険の掛金を算出し、これを管理する態様を取り得る（ステップＳ１３からステップＳ１６）。当該保険は、解体準備積立金が十分に集まっていないタイミングにおいて解体を必要とする不測の事態が生じた場合に、解体費用の不足分の一部又は全部を支払うことができる保険である。よって、本発明は、解体準備積立金が十分に集まっていないタイミングでの解体に係る費用調達を支援できる。

【0091】

以上より、上述の管理処理を実行する管理装置１は、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅（分譲マンション等）が老朽化等したときに、住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても当該住宅を適切に解体することを支援する技術的手段を提供できる。

【0092】

＜使用例＞
以下は、本実施形態の管理装置１の使用例である。

【0093】

〔解体情報の登録〕
土地付き集合住宅の管理者等は、端末Ｔを介して、管理装置１において管理されている解体情報を更新する。具体的に、管理者等は、将来の解体に係る解体費用見積もり額を示すデータ、前記区分所有者に係る住戸それぞれの専有面積を示すデータ、及び土地の売却益見積もり額を示すデータ等を含む解体情報を管理装置１に送信する。管理装置１は、受信したデータに基づいて解体情報データベース１３１に格納された解体情報を更新する。そのほか、管理者等は、立退料に係るデータ、外構の解体費用に係るデータ等をさらに登録してもよい。

【0094】

〔積立金の算出〕
管理者等は、端末Ｔを介して、積立金の算出を管理装置１に指令する。管理装置１は、登録されたデータに基づいて、区分所有者ごとの解体準備積立金を算出する。このとき、管理装置１は、解体費用見積もり額等の解体に係る総費用に立退料の総額を加えた額から売却益見積もり額を差し引いて得られた差し引き解体費用に、区分所有者に係る専有面積の総面積に対する比率を乗じる手順を含む処理により、専有面積に応じて公正に定められた解体準備積立金を算出する。

【0095】

〔積立金の準備〕
管理者等は、管理装置１からの指令に基づいて端末Ｔに表示された積立金の金額を参照して、各区分所有者から積立金を集金する。区分所有者は、自らの端末Ｔに当該区分所有者に係る積立金の金額を表示させるよう管理装置１に指令してもよい。これにより、区分所有者は、管理者等の手を煩わせることなく、自らが積み立てるべき積立金を把握できる。

【0096】

〔解体保険〕
管理者等は、端末Ｔを介して、解体保険の掛金の算出を管理装置１に指令する。管理装置１は、登録されたデータに基づいて、解体保険の掛金を算出する。管理者等は、解体準備積立金から掛金に相当する額を保険会社に支払う。保険会社は、解体を必要とする不測の事態が生じた場合に、当該保険によって、解体費用の不足分の一部又は全部を支払う。

【0097】

なお、本発明の思想の範疇において、当業者であれば各種の変更例及び修正例に想到し得るものである。よって、それら変更例及び修正例は、本発明の範囲に属するものと了解される。例えば、前述の実施の形態に対して、当業者が適宜、構成要素の追加、削除若しくは設計変更を行ったもの、又は、工程の追加、省略若しくは条件変更を行ったものも、本発明の要旨を備えている限り、本発明の範囲に含まれる。

【符号の説明】

【0098】

Ｓ システム
１ 管理装置
１１ 制御部
１１１ 解体情報管理部
１１２ 解体費用見積部
１１３ 立退料見積部
１１４ 積立金算出部
１１５ 積立金管理部
１１６ 解体保険算出部
１３ 記憶部
１３１ 解体情報データベース
１３２ 積立金データベース
１４ 通信部
Ｎ ネットワーク
Ｔ 端末

【要約】

【課題】老朽化等したときに住居として再利用されない場合又は住居として再利用されるか不明である場合においても分譲マンション等を適切に解体することを支援する技術的手段を提供する。
【解決手段】本発明に係る解体準備積立金の管理装置１は、複数の区分所有者により所有される土地付き集合住宅について各種データを含む解体情報を管理する解体情報管理部１１１と、区分所有者それぞれについて、解体に係る立退料を見積もる立退料見積部１１３と、区分所有者それぞれに係る解体準備積立金を、解体情報及び立退料に基づいて算出する積立金算出部１１４と、を備え、積立金算出部１１４は、解体費用見積もり額に立退料の総額を加えた額から売却益見積もり額を差し引いて得られた差し引き解体費用に、区分所有者に係る専有面積の総面積に対する比率を乗じる手順を含む処理により、当該区分所有者に係る解体準備積立金を算出する。
【選択図】図１

【図1】

【図2】

【図3】

【図4】

【図5】

【図6】

【図7】